「土地がなかなか売れない」と悩んでいる方は多いのではないでしょうか。
土地がいつまでも売れずにいると、その期間にも固定資産税や管理費などのコストがかかります。
とはいえ、売れない土地をどうすればいいのか分からず悩んでいる方も多いでしょう。
売れない土地でも、対処や売却方法によって、手放すことが可能です。
この記事では、売れない土地の売れない理由や対処法、仲介売却以外の手放し方などを分かりやすく解説します。
売れない土地の特徴と売れない理由
売れない土地を何とかするには、売れない理由に合わせた対策が必要です。
売れない理由もさまざまありますが、よくある売れない理由には以下の7つが挙げられます。
- 立地が悪い
- 価格が相場よりも高い
- 土地の形状が悪い
- 境界が確定されていない
- 土壌汚染の可能性がある
- 地盤が弱い可能性がある
- 不動産会社が公告を売っていない
それぞれ見ていきましょう。
立地が悪い
土地の売却には、土地の状態だけでなく立地も重要な要素となります。
立地が悪い土地は基本的には売却が難しくなるでしょう。
立地の悪い土地とは、以下のような土地が挙げられます。
- 交通アクセスが悪い
- 周辺にスーパーなどの生活施設がない不便な土地
- 周辺に嫌悪施設がある
駅近や、周辺に学校や買い物施設などが充実している土地は、生活利便性が高く比較的売却しやすい土地です。
反対に、生活利便性の悪い土地は売却が難しくなってきます。
また、火葬場やゴミ処理施設といった心理的に近隣に住むのを嫌がられる「嫌悪施設」が周囲にある場合も、買主から避けられやすくなります。
価格が相場より高い
土地の条件や立地が悪くないのに売れない場合は、価格が相場に対して適切でない可能性があります。
土地の売り出し価格は、売 主が自由に決められます。
「少しでも高く売りたい」「愛着のある土地だから」「相場を知らない」などの理由で、相場よりも高値を付けてしまうケースは少なくないでしょう。
しかし、土地を探している人は、基本的に事前に周囲の相場を調べ、他のいくつかの土地と価格などを比較して探しています。
相場よりも高値に設定していることは、土地を探している人にも分かり、よほど条件が良い土地でなければ、別の相場に見合った土地に候補を移すでしょう。
土地の形状が悪い
土地の形状は、大きく次の2種類に分かれます。
- 整形地：正方形や長方形の整った形の土地
- 不整形地：台形や三角形・旗竿地・いびつな形の土地など整形地以外の土地
整形地は、土地を有効活用しやすく宅地として人気のある土地です。
一方、不整形地は、形状によっては活用が難しいだけでなく、建築などの規制がかかるなどのデメリットが生じるため、避けられやすくなります。
土地の形だけでなく、敷地内に高低差があったり、斜めになっているような土地も、整備や擁壁の設置などコストがかかりやすいため、売りにくくなるので注意しましょう。
また、形状だけでなく面積も重要です。
土地は広ければいいわけではなく、ニーズに適した広さが売れやすさにつながってきます。
地価の高いエリアで広大な土地は価格が高いため、避けられやすくなるでしょう。
売却に適した面積はエリアによって異なるので、不動産会社に相談して土地を分けることなどを検討することが大切です。
境界が確定されていない
土地の境界とは、その土地を持ち主がどこまで所有しているか明確に示した線です。
境界が確定していないと、買主は購入後に隣地の所有者と敷地を巡ってトラブルになりかねません。
また、購入後に面積が小さくなるなどの懸念もあるでしょう。
境界が確定していない土地は、このようなトラブルのリスクがあるので買主から避けられやすくなります。
基本的には、ほとんどの不動産会社で、事前に境界を確定していることを条件に仲介を引き受けます。
境界確定していないと不動産会社の協力を得にくく、売れない理由の一つとなるでしょう。
土壌汚染の可能性がある
土壌汚染のある土地は、住み続けると健康被害などの心配があるため売りにくくなります。
実際には土壌汚染のない土地でも、その可能性があると疑われると売りにくくなるでしょう。
例えば、過去ガソリンスタンドや工場、クリーニング施設が建設されていた土地は、土壌汚染の可能性があり、売却にもマイナスになっています。
地盤が弱い可能性がある
多くの買主は土地探しの際、自然災害へのリスクも考慮します。
安全に長く暮らすためには、地盤の強い土地であるかも重要な項目となってくるため、地盤の弱い土地は売却に不利になってくるのです。
また、地盤が弱い土地は、そのままでは活用が難しく地盤改良などのコストがかかることも、避けられる要因といえるでしょう。
