古家を所有していながら、利用の予定もなく空き家にしている方は少なくありません。
老朽化が進む家の土地は、更地にすることでメリットが生まれるケースもあります。
そこでこの記事では、建物解体から更地にするまでの費用相場と、解体後にかかる費用について解説します。
更地にする費用の相場
古家付きの土地を更地にする場合、家の解体費用、付属工事の費用、整地費用などを用意する必要があります。
家の解体から更地にするまでの費用の相場について解説していきましょう。
家の解体費用の相場
家の解体費用は、家の構造が木造なのか、あるいは軽量鉄骨造や鉄筋コンクリート造なのかによって異なります。
古い木造2階建て住宅の場合、1平方メートル当たりの単価は1万～1万5千円です。家の延べ床面積ごとの費用は次のとおりです。
- 100平方メートル……90～140万円
- 150平方メートル……140～190万円
- 200平方メートル……180～240万円
軽量鉄骨造や鉄筋コンクリート造の住宅は、木造よりも解体費用が高くなります。
家の延べ床面積が150平方メートルの場合、それぞれの費用は次のとおりです。
- 軽量鉄骨造……180～240万円
- 鉄筋コンクリート造……230～280万円
なお、これらの解体費用は目安です。実際の費用は建物の立地や周辺状況によって大きく異なることがあるので、注意が必要です。
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付帯工事にかかる費用
付帯工事とは、簡易的な駐車スペースのカーポート、門扉、塀、庭などの解体です。自宅建物以外に設備や工作物があれば付帯工事として別途費用がかかります。
付帯工事費用の相場は次のとおりです。
- カーポート(1台用)……6～10万円
- 鉄製門扉……2～5万円
- コンクリートブロック塀(40 メートル)……30～50万円
- 庭木(高さ2メートル×5本)……20～30万円
- 既製品物置……3～5万円
整地費用
建物の解体後は、敷地を平坦に均します。
整地にかかる費用は、土地の広さや整地の方法によって異なり、整地の方法には次のようなものがあります。
- 粗整地……ゴミ・石などを撤去して、トンボや重機などで地面をならす
- 砕石舗装……ゴミを除去して、砕石を敷き詰める
- 真砂土舗装……ゴミを除去し、真砂土を敷いて転圧する
- アスファルト舗装……砕石を敷き詰めて、アスファルトで舗装する
- コンクリート舗装……砕石を敷き詰めて、コンクリートで舗装する
100平方メートルの土地を整地した場合の費用は次のとおりです。
- 粗整地……3～6万円
- 砕石舗装……20～60万円
- 真砂土舗装……30～40万円
- アスファルト舗装……40～60万円
- コンクリート舗装……50～100万円
整地方法は、費用だけでなくその後の利用方法も考慮して選択します。長期間自己所有で管理する場合、粗整地や真砂土舗装は雑草対策が必要になります。駐車場として利用するのであれば、アスファルト舗装が適しています。
なおコンクリート舗装は、将来建物を建てる際には必ず撤去することになります。他の整地方法と比べて撤去費が高額になるので、将来計画が未定の場合は避けた方がいい整地方法です。
更地にする費用が高くなる要因
更地にする費用は、次の要因によって相場よりも高くなることがあります。
- 建物にアスベストが使われている
- 廃材の量が多い
- 重機が入れ ない立地である
- 地中埋設物がある
それぞれ高くなる理由を解説していきましょう。
建物にアスベストが使われている
かつてアスベスト(石綿)は、高い耐火性を有することから、建築資材として広く使用されてきました。しかし、健康被害を及ぼすことが明らかになったため、2006年9月1日から全面的に使用が禁止されています。
アスベストは空気中に飛散することで健康被害を及ぼすことから、解体する建物にアスベストが含まれている場合、事前にアスベストを飛散させないための準備が必要になります。
そのため、一般的な解体と比べて、準備や手間を要するために解体費用が高くなります。
廃材の量が多い
解体によって発生した廃材は処分をするための費用がかかります。そのため、廃材の量が多いほど更地にする費用が高くなります。
