フラット35は、全期間固定金利の住宅ローンです。最長で35年にわたり返済ができるので、月々の返済額を抑えることができますが、利用に際しては、物件の仕様に様々な条件があります。
示された条件に合わせて建てられる新築とは異なり、容易に仕様が変えられない中古住宅や中古マンションは、条件に適合した物件を探し出すことか大きな課題になります。
フラット35で中古住宅や中古マンションシを購入したい場合、どのような物件であれば使うことができるのか確認していきましょう。
フラット35が使える中古住宅・中古マンションの概要
フラット35は、住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。
中古住宅・中古マンションを対象にした「フラット35(中古住宅)」が使えるのは、「借入申込日において竣工から2年を超えている住宅」か「既に人が住んだことのある住宅」です。
フラット35(中古住宅)を利用するためには、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す適合証明書が必要ですが、そのためには適合証明検査機関または適合証明技術者による物件検査に合格しなければなりません。
フラット35(中古住宅)は、新築を対象にしたフラット35と比べると、断熱性能や設備配管等の基準が緩やかですが、一方で、既存の住宅の中から技術基準に適合した物件を見つけることが課題です。
中古住宅の技術基準・その１
中古住宅と中古マンションは、それぞれ技術基準が異なります。ここでは、まず一戸建て等を対象にした中古住宅の技術基準について解説をしていきましょう。
接道要件
建築物の敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。対象の物件が検査済証を取得していれば、必然的に接道要件に適合していることになります。
気をつけたいのは、昭和25年の建築基準法施行以前に建てられた住宅です。建築基準法上の道路ではない単なる通路にしか接していない物件があるからです。こうした物件は「既存不適格建物」と呼ばれており、手を加えていない限りにおいては適法ですが、接道要件に適合しないためにフラット35を使うことができません。
また確認済証はあるが検査済証を取得していない物件の中にも、前面の通路が実は建築基準法上の道路ではなかったということがあります。この場合は、違法建築物になりますから、フラット35ばかりか、他の住宅ローンも原則として使えません。
接道要件の適合性については、検査員が現地で確認します。
住宅の床面積
住宅の床面積は、70平方メートル以上のものが技術基準に適合しています。検査員は、建物の登記事項証明書、確認済証、設計図書等によって面積を確認します。
併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が全体の 1／2 以上必要です。 店舗や事務所が住宅部分よりも広い物件だと、フラット35は使えません。
住宅の規格
居住室は、原則として２室以上必要です。一定の広さはあるが、1部屋しかない場合は、家具や間仕切り壁で分割することで認められます。
この他に、キッチン、トイレおよび浴室は必須です。浴室は、シャワーのみは不可とされており、浴槽の設置したものでなければ認められません。
親世帯と敷地内別居をするいわゆる「離れ」の形式で、キッチン、トイレ、浴室のいずれかを欠くものは、技術基準に適合しません。
この場合、建築基準法上別敷地にすることが可能であれば、不足する機能をリフォームで追加することで技術基準に適合します。ただし、「離れ」として建てられているものは、多くのケースで建ぺい率や接道要件などの事情で敷地分割できないことがあります。
劣化状況
検査員は、建物に次のような劣化が生じていないことを現地で確認します。劣化が著しいと判定された建物は、技術基準に適合しません。ただし、補修によって改善することで最終的に合格の判定を得ることができます。
(屋外)
- 基礎に著しいひび割れまたは欠損等がない
- 外壁およびそれらの仕上げ材に著しいひび割れまたは欠損等がない。またシーリング材の破断等がない
- バルコニーの防水層に著しいひび割れ等がない
- 上記部位について腐朽、蟻害、鉄筋の露出等がない
(屋内)
- 壁、柱、居室の床が 6/1000 以上傾斜していない（鉄筋コンクリート造等の部分を除く）
- 土台、床組に著しい割れ等がない
- 小屋組に雨漏り等の跡、著しい割れ等がない
- 上記部位について腐朽、蟻害、鉄 筋の露出等がない
耐震性
耐震性の劣る建物は、技術基準に適合しません。
耐震性の基準をクリアするのは、建築確認が新耐震基準施行日である昭和56年6月1日以降に交付されたものか、表示登記における新築時期が昭和58年4月1日以降のものです。
これらの基準に該当しない住宅については、住宅金融支援機構が定める耐震評価基準等の確認を行う必要があります。 この場合は次のいずれかの設計図書等を提出しなければなりません。
- 新築当時の設計図書
- 建物の形や筋かいの有無、壁の割合などが確認できる住宅のパンフレット等
- 現地調査に基づき建築士が作成した平面図、立面図
