不動産売買契約書には、特約条項が盛り込まれているケースがあります。
特約は、通常条項とは別に盛り込まれるルールです。
そのため、内容を理解していないと大きなトラブルになる可能性があります。
この記事では、代表的な特約条項や、売主・買主が確認すべきポイントなどを分かりやすく解説します。
不動産売買契約書における特約条項とは
まずは、不動産売買契約書における特約条項の基本を確認していきましょう。
通常の条項に加えて付与する条項のこと
不動産売買契約書の特約条項とは、雛型の通常条項に加えて特別に設ける条項のことです。
不動産売買契約書の通常条項は、雛形によって多少の違いはあるものの、基本的には内容が固定されています。
さらに、トラブルを防ぐためにも通常条項を修正するケースはほとんどありません。
しかし、不動産売買は個別性が高いため、基本的な条項とは異なるルールが必要になるケースが多くあります。
このような通常条項とは異なるルールを設ける際に利用するのが、特約条項です。
特約条項に何を設けるかは、売主と買主の合意によって決まります。
なお、契約書の条項には当事者の合意で変更できない強制規定（強行規定）と、当事者の合意で変更できる任意規定の2種類があり、特約条項で定められるのは強制規定に反しないことのみです。
つまり、強制規定に反しなければ、両者の合意でさまざまな特約を設けることができます。
通常の条項の効果を打ち消すケースもある
先述のとおり、一般的に標準約款の基本的な条項は修正しません。
そのため、通常の条項を打ち消す・変更する際に特約条項が利用されるケースがあります。
たとえば、築年数の古い物件で契約不適合責任を免責する場合、以下のような条項を特約に付加します。
「本物件は建築後相当年数が経過し老朽化が進んでいるため、本契約書第○条の規定に関わらず売主は一切の契約不適合責任を負わないものとする」
このように、特約でそれまでの契約内容が一変するケースもあるので、契約する際には特約の内容をしっかり理解することが重要です。
不動産取引の公平性を欠く場合は特約が認められないケースもある
特約で付加した条項であっても、すべて認められるわけではありません。
先述のように、強制条項に反する項目は定めることができません。
また、不動産取引で公平性に欠ける条項も認められない恐れがあります。
たとえば、あまりにも高い違約金を設定するなど、公序良俗に反する内容や、売主・買主のどちらかが一方的に不利になるような特約は無効になる可能性があります。
ここからは、不動産売買で設けられる代表的な特約条項をいくつかみていきましょう。
住宅ローン特約
売買契約後に住宅ローンの本審査を行い、「融資承認取得期日」までに承認が得られない、または否認となった場合は、手付金の放棄等のペナルティなしで売買契約を白紙解除できる。
住宅ローン特約（融資特約）とは、買主が住宅ローン審査に落ちた場合、一定期間内であれば無条件で契約を解除できる特約です。
買主は売買契約後に住宅ローン審査を進めるため、審査に落ちると物件は購入できずに契約の解除が必要になります。
この際、住宅ローン特約があれば、違約金なしで契約の解除が可能です。
住宅ローン特約の記載例
住宅ローン特約では、特約解除できる期日を決めるのが一般的です。
▼関連記事：住宅ローン特約(融資特約)とは？
買い替え特約
買い換え特約とは、新居を購入する際に、現在の住まいを売却する必要がある場合に付加する特約です。
買い換えでは、今住んでいる物件の売却と新居の購入を同時に進めることになります。
このとき、新居の購入が先にくるケースでは、購入契約後に今の家が希望価格や日程で売れないと、新居の費用が足りないなどのリスクが生じます。
こうしたリスクを回避するために活用されるのが、買い換え特約です。
買い換え特約を設けることで、買主は今住んでいる物件が一定期間内に一定金額で売れない場合、新居購入の契約を解除することができます。
買い換え特約の記載例
また、売主側が買い換えによる売却で買い替え特例を利用するケースもあります。
この場合、住宅ローン審査に落ちたなどで新居を購入できない際に、既存の家の売却契約をキャンセルするために、買い換え特約が使われます。
