住み替え方法の1つに、売却と購入を同時に行う同時決済があります。
同時決済は、費用の負担を抑えられるなどのメリットがありますが、スケジュール調整のハードルが高く容易ではありません。
それでも同時決済をしたいという場合はあらかじめ手順を押さえておくことが大切です。
この記事では、同時決済の手順やメリット・デメリット、住み替え費用の抑え方など詳しく解説します。
住み替えにおける同時決済の手順
住み替えでは、以下2つの不動産取引を同時期に行います。
- 元の家の売却
- 新居の購入
これらの取引はそれぞれ違う取引相手と手続きを進めていくことになります。
ここでは、住み替えにおける3つの進め方をご紹介すると共に、中でも同時決済を選んだ場合の具体的な手順を見ていきましょう。
住み替えには「売り先行」と「買い先行」・「同時決済」がある
売却と購入のどちらを先に行うかで、住み替えは以下の３つのパターンに分かれます。
- 売り先行：売却を先にしてから新居を購入する方法
- 買い先行：新居を購入してから今住んでいる家を売却する方法
- 同時決済：売却と購入を同時に行う方法
上記3つの方法のうち同時決済では、売却と購入および引き渡しを、同日か猶予をもらって数日ずらし、引越しまで済ませます。
売却金をそのまま新居購入に充てられ、手続きや引越しなども無駄なくスムーズに進められる方法です。
同時決済であっても、売却・購入それぞれの大まかな流れは通常の不動産取引と異なりません。
しかし、両方を並行して進め決済日を同日に持ってくるのは容易ではないため、しっかり計画し慎重に進めることが大切です。
また、同時決済を狙う場合、売りと買いどちらを重視するかを決めながら決済日のズレを少なくするよう計画すると、スムーズに進めやすくなります。
そのため、新居は空室で販売中の中古住宅や、新築物件、不動産会社がリフォームして再販売している物件を対象に探すと、購入と売却のスケジュール調整がしやすくなります。
以下では、売り重視・買い重視それぞれの同時決済の大まかな手順を解説するので参考にしてください。
同時決済を「売り重視」で進める一般的な手順
売りを重視する場合の大まかな同時決済の流れは以下のとおりです。
- 今住んでいる家の査定を受ける
- 媒介契約を結び売却活動を開始する
- 内見～購入希望者から買付申込を受ける
- 新居を探し始める
- 気に入った物件が見つかったら買付申込～ローン申し込みまで進める
- 今住んでいる家の売買契約と新居の売買契約を同時期に行う
- 住宅ローン本審査～同時決済する
買付申し込みを受けて売却の見通しがある程度確定してから、新居購入に本格的に動き出す流れです。
売却を優先的に進めることで、同時決済にならない場合でも売却金を先に確定させられるので、新居費用を充当しやすくなります。
同時決済を「買い重視」で進める一般的な手順
買い重視で進める大まかな流れは、以下のとおりです。
- 新居を探し始める
- 気に入った物件が見つかったら買付申込～ローン申し込みまで進める
- 今住んでいる家の査定を受ける
- 媒介契約を結び売却活動を開始する
- 内見～購入希望者から買付申込を受ける
- 今住んでいる家の売買契約と新居の売買契約を同時期に行う
- 住宅ローン本審査～同時決済する
こちらは、新居がある程度確定してから売却を進めていく方法です。
新居が先に決まるため、同時決済にならなくても新居に引っ越して、空室で家の売却を進めることができます。
ただし、家が売れないと資金計画が崩れやすい点に注意が必要です。
買い重視は資金に余裕がある場合に適しているでしょう。
住み替えで同時決済するメリット
同時決済は、売り先行・買い先行のデメリットを解消した理想的な住み替え方法といえます。
同時決済のメリットとして、以下の3つが挙げられます。
- 売り先行で必要な仮住まい費用が不要になる
- 買い先行で必要なダブルローンが不要になる
- 1度に購入と売却を済ませられるため手間を減らせられる
それぞれ見ていきましょう。
売り先行で必要な仮住まい費用が不要になる
売り先行の場合、今の家の引き渡しまでに新居が決まらなければ仮住まいが必要です。
仮住まいが必要になれば、賃料がかかるだけでなく敷金・礼金など初期費用も発生します。
また、旧居から仮住まい・仮住まいから新居と引っ越し回数も多くなるので、余分な費用が発生してしまうのです。
費用だけでなく、住み替えの手続きに加えて、仮住まいに関する手続きが増えるのも負担となるでしょう。
その点、同時決済であれば旧居の引き渡し時には新居が決まっているので、仮住まいは必要ありません。
住み替えのコスト軽減や手間の削減につながるのは、大きなメリットと言えるでしょう。