- 耐震診断の結果通知書
中古住宅の技術基準・その２～木造住宅の耐久性基準
中古住宅でフラット35(中古住宅)を使う際には、耐火構造、準耐火構造以外の構造の住宅は、耐久性基準に適合することが求められます。木造住宅を購入するのであれば、ほぼすべての物件が、この基準の対象になります。具体的に基準内容をみていきましょう。
基礎の高さは40㎝以上
地面から基礎の上端または地面から土台下端までの高さは40センチメートル以上とされています。ただし築10年以上の建物で、床下部分の木材に劣化が認められない場合は、30センチメートル以上あれば認められます。
小屋裏換気措置
小屋裏に空間がある住宅は、小屋裏に通じる点検口から、目視または触診によって小屋裏部分の木材に腐朽やシロアリ被害がないことを検査員が確認します。また、換気上有効な位置に次のいずれかの換気孔が設置されていることとされています。
- 小屋裏の壁の対象面に2カ所以上
- 軒裏に2カ所以上
- 軒裏に1カ 所以上及び小屋裏の壁に1カ所以上
- 軒裏に1カ所以上及び小屋裏の頂部に1カ所以上
床下換気・防湿措置
床下点検口から、目視または触診によって床下部分の木材に腐朽やシロアリ被害がないことを検査員が確認します。また床下換気孔については、次のいずれかに該当することとされています。
- 外壁の床下部分に、壁の長さ4メートル以内ごとに床下換気孔が設けられている(築10年以上の住宅は5メートル以内ごとで可)
- 基礎パッキンによって換気のための隙間が設けられている
- 床下断熱工法である
外壁・基礎の状態
外壁や基礎の状態について、検査員は次のような項目を現地確認します。
- 外壁、基礎、床下にシロアリ被害が認められない
- 外壁に浮き、膨らみ、変色、カビ、藻について、複数の事象が認められない
- 外壁から軸組の存在する部分を叩いても、腐朽やシロアリ被害による空洞音がしない
- 内壁に浮き、膨らみ、変色、カビ、漏水、結露の跡が認められない
浴室及び脱衣室
浴室及び脱衣室について、次の項目を検査員が現地確認します。
- 浴室及や脱衣室に接する隣の部屋の内壁、天井、壁、床に腐朽やシロアリ被害が認められない
- ユニットバスの天井点検口から天井裏の木材に腐朽やシロアリ被害が認められない
土台
外壁の軸組、枠組、その他これに類する部位は、地面からの高さ１メートル以内の部分に、防腐、防蟻措置を講じることとされています。土台に腐朽やシロアリ被害が認められないことを検査員が現地確認します。
また平成13年以降に建てられた住宅は、土台に接する外壁の下端に水切りが講じられていることとされています。
中古マンションの技術基準
次に中古マンションの技術基準を紹介していきましょう。
接道要件
中古住宅と同じく、敷地が建築基準法上の道路に 2メートル 以上接していなければなりません。ほとんどのマンションは、建築基準法施行日以降に建てられたものなので、検査済証によって接道要件への適合性が判断できます。
住宅の床面積
床面積が 30平方メートル以上のものが技術基準に適合します。検査員は、募集パンフレット、設計図書、確認済証、建物の登記事項証明書等により確認します。
住宅の規格
居住室は２以上必要です。1つの居住室を家具等で分割することで基準に適合させることもできます。その他、キッチン、トイレおよび浴室は必須です。浴室はシャワー室のみは不可で、浴槽を設置したものとされています。
マンションの構造
マンションは、耐火構造か準耐火構造が対象となります。検査員は、検査済証、設計図書、旧公庫融資の現場審査通知書、適格認定通知書、募集パンフレット、適合証明書等によって構造を確認します。
管理規約等
マンションの場合、 管理規約が定められていることが条件になります。また、長期修繕計画の計画期間が 20 年以上であることが求められます。検査員が、管理規約等を確認します。
劣化状況
共用部分、基礎、外壁、柱、梁、バルコニー等に鉄筋の露出がないことを検査員が現地調査により確認します。
耐震性
フラット35が使えるのは、一定の耐震性があるマンションです。次のいずれかに該当していれば技術基準に適合しています。
- 昭和56年6月1日以降に確認済証が交付されたマンション……募集パンフレット、確認済証または地方公共団体が発行する台帳記載事項証明書によって確認します。
- 表示登記における新築の時期が昭和58年4月1日以降であるマンション……建物の登記事項証明書により確認します。
- 住宅金融支援機構の定める耐震評価基準等に適合するマンション……設計図書等により確認します。
物件検査を省略できる中古住宅・マンション
フラット35(中古住宅)は、適合証明書を取得するために、事前に物件検査に合格することが必要ですが、一部の物件では、この物件検査を書略することができます。次に該当する物件であれば、物件検査が省略できるので、確実にフラット35(中古住宅)を使いたい場合、安心して物件を決定することができます。
新築時に長期優良住宅の認定を受けた住宅
築年数20年以内の中古住宅で、新築時に長期優良住宅の認定を受けた住宅は、次の書類を金融機関に提出することで、フラット35（中古住宅）の物件検査が省略できます。
