今住んでいる家に住宅ローンが残っていても、売却して新しい家を購入することは可能です。
しかし、住宅ローンが残っている家の住み替えは、失敗してしまうと経済的なデメリットが大きくなるので、慎重に進める必要があります。
この記事では、住宅ローンが残っている家を売って新居を買うときの注意点や困らないポイント、ローンを完済できない場合の対処法など詳しく解説します。
ローンの残っている家を売って新居を買うことはできる？
住み替えを検討している方の中には「今の家に住宅ローンが残っているから難しいのでは」と考えている方もいるでしょう。
結論を言えば、住宅ローンが残っている家であっても、売却して新居を購入できます。
ただし、すべてのケースで実現できるわけではないので、売却と住宅ローンの関係性について理解しておきましょう。
売却時に住宅ローンを完済する必要がある
住宅ローンがある家でも売却できるとは言え、住宅ローンを残したまま売却できるわけではありません。
売却には、原則住宅ローンの完済が必要です。
住宅ローン契約時には、金融機関から不動産に抵当権を設定されます。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った時に不動産を差押え、強制的に売却してローン残債を回収できる権利です。
抵当権の付いた不動産は基本的に売却できません。
仮に、売り出すことはできても、抵当権付きの不動産を買いたいという人は少ないでしょう。
不動産会社でも、抵当権付きの不動産は取り扱わないケースがほとんどです。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの完済が必要になります。
そのため、住宅ローンが残っている家を売却する際には、住宅ローンの完済が必須となってくるのです。
よって、自己資金や援助で事前に住宅ローンを完済できる場合は、問題なく売却を進めることができます。
家の売却代金を住宅ローン完済費用に充てられる
自己資金では住宅ローンの完済が難しい場合でも、売却金で完済できるなら問題ありません。
住宅ローン残債のある家の売却では、一般的には売却金を住宅ローン完済に充てるケースが多いです。
ただし、住宅ローン残債よりも売却金が高いことが前提となります。
たとえば、住宅ローン残債が2,000万円で売却金が3,000万円というケースなら、売却すれば住宅ローンが完済できるので売却可能です。
このように、住宅ローン残債を売却金が売上回る状態は「アンダーローン」と呼ばれ、売却に支障はありません。
一方、住宅ローン残債が売却金を上回る状態は「オーバーローン」と呼ばれ、オーバーローン状態ではそのまま売却することができません。
たとえば、住宅ローン残債が2,000万円で売却金が1,500万円というケースでは、売却するには住宅ローン残債と売却金との差額を埋める必要があります。
差額分を自己資金で賄えるなら売却が可能です。
しかし、どうしても賄えない場合は売却できないので、住宅ローンの返済が進むまで売却を待つ必要があります。
以下では、自己資金以外で売却額と住宅ローン残債の差額を埋める方法を紹介するので、参考にしてください。
家の売却代金でローンを完済できないときの対処法
家の売却代金だけでは住宅ローンが完済できず、自己資金も難しいというケースでは、以下のような対処方法を検討できます。
- 親族から贈与を受ける
- 住み替えローンを利用する
それぞれ見ていきましょう。
親族から贈与を受ける
差額分を親や親族から援助してもらう方法です。
ただし、まとまった額を援助してもらうと、そのお金は贈与税の対象となります。
110万円を超えた額に贈与税が課される
贈与税とは、個人から資産を譲ってもらったときに、贈られた側が支払う税金です。
なお、贈与税には年間110万円の基礎控除があり、基礎控除を超えた額が贈与税の対象となります。
たとえば、親から住宅ローン完済のために1,000万円援助してもらうと、1,000万円－110万円＝890万円に贈与税が課税されるのです。
この場合の贈与税は、890万円×30％－90万円＝177万円と負担も大きくなりがちなので、事前に贈与税についてもシミュレーションしておきましょう。
基礎控除後の課税価格 | 200万円 以下 | 400万円 以下 | 600万円 以下 | 1,000万円 以下 | 1,500万円 以下 | 3,000万円 以下 | 4,500万円 以下 | 4,500万円 超 |
| 税 率 | 10％ | 15％ | 20％ | 30％ | 40％ | 45％ | 50％ | 55％ |
| 控除額 | ‐ | 10万円 | 30万円 | 90万円 | 190万円 | 265万円 | 415万円 | 640万円 |
親族から住宅購入資金を援助してもらった場合の特例
贈与税については、節税につながる制度がいくつか用意されており、住み替えであれば「住宅取得等資金の贈与」や「相続時精算課税制度」の利用が検討できます。
住宅取得資金の贈与は、新築などの住宅取得を目的としているため、住宅ローン完済のためだけの贈与では適用できません。
