住み替えは、不動産売却と購入の両方を行うため、手間や時間がかかり、手続きが複雑になります。
手続きが複雑になれば、売却活動や物件選びで失敗する可能性が高くなり、理想の住み替えを実現できなくなる恐れがあります。
そこで本記事では、住み替え時の代表的な失敗例を中心に、住み替えで失敗しないための対策を詳しく解説します。
住み替え時の代表的な失敗事例5選
住み替えにおける主な失敗事例をご紹介します。住み替えを検討している方は参考にしてみてください。
- 資金計画を誤ってローン返済が苦しくなった
- 売却と購入のタイミングがズレて割高物件を購入した
- 仮住まいの期間が長くなった
- 住み替え後の方が生活環境が悪くなった
- 不動産会社選びで失敗した
資金計画を誤ってローン返済が苦しくなった
資金計画を誤るとローン返済が思わぬ負担になる場合があります。よくある例としては、現在の家が希望価格で売れず、新居購入の資金が不足するケースです。
また、売却前に新居を購入しても、売却予定の家が長期間売れない場合は住宅ローンが二重になり、金銭的負担が増すケースもあります。
この場合、買い替えローンやつなぎ融資の活用もできますが、返済計画を慎重に立てなければ資金繰りが厳しくなる恐れがあります。
売却と購入のタイミングがズレて割高物件を購入した
住み替えでは、売却と購入のタイミングを合わせることが重要です。しかし、ズレが生じると予算オーバーの物件を選んでしまうリスクがあります。
例えば、持ち家の売却が思うように進まず、新居探しの期間が短くなると、十分な比較検討ができずに割高な物件や、住んでみた後に不便に感じる物件を購入する可能性があります。
このような失敗を防ぐには、売却と購入のスケジュール管理が重要です。「売却が完了する前に仮住まいを検討する」または「買い替え特約付きの契約を活用する」などの方法で、無理なく新居を探せる環境を整えましょう。
住み替え先となる物件の売買契約を結ぶ際、「元の所有物件が売れなかった場合、新居の購入をペナルティなしで解除できる」という条件を設けること。
仮住まいの期間が長くなった
持ち家を売却してから新居を探す「売り先行」の場合、新居がすぐに見つからず、仮住まいの期間が長引く場合があります。特に希望する条件が厳しい場合や新築物件の完成待ちの場合、半年以上仮住まいが続くケースもあります。
仮住まいが長引くと、二度の引っ越し費用や家賃負担が発生し、予想外の出費が増えてしまいます。
住み替え後の方が生活環境が悪くなった
住み替え後に生活が不便になる主な原因は事前の情報収集不足です。騒音や隣人トラブル、交通の不便さ、スーパー・病院の距離など、思わぬ問題が発生する場合があります。
住み替え先物件を選ぶ際は、物件の内覧だけでなく、周辺環境を多角的に調べることが重要です。例えば、現地を訪れ、昼夜・平日休日の雰囲気や駅・バス停までの距離を確認しましょう。また、役所の都市計画や治安データ、口コミサイトの情報も参考にすると、より客観的な判断ができます。
不動産会社選びで失敗した
適切な不動産会社を選ばないと、取引のスムーズさや条件面で後悔する可能性があります。
例えば、担当者の説明が不十分で、契約時に重要なポイントを理解しきれず、後 から不利な条件に気づくケースがあります。不動産会社には重要事項説明の義務がありますが、すべての重要事項を理解できない可能性もあるため、積極的に質問する姿勢が大切です。
信頼できる不動産会社を選ぶには複数の会社を比較し、口コミや評判を確認することが重要です。安易に一社に決めず、慎重に選びましょう。
【パターン別】住み替えで失敗しないための対策
住み替えで失敗しないための対策を解説します。パターン別で対策をご紹介しているので、ご自身の状況と照らし合わせて参考にしてみてください。
パターン①：資金繰りで失敗しないための対策
住み替え時の資金繰りで失敗しないためには以下の対策を実践しましょう。
- 現住まいの適切な売却価格を把握する
- 住み替えにかかる費用を把握しておく
- 住宅ローンの返済計画を具体的にしておく
- 「売り先行」と「買い先行」を理解しておく
現住まいの適切な売却価格を把握する
現在の住まいの適切な売却価格の目安を把握することで売却後の資金計画を立てやすくなります。
まず、周辺の取引事例や現在売り出されている競合物件の価格を調べ、市場の相場を確認しましょう。次に、不動産会社に査定依頼し、提示された価格やサービス内容を比較します。
