私道に接する土地を売却する場合、「私道の通行・掘削承諾書」の有無が売却に影響することがあります。
「私道の通行・掘削書諾書」がないことでトラブルを懸念する人もいるからです。
この記事では、私道に接する物件の売買における「私道の通行・掘削承諾書」の役割と効果について解説をします。また、その際の不動産売買の注意点についても触れていきます。
私道の通行・掘削承諾書とは
「私道の通行・掘削承諾書」とは、私道の所有者が、当該道路における次の行為について承諾をしたことを示す書面のことです。
- 人や車両が無償で通行したり使用したりすること
- ガス管、上下水道管の埋設及び引き込み工事を行なうこと
この書面によって得た承諾は、承諾を得た所有者から譲渡された第三者に対しても有効とされています。
つまり、売主が得た承諾書は、不動産が売却された後の買主に対しても有効なのです。
私道には使用の制約がある
地方公共団体や国が所有する公道は、誰もが自由に通行できます。また水道局やガス会社等のインフラ企業体も必要な手続きを踏めば、確実に道路使用が許可され、配管工事が施工できます。
しかし、個人や法人が所有している私道は、所有者の意向が大きく反映されます。状況によっては通行を禁じられることもあります。
また、道路掘削が承諾されないことで、インフラの配管工事がなかなか実施できない事態もあり得るのです。
「私道の通行・掘削承諾書」の役割と効果を知るために、まず私道における制約について解説していきましょう。
通行への制約
公道は誰でも自由に通行ができますが、私道は、通行に関する権利がないと通行できないことがあります。
ただし、公道と公道を接続するような私道や古くから不特定の人や車が自由に通行していた私道については、道路交通法上の道路として扱われるため、たとえ所有者でも他人の通行を拒絶することはできません。
したがって、通行権等の有無が影響するのは、袋地状(行き止まり)の私道です。所有権を有しない者は、原則として、「囲繞地(いにょうち)通行権」「賃借権等の債権契約上の通行権」「通行地役権」のいずれかを有していないと自由に通行はできません。
私道の通行を制限されるのは所有者以外の者です。その袋地状の私道を共有しているか、一部を単独で所有しているのであれば、自由に通行ができます。
また、ひとつの私道を分筆して、それぞれの家の所有者が、自宅前の道路を単独で所有しているような分譲地の場合、分譲当初からその私道を利用してきた者は、他の所有者が利用することを容認してきた黙示的な通行地役権が設定されたと認識されます。
通行地役権は、土地に付随する権利であるため、所有権が移転すると通行地役権も移転するという考えが一般的なので、新たに所有者(居住者)となった者であっても通行を妨げることはできません。
車両を阻止されることがある
通行が認められていたとしても、車両の通行を阻止される可能性までは排除できません。
もちろん袋地状の道路であっても、ほとんどが建築基準法上の道路なので、門や塀を設置することは認められません。しかし、遮断機形式のゲートや引き上げ式の車止めポールは、建築基準法の適用外であるため、単独所有の私道であれば設置は可能です。
また私道の所有者が車やバイクを停めたままにすることで車両の通行を阻止される可能性があります。
長時間路上に車を停めることで車庫法に抵触することがありますが、袋地状の私道は道路交通法上の駐車違反にはならないため、レッカー車によって強制的に移動させることはできません。
そのため、単独所有の私道の所有者の意向次第で車の出入りを阻止される可能性があるのです。
また私道の所有者同士が、安全上の見地から私道への車両進入禁止の取り決 めをしていた経緯があれば、たとえ法的根拠のない取り決めであったとしても、私道所有者同士の意向で、車両の進入が認められない可能性があります。
道路掘削の制約
古くから建つ家を購入するのであれば、既設の配管があるので、基本的に私道を掘削する必要はありません。
しかし、更地に家を建てようとすれば、ライフラインである上下水道やガス配管の敷設工事は欠かせません。この場合、前面道路が私道だと、掘削するために所有者の承諾が必要です。
具体的には、水道局やガス会社から、私道所有者が署名捺印をした「私道の通行・掘削承諾書」の提出を求められます。
ただし、令和5年4月1日施行された改正民法の規定により、「土地の所有者は、他の土地を使用しなければ電気、ガスまたは水道水の供給を受けることができないときは他の土地に設備を設置することができる。（第213条の2第1項）」とされていることから、基本的には私道所有者の承諾を得ることなく管の敷設工事は可能です1。
一方で、「他人が所有する設備を使用する者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用している者に通知しなければならない。（同条3項）」とされており、トラブルなく施工するためには、やはり円満 に「私道の通行・掘削承諾書」を得るのが理想であることに変わりありません。
私道に接する不動産を売却する際の注意点(売主の立場)
私道に接する不動産を売却する場合、どのような点に注意をすればいいのか解説をしていきましょう。
「私道の通行・掘削承諾書」がないと売れない？
前面道路が私道のみの不動産を売却する際に特に問題になるのが、その道路が袋地の形状でありかつ所有権をまったく有していないないケースです。
購入する側も「所有権がないのに本当に通行できるのか」といった不安を抱くことになりますから、道路の全所有者からの「私道の通行・掘削承諾書」があった方が、売却を有利に進めることができます。
特約による契約を検討する