相続時精算課税制度も贈与税はかかりにくくなりますが、将来相続税の負担が増える恐れがあるので、シミュレーションをしたうえで検討する必要があります。
贈与税について不安がある方は、一度税理士への相談をおすすめします。
贈与税を避けたい場合、親族から借りる形にすれば贈与税は発生しません。
ただ、形式だけ借りたことにして実際には返済しないとなると課税される恐れがあるだけでなく、親族間であってもトラブルに発展します。
借りる際には、返済条件をきちんと定めて借用書を作成する、きちんと返済することが大切です。
▼関連記事：親族から住宅購入資金の援助を受けた際に適用できる特例
住み替えローンを利用する
住み替えローンとは、住宅ローンの完済できない分を新居購入のローンに上乗せできるローンです。
たとえば、売却後の住宅ローン残債が500万円で新居の住宅ローンが3,000万円なら、3,500万円でローンを組むことになります。
ただし、住み替えローンは新居の担保価値以上のローンを組むことになるので、審査が厳しくなりがちです。
仮に審査に通っても、金利が高く返済の負担が大きくなる恐れがあります。
さらに、新居の価値以上のローンを組むと、新居を将来売却することになった際に、より重度のオーバーローンになりやすい点にも注意しましょう。
ローンの残っている家を売って新居を買う時の注意点７選
ローンの残っている家を売って新居を買うときの注意点として、以下の7つが挙げられます。
- ローンを完済できないと売却できない
- 査定価格で必ず売れるわけではない
- 旧居の売却と新居の購入でそれぞれ諸費 用がかかる
- 買い先行だとダブルローンになる可能性がある
- 売り先行だと仮住まいが必要になる
- 同時決済はスケジュール調整の難度が高い
- 旧居の3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除は併用できない
それぞれ見ていきましょう。
ローンを完済できないと売却できない
住宅ローンが残っている家は、住宅ローンが完済できないと売却できません。
自己資金だけで完済できたり、明らかなオーバーローンであれば問題ないでしょう。
しかし、売却金の予測が間違っており、売却してみると完済できないとなれば、問題が生じます。
事前にローン残債の正確な額と、できるだけ精度の高い査定を受けて、売却できるか慎重に判断しましょう。
ローン残債は、毎年送付される住宅ローン残高証明書や金融機関の窓口で確認できます。
売却金の見込みは、自分でも相場を調べたうえで、できるだけ多くの不動産会社の査定を受けて判断することが大切です。
査定価格で必ず売れるわけではない
査定価格は、売却額ではありません。
査定価格で売却できると思って計画を立てていると、大きく崩れる恐れがあります。
不動産売却時の価格には以下の3つがあります。
- 査定額：不動産会社の査定で提示される価格
- 売り出し価格：売却をスタートする価格
- 売却価格：実際に売却できた価格
査定額は、不動産会社が不動産を評価して算出する「売れるであろう価格」です。
査定額や相場を踏まえて売主が決めるのが売り出し価格であり、売り出し価格は査定額と同じ にする必要はありません。
そして、売却活動を通じて最終的に買主と合意した価格が売却価格です。
売却価格は、なかなか売れずに値引きした、買主から価格交渉を受けたなどの要因も入ってくるので、売り出し価格と一致するとは限りません。
このように、不動産の価格は変動するので、査定額と売却価格が異なるケースは珍しくないのです。
査定額をもとにギリギリの計画を立てていると、資金計画が大きく崩れる恐れがあります。
査定価格よりも下がることを考慮して、できるだけ余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。
旧居の売却と新居の購入でそれぞれ諸費用がかかる
売却金は全て手元に入り住宅ローン完済に充てられる、新居は建物の代金だけ支払えば購入できるわけではありません。
売却と購入にはそれぞれ諸費用がかかってくるので、諸費用を含めて資金計画を立てる必要があります。
たとえば、売却であれば仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記費用、住宅ローン完済費用などが発生します。
購入では、仲介手数料や不動産取得税・固定資産税清算金が必要です。
さらに、引っ越し費用や家具家電の購入費用が必要になってくるでしょう。
とくに、売却金から差し引かれる諸費用を抑えておかないと、住宅ローンが完済できない事態にもなりかねないので注意が必要です。
一般的に、売却と購入にかかる諸費用はそれぞれ売却額・購入額の5～10％ほどといわれています。
住み替えのケースによっても費用は異なるので、自分のケースに合わせて費用をシミュレーションしておくことが大切です。
買い先行だとダブルローンになる可能性がある
買い先行とは、新居を購入してから旧居を売却する住み替えパターンです。