買い先行で必要なダブルローンが不要になる
買い先行で旧居に住宅ローン残債があり、新居を住宅ローンで購入するケースでは、売却が終わるまで旧居と新居の住宅ローンの二重の支払いが発生します。
たとえば、旧居の住宅ローンの毎月の返済額が8万、新居のローンが10万円なら、ダブルローンの期間中毎月18万円の返済となるので、経済的に大きな負担となるでしょう。
また、新居を購入した後で売却額が予定より大きく下がると、住宅ローン完済や自己資金に大きく影響する恐れもあります。
買い先行は資金計画が崩れやすく、崩れてしまうと大きなダメージともなりかねません。
一方、同時決済ならダブルローンの期間がなく、売却額も確定しているので資金計画の崩れも防げます。
1度に購入と売却を済ませるため手間を減らせる
同時決済であれば、仮住まいに関する手間は発生しません。
また、購入と売却を同時に進めるので、それぞれの手続き関係をまとめてスムーズに進めやすくなります。
住み替えで同時決済するデメリット
同時決済にもデメリットはあるので、デメリットまで理解しておくことが大切です。
デメリットとしては、以下の3つが挙げられます。
- 買いと売りのタイミングを合わせることが難しい
- 買いを重視すると売り急いで足元を見られる可能性がある
- 売りを重視するとじっくり新居を探す時間を確保できない
それぞれ見ていきましょう。
買いと売りのタイミングを合わせることが難しい
同時決済は理想的な方法ですが、決済日を合わせるのは容易ではありません。
売却は買主あっての取引であり、買主のスケジュールにも合わせる必要があります。
そもそも、買主が現れなければ売却を進めることもできません。
一方、購入も自分の理想の家がタイミングよく見つかるとは限りません。
また、売主の事情にも合わせる必要があるでしょう。
どちらの取引も自分の都合に100％合わせられるわけではないので、どんなに綿密に計画を立ててもスケジュールが狂う可能性は十分あるのです。
買いを重視すると売り急ぎで足元を見られる可能性がある
新居が確定した状態で売却を進めるケースでは、売却に焦りが出ます。
とくに旧居に住宅ローン残債があると経済的な負担を避けたい気持ちも高くなるでしょう。
条件の良い買主が現れるのを待てずに、多少値引きされてもすぐに売却を選び、売却額が下がる恐れがあります。
また、買主に売り急いでいることが伝わると値下げ交渉を受けやすくなる点にも注意が必要です。
売りを重視するとじっくり新居を探す時間を確保できない
売却がある程度決まってから引き渡しまで1～2ヵ月程しかないため、新居をじっくり選ぶことが難しいケースがあります。
引き渡しまでに焦って新居を決めてしまうと、満足いかず購入後に後悔する恐れもあるでしょう。
満足いく新居を選ぶ場合は、仮住まいも視野に入れる必要があります。
住み替えで費用負担を抑えるためのコツ
住み替えには仲介手数料などの各種費用が発生するので、費用まで含めた資金計画が必要です。
ここでは、住み替えでかかる費用を抑えるコツを解説するので参考にしてください。
住み替えで費用負担を抑えたいなら同時決済を目指そう
同時決済は、仮住まいやダブルローンが必要ないため費用負担を抑えやすくなります。
とくにダブルローンは期間が長くなるほど経済的な負担も大きくなるので、同時決済のメリットは大きいでしょう。
売却価格の最大化を目指すなら売り先行もおすすめ
費用の負担を抑える以上に、売却額を大きくすることで資金に余裕が生まれやすくなります。
売却額を大きくしやすいのは、売却に時間をかけられる売り先行です。
また、売り先行は売却額を確定したうえで新居購入を進められるので、資金計画が崩れるのを防ぎやすくなります。
とくに、今住んでいる家に住宅ローン残債があるケースでは売り先行がおすすめです。
ただし、売り先行は仮住まい費用がかかってくるため、トータルの費用負担は大きくなりやすい点には注意しましょう。
同時決済の「売り重視」なら仮住まい費用を抑えつつ売却価格の最大化を目指せる
同時決済の売り重視であれば、新居購入日を決済日に近づけやすく、仮住まいの負担軽減が見込めます。
また、売却をある程度じっくり取り組めるので、好条件での売却も期待できるでしょう。
しかし、売り重視は売り先行同様に新居選びに時間を割きにくい点がデメリットです。
とはいえ、新居選びを妥協して購入すると、その後の生活で大きな後悔につながりかねないので注意しましょう。
住み替えで同時決済する際によくある質問
最後に、住み替えで 同時決済する際によくある質問をみていきましょう。
同時決済で住み替えしたい場合は、購入と売却を同じ不動産会社に依頼すべきですか？
はい、同じ不動産会社に依頼することをおすすめします。
