相続した不動産の売却方法の1つに買取があります。
買取を選ぶことで、短期間で売却でき遺産分割や相続税の支払いもスムーズに進められる可能性があります。
しかし、相続した不動産を買取してもらうには通常の買取の手順に加え遺産分割協議や相続登記が必要など相続の手順も必要になるため、全体の流れを押さえておくことが大切です。
この記事では、相続した不動産の売却に買取がおすすめな理由や、買取までの流れ・注意点などを詳しく解説します。
相続した不動産を売却する方法
相続した不動産を活用しない場合は早い段階で売却することをおすすめします。
不動産は現金のようにきっちり分けられないため、相続時の分配でトラブルになりやすいものです。
不動産を売却したお金を分配する「換価分割」であれば、公平に遺産を分割しやすい。
また、相続財産の状況によっては相続税が発生するため、不動産が相続財産に占める割合が多いと相続税の支払いに対応できなくなります。
仮に、相続して所有することになると管理の手間や費用・固定資産税などが発生し続けるため、活用しないのに所有し続けるのは相続人の負担となるでしょう。
そのような理由から、相続しても活用の予定がない不動産は売却して手放すのがおすすめです。
相続した不動産を売却する場合、以下の2つの方法のいずれかで売却するのが一般的です。
- 仲介による売却
- 買取による売却
それぞれ見ていきましょう。
仲介による売却
仲介による売却は、買主と売主の間に不動産会社が介入する売却方法です。
不動産会社が広告などで買主を見つけ契約までサポートする形で売却をすすめます。
一般的に不動産売却といえば、仲介をイメージする方が多いでしょう。
買取による売却
買取による売却は不動産会社が直接不動産を購入する売却方法です。
仲介の場合、不動産会社はあくまで仲介する立場であり買主は第三者になります。
それに対し、買取では不動産会社は買主の立場になり、仲介する不動産会社は存在しません。
仲介と買取では、メリット・デメリットが異なるので違いを理解してうえで適切な売却方法を選ぶことが大切です。
相続のように短期での売却が必要なケースでは買取が適しています。
以下では、相続した不動産の売却に買取が適している理由を解説するので、確認していきましょう。
相続した不動産の売却に買取がおすすめな理由
相続した不動産の売却に買取がおすすめな理由は、以下の3つです。
- スムーズに売却しやすい
- 事前のリフォームなしで売却できる
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）免責で売却しやすい
それぞれ見ていきましょう。
スムーズに売却しやすい
買取の大きなメリットに、短期間で現金化できるという点が挙げられます。
仲介の場合、広告などで買主を見つける必要があり、築年数が古いなど条件が悪い物件は買主が見つけにくくなります。
仮に、仲介でスムーズに売却できたとしても、買主との日程調整や各種手続きなど時間はかかり、一般的には3ヵ月～6ヵ月ほどの時間が必要です。
一方、買取は不動産会社と条件が合意できれば売却できます。
交渉がスムーズに進めば1週間～1ヵ月ほどで売却可能です。
とくに、相続の場合、売却金で遺産分割したいなど早期に現金化したいケースが多いため、時間のかかりやすい仲介よりも適しているでしょう。
事前のリフォームなしで売却できる
相続する不動産の場合、築年数が古くそのままでは買い手がつきにくいケースも多いものです。
仲介で売 却するには、事前に大規模なリフォームが必要な場合もあるでしょう。
しかし、リフォームするとなると相続人の誰が費用を負担するか・どこに依頼するかなどでトラブルになりやすくなります。
リフォーム費用は売却金に上乗せできないので、リフォームした分損失につながりやすい点にも注意が必要です。
リフォームすることで「売れやすくなる」効果が生まれる可能性はあるが、かけた費用を売却額に上乗せするのは難しい。
買取の場合、事前のリフォームは必要ありません。
不動産会社は買取った後にリフォーム・リノベーションして再販することを目的としているため、買取のためのリフォームは必要ないのです。
リフォーム費用をかける必要がない分、手元に残るお金を大きくしやすく、費用負担による相続人同士のトラブルも防ぎやすいでしょう。
瑕疵担保責任(契約不適合責任)免責で売却しやすい
瑕疵担保責任とは瑕疵があった場合に売主に問われる責任で、2020年4月の法改正で、瑕疵担保責任に代わる責任として契約不適合責任となっています。