不動産会社が広告を打っていない
土地の売却は不動産会社の協力が必要不可欠です。
不動産会社が売却に協力的でないと、条件の 良い土地でも売れない可能性が高くなります。
例えば、インターネットやチラシでの広告を打っていなかったり、ポータルサイトに掲載していないといったケースでは、土地を探している人の目に留まりにくいため、売れにくくなるでしょう。
他にも、そのエリアや土地の売却が不得意であったり、担当者とコミュニケーションが取れないなど不動産会社が適していな場合も、売却のしにくさにつながるので注意が必要です。
土地が売れないときの対処法
売れない理由が分かれば、それに応じて対処することで売れる可能性を上げることができます。
ここでは、土地が売れないときの対処法として以下の8つを紹介します。
- 不動産会社に広告してもらうようにお願いする
- 不動産会社との媒介契約の内容を見直す
- 境界を確定する
- 土地の形状が悪い場合は相場よりやや安い価格に設定する
- 土壌汚染調査をする
- 地盤改良工事が必要であれば改良工事分を値引きする
- 古家が建っている場合は解体を検討する
- 別の売却方法を検討する
それぞれ見ていきましょう。
不動産会社に広告してもらうようにお願いする
広告の掲載先や頻度などをチェックし、適切でないと感じたら広告掲載の依頼を行いましょう。
条件の悪くない土地であれば、広告で多くの人の目に留まることで売れる可能性も出てきます。
また、広告はきちんとしていても、写真や説明文などが適切でないケースもあるので、その場合も掲載内容を見直してもらうよう依頼しましょう。
ただし、新聞の一面 に広告してもらいたいなど、不動産会社が通常行っている広告範囲を超えた依頼は、別途費用が請求される可能性があるので注意が必要です。
不動産会社との媒介契約の内容を見直す
不動産会社との媒介契約には、以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる方法です。
多くの人の目に留まりやすくなりますが、不動産会社としては他で売却されてしまい仲介手数料を得られない可能性も高くなるため、営業優先度が下がりやすいというデメリットがあります。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産会社1社としか契約できない方法です。
とくに、専属専任媒介契約は売主が買主を見つける自己発見取引も禁止されているので、不動産会社は確実に仲介手数料を得られることから、積極的に営業してくれる可能性があります。
すぐに買い手の付くような条件の良い土地であれば一般媒介契約でもよいですが、条件が悪い、不動産会社にすべて任せたいという場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約が適しています。
土地の状態や売却目的に媒介契約の形態があっていないなら、媒介契約の種類を見直してみるのもよいでしょう。
境界を確定する
境界が確定していない場合は、境界確定して問題を解決しましょう。
境界確定は、土地家屋調査士に依頼して測量などをしてもらう必要があり、費用も数十万円必要です。
また、境界確定時には隣地の所有者の立ち合いが必要となり、隣 地の所有者が自治体ともなればより時間がかかるので、早めに確定作業を依頼するようにしましょう。
土地の形状が悪い場合は相場よりやや安い価格に設定する
土地の形状の悪さは、隣地の買い足しなどで解決することも可能ですが、費用もかかり容易ではありません。
そのため、そのままの状態で相場よりも安値で売り出すことを検討するとよいでしょう。
形状が悪い土地であっても、建築の仕方など買主の活用次第では問題にならないケースもあります。
価格が安ければ、買主もその分購入後の活用に費用を割きやすくなるので、売りやすくなります。
ただし、どのくらい値下げするかは判断が難しいところです。
周辺の相場や自身の資金状況などを踏まえて、不動産会社に相談しながら適切な価格を設定するようにしましょう。
土壌汚染調査する
土壌汚染の疑いのある土地なら、事前に土壌汚染調査をして安全性を明確にしておくことで、買主も安心して購入できます。
土壌汚染調査の結果で汚染が判明した場合は、売主負担で汚染を除去する、除去せずその費用分を値引きする、業者に買い取ってもらうといった方法を検討するとよいでしょう。
また、土壌汚染がある場合は、買主に事前に告知する必要がある点は注意が必要です。
告知なしで売却してしまうと、値下げした場合でも契約不適合責任を問われて、損害賠償請求や解約のリスクが高くなります。
