家や土地の売却が成立すれば、売却金が手元に入ります。
売却金でローン返済や次の新居の購入などを検討している場合、いつお金が手に入るかは重要なポイントです。
この記事では、家や土地売却の流れとともにお金が手元に入るタイミングとその注意点、また少しでも早くお金を手に入れる方法などを解説します。
家や土地を売る流れ
お金が手に入るタイミングを知るためには、売却全体の流れを押さえておく必要があります。
家・土地の売却の大まかな流れを以下の表で確認しましょう。
| ステップ | 目安期間 |
| 家・土地の売り出し | 準備期間2週間～1ヵ月ほど |
| 売却活動～内見対応 | 売り出し開始から～半年ほど ※売れるまで |
| 買付申込書の受領 | |
| 売買契約の締結 | |
| 買主の住宅ローン審査 | 売買契約後1ヵ月以内 |
| 決済～引き渡し | |
| 確定申告 | 不動産を売却した年の翌年 |
不動産売却の目安期間は3ヵ月～半年ほどです。
しかし、不動産売却は買主あっての取引でもあるため、条件が悪く買い手がつかないケースでは年単位で時間がかかる場合もあるので注意しましょう。
反対に、条件がよければ3ヵ月よりも早く売却できる可能性もあります。
以下では、それぞれのステップごとの内容や目安の期間を解説します。
家・土地の売り出し
家や土地を売却する場合、不動産会社と媒介契約を結んで売り出しをスタートするのが一般的です。
そのため、まずは不動産査定を受けて不動産会社選びを行います。
査定には机上査定1と訪問査定2がありますが、机上査定で不動産会社を絞り訪問査定を受ける流れが効率的でしょう。
訪問査定の結果を踏まえて不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
査定依頼から訪問査定、媒介契約などが必要になるため、売り出しまでの準備期間は2週間～1ヵ月程度かかります。
売却活動～内見対応
媒介契約後は不動産会社で売却活動が行われます。
チラシやホームページ、ポータルサイトなどに物件が掲載され、問い合わせが入り内見という流れが一般的です。
売却活動中は問い合わせや売却状況などを不動産会社に適宜確認し、状況に応じて対策を立てながら不動産会社と一緒に売却を進めていきましょう。
物件や売却条件にもよりますが、早ければ2週間ほどで契約まで進むケースも珍しくありません。
反対に、条件が悪ければ半年たっても契約に進めない場合もあるでしょう。
なお、ここでは一般的な売却期間である3ヵ月～半年を目安に解説しています。
買付申込書の受領
内見後、買主候補が本格的に購入に進む場合は、買付申込書が提出されます。
買付申込書とは、買主が購入の意志を示すために購入希望価格や購入条件などを記載した書類です。
不動産会社経由で提出されるので、内容を確認し返答するようにしましょう。
買付申込書にどう回答するかは売主が自由に決めて問題ありません。
慎重に検討し、1週間ほどを目安に不動産会社に返答を伝えるようにしましょう。
売買契約の締結
売買条件が買主と合意できれば売買契約を締結します。
条件合意後に売買契約日が決定されるので、期日に契約の締結を行います。
契約 時には、重要事項説明や、契約書が条件に反していないかを隅々までチェックして納得したうえで、署名押印するようにしましょう。
売買契約締結後、買主から手付金を受領します。
手付金については、後ほど詳しく解説するので参考にしてください。
買主の住宅ローン審査
買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約締結後に本審査に進みます。
本審査には、2週間~1ヵ月程時間がかかります。
なお、住宅ローンを利用する契約では住宅ローン特約が設けられるのが一般的です。
これによって住宅ローン審査に落ちた場合は、無条件で契約が解除となるので注意しましょう。
決済～引き渡し
住宅ローン本審査に通ったら決済に進みます。
決済日の日程は、基本的に金融機関の空いている平日の午前中になるのが一般的です。
そのため、都合の良い日程を調整するのに時間がかかる可能性もあるので注意しましょう。
日程の都合がよければすぐに決済に進めますが、状況によっては2週間~1ヵ月程先になる場合もあります。
可能であれば、平日午前中のスケジュールをあらかじめ調整しておくと、スムーズに日程を決めやすくなります。
また、決済では同時に引き渡しも行われるので、決済日までに売主は引っ越しやライフラインの停止手続きを済ませておきましょう。
引っ越しの繁忙期は業者の手配に時間がかかる場合もあるので、早めに準備しておくことが大切です。
確定申告
不動産売却で利益が出ると、確定申告をして納税が必要になります。
確定申告時期は、売却した年の翌年となり、例年2月16日～3月15日となります（2025年は日曜の都合で2月17日～3月17日）。
確定申告を怠ると無申告加算税といったペナルティがあるので、忘れずに申告するようにしましょう。
