相続した農地をそのまま売り出しても、一般的な宅地のようには売却できません。農地のままだと農業従事者しか購入できないからです、広く売却しようとすれば、農地転用という手続きが必要になります。
この記事では、農地を売却する流れと必要な手続きについて明らかにするとともに、売却活動をしても売れなかった場合の対策を解説します。
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農地を売却する2つの選択肢
農地は一般の宅地とは異なり、農地法による制限をクリアしたうえで売却手続きを進めなければなりません。そのため、まず「農地として売却する」のか「農地転用をして売却する」のかを選択することになります。
農地として売却をする
農地のまま売買する場合、農業委員会1の許可が必要です(農地法3条1項)。許可を受けることなく、所有権移転をしても、効力が生じません。
許可要件として、農地購入者は、営農ができる農家の人か農地所有適格法人といった農業従事者に限定されています。
農地転用をして売却する
農地転用とは、農地の地目を他に変更することをいいます。農地転用することにより、農地法に制限されることなく、一般的な土地として売却することができます。広く売却先を探すのであれば、農地転用をした後に売却をする方法 になりますが、法令によって農地転用が認められない地域があります。
農地転用をするには、所有者が都道府県知事等の許可を受けなければなりません(同法5条1項)。ただし市街化区域内にある農地を転用する場合は、市街化を促進する区域であることに鑑み、農業委員会に届出をすることで都道府県知事等の許可は不要としています。
農地転用ができない土地とは
所有者が農地転用を望んでも、認められない農地があります。どのような条件の土地が農地転用できないのか解説していきましょう。
農地転用が認められない区分
農地は、各市町村が定めた農業振興地域整備計画によって区分されています。そのうち、農地転用が原則不可とされているのが、次の区分の農地です。
- 農用地区域内農地……農業振興地域整備計画によって農用地区域に指定されている土地
- 甲種農地……市街化調整区域内の農地として良好な条件を備えている土地
- 第1種農地……農地として良好な条件を備えている土地
農用地区域内農地は農地転用は不可能です。
しかし、甲種農地と第1種農地は、次のような特定の用途を目的とした農地転用であれば、認められる可能性があります。
- 農業用施設……植物工場・農畜産物処理加工施設・直売所等
- 農業の振興に役立つ施設……農業体験施設・農業従事者向けの研修用施設・農産物の加工や流通のための施設等
- 市街地に建設することが難しい施設……老人保健施設・精神病院・火薬庫・ゴミ処理場等
- 研究調査のために必要な施設
- 公益性の高い事業に使われる施設……人命に関わる施設・非常災害時に役立つ施設等
農業用施設や公益性の高い施設は許可を受けられる可能性があります。ただし、都市計画法との整合性が求められます。
農地転用が可能な区分
次の区分に属する農地は、「一般基準」等の要件を満たすことで農地転用が認められます。ただし、生産緑地に指定されている農地は、生産緑地の制限の解除をしなければ、農地転用は認められません。
- 第2種農地……農地だが市街化として発展が見込める土地
- 第3種農地……市街化区域内または市街化が進んでいる区域にある農地
農地転用の一般基準とは、「申請目的が確実に実現されるか」「周辺農地の営農条件に支障を及ぼすおそれがないか」について審査を行う際の事項です。次に該当する場合は、許可されません。
農地転用後の事業の確実性について
- 転用行為を行うのに必要な資力及び信用があると認められない
- 申請に係る農地の権利を有する者の同意を得ていない
- 転用許可を受けた後、申請に係る農地を申請に係る用途に供する見込みがない
- 申請に係る事業の施行に関して法令より義務付けられている行政庁との協議を現に行っている
- 計画地区内に農地以外の山林、原野等の土地が含まれているが、それらの土地が申請に係る農地と一体として利用できる見込みがないこと
- 申請に係る農地の面積が申請に係る事業の目的からみて適正と認められない
- 申請に係る事業が、宅地造成のみを目的とするものである
- 申請者が法人である場合には，申請に係る事業の内容が法令や定款に定められた目的の範囲に適合すると認められない
周辺農地への影響について
- 土砂の流出又は崩壊のほか、ガス・粉じん、鉱埋の発生等により周辺の農地の営農条件への支障が生ずるおそれがある
- 農業用用排水施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがある
- 申請に係る農地の位置等からみて、集団的に存在する農地を蚕食し、または分断するおそれがある
- 周辺の農地における日照、通風等に支障を及ぼすおそれがある
- 農道、ため池その他の農地の保全または利用上必要な施設の有する機能に支障を及ぼす。
これらの事項に該当する場合は、農地転用が可能な区分に属していても、農地転用は認められません。
