名義人が違う不動産は売れない？売却可能にする方法・手続きはある？

名義人が違う不動産の売却を進めようと考えているが、はたして売却できるものか不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、名義人が違う不動産を売却する方法や注意点などについて詳しく解説していきます。

できるだけスムーズに進められるように、事前にしっかり理解しておくと安心です。

名義人が違う事例とは

不動産の名義人とは、「不動産の所有者」のことを指しています。

名義人が違うということは、「不動産の所有者」と「手続きを進めようとしている人」が、違うということです。

このような事例は特別に珍しいことではありません。

家族が名義人である

祖父や祖母、父、母など、家族が高齢者ではあるが生存していて、不動産の名義人となっていることは多いのではないでしょうか。

しかし、高齢で入院生活が長くなったり、一人暮らしができなくなったりと、実際には親族が引き取ることもあります。

誰も住まなくなってしまった家は、そのままでは管理費がかかるため、売却を検討している人も多いでしょう。

しかし、所有者が亡くなって相続の手続（相続登記）をしない限りは、一般的には不動産の名義はそのままです。

また、所有者が認知症などで「売却の意思が認められない」と判断される場合は、家族が代わりに売却手続きを進めることはできません。

祖父や祖母、父や母が既に生存していないにもかかわらず、相続の手続きをしていなかったため、名義人が変わっていないこともあります。

不動産の名義人は、相続があったからといって自動的に変わるわけではありません。

一般的には法定相続人が相続人になるわけですが、まれに法定相続人以外に相続する「遺贈」というケースもあるため、名義人が自動的に変わることはありません。

共有名義で持ち分割合がある

夫婦や兄弟間など家族同士が不動産を共有名義にしていることもあります。

夫婦で不動産を共有している場合は、住宅購入の際、夫婦の収入を合算してローン審査を行い、抵当権設定の理由などから、お互いが名義人になって持ち分を所有することが多いでしょう。

また、兄弟間で共有している場合は、相続の際に法定相続人同士が、相続の割合分だけを、それぞれ名義にしていることがあります。

この他、親子間で共有しているケースもあります。

土地と建物で名義人が違う

土地とその上に建つ建物の名義人がそれぞれ違うこともあります。

借地となっている土地の上に建物を建てていたり、親が名義人となっている土地に子世帯が住宅を建てたりすることは少なくありません。

ローン審査で特に問題がなければ、このような事例でも建物を建てることは可能ですが、売却時には土地と建物の名義が異なることで問題が生じる可能性があります。

▼関連記事：土地と建物の名義が違う不動産売却の方法・手順を解説します

売却は名義人が行うのが原則

不動産売却は、原則として名義人本人が契約を行います。名義人が売却の意思をきちんと持って、手続を進めることが重要視されるためです。

この前提がなければ、「名義人は売りたいと言っている」という言葉だけで代理人が契約行為を行う恐れがあります。

不動産は財産であり、場合によってはかなり高額な取り引きになります。名義人以外でも簡単に売却できてしまったら、大切な財産を失ってしまいます。

そのため、たとえ親子関係であっても名義人以外が勝手に売却することはできません。

家族が代理で手続きを行う場合の意思確認

家族が名義人の代わりに一部の手続き（書類提出や連絡など）を行うことは可能ですが、売買契約の締結や売却の最終的な意思表示については、必ず名義人本人の意思確認が必要です。

実務上は次のような方法で確認されます。

• 名義人本人の署名・押印（実印）および印鑑証明書の提出
• 不動産会社や司法書士が本人に直接電話や面談で意思確認を行う
• 売買契約当日に本人が立ち会う、または事前に委任状を作成して正式な代理権を証明する