買い先行のメリットとして、新居選びに時間を割きやすく、仮住まいが必要ないことが挙げられます。
しかし、新居を住宅ローンで購入し、旧居が売れるまで住宅ローンの支払いが続くとなると、新居と旧居のダブルローンになる点に注意が必要です。
旧居の売却が長引くほどダブルローンの負担は大きくなり、経済的に破綻する恐れもあるので注意しましょう。
また、売却額が想定よりも大きく下がると、資金計画が大きく崩れるリスクもあります。
基本的に買い先行は、資金に余裕がある方やすぐに売れる好条件の物件での検討をおすすめします。
売り先行だと仮住まいが必要になる
売り先行とは、旧居を売却してから新居を購入する住み替えパターンです。
売り先行は旧居の売却額が決まってから新居を購入するので、資金計画が立てやすく崩れにくくなります。
また、売却に時間をかけられるので、売り急いで安値になることも防げるでしょう。
しかし、売り先行は売却してから新居を購入するので、引き渡しまでに新居が間に合わない恐れがあります。
この場合、新居が見つかるまで仮住まいが必要となり、その間の家賃など、余分な費用が発生する点には注意しましょう。
同時決済はスケジュール調整の難度が高い
同時決済とは、売却と購入の決済日を同日または数日程度猶予をもって行う住み替えパターンです。
同時決済は、買い先行・売り先行のデメリットを解消できる理想的な住み替え方法といえます。
しかし、現実として売却と購入の決済日を同じにするのは難しいものです。
同時決済を狙う場合でも、無理に同時決済を目指すのはなく、売却と購入の決済日を近づけるイメージで進めると成功しやすくなるでしょう。
また、売却と購入の不動産会社を同じにすることで、スケジュール調整がしやすくなり、同時決済を目指しやすくなります。
不動産会社を選ぶ場合は、住み替えに強い信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
▼関連記事：同時決済で住み替えするための手順は？費用負担を抑えるためのコツも解説
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旧居の3,000万円特別控除と新居の住宅ローン控除は併用できない
3,000万円特別控除とは、マイホームの売却にかかる税金を節税できる特例です。
旧居の売却で利益が出ると、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税の税率は20.315％または39.63％となり、課税されると税額が高額になりがちです。
しかし、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる3,000万円特別控除を適用することで節税が見込めます。
一方、住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、年末時点のローン残高×0.7%を最長13年間所得税、住民税から控除できる税制優遇制度です。
住宅ローン控除は、所得税から直接控除できる税額控除なので、節税効果が高いという特徴があります。
ただし、3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できないため、住み替えではどちらを適用するかを選ぶことになります。
たとえば、売却利益がそれほどでないのであれば、住宅ローン控除を適用したほうがお得になるでしょう。
反対に、課税される所得税がそれほど大きくなく、売却利益が大きいなら3,000万円特別控除がお得になる可能性があります。
どちらを適用したほうがいいかは、売却状況や年収などによって異なるので、しっかりシミュレーションしたうえで検討しましょう。
住宅ローン控除の額などは複雑になりがちなので、シミュレーション時には税理士や不動産会社など、プロへの相談をおすすめします。
▼関連記事：住宅ローン控除と3000万円控除はどちらがお得になる？
ローンの残っている家の住み替えで困らないために押さえておきたいポイント
ローンの残っている家の住み替えで失敗すると、経済的に困窮するなど困った事態になりかねません。
ここでは、住み替えで困らないために押さえておきたいポイントとして以下の4つを紹介します。
- 余裕のある資金計画を組む
- 余裕のあるスケジュールを組む
- 売却と購入の仲介を同じ不動産会社に依頼する
- 買取も検討する
それぞれ見ていきましょう。
余裕のある資金計画を組む
住宅ローンの返済計画と新居の資金計画をギリギリで組むと、崩れやすくなります。
売却額は売却が確定するまで決まらないので、実際に売却してみると予想よりも下がることがあります。
このとき、査定額ギリギリで返済計画や新居の予算を組んでいると、住宅ローン完済に必要な資金が足りなくなる可能性があります。
さらに、諸費用を見落としていると、金額が足りない事態に陥りやすいので注意しましょう。
資金計画を立てる際には、住宅ローン残債の正確な額や精度の高い査定、自己資金状況、諸費用などを十分に考慮し、余裕を持った計画を立てることが重要です。
