家を使った老後資金確保の方法にリバースモーゲージがあります。
しかし、リバースモーゲージは戸建てがメインとなり、マンションは利用のハードルが高くなりがちです。
とはいえ、マンションであってもリバースモーゲージを利用できる可能性はあるので、利用できるマンションの特徴や注意点などを押さえておくようにしましょう。
この記事では、リバースモーゲージを利用できるマンションの特徴や利用時の注意点などを解説します。
リバースモーゲージはマンションでも利用できる
リバースモーゲージはマンションでも利用できますが、対象外となるケースが多く戸建てよりも利用がしにくい傾向にあります。
そもそもリバースモーゲージとは
リバースモーゲージとは、家を担保に資金を借り入れる方法です。
金融機関や公的機関が提供する金融商品（ローン）で、商品名や条件は異なりますが一般的には55歳以上・60歳以上を対象にしているシニア向け融資といえます。
リバースモーゲージの大きな特徴が、借入期間中の返済は利息分のみとなる点です。
毎月の返済は利息分のみ行い、契約者が死亡した際に自宅を売却して残債を一括返済することになります。
相続人が自己資金で完済できれば家はそのまま残すことも可能です。
返済期間中はそれまでどおり家に住み続けられ、毎月の返済の負担も大きくないことから、老後資金として利用するケースが一般的です。
事業用などを除けば使用用途に制限はないため、老後資金だけでなく住宅購入資金・住宅ローン返済・生活資金など自由に使うこともできます。
リースバックとの違い
家を利用して資金を確保する方法としては、リースバックもあります。
リースバックとは、家を売却し賃貸契約を結ぶことでそのまま家に住み続ける方法です。
リバースモーゲージ同様まとまった資金を手に入れられ、資金用途に制限もありません。
リースバックは年齢制限がない
さらに、リースバックの場合は年齢制限がないため若い世代でも活用できます。
リバースモーゲージもリースバックも、家を使ってまとまった資金を得て家に住み続けるという点は同じです。
しかし、資金の得方と所有権が異なります。
リバースモーゲージが融資であるのに対し、リースバックは売却です。
つまり、リバースモーゲージはお金を借りているのに対して、リースバックは売却後に家を借りているという違いがあります。
リバースモーゲージは利息を支払い、リースバックは賃料を支払う
相手方に支払うお金も、リバースモーゲージは利息で、リースバックは賃料である点も異なります。
また、リバースモーゲージでは返済期間中でも家の所有権は家の所有者にありますが、リースバックは売却時に所有権はリースバック業者に移転するのも相違点です。
リースバックとリバースモーゲージは仕組みが異なるため、メリット・デメリットも異なります。
どちらの方法で資金を得た方がいいかは慎重に検討するようにしましょう。
リバースモーゲージを利用できないマンションもある
リバースモーゲージはマンションが対象外となりやすい商品です。
リバースモーゲージでは、契約者の死亡後に担保にした不動産を売却してローン残債の回収を計ります。
回収時期が契約時から数十年後となるため、建物の資産価値は大きく減少していることは予測できるでしょう。
そのため、リバースモーゲージでは土地の価値が重要になってくるのです。
戸建てであれば一定規模の敷地があるため、家の価値がなくなっても土地としての価値が残ります。
一方、マンションは土地も所有しているとはいえ面積は大きくなりにくく、さらに所有者は自由に活用できません。
そうなると将来的に資産価値が低下した建物しか残らないため、売却しても残債の回収が難しいと判断されてしまうのです。
リバースモーゲージの種類
リバースモーゲージには、金融機関が提供するタイプと公的機関が提供するタイプの2種類があります。
金融機関が提供するタイプには、各金融機関独自の商品と住宅金融支援機構が提供する「リ・バース60」をサポートする形のものがあります。
一方、国や地方自治体・社会福祉協議会などの公的機関が提供する商品では、高齢者や低所得者の生活資金確保のために提供されています。
それぞれ商品ごとに条件や使用用途は異なるため、事前に確認するようにしましょう。
また、金融機関が提供するリバースモーゲージは、返済義務の有無によってさらに次の2種類に分かれます。
- リコース型：相続人が売却後の不足分を返済する義務を負う
- ノンリコース型：売却後に残債があっても相続人は返済の義務を負わない
契約者の死亡時に物件を売却してもローン残債が完済できないケースは少なくありません。
その場合、完済できない分は相続人が返済義務を負うのが一般的です。
