不動産の売却というと仲介や買取をイメージされるのが普通でしょう。
しかし、オークションという方法をご存じの方はあまりいらっしゃらないのではないでしょうか。
本記事では、不動産オークションについて仲介や買取との違い、仕組みやメリット・デメリットなど解説していきます。
不動産にもオークションがある？
オークションと言えば美術品などをイメージされる方が多いでしょう。
不動産をオークション形式で売却するのはまだあまり一般的ではありません。
どちらかというと、裁判所が実施する競売のことを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
もちろん、競売も広義ではオークションだといえますが、通常「不動産オークション」はインターネット上でやり取りされるオークションのことを指します。
競売や仲介・買取と不動産オークションの違い
ここでは、競売や仲介・買取と不動産オークションの違いを見ていきたいと思います。
まず、競売は裁判所が実施するオークション形式の取引のことで、債務不履行に陥るなどして差し押さえられた不動産に対し、期間を定めて、購入を希望する方を募集するものです。
次に、仲介や買取は不動産会社が介在するもので、仲介の場合は主に個人対個人の取引に対して不動産会社が仲介で入るもの、買取は不動産会社が直接の買主になるものです。
不動産オークションは仲介や買取より競売に近いものだといえるでしょう。
ただし、不動産オークションの場合は民間の企業がインターネット上でサービスを提供しているもので、売主が自分でインターネット上に物件情報を掲載します。
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不動産オークションには2通りある
不動産オークションの形式には主に以下2通りあります。
- 競り上がり方式
- ポスティング方式
それぞれ見ていきましょう。
競り上がり方式
競り上がり方式では、売主が決めた最低売却価格を決めて物件を登録します。
購入希望者は現在の入札額より高い価格であれば後からどんどん入札していくことができ、最終的に一番高い価格で入札した方が落札します。
競り上がり方式では、入札が白熱すれば相場より高い価格で売却できる可能性もあります。
ポスティング方式
ポスティング方式では、購入希望者は1回しか入札できません。
入札した価格が売主の最低売却価格を超えていて、かつ他の入札者と比べて最も高い価格で入札した方が落札者となります。
競売や公売はこちらのポスティング方式が採用されています。
1回しか入札できないため、本気で落札したい人は高額で入札しなければなりません。
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不動産オークションの一般的な流れ
不動産オークションの一般的な流れは以下の通りです。
- オークションサイトに物件情報を掲載する
- 入札開始
- 最も高い入札をした人が落札する
- 売買契約
- 決済
それぞれ見ていきましょう。
オークションサイトに物件情報を掲載する
まずは、売主がオークションサイトに物件情報を掲載します。
このとき、最低落札価格も決めなければなりません。
競り上がり方式の場合は最低落札価格を低く設定することで、入札者を集めやすくなるでしょう。
一方、競り上がり方式にせよ、ポスティング方式にせよ、最低落札価格を低く設定すると、安値での売却になる可能性もある点に注意が必要です。
入札開始
物件を登録すると、指定した日程から入札が開始となります。
競り上がり方式では、期間中は何回でも入札可能です。
10万 円単位など、設定された最小単位で、前回の入札額より高い価格で入札が進められます。
一方、ポスティング方式では、各購入者は希望の額を記した書面等をオークション会社に提出する形で進められます。
最も高い入札をした人が落札する
競り上がり方式、ポスティング方式いずれの場合でも、最も高い入札をした人が落札となります。
競り上がり方式の場合は、あらかじめ定められた終了時間より10分以内に入札があった場合には、最後の入札より10分間入札が延長されるといった仕組みがあるのが一般的です。
また、ポスティング方式の場合には条件次第で2回目の入札が行われる「2回戦方式」が採用されているケースもあります。
売買契約
落札者が決まったら、売買契約へと進みます。
仲介や買取のように、不動産会社が介在しないため、個人対個人で売買契約を結ばなければならないこともある点に注意が必要です。
ただし、オークションサイトでは売買後に不動産会社を紹介してくれることもあります。
決済
売買契約後、買主側のローン審査が行われ、審査承認になれば決済～引き渡しへと進みます。
金融機関や司法書士などの協力が必要なので、あらかじめ相談しておくか、オークション会社、不動産会社の協力を得るようにするとよいでしょう。
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不動産オークションのメリット・デメリット
不動産を売却するにあたり、オークションを利用するのにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
