家の買い替えは家の売却を先にするか、家の購入を先にするかなどいくつかのパターンがあります。
そのうち、買い先行とは先に新居を購入した後で売却する方法です。
買い替えでは住宅ローンに気を付ける必要がありますが、買い先行では特にどのような点に注意する必要があるのでしょうか。
本記事では、買い先行で買い替えを進める際の住宅ローンについて解説していきます。
家の買い替えには3通りある
家の買い替えには、その進め方によって以下の3通りのパターンがあります。
- 売り先行
- 売りと買い同時
- 買い先行
それぞれについて見ていきましょう。
売り先行
売り先行は先に売却して、一度仮住まいに引越し、住み替え先の新居を購入する方法です。
売り先行のメリットは「家の売却」と「新居の購入」をそれぞれ独立して進めることができるため、進め方がそれほど複雑でないということが挙げられます。
一方、仮住まいに引越す必要があるため引越しの手間や費用が発生してしまう点がデメリットとなります。
売りと買い同時
売却と新居の購入を同時に行う方法で、売り先行にあるような、仮住まいに引越す手間や費用が発生しません。
ただし、「家の売却」と「新居の購入」にはそれぞれ異なる相手方がいるため、タイミングを合わせるのが大変です。
新居の購入に家の売却を併せようとすると、売り急いで損となる可能性があり、また家の売却に新居の購入を併せようとするとゆっくり新居を探せないことになる可能性があります。
買い先行
買い先行は新居を先に購入し、新居に引越した後に元の家の売却を進める方法です。
仮住まいへの引越しの手間や費用が発生しないというメリットがある一方、新居と元の家のダブルローンになる可 能性があるなど、資金面で問題となりやすいです。
また、家の売却が遅くなると負担が大きくなることから、家を売り急いで価格を下げるなど不利な売却になる可能性にも注意しなければなりません。
買い先行の流れ
買い先行で進める場合、具体的にどのような流れになるのでしょうか。
ここでは、以下2つのパターンで、それぞれ流れを解説していきます。
- ダブルローンの場合
- つなぎ融資の場合
ダブルローンの場合
ダブルローンとは、元の家の住宅ローンを残しつつ、新居の住宅ローンを組む方法です。
2つの住宅分のローンを組むことになるため、審査が厳しいのに加え、審査が通ったとしても返済額が高くなってしまう点に注意しなければなりません。
ダブルローンの流れは以下の通りです。
- 新居を選定～売買契約～住宅ローン審査
- 新居の決済～引き渡し
- ダブルローン状態で元の家の売却活動
- 元の家の売買契約～決済～引き渡し
新居を選定～売買契約～住宅ローン審査
まずは新居の選定と売買契約、住宅ローン審査を行います。
買い先行の買い替えでは、この流れは通常の不動産購入と同じと考えて問題ないでしょう。
ただし、元の家の売却が決まるまではダブルローンになることから、一定期間、元の家の住宅ローン返済と新居の住宅ローン返済が重なって問題ないよう、新居の選定を行うことが大切です。
新居の決済～引き渡し
売買契約と住宅ローン審査が終わったら、新居の決済をし、引き渡しを受けます。
この辺りの流れについても、基本的には通常の不動産購入と同じです。
元の家の引き渡し期限を気にする必要がないことから、少しずつ荷物を運ぶといったことも可能な点はメリットだといえるでしょう。
ダブルローン状態で元の家の売却活動
新居の購入後は、ダブルローン状態で元の家の売却活動を行うことになります。
この期間が長くなると、ダブルローン返済の負担がどんどん重くなってしまうことから、少しでも早く買主を見つけることが大切です。
とはいえ、売り急いでしまうと不利な条件での売買となってしまう可能性がある点には注意しなければなりません。
元の家の売買契約～決済～引き渡し
買主が見つかったら、元の家の売買契約～決済～引き渡しへと進みます。
家の売却代金で、住宅ローンを完済しますが、売却代金が住宅ローンの残債に足りないときは、手持ち資金で補完しなければなりません。