農地のまま売却する手続きの流れ
農地は、一般的な不動産にはない手続きを経てから売却する流れになります。ここでは、農地を農地のままで売却する場合の流れを解説していきましょう。
農地のままで売却する場合、次の手順で進めていきます。
- 買主を見つける
- 許可を条件に売買契約を締結する
- 農業委員会に許可申請を行う
- 許可前に所有者移転登記の仮登記を行う
- 許可後に所有者移転登記（本登記）～代金精算を行う
それぞれの具体的な内容を解説していきましょう。
買主を見つける
農地を購入できるのは、営農ができる農家の人か農地所有適格法人といった農業従事者に限定されています。そのため、買主を見つける方法も一般的な不動産とは大きく異なります。農地の購入希望者を探す方法としては、次のようなものがあります。
- 農業委員会などの農業関連機関に斡旋を依頼する
- 農地を取り扱っている不動産会社に仲介を依頼する
- 知人や近隣の農家などの伝手で購入希望者を探す
不動産会社の中で最も有力なのは、JA（農業協同組合）の不動産部です。全国の農家情報を持ち、農作物流通の整備だけでなく、就農、離農に関する情報収集が充実していますから、有力な相談相手として欠かせない存在だといえます。
許可を条件に売買契約を締結
農地の売却には農業委員会の許可が必要です。しかし、「買主が誰なのか分からない」「売買の成立に疑念がある」といった状態では申請が通らない可能性が高いため、許可に先立って、売買契約を締結します。
許可が得られなかった場合は契約が無効になりますが、トラブルを避けるために停止条件の取り決めをして、定めた期日までに許可を得られなければ白紙解約をするといった停止条件特約を定めます。
農業委員会への許可申請
農地のまま売却する場合には、農地法第3条による売買（所有権移転）許可が必要です。買主と売買契約を締結したら、農業委員会に許可申請を行います。
許可申請には、次の書類を提出します。
- 許可申請書
- 土地の登記事項証明書
- 位置図
- 公図の写し
- 営農計画書
- 耕作証明書
耕作証明書とは、農地を耕作する者およびその世帯の耕作面積を農業委員会が証明した書類です。交付してもらうには、農地面積や農業従事日数の要件を満たす必要があります。
なお、代理人が手続きをする場合は、行政書士に依頼してください。不動産会社や他の士業〈弁護士を除く)が代理行為を行った場合、法令違反になるので注意が必要です。
所有者移転登記の仮登記
農地の売買に関しては、農地法の許可がなければ所有権移転登記ができません。そのため、当事者同士で売買等の契約が締結されているときに、権利を保全するために仮登記をすることがあります。
ただし、仮登記をしても農業委員会の許可がなければ、農地の所有権は依然として売主のままです。
仮登記は義務ではありませんが、手付金が大金になるようなケースでは、実施した方が買主も安心です。
所有者移転登記（本登記）～代金精算
農業委員会より許可証が交付されます。これにより、所有権移転登記が可能になります。
買主から残金を受け取ります。委任を受けた司法書士が所有権移転登記を申請します。
農地転用後に売却する手続きの流れ
農地転用をすることにより、売却先を農家以外の一般的な人まで広げることができます。農地転用は、市街化区域内の農地は届出、それ以外の区域は都道府県知事等の許可となります。
ただし、市街化区域外の農地を農地転用する場合、許可に際して転用の目的を示す必要がありますが、その計画が周辺にある他の土地でも達成できると認められる場合は、農地転用は不許可になります。また許可されるのは、農家住宅や分家住宅の建築などの一定の条件に該当する場合に限定されますので、一般的な宅地のように自由に売却先を探せるわけではありません。
ここでは、広く一般的な売却が行われている市街化区域の農地転用後に売却する手順について解説しましょう。
売却は次の流れで進めます。
- 不動産会社に売却依頼をする
- 届出受理を条件に売買契約を締結する
- 農地転用の届出を行う
- 所有者移転登記の仮登記を行う
- 届出受理後に所有者移転登記（本登記）～代金精算を行う
それぞれの具体的な内容を解説します。
不動産会社に売却依頼
農地転用して売却する場合、農地転用届出前に不動産会社に媒介の仲介を依頼します。
最初に複数の不動産会社に査定をしてもらい、売却額の目途を立てます。査定依頼を通じて、信頼のおけそうな不動産会社に仲介を依頼します。
農地は一定の敷地面積を有していますから、一般的な宅地以外の活用が可能です。有利な条件での売却をするためには、売却後の有効な活用法が想定できる不動産会社が仲介に適しています。
届出受理を条件に売買契約を締結
農地転用の届出に先立って売買契約を締結します。
もし届出が適法に受理されなかった場合は契約は無効ですが、トラブルを避けるために期日までに届出が適法に受理されなかった場合は契約を白紙に戻す特約条項を定めておきましょう。
農地転用の届出
市街化区域は、市街化を促進する区域であることから、農地転用については、農業委員会に届出を行うことで都道府県知事等の許可は不要となります。