査定方法には、机上査定と訪問査定があり、訪問査定では物件の状態やリフォーム履歴、周辺環境などが考慮されるため、より実態に近い価格を把握できます。
ただし、査定価格は必ずしも売却価格ではないため、売却戦略や仲介手数料なども含めて慎重に検討することが大切です。
住み替えにかかる費用を把握しておく
住み替えは、新居の購入費用だけでなく売却時の仲介手数料や印紙税、引越し費用など、さまざまな費用が発生します。そのため、購入費用だけを想定していると、資金面で苦しむ可能性があります。
また、新居購入と旧居売却のタイミングが合わない場合、一時的に二重の住宅ローンを支払う「ダブルローン」のリスクも考慮しなければなりません。
資金計画を誤ると住み替えが困難になるため、事前に総額を把握し、無理のない範囲で進めましょう。
住宅ローンの返済計画を具体的にしておく
住宅ローン を無理なく返済するには、収入に対する返済額の割合（返済負担率）を考慮することが重要です。金融機関の審査基準では35%以内が目安とされていますが、生活費や将来の支出を考えると、25%以下に抑えるのが安心です。
例えば、年収500万円、返済負担率25%の場合は、「（年収（500万円）×返済負担率（25％））÷12ヵ月＝約10万4千円」となります。
ただし、金利や返済期間によって実際の支払額は変わるため、金融機関のシミュレーションツールを活用するなどして具体的な試算を行いましょう。
また、返済方法には、毎月の支払額が一定で計画が立てやすい「元利均等返済」と元金の減りが早いが初期の負担が大きい「元金均等返済」があります。
月々の返済額が一定になる元利均等返済を選ぶ方が多いですが、元金均等返済は利息負担が抑えられ、将来的に売却を検討する際は元本の減りが早く有利になりやすいといったメリットもあります。
将来の収入変動や生活費を考慮し、自分に合った返済方法を選びましょう。
「売り先行」と「買い先行」を理解しておく
「売り先行」とは、現在の住まいを先に売却し、売却資金をもとに新居を購入する方法です。売却額が確定するので予算を明確にでき、資金計画を立てやすいのがメリットです。
ただし、希望する物件がすぐに見つからなければ、一時的な仮住まいが必要になる可能性があります。
一方、「買い先行」とは、新居を先に購入し、その後に現在の住まいを売却する方法です。仮住まいが不要なためスムーズに引っ越せるのがメリットですが、売却が遅れると二重ローン になるリスクがあります。
また、売却が遅れると、その間のローン返済や固定資産税、管理費などで大きな負担が発生する可能性があります。
パターン②：売却価格で失敗しないための対策
現住まいの売却価格で失敗しないためには以下の対策が必要です。
- 市場価格を調べておく
- 複数の不動産会社に査定依頼する
- 売れやすい時期に売り出す
- 物件の魅力を高めておく
それぞれを詳しく解説します。
市場価格を調べておく
市場価格を把握するには、近隣の類似物件の成約価格や売出し価格を確認しましょう。不動産会社のウェブサイトや「不動産情報ライブラリ」などの公的データなどを活用すれば、実際の成約価格を把握できます。ただし、売出し価格はあくまで希望価格であり、実勢価格と異なる場合があります。
また、複数の不動産会社に査定を依頼し、客観的な評価を集めるのも効果的です。査定額が高ければよいわけではなく、市場相場に合った適正な価格を設定することがスムーズな売却につながります。
▼関連記事：不動産情報ライブラリで売却相場をチェックする方法
複数の不動産会社に査定依頼する
不動産の査定価格は会社ごとに異なるため、一社だけでは適正な価格を判断しにくいです。複数の会社に査定を依頼し、価格の傾向や販売戦略を比較することで納得のいく売却につなげられます。
例えば、3〜5社に査定を依頼し、査定額の根拠や売却プランを比較するのが効果的です。査定額が高い会社が必ずしも良いとは限らず、販売実績やサポート体制も確認することが大切です。
売れやすい時期に売り出す
不動産は、季節によって売 れやすい時期があります。特に2月から3月は、新生活に向けた引っ越し需要が高まり、売却が成功しやすいタイミングです。
また、9月から10月頃は一部の企業で秋の転勤があるため、一定の需要が見込めます。ただし、春ほど市場が活発になるわけではないため、売却時期を慎重に見極めましょう。
一方、大規模なリフォームが必要な物件や旧耐震基準の物件は、市場の動向に関わらず、売却戦略を工夫することが重要です。リフォームせずに価格を調整したり、耐震基準適合証明書を取得したりして売れやすくする工夫が求められます。