買い換え特例の記載例（売主が買い換えするケース）
▼関連記事：買い替え特約とは？
抵当権抹消の特約
抵当権抹消の特約とは、期日までに売主が抵当権を抹消することを約束する特約です。
抵当権とは、住宅ローンの借入時に、金融機関が買主の不動産を担保として設定する権利です。
不動産売買では、売却代金で抵当権を抹消する予定だったり、住宅ローンは完済済みでも抵当権抹消登記の手続きをしていないなど、抵当権が残ったままの状態で契約が進むケースがあります。
この場合、基本的には引き渡し日までに売主が抵当権を抹消する必要があります。
抵当権が期日までに抹消されない場合に、契約解除できる旨を定めるのが抵当権抹消の特約です。
抵当権抹消の特約の記載例
引き渡し前の地盤調査に関する特約
一般的に、地盤調査は買主が不動産購入後に行います。
しかし、引き渡し前の地盤調査に関する特約を設けることで、引き渡し前でも地盤調査を行うことが可能です。
引き渡し前の地盤調査に関する特約の記載例
未登記部分に関する特約
所有期間中に増築している場合、増築部分が登記されていないケースがあります。
また、築年数が古い物件の中には、建物自体が登記されていないこともあるので注意が必要です。
未登記のままだと、法的に建物が存在しない扱いとなるため、売買時に買主が住宅ローンを利用できなかったり、建物の引渡しがスムーズに進まなかったりするなどの不都合が生じます。
また、登記されていない部分については買主が将来所有権を主張しにくくなるため、トラブルの原因にもなり得ます。
こうした未登記部分に関するルールを設けるのが、未登記部分に関する特約です。
未登記部分に関する特約の記載例（売主が表題登記する場合）
未登記部分に関する特約の記載例（買主が解体する場合）
▼関連記事：増築未登記のリスクとは？
境界確定に関する特約
土地を売買する場合、基本的に境界線を確定することが必要です。
境界が確定していない場合、引き渡しまでに隣地立会のもと確定測量を実施することが条件となる場合があります。
境界が未確定のままだと、隣地とのトラブルリスクが残るほか、土地の正確な面積や利用範囲が不明確なまま売却することになり、買主が不利益を被る可能性があるからです。
また、住宅ローンの審査に影響が出る場合や、将来的な再建築・分筆に支障をきたすこともあります。
そのため、期日までに境界が確定できなかった場合の対応（売買契約の解除可否、代替措置、損害賠償の有無など）を、「境界確定に関する特約」であらかじめ取り決めておくことが重要です。
また、境界を確定せずに「境界非明示」で引き渡すことを買主が承諾する旨の特約を設けるケースもあります。
境界確定に関する特約の記載例（境界の承諾）
境界確定に関する特約の記載例（境界の明示なし）
▼関連記事：境界非明示特約 を付けて不動産の売買をする際の注意点を解説します
解体費用負担に関する特約
古家付き土地では、売買契約後に建物を解体し、更地で引き渡すケースがあります。
この際、解体費用をどちらが負担するかでトラブルになりがちです。
そこで、解体費用の負担者を明確にする特約を設けることで、解体に関するトラブルを防ぎやすくなります。
解体費用負担に関する特約の記載例（買主負担）
解体費用負担に関する特約の記載例（売主負担）
売主が解体する場合、どこまで解体するかで揉めるケースもあるので、解体の範囲まで定めるのが一般的です。
不動産売買契約書の特約条項で売主が確認すべきポイント
ここでは、特約を設ける際に売主が確認すべきポイントとして以下の3つを解説します。
- 記載内容の正誤
- 買主の住宅ローン状況
- 契約不適合責任の期限
それぞれ見ていきましょう。
記載内容の正誤
特約は、事前に売主と買主が合意した内容が反映されます。
合意した内容がきちんと契約書に反映されているか、記載内容に誤りがないかは入念にチェックすることが大切です。
もし、契約書の内容が合意したものと違っていたり、不備があると、売却後のトラブルになる恐れもあります。
また、一度サインしてしまうと契約内容の変更に違約金が発生する可能性もあるでしょう。
