家の購入で多くの人が利用する住宅ローンは、返済期間が最長で35年にわたります。この長い歳月の間に、生活環境は様々に変化するため、想定外の事態などで返済が困難になることがあります。
住宅ローンをスムーズに完済できるよう、失敗する要因がどこにあるのかを探っていきましょう。
この記事では、住宅ローンの利用で失敗した事例を紹介するとともに、住宅ローンを利用する時の注意点について解説していきます。
住宅ローンの借り方で失敗した事例
せっかく住宅ローンの審査を通過したのに、借入額や返済方法の選択を誤ったために、住宅ローンの利用で失敗した人がいます。いったいどのような理由で失敗をしてしまったのでしょうか。
頭金ゼロで借りた
かつての住宅ローンの借り方は、可能な限り自己資金を頭金として、残りを住宅ローンで補うという方法が一般的でした。頭金の比率を高めることで、月々の返済を軽減させたのです。
ところが近年は、変動金利であれば1%以下の超低金利で借りられることから、自己資金を投入することなく、住宅ローンを利用するケースが増えています。
「頭金ゼロで購入可能」とアピールする住宅販売の広告を目にした方も多いのではないでしょうか。
頭金で月々の返済額はいくら減るか
たとえば、4,000万円の住宅を頭金なしで購入し、金利0.7％・35年返済の住宅ローンを組んだ場合、月々の返済額は約109,292円になります。これに500万円の頭金を入れると、月々の返済額は約95,620円となり、差額はおよそ13,672円です。
このように差額がそこまで大きくない場合は、500万円を生活資金として手元に残しておく判断も、決して間違いとはいえません。
ただし、注意が必要なのは、自己資金がほとんどない状態で「頭金ゼロ」の住宅ローンを組むケースです。「安定した収入があるから大丈夫」と考えて選ぶこともありますが、もし購入後数年で売却せざるを得ない事情が発生した場合、想定外の負担を抱える可能性があります。
早期に家を手放す際に、任意売却を強いられる可能性
たとえば、離 婚によるケースです。財産分与で住宅を売って精算したかったのに、不動産価格が下がっていたために、売ってもローンを完済できない「オーバーローン」になってしまう事例も多いです。
そうしたケースでは、損切を承知で任意売却をして、残債の不足分を新たな負債として抱えることになってしまいます。
▼関連記事：住宅ローンの頭金はいくら用意すべき？目安額と返済プランを考察
返済期間を長く組んだ
住宅ローンの返済期間は、最長で35年まで組むことができます。返済期間を長く設定すれば月々の返済額は軽くなるため、35年返済を選ぶ人も少なくありません。
たとえば、3,000万円を金利0.7％・35年返済で借りた場合、月々の返済額は約8万1千円です。これを25年返済にすると、月々の返済額は約10万8千円となり、その差はおよそ2万7千円。この差額の大きさから、35年返済を選ぶのも理解できます。
しかし、35歳で家を購入し35年返済を選んだ場合、完済時期は70歳です。65歳で定年退職を迎えると、その後5年間は退職後の収入で返済を続ける必要があります。
経済状況が厳しい昨今、退職後に再就職できず返済不能に陥る事例も決して珍しくありません。再就職できる保証はありませんから、やはり定年退職までに完済できる返済期間を設定することが望ましいといえるでしょう。
▼関連記事：50代で家は買える？ローン審査のポイント・注意点を解説
金利選び
住宅ローンは、変動金利を選択すると、現在の水準で0.7％前後の超低金利になります。
ただし、後から金利が上昇するリスクがあることを失念してはいけません。もし金利の上昇があると、固定金利で借りた場合よりも返済額が高くなることもあります。
一方で、固定金利は1％台後半が中心ですが、変動金利と比べると割高になっています。
もし、この先長期にわたり金利が上がらなかった場合には、変動金利より総返済額が何百万円か多くなることも十分に考えらるでしょう。
ただし、金利の変動は専門家でも予測が難しいため、一度金利の種類を選択したら、慌てずに腰を据えて経済動向を見極めることが重要です。
最も失敗を導きやすいのは、変動金利が低金利だからといって、返済能力ぎりぎりまで借りてしまうことです。もし金利上昇の経済状況になれば、たちまち返済不能に陥ってしまいます。