理由としては以下の2点があります。
- スケジュール調整がしやすい：売却と購入の進捗を1社が一括管理するため、細かな日程調整がスムーズに行えます。
- 資金計画が立てやすい：売却金額や購入費用を総合的に把握したうえで、適切な資金計画を提案してもらえます。
同時決済は売り先行や買い先行のデメリットを解消できる理想的な方法ですが、日程調整が非常に重要です。
同じ不動産会社に依頼することで、効率よく住み替えを進められるでしょう。
ただし、住み替え先のエリアが離れている場合や、希望する物件の種類によっては同じ不動産会社に対応してもらえない可能性もあります。
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購入と売却を同時にした場合の税金はどうなる？
同時にした場合でも、購入と売却にかかる税金に変わりはありません。
一般的に、それぞれ以下のような税金が発生します。
| 購入時 | 所有権移転登記の登録免許税 抵当権設定登記の登録免許税 印紙税 不動産取得税 |
| 売却時 | （抵当権の抹消が必要な場合）抵当権抹消登記の登録免許税 印紙税 （売却で利益が出た場合）譲渡所得税 |
事前にどれくらいの税金がかかるかシミュレーションして資金計画を立てることが大切です。
同時決済で進めていたのに直前で家が売れないことが分かったらどうなる？
同時決済で進めていたのに直前で家が売れないことが分かった場合の選択肢としては、以下のようなものがあります。
- 買い先行で住み替えを進める
- 急いで新しい買主を探す
- 住み替え自体を白紙にする
買い先行で住み替えを進める場合、一定期間はダブルローンになっても大丈夫な程度には収入に余裕があることが求められます。
そもそも、住宅ローンのダブルローンでは審査の承認を得られないケースもあります。
また、急いで新しい買主を探す場合、足元を見られて大幅な価格交渉が入る可能性にも注意が必要です。
不動産会社の買取は条件がまとまればすぐに決済まで進められるため、ローンの残債と照らし合わせて納得できる金額が出る場合は、おすすめの売却方法です。
上記いずれも難しい場合は、住み替え自体を白紙にせざるを得ません。
このとき、新居の購入ですでに手付金を支払っていた場合、買主都合の解約となるため手付金は放棄することになります。
万が一、取引の相手方が契約のために何らかの出費をしてしまっている場合には、手付金放棄での解約はできず、損害賠償請求と なってしまう可能性もあります。
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住み替えで失敗してしまうケースとは？
新居選びを失敗するなど住み替えにもいろいろな失敗ケースがあります。
なかでもリスクが大きくなる失敗が、売却額が下がって住宅ローンが完済できないケースです。
住宅ローン残債がある場合、売却金と自己資金で住宅ローンが完済できないと家の売却ができません。
この場合で、新居をすでに購入していると、ダブルローンが長期化してしまい資金繰りが悪化しやすくなるので注意が必要です。
事前に、住宅ローン残債と査定額を把握し、売却できるかは入念にシミュレーションしておくようにしましょう。
また、信頼できる不動産会社を選び高値で売却してもらうことも大切です。
不動産会社を選ぶ際には、複数を比較し住み替えの実績が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶとよいでしょう。
なお、イエウリなら仲介だけでなく買取の査定にも対応しています。
買取は、不動産会社が直接購入するため、仲介のように査定額と売却額が大きく異なるこ とはありません。
安心して資金計画を立てるなら、買取査定も受けて住宅ローン残債が確実に完済できる計画を立てておくことをおすすめします。
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まとめ
住み替えの購入と売却の決済日を同時にする同時決済なら、買い先行・売り先行のデメリットを解消し費用負担を抑えスムーズな住み替えが可能です。
しかし、同時決済は日程調整が難しく容易ではないため、売り・買いどちらを重視するかを決め、決済日をできるだけ近くするように挑戦するとよいでしょう。
住み替えを成功させるには、今の家を高く売ることも大切です。
とくに住宅ローン残債がある場合は、より正確な売却額を把握することも必要になるため、買取査定までしておくことをおすすめします。
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