しかし、ノンリコース型であれば残債が残っても相続人は返済義務を負わないため、相続人の負担を大きく軽減できます。
ただし、ノンリコース型はリコース型よりも金利が高くなりがちなので注意しましょう。
リバースモーゲージを利用できるマンションの特徴
マンションであってもローン残債が回収できると判断されればリバースモーゲージが利用できる可能性があります。
以下では、リバースモーゲージを利用できるマンションの特徴を解説します。
資産価値の高いマンション
資産価値の高いマンションであれば、金融機関の評価額も高くなるため利用できる可能性があります。
資産価値の高いマンションの特徴は以下の通りです。
- 駅が近い
- 築年数が浅い
- 周辺の生活環境が充実している
- 人気エリアにある
- 近隣に競合マンションが少ない
- 安全性が高い
マンションは戸建て以上に立地が重要なポイントとなります。
主要駅の駅近や人気エリアなど立地条件がよければ資産価値も高くなりやすいでしょう。
また、近年は災害リスクにどれだけ強いかも重視されるため、地盤が固い・川や海の影響が少ないなども評価されやすくなります。
将来資産価値の下がりにくいマンション
将来的に資産価値が下がりにくいマンションも、将来の売却時に残債を回収しやすくなるため利用できる可能性があります。
立地条件がよいなど今の資産価値が高いことに加え、管理体制が整っている・エリアの人口増加や開発が見込まれるなどで将来的な資産価値が高い評価を得やすくなるでしょう。
所有者の健康状態が良好である
マンションだけでなく所有者（契約者）の健康状態もリバースモーゲージも利用に大きく関わってきます。
利用時点で所有者が認知症などで判断能力が十分でない場合は、原則的に利用できません。
ただし、高齢者向け商品であることから健康状態に多少の不安がある場合でも、利用できるものが一般的です。
健康状態が良好であれば審査にも有利に働きやすいため、借入できる可能性があるでしょう。
なお、住宅ローンでは契約者の死亡に備えて団信の加入が必須であるケースが多いですが、リバースモーゲージについては団信の仕組みはありません。
住宅ローンの借り換えとしてリバースモーゲージを検討している場合は、団信が利用できないため慎重に検討する必要があります。
リバースモーゲージを利用できないマンションの特徴
リバースモーゲージでは、マンションを対象外としている商品が一般的です。
利用規約に「マンションは対象外」と記載してある場合は、マンションでは利用できません。
仮に、マンションで利用できる場合でも以下のようなマンションは利用できない可能性が高いので注意しましょう。
- 築年数の古いマンション
- 評価額が低いマンション
築年数の古いマンション
築年数は浅いほど資産価値が高く、古くなるほど低くなるため築年数が古いマンションは利用できない可能性が高くなります。
どれくらい古いと利用できないかは明確な定義はありませんが、築15～20年以下が目安となるでしょう。
築年数が古いマンションの中には、旧耐震基準となっているマンションも少なくありませんが、基本的に旧耐震基準では利用できません。
築年数が古い場合、少なくとも新耐震基準を満たしているかは重要なポイントです。
評価額が低いマンション
リバースモーゲージの利用の際には、マンションの評価額をチェックされるため評価額が低いマンションでは利用できません。
評価額の算出方法や基準は金融機関によって異なりますが、例えば、東京スター銀行のリバースモーゲージではマンションの場合2,000万円以上の評価額が必要です。
事前に評価額の条件は確認するようにしましょう。
リバースモーゲージを利用する際の注意点
リバースモーゲージは老後資金を得られるというメリットがある反面、借入である以上リスクもともないます。
リスクについて理解していないと、のちのち大きな負担となる恐れがあるので注意しましょう。
リバースモーゲージを利用する際には以下の点には注意が必要です。
- 長生きリスクがある
- 法定相続人の同意が必要になる
- 不動産の評価額が下がると融資上限額が下がる可能性がある
長生きリスクがある
リバースモーゲージの融資の仕方には、大きく次の3つがあります。
- 年金タイプ：毎月一定額ずつ融資を受ける
- 一括タイプ：まとまったお金を一括で受け取る
- 都度融資タイプ：限度枠の範囲で必要に応じて都度借入れる
金融機関によってお金を受け取るタイミングは異なりますが、いずれにせよ融資上限までの借入となります。
つまり、上限額まで借り入れてしまうとそれ以降融資を受け取れないため、想定よりも長生きするとお金を借りられないのに利息の返済は続くため老後資金が行き詰まる恐れがあるのです。