万が一、売却代金と手持ち資金でも、住宅ローンを完済できないときには、そもそも売却することができなくなってしまいます。
そのようなことのないよう、あらかじめ余裕を持った計画を立てることが大切です。
つなぎ融資の場合
つなぎ融資とは、買い先行において不足する資金を一時的に金融機関から借り入れて、家の売却と同時に完済する方法です。
完済時等にまとめて利息を支払う必要がありますが、ダブルローンのように返済額が高額になってしまうということはありません。
また、基本的には元の家の売却資金でつなぎ融資を完済することから、新居は元の家の6～8割程度の価格のものを選ぶ必要があります。
つなぎ融資の場合の流れは以下の通り。
- つなぎ融資の審査～新居の売買契約～つなぎ融資で新居の決済～引越し
- 元の家の売却活動
- 元の家の売買契約～売却代金でつなぎ融資を一括返済
つなぎ融資の審査～新居の売買契約～つなぎ融資で新居の決済～引越し
まずはつなぎ融資の審査を受け、問題なければ新居の売買契約～決済へと進みます。
最終的に、元の家の売却代金でつなぎ融資を完済することになるため、新居の購入価格は元の家の売却価格の6～8割程度のものを選ぶようにします。
元の家の売却活動
新居に引越した後、元の家の売却活動を行います。
この辺りは、ダブルローンの場合と同様です。
つなぎ融資の場合、ダブルローンのように毎月返済額が増えることはありませんが、売却時期が遅くなるとそれだけ利息が高くなってしまうため、できるだけ早く買主を見つけなければなりません。
元の家の売買契約～売却代金でつなぎ融資を一括返済
買主が見つかったら、元の家の売買契約を結び、売却代金でつなぎ融資を一括返済します。
買い先行で 住宅ローンを組むときの3つのポイント
買い先行で家の買い替えを進めるときは、住宅ローンの組み方に気を付けなければなりません。
ここでは、買い先行で住宅ローンを組むときのポイントとして、以下3つをご紹介します。
- 家の売値をできるだけ正確に把握しておく
- 実績のある不動産会社に依頼しよう
- 買いと売りを同じ不動産会社にするのがおすすめ
家の売値をできるだけ正確に把握しておく
買い先行の買い替えでは家の売値をできるだけ正確に把握しておくことが大切です。
家の売却時に、家の売却代金が住宅ローンの残債に足りていない場合、最悪の場合そもそも家を売却できなくなってしまうからです。
売り先行であれば、家を売却できなければ、その段階で買い替えの計画が一旦ストップとなるだけなので大した問題にはならないでしょう。
一方、買い先行の場合、先に家を購入してしまっているため、想定していたより家の売値が低く、売却できなくなると大きな問題です。
ダブルローンで買い替えを進めている場合、家を売却するまではダブルローン状態で返済をし続けなければなりません。
最悪の場合、毎月の負担額が大きすぎて返済できなくなってしまうことも考えられるでしょう。
こうしたことから、買い先行の買い替えでは、家の売値をできる限り正確に把握しておくことが大切なのです。
実績のある不動産会社に依頼しよう
上記の通り、買い先行の買い替えでは、後で予想より売値が低くなってしまうといったことになると大きな問題です。
このため、家の売却を相談 する不動産会社は、実績のある不動産会社にすることが大切です。
家の売却は、依頼する不動産会社によって、家の売却までのスピードや売値が大きく変わるもの。
買い先行の買い替えでは、家の売却までのスピードが長くなってしまうと、それだけ利息の負担額が大きくなってしまいます。
また、先述の通り売値が予想より低くなってしまうと最悪の場合家を売却できなくなってしまう可能性があります。
一般の不動産売却より、より慎重に不動産会社を選ぶ必要があるといえるでしょう。
購入と売却を同じ不動産会社に依頼するのがおすすめ
買い替えでは家の売却と新居の購入という2つの取引を進めていく必要があります。
それぞれ別の不動産会社に依頼することもできますが、同じ不動産会社に依頼するのがおすすめです。