物件の魅力を高めておく
内覧時の印象を良くするため、事前に掃除や整理整頓を徹底し、清潔感のある空間にしましょう。特に水回りや玄関は購入希望者の印象を左右しやすいため、重点的に手入れします。汚れが目立つ場合には、専門のクリーニング業者へ依頼するのもの効果的です。
さらに、家具の配置や照明を工夫し、部屋を広く明るく見せることで購入希望者に好印象を与えられます。
パターン③：売却期間で失敗しないための対策
売却期間が長引いて失敗しないためには以下の対策が必要です。
- 不動産の一般的な売却期間を把握しておく
- 売却期間に余裕を持っておく
- 買取保証の利用を検討しておく
それぞれを詳しく解説します。
不動産の一般的な売却期間を把握しておく
不動産の売却は、一般的に3～6ヶ月かかるとされています。ただし、物件の立地や市場の動向によって変動し、都市部の人気物件は早く売れる一方、地方の物件では1年以上かかる場合もあります。
具体的な売却活動に関しては、売却開始から1ヶ月以内に市場調査と価格設定を行い、次の2ヶ月で広告活動や内覧対応を進めるのが一般的です。その後、買主との交渉や契約手続きを経て売買契約が成立します。
ただし、住宅ローンの審査や決済手続き、引き渡し準備を含めると、契約から引き渡しまでさらに1ヶ月以上かかるケースが多いです。
このように各ステップの所要時間を見積もることで計画的に売却活動を進められます。しかし、想定より売却期間が長引く場合もあるため、定期的に価格を見直したり不動産買取を検討したりするなど、柔軟に対応しましょう。
売却期間に余裕を持っておく
短期間での売却を目指すと、買い手が見つからず価格を下げざるを得ない状況に陥る可能性があります。そのため、売却期間に余裕を持って進めるようにしましょう。
例えば、一般的な不動産売却の期間である3～6ヶ月を目安にすれば、焦らずに売却活動を進められます。また、売却活動を開始する前に、物件の魅力を高めるためのリフォームやクリーニングを行う時間も確保できます。
これらの対策を行うことで買い手からの評価が高まり、スムーズな売却につながるでしょう。
買取保証の利用を検討しておく
買取保証とは、物件が売れない場合、あらかじめ定めた価格で不動産会社が買い取る仕組みです。仲介での売却価格より低くなる傾向がありますが、転勤や住み替えなど早期売却が必要な場合に有効です。
ただし、一定期間仲介での売却活動を行うことが条件となるケースが多いため、売却期間と価格のバランスを考慮し、契約内容をしっかり確認することが大切です。
パターン④：住み替え先選びで失敗しないための対策
住み替え先の物件選びで失敗しないためには以下の対策が重要です。
- 購入予算を明確にしておく
- 周辺環境を調べておく
- 買ってはいけない物件の特徴を理解しておく
- 住み替え先の地域に詳しい不動産会社へ相談する
それぞれを詳しく解説します。
購入予算を明確にしておく
購入予算を明確にするために、まずは現在の住まいの売却価格を把握しましょう。売却価格を知るには、不動産会社の査定を複数取り、訪問査定でより正確な相場を確認します。そのうえで、住宅ローンの残高や売却にかかる諸費用を考慮し、実際に手元に残る金額を把握しましょう。
次に、新居の購入に充てられる自己資金を確認し、無理のない資金計画を立てます。新居の購入費用には、住宅ローンの頭金だけでなく、登記費用や仲介手数料などの諸費用も発生するため、余裕を持った資金準備が求められます。
周辺環境を調べておく
物件を購入する際は物件そのものだけでなく、周囲の環境も非常に重要です。例えば、近隣にスーパーや病院、学校などの生活施設が揃っているか、通勤・通学の利便性は十分かをチェックすることが重要です。特に最寄り駅やバス停までの距離だけでなく、ラッシュ時の混雑状況や終電の時間も考慮しましょう。
治安については、夜間の雰囲気を実際に確認するだけでなく、自治体や警視庁の犯罪マップを活用すると、より客観的なデータに基づいた判断ができます。
また、自治体の公式サイトや不動産ポータルサイトの住環境レポートなどを活用すると、より信頼性の高い情報が得られます。
周辺環境のリサーチを怠ると、住み始めてから「思っていた環境と違う」と後悔することになりかねません。さまざまな情報を集め、慎重に判断しましょう。
買ってはいけない物件の特徴を理解しておく
以下の特徴のある物件は買わない方が得策です。
- 境界線が不明確な土地上にある物件