対象となる私道所有者と日常的に仲良くしていても、いざ通行・掘削の承諾となると、態度を一変することがあります。あるいは、相続などによって、所有者が複数存在して、物理的に承諾を得るのに時間を要することがあります。
そうした状況の中で、少しでも早く売却活動を進めたいのであれば、売買契約書の中に通行・掘削承諾書が得られなかった場合の特約条項を入れる方法があります。
指定の期日までに「私道の通行・掘削承諾書」が得られなかった場合には、受領済の金銭をすべて返却して、契約を白紙に戻すというものです。
売買契約書での特約記載例
売主は、その責任と負担において隣接地所有者の立会いにより作成された確定測量図（私道部分含む）及び私道の所有者からの私道の通行及び掘削の承諾書を取得し買主に交付しなければなりません。
私道の通行・掘削について承諾が得られる目途はあるが、時間を要する状況であれば、特約を盛り込むことで、一部の私道所有者から「私道の通行・掘削承諾書」が得られていない状況でも、売買契約を締結できる可能性が高くなります。
通行・承諾掘削書が求められる物件の売却事例
当サイト「イエウリ」では、通行・掘削承諾書が求められる戸建て・土地の売却が成約した事例も複数あります。
【成約実績 No.0085】
東京都 墨田区
相続で取得をしたものだが、
法定相続人多数
通行掘削承諾書の取得
遺産分割協議書のとりまとめなど
高難度な売却案件経験値の高い不動産会社様をお繋ぎし、
本案件を取りまとめることができました。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#墨田区pic.twitter.com/rkoRu1ZQaM— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) November 12, 2023
こうした物件は隣地との境界トラブルや、相続に関連する問題を同時に抱えていることも多く、経験豊富な不動産会社に依頼するのがオススメです。
【成約実績 No.0115】
東京都 板橋区
築年数経過に伴い、
建て替え又は配管の交換等をする際に、
私道掘削が出 てくる物件。要は、個人の方へ向けて売却をするのは
難しいと言われる物件だった。そのため買取にて無事に売却。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#板橋区pic.twitter.com/mYPxU2I8qz
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) December 11, 2023
また、仲介では買手が付きにくいため買取で成約するパターンも非常に多いです。
経験豊富な不動産会社に売却の相談をしたい方は、ぜひ「イエウリ」から査定依頼にお申込みください。
私道に接する不動産を購入する際の注意点(買主の立場)
それでは反対に、私道に接する物件を購入する立場であれば、どのような点に注意をすればいいのでしょうか。
「私道の通行・掘削承諾書」と所有者が一致するか
私道のみに接する物件は「私道の通行・掘削承諾書」があれば安心です。そのため、通行・掘削承諾書が付された物件を購入する際には、それらが私道所有者の名義と一致することを確認することが重要です。
また登記名義人が死亡している場合は、承諾した日付が生前であることを確認してください。
承諾を得るのが困難な物件がある
明らかに「私道の通行・掘削承諾書」を必要とする物件であるにもかかわらず、承諾書がないままで売りに出されている物件は、かつて売主自らが承諾を求めたのにもかかわらず、拒絶された経緯があるかもしれません。
一般的に私道に接している家の売却価格は、公道に面している近隣物件の70％が相場だとされています。通行・掘削承諾書がない物件だと、さらに価額が下げられていることもあります。
しかし、いくら割安で購入できたとしても、たとえば「私道の通行・掘削承諾書」を得るために、法外な「承諾料」を要求されるような事態になれば、公道に接している家を購入した場合と大差がないことにもなりかねません。
格安の物件であっても「私道の通行・掘削承諾書」がない場合は、その要因について慎重な調査が必要です。
「私道の通行・掘削承諾書」は必須ではない？
私道の取り扱いに関しては、令和5年4月1日施行された改正民法によって大幅に緩和されました。
たとえば、共有道路おける水道管 の新設も持ち分に応じた使用として単独で行うことができます。
また改正前民法では、全員同意が必須とされていた砂利道のアスファルト舗装化も、共有者の持ち分の過半数の同意で実施できることになりました。
同様に私道内の樹木の伐採も過半数の同意で実施できます。
これに伴い「私道の通行・掘削承諾書」の重要性は従前よりは軽減されたといえます。
まとめ
私道に手を加える行為は、民法上次のように整理されています。
- 保存行為（単独で可）……破損している私道の補修、水道管の新設等
- 管理行為（共有者の持分の過半数で可）……私道に公共下水管を新設する等
- 軽微な変更行為（共有者の持分の過半数で可)……砂利道のアスファルト舗装化等
- 上記以外の変更行為（全員の同意が必要）
法改正により、私道に関して全員の承諾を要する事項が減ったため、「私道の通行・掘削承諾書」の重要性は、法改正前よりはずいぶん軽減されています。
しかし、中には理由を明らかにしないまま、頑なに道路掘削に反対する人もいます。たとえ承諾が不要だとしても、反対者の存在は不動産を売却するうえで、けっして望ましいことではありません。
反対する人の心をほぐすことができるのは、金銭よりもむしろ日頃のコミュニケーションによるところが大きいものです。私道に接している物件の売却では、私道共有者と日常的なコミュニケーションを図ることもスムーズに売却するために重要な要素になるのです。