転用に際し所有権の移転がない場合は農地法第4条による届出です。転用に際し所有権の移転をともなう場合は農地法第5条による届出です。
届出に際しては、次の書類の提出が必要となります。
- 届出書
- 土地登記事項証明書（全部事項証明書）……相続登記を了していない場合には、相続関係図及び戸籍謄本等相続のあったことを証する書面を添付
- 土地の位置図
- 農地法18条許可書(もしくは許可不要証明書)……賃貸借の目的になっている場合
- 開発許可を要する場合は開発許可書
- 農業委員会が届出書を審査するうえで必要と認め添付を求める書面
なお、代理人が手続きをする場合は、行政書士に依頼してください。不動産会社や他の士業〈弁護士を除く)が、代理行為を行った場合、法令違反になります。
所有者移転登記の仮登記
市街化区域の農地の売買に際しては、農地転用の届出が適法に受理されなければ所有権移転登記ができません。そのため、当事者同士で売買等の契約が締結されているときに、権利を保全するために仮登記をすることがあります。
仮登記は義務ではありませんが、手付金が大金になるようなケースでは、仮登記をした方が買主も安心できます。
所有者移転登記（本登記）～代金精算
農地転用の届出が適法に受理されれば、農業委員会より通知書が交付されます。これにより、所有権移転登記が可能になります。
買主から残金を受け取ります。同時に委任を受けた司法書士が所有権移転登記を申請します。
農地が売れないときの対策
農地の売却活動を始めたの に、まったく購入希望者が現れないことがあります。そのような場合、どのような対策を講じればいいのかについて解説していきましょう。
市街化区域の農地は農地転用をする
農地を農地のままで売却しようとすれば、買主が農業従事者に限定されます。農地が市街化区域に属している場合、農地転用をした方が有利です。
農地転用には届出が必要です。しかし、届出とはいえ、書類の不備や要件が整っていないと、不受理となる場合もあります。
このような事態を回避するためにも、農地転用手続の実績が豊富な行政書士に依頼しましょう。
都市計画法に強い不動産会社に依頼する
農地がなかなか売却できない場合は、不動産会社の売り出し方が物件に適していないことがあります。
市街化区域の農地が1,000平方メートルを超える場合(三大都市圏《 首都圏・中京圏・近畿圏》では500平方メートルを超える場合)は、宅地として活用する場合、開発許可を要します。開発許可を得ることが困難と思われる物件でも、解決の糸口を見つけることで、手続きが進むことがあります。
また市街化調整区域の農地であっても、一部の公共施設などは開発許可を得ることなく建築が可能です。そうした許可不要物件の事業者に売り出すことで、売却に結びつくことがあります。
農地の売却では、都市計画法や農地法に精通した不動産会社に仲介を依頼することが重要です。
近隣の農家や農業法人に貸し出す
農家離れが加速する一方で、農業に新な魅力を見出して、積極的な取り組みをする農業従事者がいます。こうした人々は、より広い農地を求めていることがあり、他の農家で耕作できなくなった土地を積極的に借りたいというところもあります。
地域によっては、農地を貸したい人と借りたい人をマッチングさせるサービスを展開している行政やNPOがあります。そうしたサービスを利用することで、農地の借手をみつけることができます。
市民貸農園として運用する
農地の売却を検討する理由のひとつに、「自分では耕作できなくなった」といったことがあります。
自分では耕作できない土地の活用法として、市民農園の経営という方法があります。大きな収入は見込めないものの、家庭菜園をやりたい人のニーズは多いことから、毎年安定した賃料が入ってきます。
なお、市民農園を開設する場合は、農地を農業従事者以外の者に貸付けることになるので、農業委員会特定農地貸付法による承認申請が必要です。
太陽光発電と農地を共存させる
売却を断念して、農業を持続させるのであれば、営農型太陽光発電の設置場所にする方法があります。営農型太陽光発電は、農地に高い支柱を立てて、農地の上に太陽光発電装置を設置するものです。
太陽光発電の設置のみの場合は、農地転用の許可が必要ですが、農業を持続しているのであれば、農地転用の許可は不要です。
太陽光パネルの角度をつけることで、農地にも十分な太陽光を当てることができます。また、支柱の高さを高くすることで、大型機械による耕作も可能です。
まとめ
農地の売却に際しては、農地として売却するか、農地転用をして売却するかの選択することになります。
市 街化区域以外のエリアに存在する農地は、宅地として利用することが難しいため、農地として売却する方法が適しています。
市街化区域に存在する農地は、宅地として利用できる可能性があるので、農地転用をしてから売却する方が有利です。ただし、生産緑地に指定されている場合は、先にこの制限を解除しなければ、農地転用をすることができません。
農地がなかなか売れない場合は、購入後の利用方法をアピールすることが重要です。宅地としての利用が望めない場合は、市民農園しての貸出しをする方法も有効です。
参考：農林水産省｜農業委員会の概要↑