▼関連記事：住宅ローンの利用でかかる諸費用を解説（手数料、保証料など）
ボーナス返済をあてにした
住宅ローンの返済は月々の返済ばかりでなく、別にボーナス時期に払うボーナス返済という方法を併用できます。これにより、毎月の返済額を軽くすることができます。
例えば4,000万円を金利1.35％、35年返済で借りると、毎月返済のみの場合だと、毎月約12万円の返済になりますが、1回のボーナスで25万円、1年に50万円を返済にすると、毎月返済額は、約6万7千円に下がります。
たしかにボーナス返済を併用することで、毎月の負担を大幅に減らすことが可能になりますが、言い換えれば、それだけボーナス月の負担が大きいということです。
景気のいいときのボーナスを基準にして住宅ローンを組み、その後業績が悪化してボーナスが大幅にカットされたために、たちまちローン返済に窮した事例があります。ボーナスで返済する金額は、慎重に考えたうえで決定をしましょう。
▼関連記事：住宅ローンの賢い組み方と返し方は？リスクを抑えて節税効果が出る方法を解説
住宅ローンを借りた後で失敗した事例
住宅ローンを順調に返済していたのに、思わぬ事態が発生したために、住宅ローンの利用で失敗した人がいます。いったいどのようなことが原因だったのか紹介していきましょう。
住宅ローンを借りた後で退職をした
若いうちに家を購入するために、夫婦で協力して住宅ローンを返済していくケースが増えています。夫婦2人分の収入で返済すれば、借入額を増やせるので、グレードの高い住宅を購入することができます。
フラット35では夫婦2人で1つのローンを借りられます。また一般的な住宅ローンでは夫婦それぞれが別々にローンを組む「ペアローン」という形で利用できます。
しかし、夫婦でローンを借りた場合、出産後の働き方の変化を考慮しておく必要があります。理想の保育所が見つからず、妻が育児を理由に退職をすることも考えられます。あるいは、病気がちな子どもの世話で、時短勤務を選択することも考えられます。
夫婦の収入がほぼ同じだったので、住宅ローンをそれぞれ同額で借りたが、数年後、妻が出産を機に退職を余儀なくされ、返済に行き詰まってしまった事例があります。
ペアで住宅ローンを借りる場合、育児休暇などで、配偶者の収入が減る可能性があることを念頭においておきましょう。
▼関連記事：「ペアローンはやめとけ」と言われる理由は？利用時のデメリット、後悔しないためのチェックポイントを解説
住宅ローンを借りた後で病気になった
一般的な住宅ローンでは、利用に際して、団体信用生命保険（団信）に加入することが条件になっています。これにより、返済の途中で借主が死亡しても、保険金でローンが完済されることになります。
しかし、団信の保障の対象になるのは死亡や高度障害になった場合に限定されており、病気やケガで働けなくなっても保障されません。
住宅ローンを借りた後に病気やケガが原因で退職を余儀なくされて、住宅ローンが返済できなくなった事例があります。
この場合、ガン、急性心筋梗塞、脳卒中などにも保障がある、疾病保障付き保険を利用することで、安心感が大きく広がります。
団信に入っていなかった
一般的な住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）へ の加入が条件ですが、フラット35は加入しないで借りることもできます。団信に加入しない場合、金利は0.2％低くなります。
では、この金利差の効果を見てみましょう。
フラット35の金利が1.8％だとすると、団信に加入しない場合は1.6％になります。4,000万円を35年返済で借りた場合、団信なしは団信ありに比べて、毎月の返済額が約4,360円低くなります。総返済額で見ると、およそ183万円の差です。
この金額の差に魅力を感じて、団信に加入せずにフラット35を借りる人もいます。しかし、団信に加入していない借主が万が一亡くなったときには、残された家族が返済を続けなければなりません。
家族を失うことは、それだけで精神的ダメージは大きなものですが、そのうえ住宅ローンの返済がのしかかると、次の不幸を呼び込む要因にもなってしまいます。住宅ローンの利用で失敗しないためにも、団信の加入は欠かすことはできません。
▼関連記事：団信なしでフラット35を利用しても大丈夫？団信なしのメリット・デメリットを解説
