Q. 個人が売主の中古住宅を購入し、高性能住宅の基準を満たすようにリフォームした場合、住宅ローン控除の期間を13年に延長できますか？
A. 延長できません。住宅ローン控除の適用期間は10年のままです。
購入後にリフォームを実施しても住宅ローン控除の期間を延長できない理由
住宅ローン控除の適用期間を13年に延長できるのは一定の省エネ基準を満たす「新築住宅」または「買取再販住宅」を取得した場合のみです1。
いずれも売主が不動産会社（宅建業者）でなければならないので、一般の個人が売主となる中古住宅を購入した場合は住宅ローン控除の適用期間が10年になります。
ただし、個人が売主の場合も一定の省エネ基準を満たす高性能住宅である場合、控除に適用されるローンの限度額がアップします。
| 住宅性能 | 限度額 | 控除期間 | ||
| 2024年入居 | 2025年入居 | |||
| 新築住宅 買取再販住宅 ※業者が売主 | 長期優良住宅 低炭素住宅 | 子育て世帯 若者夫婦世帯 →5,000万円 その他世帯 →4,500万円 | 4,500万円 | 13年間 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 子育て世帯 若者夫婦世帯 →4,500万円 その他世帯 →3,500万円 | 3,500万円 | ||
| 省エネ基準適合住宅 | 子育て世帯 若者夫婦世帯 →4,000万円 その他世帯 →3,000万円 | 3,000万円 | ||
| その他の住宅 | 0円 | – | ||
| 既存住宅 ※個人が売主 | 長期優良住宅 低炭素住宅 ZEH水準省エネ住宅 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 10年間 | |
| その他の住宅 | 2,000万円 | |||
参考：国税庁「住宅ローン減税の概要について（令和6年度税制改正後）」
既存住宅（中古住宅）で住宅ローン控除を13年間適用できるケース
不動産会社が買取し、一定のリフォームを行った上で再販売される「買取再販住宅」では住宅ローンを13年間適用できます2。
しかし、一般の個人が売主となる既存住宅の場合は、省エネ基準を満たしていてもローン控除の適用期間は10年間です。
また、その後リフォームによって高性能住宅の基準を満たしても、住宅ローン控除の延長はできません3。
リフォーム減税（所得税）と住宅ローン控除の併用は原則不可
住宅ローンを13年間適用するためには、業者が売主として一定の省エネ基準を満たす新築物件、または買取再販物件でなければならないことがわかりました。
では、中古住宅を購入してリフォームを実施する場合、住宅ローン控除以外に利用できる税制の優遇措置等はあるのでしょうか？
結論としては、リフォームを実施した場合に適用できる優遇措置に「リフォーム減税」がありますが、住宅ローン控除と所得税に関するリフォーム減税は、原則として併用できません。
耐震リフォームのみ、所得税のリフォーム減税を住宅ローン控除と併用可能
ただし、耐震リフォームを実施した場合は、リフォーム減税（所得税）と住宅ローン控除との併用が可能です。
併用する際、リフォーム減税部分の所得税の控除額は、最大62.5万円です4。
住宅ローン控除を適用できるリフォーム
まず、住宅ローンで借り入れた資金でリフォームを行う際は、以下いずれかの要件を満たす必要があります。
- 増築、改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模の模様替えの工事
- マンションなどの専有部分の床、階段または壁の過半について行う一定の修繕・模様替えの工事
- 居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床または壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
- 現行の耐震基準に適合させるための耐震工事
- 一定のバリアフリー改修工事
- 一定の省エネ改修工事
したがって、上記部分のリフォームのために借り入れた住宅ローン控除で所得税の減税を受け、さらに耐震リフォームを実施して所得税のリフォーム減税を適用可能です。
なお、税務処 理の関係で、同じ工事費用に対して住宅ローン控除とリフォーム減税（所得税）を重複適用することが難しいため、リフォーム減税の対象とする耐震工事については、住宅ローン控除の対象となる借入金とは切り離す必要があります。
そのため、所得税の控除を併用したい場合は、以下の対応が考えられます。
- 住宅ローンとは別にリフォームローンを借りる
- 預貯金などから捻出する
ただし、場合によっては、住宅ローン控除のみで全体をまかなった方がトータルで有利となるケースもあるため、実際の税負担や利息負担などのシミュレーションを行い、税理士などの専門家に相談されることをおすすめします。
リフォーム減税（固定資産税）と住宅ローン控除の併用は可能
また、住宅ローン控除を適用した所得税の減税措置と併用して、リフォーム減税の「固定資産税の軽減措置」を適用することが可能です。
こちらは耐震リフォーム以外の
- バリアフリーリフォーム
- 省エネ対応リフォーム
- 同居対応リフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
- 子育て対応リフォーム
でも適用可能です。
まとめ
中古住宅の購入で住宅ローン控除を13年間適用するためには、購入時点で省エネ基準を満たす新築住宅、買取再販住宅である必要があります。
個人が売主となる中古住宅では住宅ローン控除を10年間しか利用できませんが、耐震リフォームを実施する場合は、住宅ローン控除と併用して所得税のリフォーム減税を適用可能です。
その他のリフォームでも、住宅ローン控除と併用して固定資産税の優遇措置を受けられることがあるため、国土交通省の資料を参照してチェックしておきましょう。
なお、住宅ローン控除やリフォーム減税等の制度は、適用条件が変更、あるいは制度自体が終了することがあるため、税理士や不動産会社、リフォーム業者など、詳しい専門家にも相談して制度の詳細を確認することを推奨します。
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