- フラット35中古住宅（長期優良住宅）に関する確認書
- 新築時に所管行政庁から発行された長期優良住宅認定通知書の写し
- 検査済証の写しまたは 建物の登記事項証明書
安心Ｒ住宅で、新築時にフラット35を利用した住宅
安心Ｒ住宅で、新築時にフラット35を利用した住宅は、次の書類を金融機関に提出することで、フラット35（中古住宅）の物件検査が省略できます。
- フラット35中古住宅（安心Ｒ住宅）に関する確認書
- 安心Ｒ住宅調査報告書の写し（既存住宅売買瑕疵保険の検査基準への適合確認日が、借入申込日から１年以内のものに限る）
- 建物の登記事項証明書
築年数10年以内の中古住宅で、新築時にフラット35を利用した住宅
築年数10年以内の中古住宅で、新築時にフラット35を利用した住宅は、次の書類を金融機関に提出することで、フラット35（中古住宅）の物件検査が省略できます。
- フラット35中古住宅（築年数１０年以内）に関する確認書
- 建物の登記事項証明書
- 検査済証の写し（築年数を検査済証で確認した場合のみ）
団体登録住宅で、フラット35の基準に適合している住宅
団体登録住宅で、フラット35の基準に適合していることをあらかじめ確認した住宅は、次の書類を金融機関にご提出することで、フラット35（中古住宅）の物件検査が省略できます。
- フラット35中古住宅（団体登録住宅）に関する確認書
- フラット35（中古住宅）技術基準適合点検シート（査定時点検日が、借入申込日から１年以内のものに限る。）
団体登録住宅とは、住宅金融支援機構と協定を締結した団体が運営する中古住宅の登録制度の対象となる住宅をいいます。住宅金融支援機構と協 定を締結した団体は、令和元年 10 月１日現在、一般社団法人優良ストック住宅推進協議会です。
「中古マンションらくらくフラット35」に該当するマンション
中古マンションらくらくフラット35とは、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを物件検査によってすでに確認した中古マンションです。「適合証明省略に関する申出書」を金融機関に提出することで、フラット35（中古住宅）の物件検査が省略できます。
すでに物件検査を受けている中古マンションは、次のサイトで都道府県を選択するか条件を指定して検索することができます。
中古マンションらくらくフラット３５検索フラット35(中古住宅)の手続きの流れ
フラット35(中古住宅)は、次のような流れで手続きを進めていきます。
- 金融機関にフラット35(中古住宅)の借入申し込みをする
- 金融機関による審査
- 金融機関から審査結果のお知らせ
- 適合証明書を提出する……別途検査機関等への手続きが必要です(後述)
- 借入契約する
- 資金の受け取る
- 登記をする
- 抵当権を設定する
- 火災保険に加入する
- 入居
適合証明書を提出するまでの流れ
金融機関に適合証明書を提出するためには、物件検査を省略できる物件以外のものは、住宅金融支援機構の定める技術基準に 適合することを確認する物件検査を受けなければなりません。
適合証明書提出までの流れは次のとおりです。
- 検査機関(住宅金融支援機構と協定を締結している指定確認検査機関または登録住宅性能評価機関)に、物件検査の申請及び手数料を支払う
- 検査機関が引受承諾書の発行をする
- 検査機関が調査内容の確認と現地調査日の決定をする
- 検査機関が書類審査と現地調査を実施する
- 検査機関が適合証明書および物件検査概要書の交付をする
現地調査において不適合となる箇所があった物件でも、修繕等により不適合箇所の是正が確認できた場合は、適合証明書が交付されます。
なお、 適合証明書の有効期限は、それぞれ現地調査実施日から次の期間までです。
- 一戸建て等の場合……１年間
- マンションの場合……３年間（竣工から５年超の物件）・５年間（竣工から５年以内の物件）
物件検査申請先の検査機関及び適合証明技術者は、次のフラット35サイトで検索することができます。
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まとめ
フラット35(中古住宅)は、最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。35年間にわたる返済が可能なため、月々の負担を軽減することができます。
その一方で、融資の対象となるのは、一定良質な物件となるため、仕様に様々な条件が付きます。これから建築する新築と異なり、既に完成品である中古住宅の場合、簡単に仕様の変更ができないため、条件に適合しない物件が少なからず存在します。
そのため、フラット35(中古住宅)の利用を検討している場合、対象物件の仕様をしっかりと確認しておく必要があります。特に重要なのが、適法性と耐震性です。
違法建築物は、法的責任を伴うため、購入を避けることは言うまでもありません。耐震性が証明できない住宅も安全性の見地から購入は見送るべきでしょう。
言い換えれば、フラット35(中古住宅)が使える中古住宅・中古マンションは、安全で安心に暮らせることを客観的に判定された住まいなのです。