住宅ローン控除で確定申告をしていなかった
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで家を買った場合、年末時点の住宅ローン残高の0.7％の税金が13年間（条件によっては10年）にわたって還元されるという税金の優遇措置です。
たいへん大きな節税効果がある制度ですが、住宅を購入した翌年に確定申告をしないことには、住宅ローン控除の適用は受けられません。
確定申告の習慣がないサラリーマンの中には、確定申告を失念してしまい、住宅ローン控除を受けられなかった人もいます。
無理して繰り上げ返済をした
住宅ローンの返済中に一定の金額をまとめて返済する繰り上げ返済という方法があります。繰り上げ返済後の毎月の返済額を軽くしたり、返済期間を短くできたりすることができるので、資金的な余裕があるときに繰り上げ返済することは問題ありません。
無理して繰り上げ返済をしたために、手持ちの資金が不足してしまい、やむを得ず金利の高いカードローンを借りたという、本末転倒のような事例も発生しています。過度の繰り上げ返済は、家計の負担になることがありますから、無理のない返済を心がけましょう。
▼関連記事：退職金で住宅ローンを一括返済するべき？繰り上げ返済の判断基準と老後の資金計画を解説
住宅ローンを借りる前に失敗した事例
住宅ローンを借りる前の行動に問題があったために、結局住宅ローンを借りられなかった事例があります。いったい何が問題で住宅ローンの利用を失敗したのか紹介していきましょう。
車をローンで購入していた
住宅ローンの審査の基準に返済負担率があります。これは、「年収に占める年間返済額の割合」のことで、次のような式で表します。
多くの金融機関では、35％以下を基準としています。たとえば年収が500万円の人だと、175万円以下が年間返済額の限度となります。これは、金利が1.35％であれば、4,800万円まで借りられる計算です。
しかし、ここでいう「年間返済額」は、住宅ローンの返済のみを対象にしているわけではありません。奨学金、クレジットカードのリボ払い、カードローンなどの他のローン返済も含まれます。
住宅ローンの審査時にかなりの金額の自動車ローンを返済中で、返済負担率の上限を理由に、住宅ローンが借りられなかった事例があります。
住宅ローンを利用する予定が視野に入れば、他のローン利用を手控えるとともに、現に返済中のローンは繰り上げ返済をして、住宅ローンを利用しやすい環境を整えることが重要です。
クレジットカードを滞納していた
過去にローンやクレジットカードの引き落としができなかったことがあると、個人信用情報にその履歴が記載されるため、住宅ローンの審査に落ちることがあります。
個人信用情報とは、いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれるもので、「銀行系」「カード系」「消費者金融系」の3つ機関が、クレジットカードや奨学金、他のローン契約などの内容を登録しています。
過去に支払いで遅延を繰り返したことがある場合や過去5~7年以内に債務整理をしているといった金融事故歴があると、個人信用情報にその履歴が登録されます。
こうした登録情報が複数回あると、住宅ローンの審査に通らないことがあるのです。
意外なところでは、スマートフォンの利用料金を滞納していたために、住宅ローンの審査が通らなかった事例があります。
利用料金自体は個人信用情報の対象ではありませんが、機種代込みで利用料金を払っている場合、機種をローンで支払う形になっているため、滞納の記録が個人信用情報に登録されます。
▼関連記事：住宅ローンの審査が通らない場合に通す方法はある？審査落ち時の対処法とNG行為とは
住宅ローンの諸経費を考慮していなかった
住宅ローンを借りるときは、手数料や保証料などの諸経費が必要となります。これらの費用は原則として現金で用意する必要があります。
特に融資手数料あるいは保証料は高額になることが多いので注意が必要です。
融資手数料とは、住宅ローンを借入れする際の融資に伴う事務手続きに対する手数料のことです。たとえば、多くのネット銀行では消費税込みで融資額の2.2％としており、3000万円を借りると手数料は66万円になります。一方で市中銀行は、概ね3〜6万円としているのが一般的です。