建物から発生する廃材を自分で減らすことは難しいですが、建物内外の残置物を削減することは可能です。
たとえば、建物内に残された家電や家具、荷物は、自治体の大型ごみ回収やフリーマーケットでの販売などで処分することで費用を抑えることができます。
重機が入れない立地
建物の解体費用は、人件費が大きく影響します。重機が入りにくい立地だと、主に作業員の手作業による解体になるため、費用は割高になります。
大型の重機を現場に搬入させるには、少なくとも4メートルの道路幅員が必要になります。密集地や行き止まり道路なども大型の重機が搬入できないため、解体費用が高くなります。
また斜面地に建つ建物の解体も、大型重機による作業が困難なうえに、難易度も高くなるので割高になります。
地中埋設物がある
地中埋設物として代表的なものは、浄化槽や古井戸などがあげられます。土を深く掘り起こす必要があるので、地上の建物よりも割高になります。
建物解体中に地中に想定外の埋設物が発見された場合は、撤去費用が追加で発生します。
建物解体後に土地の売却を考えている場合には、地中埋設物があると売れにくい要因になります。また、地中埋設物の存在を黙ったままで売却すると、契約不適合物件として損害賠償の請求をされることがあります。
多少費用がかかったとしても、地中埋設物はきちんと撤去したうえで更地にした方が安心です。
更地にした方がよいケースとは
建物のある土地は、建物をそのまま残した方がいいケースと解体して更地にした方がいいケースがあります。どのようなケースであれば更地にした方がいいのか紹介していきましょう。
家が老朽化により倒壊の危険がある
倒壊の危険性があるほど老朽化している家だと、誰も安心して住むことはできません。そればかりか、周辺の住民の生命を脅かすことになるため、早急に解体した方がいいでしょう。
老朽化した家は、地震や強風、豪雨などの自然災害で倒壊するリスクが高くなります。更地にして建物をなくすことで、事故の原因を消滅させることができます。
また空き家にしている場合、老朽化が進むと、自治体から特定空き家に認定されることがあります。特定空き家に認定されると、固定資産税の特例措置が適用されなくなり、最大で税が6倍になります。
さらに、自治体から解体の指導、勧告を受け、最終的には行政代執行により解体されることもあるのです。
倒壊の危険がある家は、早急に解体することで、様々なリスクを回避できます。
空き家の管理が負担になる
相続などで空き家の所有者となった場合、特に自宅から離れた場所の物件だと管理が大きな負担となることがあります。空き家の管理が重荷に感じたら、建物を解体して更地にするだけでも、ずいぶん負担は軽減できます。
空き家の維持には、定期的な清掃、点検、修繕などの作業が欠かせません。長期間放置しておくと、暴風雨などによって、屋根、外壁、窓ガラスが破壊されたことに気づかないまま過ごしてしまうこともあるからです。
建物がある土地は、死角も多くあり、不審者や野生動物の住処になることもあります。更地にすることで、土地の見通しも利くようになるので近隣に住む人達の不安を解消できます。
古家の修繕費用が建て替え費用よりも高い
老朽化した古家を修繕する費用が、同規模の建物を新築した場合よりも高くなる場合は、解体して更地にした方が合理的です。
一戸建ての古家を修繕した場合、大規模のものだと1,000～2,500万円の資金がかかります。一方で、一戸建ての新築費用は1,500万円～4,000万円が一般的です。
当面の間は具体的な建て替えの計画がない場合でも、修繕の費用が新築費用に匹敵するような価格帯に近づくと、もはや修繕をして建物を延命させる意義は薄れてしまいます。
修繕の見積もりを取り寄せて、あまりにも価格が高いのであれば、いったん更地にしてじっくり将来の計画を立てた方が経済的にも有効です。
貸し駐車場として活用できる見込みがある
古家付きの土地を相続した場合、そのまま売りに出したとしても、なかなか買い手が見つからないことがあります。
そこで、一定の人口がある地域であれば、買い手が見つかるまでの間、更地を貸して駐車場として活用する方法があります。貸し駐車場の運営は、初期費用が少なく維持費もあまりかかりません。
更地にすると固定資産税が高くなりますが、貸し駐車場の利益で納税分を補填することができます。
更地の方が高く売れる