契約不適合責任では、契約書に記載のない物件の不具合があった場合、買主は売主に対し修繕費や損害賠償請求・解約などを求めることが可能です。
契約不適合責任を問われないためには、契約書に物件の不具合を正確に記載し買主に告知する必要があります。
しかし、築年数が古い物件では不具合の箇所も多く、把握しきれない場合もあるでしょう。
一般的に、築年数の古い物件は「古家付きの土地」として土地部分を取引の主体として、建物部分の契約不適合責任を免責にするケースが多いですが、仲介の場合は買主との合意が必要です。
免責にしようとすると、買主はその分リスクを負うため避けられやすくなる点にも注意が必要です。
一方、買取のように不動産会社が買主の場合は、契約不適合責任が免責になるケースがほとんどです。
契約不適合責任が問われないことで、売主は売却後に責任を問われるリスクがなく安心して売却できます。
ただし、売主の責任を免責とする場合はその旨を契約書に記載する必要があるので、契約内容は細かくチェックするようにしましょう。
相続し た不動産の売却で買取を利用する際の注意点
相続した不動産を買取で売却する場合、以下の2点には注意が必要です。
- 相場より安くなりやすい
- 売却代金を相続税の納付に充てる場合は10ヵ月以内に売却する必要がある
それぞれ見ていきましょう。
相場より安くなりやすい
買取は、仲介での売却に比べ売却額が下がります。
一般的には市場価格の7～8割ほどの価格となるといわれており、仲介よりも手に入るお金が少なくなる点には注意しましょう。
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
買取が仲介よりも価格下がる要因は、利益を得る仕組みが異なる点にあります。
買取は、リフォーム後の再販で利益を得ることを目的としています。
再販時の価格からリフォーム費用や不動産会社の利益を確保したうえで買取額が決まるので、仕入時の買取金額は少しでも安くした方が不動産会社の利益となるのです。
一方、仲介では売買契約成立時の仲介手数料が不動産会社の利益になります。
仲介手数料は、売却額に応じて設定されるため少しでも高く売った方が不動産会社の利益は高くなるのです。
このような仕組みの違いから、買取は売却額が仲介よりも下がります。
ただし、買取や仲介手数料やリフォーム費用が不要な分、手元に残るお金はそれほど変わらないケースもあります。
また、仲介よりも価格が低くなるといっても、必要経費を加味しているだけであり必要以上に買い叩かれているわけではありません。
とはいえ、買取業者の中には悪質な業者もいるので、買取を依頼する業者は慎重に選ぶことが大切です。
売却代金を相続税の納付に充てる場合は10ヶ月以内に売却する必要がある
相続税が発生する場合、納付期限は相続開始があったことを知った日の翌日から10ヵ月以内です。
大まかには、被相続人（亡くなった人）が死亡した日から10ヵ月以内と考えておくとよいでしょう
売却金で相続税を納税しようと検討する場合、この期間内に売却する必要がある点には注意が必要です。
買取は仲介よりも短期間で売却できるとはいえ、業者選びや相続人との合意形成で時間がかかる場合もあります。
とくに、相続は買取の前に相続に関する手続きが必要です。
相続後10ヵ月あると思っていても、被相続人が死亡してからバタバタしているうちに10ヵ月は過ぎてしまうものです。
さらに、相続人の間で揉めていると買取をスムーズに進められずに期間が過ぎてしまう恐れもあるでしょう。
納付期限に売却が間に合わないと自己資金で対応するなどが必要となり、期限を超えると延滞税が加算されて税負担が増える可能性があります。
買取であっても早めに売却手続きを進めることが大切です。
相続した不動産を買取してもらう流れ
相続した不動産を買取してもらう場合、買取の前に相続手続きを進める必要があります。
ここでは、相続開始から買取までの流れをみていきましょう。
大まかな流れは以下のとおりです。
- 相続財産を確定する
- 相続人間で売却方針を決定する
- 相続人全員で遺産分割協議する
- 相続登記する
- 不動産会社に査定依頼する
- 売買契約～決済
- 売却代金の分配
- 所得税・住民税の申告
それ ぞれ見ていきましょう。
相続財産を確定する
相続財産の分配方法を決めるには相続財産の確定が必要です。
相続財産としては不動産や現預金・有価証券・貴金属などのプラスの財産だけでなく、借金や未払い金などのマイナスの財産も該当します。