ただし、保証料に関しては事情が異なります。多くのネット銀行は、保証料をゼロ円としていますが、市中銀行は、保証料の設定が高くなっています。
保証料とは、保証会社に保証人になってもらうための費用です。保証料は借入時に一括で支払う「一括前払い型（外枠方式）」と、返済中の金利に上乗せする「金利上乗せ型（内枠方式）」があります。
一括前払い型は、借入時に一括して所定の保証料を支払います。返済期間が35年の場合で、融資額 1,000万円当たり約20万円かかるのが一般的です。たとえば 3,000万円借りた場合は、60万円が必要になります。
その他、住宅ローンの諸経費としては、つぎのようなものがあります。ここでは、4,000万円の新築一戸建ての購入に3,000万円の住宅ローンを利用したケースの一例を示します。
- 融資手数料＋保証料……63万円(保証料一括払い)
- 印紙税……2万円
- 火災保険料……20万円
- 団体信用生命保険料……0円
- 登録免許税……12万円
- 司法書士報酬……5万円
金融機関やその他の諸条件によって金額は異なりますが、このケースでは、合計約100万円が諸費用として必要になることが分かります。
少なくとも、諸費用を手持ち資金として用意していないと住宅ローンを借りることはできません。
なお、金融機関によっては、諸経費を含めて住宅ローンを融資してくれることもあります。しかし、結局は、返済額のアップになりますから、やはり諸経費は現金で用意しておいた方が安心です。
住宅ローンの利用で注意すべきこととは
様々な住宅ローンの利用で失敗した事例を紹介してきましたが、それでは失敗しない他路には、どのような点に注意をすればいいのでしょうか。ここでは、住宅ローンの利用で注意すべき点について解説していきます。
返済可能な上限を押える
金融機関は、「年収に占める年間返済額の割合」である。返済負担率を目安として融資を行います。
多くの金融機関では、35％以下までが融資可能としていますが、中には40％以下まで可能とする金融機関も存在します。
しかし、ここで考えたいのは、融資可能な金額がただちに返済可能な金額ではないということです。
無理のない返済負担率は25％までとするのが、広く浸透している考え方です。年収が500万円の人だと、「500万円×25％＝125万円」から、年間125万円が無理なく返済できる範囲となります。毎月の返済額だと、約10万5千円です。
さらに現実的に考えるのであれば、額面年収ではなく、実際に家庭に入ってくる手取り収入を基本にした方がいいでしょう。
額面年収が500万円、で手取り収入が400万円だと、「400万円×25%=1,000,000円」から、毎月の返済額は、約8万4千円です。
これにより、額面年収よりも、さらに約2万円低い金額を上限にした方がいいことが分かります。また、実際にこのローンを返済することになった場合、この金額を差し引いた資金で、日常の生活費は足りるのか、さらに貯蓄ができるのかを押さえておきます。
この返済上限額から融資金額を導き出し、残りの金額を自己資産により頭金とすることで、安心して住宅ローンを利用することができます。
将来設計を組み立てる
住宅ローンで失敗しないためには、将来設計をしっかり組み立てる必要があります。
住宅ローンの利用で失敗した事例でも分かるように、多くの場合、現況だけで判断し、将来の計画はおざなりのままで、住宅ローンを組んでいます。
住宅ローンは、最長で35年間にわたり返済するのですから、次のような生活の変化が想 定できます。
- 子どもが生まれて家族が増える
- 子どもが進学をする
- 両親の介護が必要になる
- 転職や退職する可能性がある
子どもを何人育てる予定であるかといったところから、生活設計を組まないと、将来にかかる費用は想定できません。また、夫婦の両親が介護な必要になる事態も想定しておかなくてはなりません。親自身に自分の介護を賄えるだけの資産があれば大きな問題にはなりませんが、何も備えがない場合、問題は深刻です。
また自分自身の働き方についても、今の会社で生涯働き続けるのか、転職をするのか、独立をするのか、といった方向性を固めておく必要があります。もし、仕事を変える可能性があるのなら、ボーナス払いをできるだけ抑えるといった工夫が必要になります。