地盤改良工事が必要であれば改良工事分を値引きする
地盤改良については買主が購入後に調査を行い、必要な改良工事を行うのが一般的です。
しかし、それでは買主も購入のコストが嵩むなどのリスクがあるため、地盤が弱いことが懸念されるような土地は売りにくくなります。
そのため、売主側で事前に地盤調査を行っておくと、買主も安心して購入しやすくなるでしょう。
調査の結果、地盤改良工事が必要な土地の場合、その費用分を値引きすると売却できる可能性があります。
事前に地盤調査が実施されていれば、買主も地盤改良工事の費用を把握しやすいため、売却につながるでしょう。
また、土壌汚染同様に地盤が弱いことも買主への事前の告知が必要です。
必要な地盤の強度は買主がどのように活用するかによっても異なるので、地盤調査の結果を伝えたうえで、地盤についての契約不適合責任の免責も検討するとよいでしょう。
古家が建っている場合は解体を検討する
古家が建っている場合は、建物を解体し更地にすることで売りやすくなるケースがあります。
古家付きの土地は、買主が購入後に解体する必要があるため避けられやすくなります。
更地であれば、購入層も広がり買主も購入後すぐに活用できるため、売却につながりやすくなるでしょう。
ただし、以下の2点には注意が必要です。
- 固定資産税が上がる可能性がある
- 再建築不可物件は解体してはいけない
居住用の建物が建設されている土地は、固定資産税の軽減措置が適用できますが、解体してしまうと軽減が適用されません。
解体した場合、本来の税率に戻ってしまうため最大6倍に税額が跳ね上がる恐れがあるのです。
売却まで時間がかかりそうな場合は、すぐに解体せず、引き渡す際に更地にする解体渡し条件で売却するとよいでしょう。
また、再建築不可物件に該当すると、一度解体した土地には新築できないため、解体後土地の活用が難しくなります。
そのため、事前に再建築不可物件に該当するかを調べたうえで、解体を検討することが大切です。
別の売却方法を検討する
活用予定のない土地をいつまでも所有していても、固定資産税がかかるなどのリスクがあります。
そのため、売れない土地であっても活用の予定がないなら早めに手放すことをおすすめします。
土地は仲介の売却以外にも、買取や寄付などの手放し方があるので、検討するとよいでしょう。
売れない土地を所有するリスクや仲介売却以外の手放し方については、次で詳しく解説するので参考にしてください。
売れない土地を所有し続けることによるリスク
売れない土地を所有し続けると、以下の3つのリスクがあります。
- 固定資産税がかかる
- 維持管理費用がかかる
- 古家が建っている場合は災害時に損害賠償請求されるリスクがある
固定資産税がかかる
活用しない土地でも所有している限り、毎年固定資産税が課税されます。
また、エリアによっては都市計画税も徴収されるでしょう。
前述のとおり、居住用の建物が建っている土地であれば軽減措置が適用できますが、更地で所有すると本来の税額で毎年課税されるので、税負担も大きくなります。
仮に、建物が建っている土地でも 、適切に管理されていない空き家の場合「特定空き家」に指定されて、固定資産税の軽減が受けられなくなる恐れがあるので注意しましょう。
維持管理費用がかかる
土地を放置していると、雑草が生い茂る、害虫が発生する、不法投棄される、近隣からクレームが入るなどのリスクがあるため適切な管理が必要です。
見た目が悪い状態ではさらに売れにくくなるため、売るためにも見た目の維持は必要でしょう。
土地を適切に管理するには、除草や定期的な訪問など手間や費用がかかります。
とくに、遠方の土地の場合は維持管理の手間や費用の負担が重くなるので、早めに手放すとよいでしょう。
古家が建っている場合は災害時に損害賠償請求されるリスクがある
土地に古家が断っている場合は、古家の適切な管理も欠かせません。
古家の管理ができていない状態で、倒壊・損壊により近隣住民や通行人に被害が出ると損害賠償を請求されるリスクがあります。
例えば、適切な管理をせずに台風で瓦が飛んで通行人にあたった場合、損害賠償請求の対象となりかねません。
また、古家の管理を放置していると「特定空き家」に指定され、自治体から指導を受ける恐れもあります。
とはいえ、管理にも手間や時間がかかるので、管理しきれないなら解体や売却を検討することが大切です。
土地が売れないときの仲介以外の売却方法
仲介の売却が難しい場合、以下のような方法での手放し方を検討できます。
- 自治体に寄付する
- 相続時に国に返す
- 隣地所有者に打診して個人間売買する
- 不動産会社に買い取ってもらう