不動産オークションのメリット1：短期間で売却できる
不動産オークションを利用するメリットとしては、不動産を短期間で売却できることが挙げられるでしょう。
仲介による売却の場合、買主が現れるまでどのくらいの期間がかかるか分かりません。
一方、不動産オークションはあらかじめ期間を定めて手続きを進めていくため、入札者さえ現れれば短期間での売却が可能となります。
もちろん、入札者が現れない場合や最低売却価格を下回った場合には売却できません。
どうしても期間内に売却したいのであれば、最低売却価格を低く設定するといった工夫が必要だといえます。
不動産オークションのメリット2：高値売却を希望できる
不動産オークションを利用することで、仲介や買取で売却するより高値で売却できる可能性があります。
競り上がり方式であれば、購入希望者がたくさん現れれば、競争が起こって最終的な落札価格が高くなることが考えられます。
また、ポスティング方式では、どうしても購入したいという方がいれば、予算の上限額で入札することが考えられるでしょう。
不動産オークションのメリット3：幅広い層にアプローチできる
不動産オークションはインターネットに物件情報を登録することになるため、多くの人に物件情報を伝えることができます。
また、オークションサイトの会員に物件情報を伝えられるため、仲介や買取 だけで売却を進めるより幅広い層にアプローチ可能です。
不動産オークションのデメリット1：期待した価格で売却できるとは限らない
一方、不動産オークションのデメリットとしては期待した価格で売却できるとは限らないということが挙げられます。
不動産オークションでは、購入希望者の方が、それぞれ希望額を入札するという形式で手続きを進めていくため、最終的にその入札額が希望よりかなり低い額になってしまう可能性があります。
これを防ぐためには、最低売却価格を高く設定すればいいのですが、それでは売却に結びつかなくなる懸念も生まれます。
不動産オークションを利用する際は、これらの点を考えて最低売却価格を設定する必要があります。
不動産オークションのデメリット2：トラブルに巻き込まれる可能性がある
不動産オークションはインターネット上でやり取りする手続きということもあり、まだ整備が進んでいない部分もあります。
例えば、落札後に無断で売買をキャンセルされたり、オークション会社から法外な手数料を請求されたりといったリスクもあるのです。
しっかりとした実績のあるオークションサイトを利用することが大切だといえます。
不動産オークションのデメリット3：落札後は自分で手続きする必要がある
仲介や買取であれば、契約書の作成などの手続きはすべて不動産会社がやってくれますが、不動産オークションでは、オークション会社はオークションの仲介をするだけです。
落札後の契約手続きは基本、自分で進めなければならないことに注意 しなければなりません。
オークション会社の中には、金融機関や不動産会社、司法書士など紹介してくれることもあるため、心配であればそうした手厚いサポートを受けられるオークションサイトを選ぶことが大切です。
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不動産オークションサービスの事例
最後に、不動産オークションサービスを提供しているサイトの事例をご紹介していきます。
FKR不動産オークション
FKR不動産オークションは、一般社団法人不動産競売流通協会の運営する不動産専門のインターネットオークションです。
同協会は10年以上の活動実績があり、不動産オークションのパイオニアです。
会員数は2018年時点で10万人超となっており、活発なオークションを期待できます。
マイホームオークション
マイホームオークションはピタットハウスが運営する不動産オークション。
1998年に開始した業界初の不動産オークションで、落札実績はNo.1となっています。
- 出品累計数：45,417件
- 落札累計数：8,005件(2024年6月時点)
不動産会社のフランチャイズであるピタットハウスが運営しているということもあり、落札後の手厚いサポートも期待できます。
ステップオークション
住友不動産ステップ（すみふの仲介ステップ）が開催する「ステップオークション」は、同社が依頼を受けた物件情報を自社のネットワークを駆使して他の不動産会社に公開して入札が行われます。
不動産会社が買主となる「買取」は仲介よりも売却価格は安くなってしまうため、できるだけ高く買い取ってくれる業者を見つけるのが重要です。
大手のネットワークを使って広く物件情報を公開でき、仲介で一般の買主を探すのと並行しながら買取価格の提示を受けることができるため、「早く売りたいけど損をしたくない」という方に適したサービスです。
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まとめ
不動産オークションについてお伝えしました。
不動産オークションは仲介や買取といった売却方法と比べてまだ一般 的ではありませんが、特に相続で売却を急いでいるようなケースでは、活用しやすいといえるでしょう。
利用する際は、本記事の内容を参考になさってください。