あるいは、収入が安定している間に早めに住宅ローンを完済するというのも、ひとつの選択肢です。
▼関連記事：住宅ローンのボーナス払い平均額は？メリットや「やめた方がいい」と言われる理由も解説
将来のリスクを想定する
確実な収入を前提に住宅ローンを組んだとしても、長い返済期間の間には予測すらしていなかった事態が発生することがあります。たとえば、次のようなリスクがあります。
- リストラにより退職を余儀なくされた
- 病気やケガで働けなくなった
- 離婚した
事情はどうであれ、返済が滞ると、たちまち競売にかけられることになります。有効な対策は、自己資金を確保しておくことです。1年間程度働かなくても生活できる程度の蓄えが あれば、腰をじっくり据えて条件のよい職場に就職できる可能性が広がります。
病気やケガによるリスクは、保険での対応が有効です。フラット35以外の一般的な住宅ローンでは、団体信用生命保険(団信)に加入することが借りるための条件になりますが、保障されるのは死亡や高度障害の場合のみです。その他の病気にも対応される、疾病保障付き保険への加入を検討しましょう。
対応できる病気の種類は、金融機関によって異なりますが、たとえば「3大疾病保障」は、ガン、急性心筋梗塞、脳卒中になった場合に、一定の要件を満たすことで保険金が支払われます。
また「8大疾病保障」では、前述の3大疾病に加えて、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎に対応しています。
疾病保障付きにすると、一般的な団信よりも住宅ローンの金利が上乗せされますが、返済にかかる大きな不安が解消できます。一度一般的な団信に加入して住宅ローンを借りると、途中で疾病保障付き保険に変更することはできません。つまり、最初の判断が非常に重要なのです。
▼関連記事：団信は種類によって保障内容が違う！補償内容や選び方の基準を解説します
災害に備える
近年日本では、地震、大雨、洪水、耐風などの自然災害が多数発生しています。しかし、これらの災害によって、自宅が損壊や破損をしても、基本的に住宅ローンが免除されることはありません。
災害は、想定外のことが起こるため、絶対に安心な土地など存在しないのが現実です。しかし、少しでもリスクを減らすために、購入の際には 自治体が発行するハザードマップをを確認することが重要です。
また火災保険の中には、地震などの自然災害に対応する特約がつけられるものもありますから、保障内容をしっかりと把握したうえで契約に臨む必要があります。
まとめ
住宅ローンの利用で失敗するのは、大きく次のように分類できます・
- 住宅ローンの借り方で失敗した
- 住宅ローンを借りた後に失敗をした
- 住宅ローンを借りる前の行動で失敗した
住宅ローンの借り方で失敗するのは、次のようなことが原因になっています。
- 頭金をゼロで借りた……離婚などで売却を余儀なくされる場合に苦労する
- 返済期間を長く組んだ……退職後の再就職が決まらないと苦労する
- 金利選び……変動金利を選択して金利が上昇すると、返済額がアップする
- ボーナス返済をあてにした……不景気でボーナスが下がると返済が困難になる
住宅ローンを借りた後に失敗をするのは、次のようなことが原因となっています。
- 住宅ローンを借りた後で退職をした……妻の収入が減り、ペアローンの返済が困難になる
- 住宅ローンを借りた後で病気になる……収入源が途絶え返済が困難になる
- 団信に入っていなかった……借主が死亡したために、家族が苦労をする
- 住宅ローン控除で確定申告をしていなかった……住宅ローン口座の適用がない
- 無理して繰り上げ返済をした……手持ちの資金が不足して、金利の高いカードローンを利用する
住宅ローンを借りる前に失敗した原因としては、次のような要因が挙げられます。
- 車をローン で購入していた……返済負担率が規定をオーバーして、住宅ローンの審査に落ちる
- クレジットカードを滞納していた……ブラックリスト入りしており、住宅ローンの審査に落ちる
- 住宅ローンの諸経費を考慮していなかった……諸経費を現金で用意できなかったために、住宅ローンが利用できない
住宅ローンの利用で失敗をしないためには、将来設計をしっかりと見据えたうえで、無理のない返済額の範囲で住宅ローンを利用することが重要です。