余裕のあるスケジュールを組む
売却なら買主、購入なら売主あっての取引になるので、自分の都合だけでスケジュールを管理できるわけではありません。
なかなか買い手が決まらない、理想の家が見つからないなどでスケジュールが崩れる可能性もあるでしょう。
できるだけ余裕を持ったスケジュールを組んでおくことで、不測の事態にも慌てずに対処しやすくなります。
売却と購入の仲介を同じ不動産会社に依頼する
売却と購入を同じ不動産会社に依頼すれば、不動産会社が売却と購入の進捗を把握できるので、スケジュールの調整がしやすくなります。
また、不動産会社は予算や売却状況に応じた家の紹介ができるので、資金計画が崩れにくくなるのもメリットでしょう。
とくに、同時決済を狙う場合は、同じ不動産会社に依頼することが大切です。
ただし、旧居の所在地と住み替え先によっては対応エリアが異なり、同じ不動産会社で依頼できないケースもあります。
あらかじめ不動産会社の対応エリアを調べたうえで、住み替えに強い不動産会社を選ぶようにしましょう。
買取も検討する
仲介の査定額は売却額と違うケースも多いですが、買取の査定額は基本的に売却額と同じです。
そのため、査定額で資金計画を組んでも崩れにくいというメリットがあります。
また、買取は不動産会社との合意で売却できるので、短期間での売却が可能です。
ダブルローン期間をなるべく短くしたい場合や、売却したい期日が決まっている場合は、買取を検討するとよいでしょう。
ただし、買取は仲介よりも売却額が下がります。
住宅ローン残債が高額といった場合、買取では完済が不利になりやすいので慎重に検討する必要があります。
仲介か買取かで悩む場合は、両方の査定を受けて売却方法の検討や資金計画を立てるのがおすすめです。
イエウリでは、仲介だけでなく買取の一括査定にも対応しているので、ぜひご利用ください。
▼関連記事：住み替えで買取を利用すべきケースとは？
ローンの残っている家を売って新居を購入する場合のよくある質問
最後に、住宅ローンの残っている家を売って、新居を購入する場合のよくある質問をみていきましょう。
家を売ってもローンが残る場合はどうすればいい？
自己資金や援助、他のローンを活用しても住宅ローン残債が完済できないなら、売却はできません。
この場合は、いったん売却をあきらめ、住宅ローンの返済が進むなどしてから売却を検討することになります。
なお、住宅ローンの返済が厳しい状況であれば、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」を視野に入れるとよいでしょう。
ただし、任意売却は住宅ローンの返済が数回滞ってから検討できる手段である点には注意が必要です。
実家を売って家を買うことはできる？
実家を売却して家を購入することは可能です。
しかし、実家の名義人が誰かは事前に確認が必要になります。
実家の名義人が親であれば、子どもであっても勝手に売却はできません。
この場合、名義を変更する、親本人が売却する、任意後見制度を利用する、代理人として売却するなどを検討する必要があります。
また、親名義の家を売却してそのお金で子どもが家を買うと贈与税も関わってきます。
手順や税金など考慮しなければならない点も 多いので、不動産会社に相談して検討するようにしましょう。
家を売って家を買う場合の確定申告はどうすればいい？
家の売却と購入の確定申告は、分けて考える必要があります。
家の売却では以下のケースで確定申告が必要です。
- 売却益が出る（譲渡所得税が課税される）
- 特例を適用する
家の売却で利益が出ると譲渡所得税が課税されるので、確定申告して納税しなければなりません。
また、3,000万円特別控除などの特例の適用にも確定申告が必要です。
仮に、特例を適用すれば税金が発生しないケースでも、適用のための確定申告が必要なので忘れずに手続きしましょう。
一方、購入で確定申告が必要になるのは住宅ローン控除を適用するケースです。
会社で年末調整される方でも、住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要なので注意しましょう。
なお、売却の確定申告は売却した年の翌年、購入の確定申告は購入した年の翌年となるので、年が異なる可能性もあります。
確定申告が必要なケースで申告を忘れると、無申告加算税などペナルティが科せられる恐れがあるので、忘れずに期限内に手続きするようにしましょう。
確定申告に不安がある方は、税理士や不動産会社への相談をおすすめします。
まとめ
ローンの残っている家であっても、住宅ローンが完済できるなら売却して新居を購入できます。
売却金だけで完済できない場合は、自己資金や援助、住み替えローンなどで補填すれば売却が可能です。
住宅ローンのある家の住み替えでは、住宅ローンの返済計画、新居の資金計画を慎重に立てる必要があります。
また、資金計画を崩さずにスムーズに売却するには、不動産会社のサポートが欠かせません。
まずは、今の家がいくらで売れるか仲介、買取両方の査定比較からスタートするとよいでしょう。