買い先行の買い替えでは、新居の購入と元の家の売却のタイミングはできるだけ近い方がよく、同じ不動産会社にすればその辺りのことを考慮して活動してくれるからです。
買い先行で住宅ローンを組むときの3つの注意点
最後に買い先行で住宅ローンを組むときの注意点として以下の3つをご紹介します。
- 返済額に注意
- できるだけ早く家を売却できるようにする
- 早め早めにスケジュールを組んでおくべき
それぞれ解説します。
返済額に注意
家の買い替えでダブルローンによる方法を選んだときは、その返済額に注意が必要です。
元の家の住宅ローン返済額に加えて、新居の住宅ローンの返済額が加わっても問題なく返済していけるかしっか り考えておきましょう。
ローンを組む段階では、2～3ヶ月のことと思っていても、実際には長引いてしまう可能性があります。
場合によっては、1年程度以上続いたとしても返済していけるか額にしておくと安心です。
元の家を売却できなくなったどうなる？
買い先行の住み替えでは、先に新居を購入することになるため、万が一、元の家の売却額が予想より低くなり、売却できなくなってしまったら大きな問題となります。
場合によっては、長期間ダブルローンを返済していかなければならない可能性もあるでしょう。
そのようなことにならないよう、実績のある不動産会社に売却を相談するとともに、余裕を持った資金計画を組むことが大切です。
一方、もし買い先行の買い替えで、元の家を売却できなくなったらどうすればよいのでしょうか。
この場合に選択肢としては以下のようなものがあります。
- 元の家を賃貸に出す
- 新居を売却する
元の家を賃貸に出す
まずは元の家を賃貸に出す方法です。
元の家の売却額が住宅ローンの残債に足りない場合、手持ち資金と併せても完済できなければ、家を売却することができなくなってしまいますが、賃貸に出すことはできます。
賃貸に出せば、毎月のダブルローンの負担を和らげることができるでしょう。
また、一定期間賃貸に出すことで手持ち資金を蓄えることができれば、売却額と手持ち資金を併せて住宅ローンの残債を完済することもやりやすくなるでしょう。
ただし、一度賃貸に出してしまうと貸主側の都合で簡単に入居者を退去させること はできない点に注意が必要です。
新居を売却する
元の家が売却できなくても、新居の方であれば売却できるかもしれません。
折角買い替えた新居を売却するのは気が引けるでしょうが、ダブルローン状態が長く続いて、最終的に返済できなくなってしまえば、元の家も新居も手放さなければならない可能性があります。
元の家の売却が難しくなってしまったら、不動産会社や金融機関などに相談しながらどのようにすればよいか決めていくとよいでしょう。
できるだけ早く家を売却できるようにする
買い先行の買い替えでは、元の家をできるだけ早く売却できるようにすることが大切です。
ダブルローンにせよ、つなぎ融資にせよ、売却できない期間が長く続けば、それだけ負担が大きくなってしまいます。
できるだけ早く家を売却できるよう、実績のある不動産会社を選ぶなどすることが大切です。
早めにスケジュールを組んでおくべき
上記通り、買い先行の買い替えでは元の家の売却が遅くなればそれだけ負担が大きくなってしまうことから、早めにスケジュールを組んでおくことが大切です。
買い先行の買い替えでは「新居の購入」と「元の家の売却」をそれぞれ独立して進めることも可能ですが、それでは売却が遅くなってしまいやすいです。
新居の購入と元の家の売却を同時に進めるのは大変なことですが、それぞれのタイミングができるだけ近くなるよう、取り組むようにしましょう。
まとめ
買い先行で買い替えを進めるときの住宅ローンについて、具体的な流れやポイント、注意点など解説しました。
買い先行は売り先行と比べて仮住まいの費用や手間が要らないというメリットがありますが、元の家の売却が予想より低くなってしまうなどすると、大きな問題になってしまう可能性があります。
買い先行で買い替えを進めるときは、売りと買いの不動産会社を同じにしたり、実績のある不動産会社に依頼したりするなど、本記事でお伝えしたポイントや注意点を参考になさってください。