なお、売却で利益が出ていない場合は税金が発生しないため、確定申告も必要ありません。
上記の流れで分かるように、家と土地の売却金が手に入るのは「売買契約時」と「決済時」の2つのタイミングです。
さらに、固定資産税清算金や所得税還元など、売却金以外のお金が手に入るケースもあります。
以下では「売買契約時」「決済時」「その他」の3つのタイミングに分けて詳しく解説するので、参考にしてください。
家・土地の売却でお金が入るタイミング1：売買契約時の手付金
売買契約時には手付金として売却金の一部を手に入れられます。
しかし、手付金にはいくつか注意点もあるので、特徴などを理解しておくようにしましょう。
手付金は売買価格の1割程度で設定することが多い
手付金とは、売買契約に際して買主から支払われるお金です。
一般的には売買価格の1割程度が目安であり、たとえば、3,000万円で売却した場合は300万円となります。
しかし、手付金額は買主との合意で決まるものです。
売主が個人の場合、手付金額に制限はないため、1割より高いか低いかは自由に設定できます。
極端な話、手付金0円であっても問題はありません。
ただし、手付金には「解約手付」という性質があるため、安易に安い額を設定するのはおすすめできません。
売買契約後、一定期間であれば買主は手付金の放棄、売主は手付金の2倍額を買主に支払うことで違約金なしで解除が可能です。
このため、手付金の額が少ないと解約しやすくなってしまい、売主もリスクになる恐れもあるので注意しましょう。
決済時に残代金支払いに充当される
基本的に、手付金は売却代金の一部先渡しです。
そのため、後日行われる決済時には手付金を除いた残代金が支払われます。
たとえば、売却額3,000万円で300万円の手付金の場合、決済時には2,700万円が支払われるのです。
手付金とは別に売却代金を得られるわけではない点には、注意しましょう。
住宅ローン特約で全額返済するケースもある点に注意
住宅ローン特約とは、買主が万が一住宅ローン審査に落ちた場合、白紙解約にできる制度です。
住宅ローン特約で契約が解除になった場合、手付金は全額返還が必要になります。
売買契約後に住宅ローンの本審査を行い、「融資承認取得期日」までに承認が得られない、または否認となった場合は、手付金の放棄等のペナルティなしで売買契約を白紙解除できる。
手付金をもらったからといってすぐに使ってしまうと、特約による契約解除の際に返還できなくなるので注意しましょう。
なお、住宅ローン特約は解除できる期間や条件などを、契約書で規定することで有効となります。
契約書に記載がない場合は、買主都合での解約となり手付金を受け取ることが可能です。
ただ、記載がない場合でも買主の事情を考慮して返金する売主も珍しくありません。
悩む場合は不動産会社に相談するとよいでしょう。
家・土地の売却でお金が入るタイミング2：決済
売却金が手に入るメインのタイミングが決済時です。
残代金から手付金の額を引いた額が振り込まれる
決済時には、前述したように手付金を除いた残代金が支払われます。
買主が住宅ローンを利用するケースでは、金融機関が買主に住宅ローンを実行し、いったん買主の口座に振り込まれた後、すぐに売主の口座に振り込む流れが一般的です。
売主は振り込みを確認して、鍵などを引き渡すことになります。
売却物件に住宅ローンの残債がある場合は住宅ローン完済額を差し引く
売却金で住宅ローンを完済するケースでは、買主から売主に振込のタイミングで住宅ローンの完済も同時に行います。
そのため、事前に金融機関に一括返済の相談を行い、決済時には担当者にも同席してもらうようにしましょう。
また、完済後は抵当権抹消登記の手続きも行うので、司法書士への依頼や必要書類の準備も行っておく必要があります。
利益がある場合は税金を納める必要があるため、使わないように注意
売却して利益が出た場合、利益に対して譲渡所得税という税金が課せられます。
譲渡所得税の税率は、利益に対して20.315％（売却した不動産の所有期間が5年超の場合）または39.63％（売却した不動産の所有期間が5年以下の場合）です。
たとえば、3,000万円で買った不動産を2,000万円で売却した場合利益は1,000万円となり、税率が20.315%なら税金は約200万円となります。
このように、譲渡所得税は高額になるケースも少なくないため、あらかじめ額を計算し売却金を納税のために取っておくようにしましょう。
ただし、譲渡所得や税金の計算では、減価償却を考慮したり、各種特例を適用したりと複雑になる場合もあります。
税金の計算に不安がある場合は、不動産会社や税理士に相談し、納付の必要があるか、金額はいくらになるかを確認しておきましょう。
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家・土地の売却でお金が入るタイミング3：その他