通帳などを調査しすべての財産を確定させていきましょう。
なお、遺言書のある相続は遺言書が優先されるため、同時に遺言書の有無の確認も必要です。
故人から遺言書について聞いていない場合、書斎など思い当たる場所を探すとよいでしょう。
相続人間で売却方針を決定する
不動産が相続財産に含まれる場合、特定の誰かが相続するか売却するかなどの方針を決める必要があります。
また、方針を決定するうえでは不動産の評価額も重要です。
評価額を巡っては相続人で意見の対立も起きやすいため、税理士などの専門家にアドバイスを求めるとよいでしょう。
相続人全員で遺産分割協議する
遺言書のない相続では、遺産分割協議を行い相続人で話し合って決める必要があります。
遺産分割協議は相続人全員の合意が必要です。
誰か1人でも合意しない場合は不成立となるので、しっかりと合意形成してきましょう。
遺産分割協議後に新たな相続人が判明した場合は、遺産分割協議が無効となり、やり直しが必要になるので協議前に相続人を確定していくことも大切です。
相続登記する
不動産を相続する人が決まったら、所有者を被相続人から相続人に移転する相続登記を行います。
相続登記時には、遺言書や遺産分割協議書などの書類が必要です。
相続登記は自分で行うことも可能ですが、5～10万円程度の費用で司法書士に依頼することもできるので、時間がない・手続きに不安があるといった場合は検討するとよいでしょう。
なお、相続登記は相続後3年以内に行うことが義務付けられています。
期限を超えると過料のペナルティがあるので、速やかに登記手続きを行いましょう。
不動産会社に査定依頼する
相続登記後は、通常の買取と同じ手順で進められます。
まずは、不動産会社に買取の査定を依頼しましょう。
買取の査定額は不動産会社によって大きく異なります。
とくに、買取は査定額が売却額になるので、少しでも高値を付ける不動産会社を見つけることが大切です。
できるだけ複数の不動産会社に依頼し、比較するようにしましょう。
イエウリであれば、複数の不動産会社への買取査定依頼が簡単にできます。
大手から地域密着型の 中小まで数多くの買取に積極的な不動産会社が参加しているので、より高値を付ける不動産会社を見つけやすくなるでしょう。
売買契約～決済
査定後、買取を依頼する不動産会社と条件を話し合い合意すれば売買契約を締結します。
話し合いの段階では、以下のようなことを必ず確認しましょう。
- 買取額
- 支払日・方法
- 引渡しスケジュール
- 引き渡し条件
- 手数料の有無
- 解約条件・違約金 など
買取では売却後に修繕費用などの費用を請求されたといったトラブルもあります。
費用がかかるのかどうかは必ず確認することが大切です。
これらの話し合った条件が契約書にきちんと反映されているか確認し、納得したうえでサインすることが重要です。
少しでも疑問を感じたら質問して解消するようにしましょう。
契約後は、売買契約時に決めた決済日に代金が支払われ、鍵や必要書類を引き渡して買取完了です。
不動産会社がローンを使用しない場合は、契約後数日で決済できる場合があります。
しかし、引き渡し日までに引き渡せる状態にしなければならないので、余裕のあるスケジュールを組むことが大切です。
なお、買取の場合は家具・家電などの残置物の処分も合わせて不動産会社に対応してもらうことができますが、量が多い場合は別途費 用を請求される可能性があります。
売却代金の分配
売却代金を受け取ったら、遺産分割協議の内容に従って相続人で分配します。
売却金を分割する方法は、不動産をそのまま相続するよりもスムーズに進められるためトラブルが少ない方法です。
とはいえ、費用の負担や買取額などを巡ってトラブルになる恐れもあるので、遺産分割協議に入念に話し合っておくようにしましょう。
所得税・住民税の申告
売却で利益が出た場合は、利益に対して所得税・住民税が課税されるため、確定申告・納税が必要です。
相続人複数人で売却した場合は、それぞれで確定申告が必要となるので注意しましょう。
また、相続税が発生する場合は、相続後10ヵ月以内に相続税の申告・納税が必要です。
ただし、税負担を軽減できる特例が利用できる可能性があります。
例えば、以下の特例を活用することで、所得税・住民税や相続税の負担を軽減できる場合があります。
- 取得費加算の特例（相続税を支払った場合、売却時の取得費に相続税の一部を加算できる）