名義人が高齢などで同席が難しい場合でも、本人の同意を確認するために、不動産会社や司法書士が電話やビデオ通話で意思を確認することがあります。

こうした確認が取れない場合は、契約を進めることはできません。

▼関連記事：代理人による不動産売却は可能？委任の正しい手続き、注意点を解説

認知症の家族に代わって代理で手続きを行うケース

親が高齢者で認知症を伴っており、意思表示ができない、判断能力がないなどの場合は、成年後見人の申し立てによって代理という方法が可能です。

成年後見人は、親族、弁護士、司法書士、社会福祉士などに限られます。親子関係にある場合、親から子に名義人を変更すれば、名義人は子に変わりスムーズに取り引きができます。

しかし、親が生存している場合は「相続」でなく「贈与」に該当し、相続よりも多くの税金を支払う可能性がありますので注意しましょう。

共有名義は持ち分を渡す

夫婦や兄弟間などで不動産を共有名義にしている場合、共有名義人のうち、一人だけが自分の持ち分を「売却したい」となっても、現実的にはその持ち分だけを買う人はほとんどいません。

夫婦で共有している場合、問題となりやすいのが「離婚」するときです。

また、兄弟間でどうしてもまとまった資金が必要で「売りたい」となることもあります。

このような場合は、片方の持ち分を、別の持ち分の人が買い取る方法があります。

全くの他人が共有名義の不動産を購入することはあまり例がありませんから、同じ共有名義の人に購入してもらい、名義を１つにまとめる処理が現実的です。

夫婦であれば、名義人は一人に統一されますので、その後の不動産の取り扱いもわかりやすくなります。

3人以上で共有している場合は、他の全ての共有者にそれぞれ分割して購入してもらうか、代表者に購入してもらう方法があります。

片方の共有者に、自分の持ち分を購入してもらえないケースもあります。

共有名義人全員の同意を得て売却

購入するには一時的にまとまった資金が必要ですから、共有者が準備できないこともあるでしょう。

このような場合は、共有者全員が自分の持ち分の売却を了承することで、一つの不動産として手続きを進めることが可能です。

全員の了承が必須ですので、十分に納得した上で進めます。

なお、原則的に、共有名義人が全員で一堂に集まり、契約をすることが求められますが、中には高齢者で判断能力がない人が共有名義人となっていることもあり得ます。

この場合、他の共有名義人が委任される形があれば、代理で売却手続きを進めることも可能です。

土地と建物で名義が違う場合は、別々の取り引きも可能

土地とその上の建物の名義が違う場合は、土地と建物をそれぞれの名義人が分けて売却することが可能です。

親が名義人となっている土地に、子が住宅建てた場合で、親が土地だけを第三者に売却しても問題はないことになります。

反対に、子が建物だけを売却することもできます。

しかし、現実的には、土地の名義人が建物の名義人と違っている物件を検討してくれるケースは少ないでしょう。

建物を購入した人からすると、土地の名義人は、いつでも自由に変わる可能性があり、建物をそのまま長く維持できるかどうか不安になります。

互いの名義が違うことで、土地の利用の仕方でトラブルがないともいえません。

親子関係なら、名義が違っていてもとくに問題はないと考えますが、全くの他人の場合は、このようなリスクのある物件は避けられがちです。

売却したい場合は、どちらかの名義人が片方を購入して、土地・建物とも同じ名義人として売却するほうが需要はあるでしょう。

名義人がひとりなら購入する側も安心です。

名義変更の手続きの仕方

共有名義人がいる場合で、売却や贈与のために名義変更を行うときは、どのような手続きが必要になるのでしょうか。

まず、名義変更はどこで行うかですが、最終的に「法務局」に提出します。

また、名義変更の手続きの依頼先は、一般的に「司法書士」です。

司法書士に依頼する場合の費用は、2〜3万円程度が相場です。

ただし、書類をきちんと作成することができるなら、名義変更の手続きは名義人本人でも提出が可能です。

次に、共有名義人がいて一人だけの名義人に変更するにはどんな方法があるかですが、「贈与」「譲渡」「相続」の3つの方法が考えられます。

贈与で名義変更

贈与で名義変更とは、無償で持ち分を他の人に名義変更することです。

親族同士で持ち分の名義変更をする場合、金銭を準備して売買をすることを避けることも多く、贈与を選択することが一般的ともいえます。

しかし、贈与は、贈与を受けた人に対して「贈与税」がかかることに気を付ける必要があります。

贈与の金額によって税率が設定されていますので、事前に確認しておきましょう。

稀に、贈与税を避けるために、一般的な取り引き相場よりもはるかに安い価格で売却を行うケースがありますが、この場合、安くなった分は「贈与」とみなされることもありますので、注意しなければなりません。