売却金以外に受け取れるお金として、以下のようなものがあります。
- 固定資産税清算金
- 火災保険の解約返戻金
- 所得税の還付金
- 住宅ローン保証料の返戻金
それぞれ見ていきましょう。
固定資産税清算金
不動産の所有者に毎年課せら れる固定資産税は、1月1日時点の所有者が納税義務者となります。
そのため、売却した年の納税義務者は売主です。
たとえ、1月2日に売却したとしても1月1日時点の登記簿上の所有者が売主であれば、その年の固定資産税は売主が納税しなければなりません。
ただし、不動産取引においては売主と買主で所有期間に応じて按分し、買主も負担分を清算金として決済時に売主に支払うのが一般的です。
なお、その年の固定資産税が分かるのは、4～5月ごろに納税通知書が送付されてからとなります。
それ以前に決済となる場合は、前年の納税額を参考に清算金が決定されるため、実際の税額と差額が生じる可能性があります。
このような場合、以下のいずれかを事前に取り決めておくのが一般的です。
- 昨年の固定資産税を参考に分担金を受け取って差額があってもそのまま終了する
- 昨年の固定資産税を参考に分担金を支払って後で差額が生じた場合に差額分を支払う・もしくは受け取る
- 決済時には分担金を支払わず納付書が届いた段階で分担金を受け取る
また、所有期間はいつを基準に按分するかが地域によって異なるため、事前に清算方法を不動産会社・買主としっかり話し合っておくことが大切です。
火災保険の解約返戻金
家を売却するケースでは、火災保険料の解約返戻金を受け取れる場合があります。
火災保険料は年単位で加入するのが一般的なため、解約日によっては返戻金が支払われるのです。
なお、火災保険は売却と同時に解約されないため、売主が解約手続きする必要があります。
また、解約日以降は火災保険の対象とならないため、売買契約日ではなく引き渡し日以降を解約日とすることをおすすめします。
▼関連記事：不動産を売却すると火災保険は返金される？解約手続きの手順を解説
所得税の還付金
売却で売却損が出るケースでは、売却する不動産がマイホームであるなど一定の条件を満たした場合に、損失分を給与所得など他の所得と相殺できる特例を適用できます。
例えば、給与所得が500万円で所得税を20万円納税した年に、不動産を売却して500万円の売却損があった場合、特例の適用を受けることで20万円分の還付を受けることが可能です。
なお、損失が出た場合の特例を適用するには確定申告しなければなりません。
また、還付金を受け取れるのは、会社員などのすでに所得税を納めているケースです。
自営業など確定申告と同時に所得税を納める場合は、還付ではなく差し引いた額の納税となります。
住民税についても、還付ではなく差し引いた額の納税となる点には注意しましょう。
▼関連記事：不動産売却時の確定申告について解説！手順・必要書類は？
住宅ローン保証料の返戻金
住宅ローンを利用して家を購入していた場合、売却時にローンを完済すると「保証料」が一部戻ってくる可能性があります。
保証料とは、住宅ローンを借りる際に金融機関へ支払うもので、借主が返済不能になった際に保証会社が代わりに返済する仕組みに備える費用です。
保証料の支払い方法には以下の2通りがあります。
- 一括前払い型（外枠方式）：借入時に数十万円を一括で支払う方法
- 金利上乗せ型（内枠方式）：保証料の代わりに金利を0.2%程度上乗せする方法（この場合、保証料の返金はなし）
このうち一括前払い型の保証料を支払っていた場合、住宅ローンを予定より早く完済すると未経過分の保証料が返金される可能性があります。
返金額は、完済時点の残り期間や保証会社の規定により異なりますが、数千円〜数万円程度になるケースが多いです。
ただし、返金の有無や金額は保証会社ごとのルールに基づくため、必ず保証会社または借入先の金融機関に確認しましょう。
▼関連記事：住宅ローンの保証料は売却や借り換えで返金されるケースあり！返戻金の計算方法を解説
家や土地の売却でお金が入るまでの期間を短くする方法
家や不動産の売却でお金が手に入るのは、売買契約後です。
そのため、買主が見つからなければお金はいつまでたっても手に入りません。
とはいえ、急な資金の必要性などどうしてもお金を早く手に入れたいケースもあるでしょう。
ここでは、お金が手に入るまでの期間を短くする方法として、以下の3つを解説します。
- 相場より安めに価格を設定する
- 住宅ローンの事前審査承認を得ている買主を選ぶ
- 買取を検討する
相場より安めに価格を設定する
不動産の売却でもっとも時間のかかるステップが、売却活動期間です。
この期間をできるだけ短くできればお金の入るタイミングを早めることができます。
早く売却したいなら、相場よりも売り出し価格を下げる方法が有効です。
お得な物件と判断されれば買い手も現れやすいでしょう。
ただし、相場よりも下げることで手元に入るお金は通常の売却よりも少なくなる恐れがあります。