建物が老朽化していて利用価値がない場合は、更地にしたほうが土地は高く売れます。
新築建物を安 全に設計するためには、地盤の詳細なデータが必要になります。更地だと現地で地質調査が可能なため、信憑性の高いデータに基づいた設計ができ、耐震性に裏付けのある安全な建物を建てられるのです。
また、建物を解体すれば土地の全容が見渡せるので、新築建物を設計する際のイメージが湧きやすく、納得のいくプランの建物が建てられるというメリットもあります。
さらに買い手にとっては、建物を解体する手間が省けるだけでなく、完成までの期間が短縮できるという魅力もあるため、古家付き土地よりも高く売れる可能性があるのです。
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更地にしたことで損をしないための注意点
更地にした方がほうがよい場合でも、更地にするための費用は必要です。解体費用やその他の経費が高額になると、更地にしたメリットを生かせないどころか、反対に損をしてしまうことにもなりかねません。
更地にしたことで損をしないための注意点を解説していきましょう。
更地にすると固定資産税が6倍に
家が建つ土地の固定資産税は、住宅用地の特例が適用されています。
住宅用地の特例とは、住宅用の家屋が建っている土地に対して、固定資産税が6分の1まで軽減されるというものです。そのため更地にすると特例が適用されず、翌年から土地の固定資産税が6倍に跳ね上がります。
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課せられる税金です。建物を解体して更地になった土地を翌年も所有している場合は、跳ね上がった固定資産税を納めることになります。
その土地に住宅が建たない限り、固定資産税は高額を維持したままですから、そのまま土地を所有していると毎年高額の固定資産税を支払いつづけることなります。
再建築不可物件は更地にすると価値がなくなる
再建築不可物件とは、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない敷地を指します。建築基準法の接道義務要件を満たしていないので、いったん建物を解体してしまうと、もう建物を建てることはできません。
再建築不可物件は、違反建築物ではなく合法的に存在が認められている建物です。これらの建物は、建築基準法の施行前(1950年)から存在している建築物なので、建築基準法が適用されないのです。
増築をすると建築基準法が適用されて違反建築物となりますが、構造材を撤去しないリフォームであれば建築基準法は適用されないままです。
建築基準法施行前の建物が存続している限り、住宅としての利用価値があり、売却できる可能性があります。しかし、更地にしてしまうと建築不可の土地と化してしまうので、事実上無価値になってしまうのです。
再建築不可の土地を売却したい場合は、更地にしないで建物をそのまま残すのが鉄則です。ただし、再建築不可物件を購入する人はなかなか現れないのが現実です。
その場合は、買取専門の不動産会社に買取を依頼するという方法が有効です。買取専門の不動産会社は、リフォームで建物の新たな魅力を引き出して販売するノウハウを有しています。
そればかりか、隣接の土地を買い足して接道要件を満たし、再建築が可能な敷地に変貌させることもあります。買取は市場よりも売値が安くなりますが、そもそも売れない可能性があることを考えれば、有力な売却方法だといえます。
解体費用の見積内容をしっかりチェックする
解体工事会社に工事を依頼した場合、事前にしっかり見積内容をチェックしておかないと、工 事後に想定外の金額を請求されることがあります。
解体工事会社の見積書は統一された書式がなく、会社によって記載する項目がばらばらです。よくある事例として、解体後の産業廃棄物の処分費や官庁申請費が見積りに含まれていないといったことが挙げられます。
解体後に産業廃棄物が発生するのは当然のことであり処分費のない工事などありません。見積書に含まれていない場合、発注前に確認が必要です。
また倉庫などの付帯工事や地中埋設物の撤去費が含まれていないことがあります。そのためにも、見積り依頼に際しては、現地に立ち会い、解体工事会社に撤去範囲を直接確認した方が安心です。