譲渡で名義変更

譲渡で名義変更とは、売買の取り引きをして名義変更を行うことです。

一般的な名義変更の進め方ともいえます。

今回のケースは共有名義の部分を売買するわけですが、一般的な不動産取引でも、元の所有者から新しい所有者への名義変更は日常的に行われています。

譲渡は、譲渡した人（売主）に「譲渡所得税」が課されることがあります。

相続で名義変更

相続で名義変更とは、相続が発生していたにもかかわらず、すでに生存していない家族の名義のままになっていて、改めて相続の名義変更手続きを行うことです。

事実上の相続が発生しても、自動的に不動産の名義人は変わらないため、相続人は手続きが必要になります。

相続にも「相続税」が課されます。

しかし、贈与税よりも税率は低く、控除額も大きいため、よほど価値のある不動産ではないかぎり、高額な相続税を納める必要はありません。

名義変更の手続きの流れ

名義変更の手続きは、大きく次のような流れになります。

1. 必要書類の準備
2. 書類作成・申請
3. 名義変更完了

また、名義変更に必要になる主な書類等は、次の通りです。

• 登記申請書
• 収入印紙
• 不動産権利証（登記識別情報）
• 印鑑証明書
• 住民票等（住所証明）
• 課税台帳（固定資産評価証明書）

この他、代理人がいる場合は、委任状が必要になります。

名義変更の手続きの費用

名義変更の手続きの費用は、税金部分と手続きに関わる報酬の部分と2つに分けられます。

税金部分で大きな負担となるのが、「登録免許税」です。

この税金は、固定資産評価額によって税額がかわりますので、事前に評価額を調べる必要があります。

ちなみに、固定資産評価額が2,000万円で、贈与の名義変更の場合、登録免許税は40万円となっています。

また、手続きの報酬ですが、司法書士に依頼した場合、おおよそ5万円～10万円程度を想定しておきましょう。

もし、手続きを名義人本人が行った場合は、この報酬部分は削減できます。

費用を少しでも減らしたいと考えるなら、自分で進めることを検討してみてもよいかもしれません。

名義変更後の注意点

名義変更後は、確定申告を忘れずに行うようにしましょう。

贈与、譲渡、相続とそれぞれで納めるべき税金が発生することがあります。

贈与であれば「贈与税」、譲渡であれば「譲渡所得税」、相続であれば「相続税」があります。

税金の算出方法や、特例措置などは国税局のホームページなどで最新情報を確認してください。

計算の結果、納めるべき税金がなかったとしても、確定申告をした方がよいケースがあります。

それは、他の収入がある場合に、すでに納めた（納めるべき）税金が戻る可能性がある場合です。

税金が戻るためには、確定申告が必要です。

確定申告期間は通常2月中旬から3月中旬に受け付けされています。

万一、申告期限を過ぎても窓口に提出することは可能ですが、後で忘れずに行うためには、一斉に受け付けている期間内に提出することが望ましいでしょう。

まとめ

今回は、名義人が違う不動産を売却する方法や、注意点などについて詳しくご紹介しました。

夫婦で共有名義にしていることは、意外と多い事例であり、その分、離婚などで名義変更を行わなければならない事例も多くあります。

いずれにしても、共有名義の場合は、持ち分そのままで売却することは不可能ではありませんが、やはり名義を一本化することが、早期に買主を見つけることにつながります。

名義変更の方法として、贈与、譲渡など何を選択するのが最適なのか、所有者同士でしっかりと協議をし、全員が納得できる答えを見つけてください。