住宅ローン完済など売却金の使用用途が決めっている場合は、少なくなっても問題ないかを事前にしっかりシミュレーションしておくようにしましょう。
住宅ローンの事前審査承認を得ている買主を選ぶ
買主が売買契約後の住宅ローン本審査に落ちてしまうと、契約解除となり買主探しが振出しに戻ってしまいます。
契約までにかかった数カ月間が無駄になってしまう可能性もあるので、できるだけ住宅ローン審査に落ちない買主を探すことも重要です。
買付申し込みの段階で事前審査の承認を得ている買主であれば、落ちる可能性も低くなるでしょう。
ただし、事前審査に通ったからといって必ず本審査に通るわけではない点を覚えておく必要があります。
買取を検討する
買取とは、不動産会社が直接不動産を購入する売却方法です。
ここまで説明してきた売却方法は、一般的な売却である「仲介」となります。
仲介の場合、不動産会社を介して買主を探す必要があるため、どうしても売却活動期間の時間がかかってしまうのです。
買取のメリット・デメリット
一方、買取であれば不動産会社が買主なので、広告などで買主を探す必要がありません。
査定後不動産会社との条件に合意できれば売却となるため、早ければ2週間ほどでの売却も可能です。
しかし、買取は仲介での売却よりも売却額が下がる点には注意しましょう。
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
一般的には市場価格の7～8割ほどでの売却となるため、どうしても早期で売却したいケースに適しています。
買取が適しているケース
そのため、転勤などで売却期限が迫っている、離婚や相続といった現金化を急ぎたいケースで検討するとよいでしょう。
また、買取額は不動産会社によって大きく異なるため、買取査定時にはできるだけ多くの不動産会社を比較することが大切です。
買取でも、損せずにできるだけ高く売却したい方には、「イエウリ」がおすすめです。
イエウリの一括査定では、仲介だけでなく買取での査定もできます。
大手不動産会社から地域密着型の中小まで買取に積極的な不動産会社が多数参画しているので、まずはイエウリの査定からスタートしてみるとよいでしょう。
買取か仲介かに悩む場合は、プロに相談できるサービスもあるのでお気軽にご相談ください。
家や土地が売れてお金が入るまでの期間に関するよくある質問
最後に、家や土地が売れてお金が入るまでの期間に関するよくある質問をみていきましょう。
家が売れてお金が入るまでの期間はどのくらい？
手付金を除けば、売買契約後1～2ヵ月程度でお金が入るケースが一般的でしょう。
ただし、売り出しをはじめて売買契約まで進む期間は、物件によって大きく異なります。
一般的には3ヵ月～半年ほどですが、物件条件が悪ければ1年以上かかるケースもあるので注意しましょう。
早期でお金が必要な場合は、買取を選ぶことで1ヵ月程度の期間での入金も可能です。
不動産売却で 買主がお金を払ってくれない場合はどうすればいい？
手付金解除の期間であれば、買主都合として手付金解除する方法が検討できます。
この場合は、売主は手付金の返還は不要です。
一方、手付金解除の期間を超えている場合は、以下の2つの方法が検討できます。
- 残代金を取り立てて売買契約を成立させる
- 契約を解除し違約金を請求する
買主が違約金により解除を申し出ないかぎり契約は続行しているため、売主は買主に対して残代金の請求が可能です。
ただし、この場合は売主にも契約を成立させる意思があることを示す必要があるので、不動産を引き渡す準備を進めておく必要があります。
引き渡す用意をしていないと、「売主が引き渡そうとしないから支払わない」と主張される恐れもあるので注意しましょう。
残代金を請求するケースでは、契約は有効に続いているためその期間は別の人に売却できない点にも気を付けなければなりません。
買主に支払う気がない、すぐに別の買主を探したいという場合は、契約解除を進める方法が検討できます。
この場合は、決済期日後一定期間支払いの催告により契約解除の意志を示す必要があります。
相手が支払わないと言っている場合でも、いきなり一方的に契約解除できるわけではない点に注意しましょう。
支払わない相手への対応に悩む場合は、自分での解決は難しくトラブルに発展する恐れがあります。
弁護士や不動産会社に相談しながら適切な対応をとることが大切です。
まとめ
家や土地の売却では、売買契約から1～2ヵ月程で売 却金を手に入れることが可能です。
また、売買契約時には手付金として売却金の一部を先にもらえます。
ただし、手付金は特約での解除時に返金が必要になるため、基本的には決済が終了するまで手を付けない方が無難です。
また、仲介での売却では売買契約に進むまでにどれくらい時間がかかるかも目安が立てにくい点にも注意しましょう。
一般的には3ヵ月～半年ほどなので、それを基準に余裕をもってスケジュールを立てることが重要です。
早期でお金が必要なケースなら、買取も視野に入れるとよいでしょう。