また、リバースモーゲージは基本的に契約者の死亡時に元本を返済しますが、長期返済のリスクを避けて契約期間を設けている商品も少なくありません。
仮に、65歳で20年の契約期間で借入れると、85歳で一括返済が必要です。
85歳の段階で存命だと、家を失い残債だけ残るリスクがあるので注意しな ければなりません。
日本の医療は発展し長寿化が進んでいます。
長生きすることは本来喜ばしいことですが、リバースモーゲージに関して言えばリスクになる点は覚えておきましょう。
法定相続人の同意が必要になる
リバースモーゲージを利用する際には、法定相続人（推定相続人）の同意が必要となるケースが一般的です。
推定相続人とは、現時点で相続が発生した場合に相続人と推定される人を指します。
たとえば、借り入れる人に配偶者と子どもがいれば推定相続人は配偶者と子どもとなり、リバースモーゲージ契約の際に合意が必要です。
リバースモーゲージを契約するということは、基本的に家は売却されるため相続財産にならないことを意味します。
子どもなどから理解を得られない可能性がある点には注意しましょう。
また、リバースモーゲージでは配偶者以外と同居している場合、利用できないのが一般的です。
仮に利用できたとしても、契約者の死亡後相続人が自己資金で完済できなければ、同居人が住む家が無くなる点は覚えておきましょう。
不動産の評価額が下がると融資上限額が下がる可能性がある
上限額の範囲で都度借入れるタイプや毎月融資を受け取るタイプは、評価額が下がることで融資額も下がる恐れがあります。
基本的に、金融機関は定期的に不動産の評価額を見直すため、見直しのタイミングで評価が下がるとその時点で融資が打ち切られる恐れがあるのです。
評価額の下落は融資時だけでなく完済時にもリスクになります。
借入額よりの評価額が下がってしまうと、売却 しても完済できず残債の返済義務を法定相続人が負うリスクもある点には注意が必要です。
リバースモーゲージの条件などは金融機関によって異なります。
リスクがある点は理解したうえで条件をしっかり確認し、将来自分や相続人に大きな負担とならないように慎重に検討しましょう。
マンションでのリバースモーゲージの融資額は一般的に評価額の5割ほどといわれています。
住み続けることに固執しないのであれば、売却を視野に入れた方が得られる金額が大きく相続人などの負担がかからないケースもあるでしょう。
リバースモーゲージや売却を検討する場合、まずは、マンションの価格を把握することが大切です。
無料一括査定を利用して、自分のマンションの価格を把握したうえで適切な資金の確保方法を検討することをおすすめします。
リバースモーゲージに関するよくある質問
最後に、リバースモーゲージに関するよくある質問をみていきましょう。
住宅金融支援機構のリ・バース60ってどうなの？
住宅支援機構のリバースモーゲージである「リ・バース60」は、提携する金融機関で提供されています。
60歳以上で利用でき、ノンリコース型とリコース型から選ぶことが可能です。
ただし、住宅ローンの一種として提供されているため使用用途が住宅の購入などに限定されている点には注意しなければなりません。
住宅ローンの借り換えやリフォーム・高齢者施設への入居のためのお金としては利用できますが、老後の生活費といった利用はできません。
利用目的に応じて選ぶとよいでしょう。
リバースモーゲージを利用して新築マンションを購入できる？
リバースモーゲージを利用して住み替えするケースもあります。
リバースモーゲージでまとまった資金を得ることで、新築マンション購入時に自己資金を大きく減らすのを防げます。
ただし、リバースモーゲージでは今住んでいる家はそのまま残る点に注意しましょう。
セカンドハウスのように活用する予定があるならよいですが、活用の予定もなく住居を2つ構えても維持費などの負担がある可能性があります。
住み替えを検討しているなら、売却の方が有利になりやすいため、一度査定で価格を調べたうえで判断することをおすすめします。
まとめ
リバースモーゲージは、まとまった資金を得られ毎月の返済の負担を利息分のみにできるため、老後資金や住宅ローンの借り換えなどで活用されています。
ただし、マンションは対象外となるケースが多く、対象となる場合での築年数が古い・資産価値が低いと利用できないことが多いので注意が必要です。
リバースモーゲージは、契約者の死亡時に売却して一括返済が必要なため相続人の負担になる・配偶者が住む家が無くなるなどの恐れもあります。
また、長生きすると存命中に一括返済が必要になるリスクもあるので、慎重に判断する必要があります。
家を活用して資金を得る方法には、売却もあります。
まずは、査定額を比較しどちらが適しているかを判断してみるとよいでしょう。