- 接道義務を満たしていない物件
- 地盤が弱い土地上にある物件
- 災害リスクが高い地域
- 管理が行き届いていないマンション
- 周辺環境が悪い地域
隣地との境界がはっきりしない土地は、後々トラブルの原因となる可能性があります。接道に関して、建築基準法では「幅4メートル以上の道路に2メートル以上接している」ことが求められています。この条件を満たさない物件は、建て替えや増改築が制限される可能性があるので注意しましょう。
ほかにも、地盤の緩い土地や津波や地震のリスクが大きいエリアも、購入に適していない可能性があります。物件そのものだけでなく、土地の状態や周辺環境を考慮したうえで物件を選びましょう。
住み替え先の地域に詳しい不動産会社へ相談する
住み替え先の地域に詳しい地元の不動産会社は、物件だけでなく周辺環境や生活利便性にも詳しいのが強みです。最寄りのスーパーや学校、交通アクセスなど、日々の生活に関わる情報を提供してくれます。
また、自治体の都市計画に加え、地元での評判や開発の進行状況を把握していることも多く、インターネットでは得にくい情報を得られる場合があります。
さらに、売主の事情で広告されていない物件を紹介してもらえ る場合もあるため、理想の住まいに出会える可能性が高まるでしょう。
住み替えで失敗しないための不動産会社選びのポイント
不動産会社を選ぶ際は以下のポイントを押さえましょう。
- 過去の取引実績が豊富である
- 地域の特性や魅力を理解している
- 担当者の質が高い
- 利用者の口コミや評判が良い
それぞれを詳しく解説します。
過去の取引実績が豊富である
取引実績が多い不動産会社は、地域の市場動向や物件の特性を把握しているため、売却活動をスムーズに進めやすい傾向があります。特に、同じエリアや類似の物件タイプの売却経験が豊富な会社であれば、買い手のニーズを把握し、適切な販売戦略を提案してくれるでしょう。
具体的には、過去にどの地域でどのような物件を扱ってきたのかを確認すると、不動産会社の得意分野が分かります。また、実績のある会社は広告戦略や販売ルートも整っているため、売却の可能性を高められるでしょう。
地域の特性や魅力を理解している
地域に詳しい不動産会社は、周辺環境や生活利便性、将来的な発展性などを把握しており、希望に合った物件選びをサポートしてくれます。
例えば、子育て世帯なら学校や公園の情報、単身者なら交通アクセスや商業施設の利便性など、暮らしに直結するアドバイスが受けられます。さらに、地域の市場動向を熟知しているため、相場を踏まえた売買の相談がしやすく、手続きもスムーズに進めやすくなります。
担当者の質が高い
担当者の質は、物件選びや契約のスムーズさに大きく影響します。対応 が早いだけでなく、正確な情報を提供できる担当者であれば安心して取引を進められます。
また、メリットだけでなくデメリットも客観的に説明し、適切な提案を提示できる担当者は、より信頼できるでしょう。さらに、専門知識が豊富で、購入者の立場に立った分かりやすい説明ができる担当者なら、初心者でも納得のいく選択が可能です。
▼関連記事：担当者選びの重要性
利用者の口コミや評判が良い
口コミや評判は、実際にその会社を利用した人のリアルな意見です。例えば、「問い合わせの対応が早くて手続きがスムーズだった」「担当者が親切で販売活動も迅速だった」などの評価が見られる会社は信頼できる傾向があります。
ただし、口コミは個人の主観によるため、すべてを鵜呑みにするのは危険です。特に、極端な高評価や低評価が偏っている場合や似たような内容の口コミが並ぶ場合は、慎重に判断する必要があります。サクラによる偽のレビューが混ざっている可能性もあるため、複数のサイトやGoogleマップのレビューなどを確認し、具体的な体験談を重視しましょう。
まとめ
住み替えの代表的な失敗例や失敗しないための対策を解説しました。
住み替えは、不動産売却と購入の両方を行うため、一方のみの取引よりも手間や時間がかかります。そのため、不動産売却や購入が初めての方は、手続きで戸惑ってしまう人も少なくありません。
特に、資金計画や売却スケジュールが乱れるケースが多く、想定よりも出費が増えたり住み替えまでに時間がかかったりします。スムーズに住み替えするためには、今の住まいの売却価格を把握したり住み替えの流れを理解したりすることが大切です。
住み替えを検討している方、すでに住み替えを始めている方は、ぜひこの記事を参考に不動産売却と購入を進めてみましょう。