それぞれ見ていきましょう。
自治体に寄付する
自治体や企業・個人などの第三者に寄付することが検討できます。
寄付であれば、土地を利用したい人にとってはメリットもあるので受け入れてくれる可能性もあるでしょう。
ただし、自治体は必ずしも寄付を受け入れてくれるわけではありません。
自治体にとっては寄付を受け入れると、固定資産税の税収減少・維持管理費の増加という問題もあるので、とくに活用の難しい土地では受け入れてくれない可能性もあるでしょう。
個人や企業などに寄付する場合は、受け取る側に贈与税が課せられる恐れもあるので、その点をしっかり話し合っておくことも大切です。
また、寄付である以上、売却金は受け取れない点も忘れてはいけません。
相続時に国に返す
相続した土地の活用の予定がないなら、相続土地国庫帰属制度を利用して国に返却する方法もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続又は遺贈で取得した土地を一定の条件を満たすことで所有権を手放して国に引き渡せる制度です。
この制度を利用すれば、活用や売却が難しい土地でも手放すことができます。
ただし、相続土地国庫帰属制度はどんな土地でも利用できるわけではありません。
建物がある、担保権が設定されているなどの土地は対象外となるなど、適用のハードルが高い点には注意しましょう。
また、法務局への手続きも複雑になりがちなので、検討する場合は司法書士や弁護士などのプロへの相談をおすすめします。
隣地所有者に打診して個人間売買する
隣地所有者にとっては、隣地の購入は敷地の拡大となるので土地の活用の幅が広がります。
このように第三者にとっては条件の悪い土地でも、隣地所有者にとってはメリットとなる場合があるので、購入を打診してみるとよいでしょう。
とくに、隣地が狭いなどで活用に困っているなら購入してくれる可能性が高くなります。
また、隣地所有者であれば不動産会社に介入を依頼せずに直接個人間売買もしやすいので、仲介手数料などの費用を抑えられる可能性もあるでしょう。
ただし、個人間売買は、交渉や契約手続きを売主・買主のみで進める必要があるため、トラブルに発展しやすい点で注意が必要です。
個人間売買する場合でも契約書は司法書士に依頼するなどを検討することをおすすめします。
不動 産会社に買い取ってもらう
土地を不動産会社に直接買い取ってもらうのも一つの方法です。
買取であれば、売却活動などが必要なく不動産会社との条件に合意できれば売却できるので、短期間での売却も目指せます。
ただし、買取は仲介での売却よりも売却額が低くなります。
とはいえ、売れない土地をいつまでも所有してコストをかけるより、売却額を下げてでも売却したほうがメリットとなる場合もあるので、検討してみるとよいでしょう。
売れない土地に関するよくある質問
最後に、売れない土地に関するよくある質問をみていきましょう。
一般的な土地の売却期間はどのくらい？
一般的な土地の売却期間は3ヵ月程といわれています。
東日本不動産流通機構の調査1によると、2023年の土地売却における成約期間の平均は79.0日です。
そのため、売り出してから3ヵ月経っても売れない場合は、原因の調査と何らかの対応を検討するとよいでしょう。
30坪の土地は売れないって本当？
2023年度フラット35利用者調査によると、注文住宅融資利用者の敷地面積の中央値は258.8㎡であり、坪数だと約78坪となります2。
また、国土交通省の住生活基本計画3における豊かな住生活に必要とされる住宅面積は、2人以上の世帯で「25㎡×世帯人数＋25㎡」です。
例えば、4人家族なら125㎡となり、この場合で約38坪が必要です。
30坪の土地に建てられる家の坪数は建ぺい率によっても異なりますが、一般的な建ぺい率60％で想定した場合、約18坪の家が目安となります。
そのため、30坪の土地は戸建てを建築するには小さく、売りにくくなってしまうのです。
ただし、都心など地価の高いエリアや住宅密集地であれば30坪でも住宅としての需要が期待できます。
また、住宅以外に駐車場などの活用や隣地への売却も視野に入れると、売却の可能性は高くなるでしょう。
まとめ
土地は所有していても固定資産税や維持管理費などのコストがかかり、損害賠償請求などのリスクもあるため、活用しないなら早めに手放すことをおすすめします。
立地が悪い・形状が悪いなどの売れない理由を抱えている土地は、理由に適した対処で売れる可能性があるので、まずは原因を考えることが大切です。
そのうえで、買取や寄付などの別の売却方法も検討することで、スムーズに手放すことができるでしょう。