さらに、見積書を受取る際には、追加請求の可能性について確認をしておくことも重要です。
更地にする費用を節約する方法
更地にする費用は、節約が可能なポイントがありますので解説していきましょう。
複数の解体業者から見積りをとる
解体費は、解体工事会社によって大きく価格が異なります。そのため、2社～3社程度の解体工事会社から見積りを取得した方が安心です。
解体工事は、会社によって解体作業員の人件費や、解体方法が異なるので、金額に差が生じるのです。一般的には、短い工期で完了できる会社が解体費用が安い傾向にあります。
庭木や家財は自ら処分する
庭木や家財の撤去、処分を解体工事会社に任せてしまうと、工事費と処分費用が発生します。
庭木は日頃からこまめに伐採して、切り分けることで家庭ゴミとして搬出することができます。また家財も自治体の大型ゴミとして搬 出することで安価に処分することが可能です。
建物滅失登記を自分で手続きする
家を解体すると、建物が存在しなくなったことを示すために、建物滅失登記を法務局で行う必要があります。
一般的には、土地家屋調査士や司法書士に手続きを依頼するのですが、その場合、5万円程度の報酬を支払うことになります。
建物滅失登記は、比較的簡単な手続きですので、時間がある人は自分で申請することも可能です。
▼関連記事：建物の滅失登記とは？手続きが必要なシチュエーションや必要書類を解説します
補助金を利用する
空き家となる家の解体であれば、補助金や助成金の制度を利用することで費用を安くすることができます。
補助金制度を設けている自治体であれば、空き家再生等推進事業をかかげる国土交通省から資金援助をうけることができます。自治体によっては危険な空き家の解体費用を補助する制度があり、50万円を上限として解体費用の1/2の補助を受けられるケースもあります。
建物を解体して更地にする流れ
建物を解体して土地を更地にする経験をした人は比較的少ないことから、周辺に相談しても、よく分からないことがあります。トラブルなく更地にするために、流れを把握しておきましょう。
①解体工事会社と契約をする
複数の解体工事会社に見積りを依頼し、条件の合った会社を決定します。契約をしない会社には、断る旨の連絡を入れたうえで、依頼する会社と契約を締結します。
契約に際しては、内容をしっかり確認することが重要です。契約書に書かれていないことは、実行されないという前提でチ ェックをしてください。
②家財の整理や処分をする
工事に支障のある庭木や家財を整理し、不要な物は処分します。現地の残留物は産業廃棄物として処分されますから、できる限り減らした方が費用の節約になります。
③水道以外のライフラインを停止する
解体工事会社と打ち合わせをして、解体工事の着工日が決まれば、その日までにガスや電気、インターネット、セキュリティシステムといった水道以外のライフラインを停止します。
解体工事中は、粉塵を抑えるための散水をするので、水道は停止しません。
④近隣に挨拶をする
解体工事は騒音や振動を伴います。迷惑のかかりそうな近隣宅に、解体工事会社と一緒に挨拶に回り、事前に日程などの説明をしておきましょう。
⑤解体工事が始まる
建物の周囲に足場と養生シートを設置後、解体工事が始まります。一般的な規模の木造住宅であれば、2～3週間で工事が完了します。
⑥工事が完了し更地になる
工事が完了したら、解体工事会社と一緒に現地に立ち会い、契約書どおりにすべて撤去され、整地が完了していることを確認します。すべてが完了したら、解体工事業者から引き渡しとなります。
⑦滅失登記の申請
登記簿に登録してある建物がなくなったことを登記する、滅失登記の申請をします。滅失登記は、工事完了後1カ月以内に法務局へ申請します。
土地家屋調査士へ依頼する他、自分でも手続きを進めることができます。
まとめ
建物の解体費用は、木造150平方メートルで140～190万円が目安です。
解体時にはカーポートや浄化 槽などの付帯設備や地中埋設物の撤去費用が追加される場合があります。
更地にすると固定資産税が6倍になる可能性があるため、計画を慎重に進める必要があります。
また、解体後は1カ月以内に滅失登記を行う必要があり、自分で手続きするか、専門家に依頼しましょう。
この記事を参考に、解体時の資金計画や売却の方法について検討してみてください。