そのため、記載内容は隅々まで細かくチェックし、納得したうえでサインすることが大切です。
買主の住宅ローン状況
住宅ローン特約で契約が解除になると、売主は違約金を得られないだけでなく、手付金の返還も必要です。
また、一から買主探しをやり直すことになるので、それまでの売却活動も無駄になってしまいます。
そのため、住宅ローン特約を設ける場合、買主が住宅ローンに通りそうかどうかを確認することも大切です。
事前審査に通っているのか、仮に通っていない場合でも収入面で通りそうなのかを不動産会社に確認するとよいでしょう。
契約不適合責任の期限
契約不適合責任とは、契約に適さない物件を引き渡した場合に売主に問われる責任です。
シロアリや老朽化など、契約書に記載のない不具合が見つかった場合、売主は損害賠償請求や契約解除などのリスクを負います。
ただ、契約不適合責任をいつまでも問われるのではなく、問える期間は契約書で定めることが可能です。
一般的には、3ヵ月程に設定するケースが多いですが、売主・買主の合意により期間を短くしたり長くしたりできます。
契約不適合責任が問われると売主のダメージも大きくなるので、できるだけ期間は短く設定した方が良いでしょう。
ただし、期間が短いと買主のリスクも大きくなるので、期間が短い契約は避けられる可能性がある点には注意が必要です。
なお、買主が不動産会社である買取なら、多くのケースで契約不適合責任が免責になります。
リスクを避けて売却したい場合、買取を視野に入れるとよいでしょう。
不動産売買契約書の特約条項で買主が確認すべきポイント
買主側で確認すべきポイントは以下の3つです。
- 住宅ローン特約の有無と期限
- 境界確定の可否と確定されていない場合の取り扱い
- 契約不適合責任の期限
それぞれ見ていきましょう。
住宅ローン特約の有無と期限
住宅ローン特約があれば、万が一審査に落ちた場合でも契約の白紙解除ができ、安心して物件の購入ができます。
とはいえ、住宅ローン特約は必ずしもつけてもらえるわけではないので、付加されているかはしっかり確認しましょう。
また、付加されている場合でも解除できる期限に注意が必要です。
期限を超えてから住宅ローン審査に落ちた場合、契約解除に違約金が生じる恐れがあります。
一般的には1ヵ月程度期間を設けられていますが、住宅ローンの本審査は2週間から1ヵ月近くかかります。
期間内に住宅ローン審査を進められるように、早めに準備し取り掛かることが大切です。
境界確定の可否と確定されていない場合の取り扱い
境界線が確定されていない土地は、購入後に隣地所有者と敷地を巡ってトラブルになるリスクがあります。
一般的には引き渡しまでに売主が境界線を確定しますが、契約書に記載されたルールに従うため、内容をよく確認しておくことが大切です。
稀ですが、境界確定せずに引き渡される場合もあるので、必ずチェックするようにしましょう。
契約不適合責任の期限
契約不適合責任を問える期間は、買主としてはできるだけ長い方が保証を受けやすく安心できます。
一方、売主としては短い方がリス クも小さくなるものです。
双方で希望する期間が異なるので、問える期限がどうなっているのかはしっかり確認しましょう。
なお、新築の注文住宅、建売住宅、買取再販住宅など不動産会社が売主の物件は、契約不適合責任を問える期間は2年以上と義務付けられています。
より長い期間を設けたいなら、不動産会社が売主になる物件を検討するのも1つの方法です。
▼関連記事：売主物件とは？仲介物件との違いや購入するメリット・デメリットを解説
まとめ
不動産売買契約書の特約条項は、通常の条項では定めていない特別なルールを定めています。
特約の内容によっては通常の条項の内容が打ち消されることもあり、特約までしっかり読み解かなければ契約内容を正しく理解することはできません。
契約書の内容はトラブルを避けるうえでも重要になってくるので、隅々までチェックし納得したうえで契約することが重要です。
信頼できる不動産会社であれば、契約内容の理解のサポートもしっかり受けられるので、安心して売買契約を進められるでしょう。