- 3,000万円特別控除（相続した居住用不動産を一定条件で売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる）
- 相続税の小規模宅地等の特例（被相続人が住んでいた土地に ついて、相続税評価額を減額できる）
これらの特例を適用できるかどうかは、個別の状況によって異なるため、税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。
相続した不動産を買い取りに出す際の必要書類
相続した不動産の買取に必要な書類は以下のとおりです。
| 必要書類 | 概要 |
| 登記済権利証または登記識別情報 | すでに所有している書類 紛失時は再発行できず別の手続きが必要 |
| 身分証明書 | マイナンバーカードや運転免許証など顔写真付きの書類 |
| 実印と印鑑証明 | 発行から3ヵ月以内の印鑑証明書 |
| 固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書 | 毎年送付される納税通知書または市役所の窓口で取得する |
| 土地の測量図や間取り図など物件の詳細が分かる書類 | 売却する不動産の詳細が分かる書類 |
| 購入時の売買契約書や重要事項説明書 | 売却する不動産の詳細が分かる書類 |
必要書類は売却する不動産の種類などによっても異なります。
事前に不動産会社に確認してもれの内容に用意しましょう。
また、相続した不動産の買取では事前に相続登記の手続きが必要です。
相続登記時には遺言書や遺産分割協議書・相続人全員の住民票・被相続人の戸籍など多くの書類が必要になるので、早めに用意しておきましょう。
相続した不動産の買取に関するよくある質問
最後に、相続した不動産の買取に関するよくある質問をみていきましょう。
相続した土地を3年以内に売却したほうがいい理由は？
相続後3年以内の売却であれば、相続空き家の3000万円特別控除や取得費加算の特例の適用を受けることができます。
売却の利益である譲渡所得は、売却金から取得費と購入時の費用を差し引く、さらに特別控除を差し引きます。
3,000万円特別控除や取得費に相続税の加算することで、利益の軽減が見込めかかる税金の節税につながるでしょう。
ただし、それぞれの特例の適用は期間以外にも細かい要件を満たす必要があります。
事前に要件を調べたうえで検討するとよいでしょう。
相続税が基礎控除額内であれば申告しなくてもいい？
相続財産が相続税の基礎控除内であれば、相続税は発生しないため申告は不要です。
相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の人数」となり、この額を超えた部分に相続税が課税されます。
ただし、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例などを適用する場合は、適用のために申告が必要なので注意しましょう。
相続税申告不要であることを証明する方法は？
相続税が発生しない場合申告が不要となりますが、不要の証明は不要で、そもそも申告しないと不要の証明もできません。
相続税が発生しないと思っていてもみなし財産などで実は相続税が発生していたというケースもあるので、相続税に不安がある場合は税理士への相談をおすすめします。
みなし財産や生前贈与などにより、自分 では不要だと思っていても申告が必要だったケースなどがあるため不安であれば税理士に相談したほうがよいとする
不動産の買取だと契約不適合責任を免責にできる？
基本的には免責できるケースが多いです。
しかし、必ず免責になるわけではないので事前の交渉の際や契約書で確認するようにしましょう。
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まとめ
相続した不動産の売却で遺産分割や相続税納税を検討する場合、スムーズな売却が必要です。
仲介での売却は時間がかかりやすいので、急ぐ場合は短期間で現金化できる買取が適しているでしょう。
ただし、相続後の不動産を買い年してもらう場合は事前に相続に関する手続きを進める必要があるので時 間がかかりやすい点には注意が必要です。
相続から買取までの全体の流れを押さえてスムーズな売却ができるようにしましょう。
相続税や遺産分割を有利にするには、少しでも高値で買取してもらうことも重要です。
複数の不動産会社で査定してもらい比較することで、満足いく買取ができるでしょう。
