購入を検討している物件が売主物件となっている場合、仲介物件とは異なる点がいくつかあります。
売主物件を購入する場合、仲介物件との違いを理解したうえで慎重に検討することが大切です。
この記事では、売主物件の基本やメリット・デメリット、契約時の注意点などを分かりやすく解説します。
売主物件とは？
まずは、売主物件がどのような物件なのかを確認していきましょう。
売主と直接取引すること
売主物件とは、売主と直接売買する物件です。
一般的な不動産売買では、売主と買主との間に仲介業者が入ります。
一方、売主物件は仲介業者が入らず、売主と買主が直接取引します。
例えば、不動産会社が買い取りリノベーションを実施したマンションを購入するといったことが考えられるでしょう。
この場合、不動産会社相手に売買を進める点は仲介と同じですが、不動産会社の立場は仲介ではなく売主となります。
仲介物件との違い
仲介物件は、売主と買主の間に不動産会社が仲介として入り、売買する物件です。
仲介物件の場合、契約をサポートする不動産会社とは別に売主がおり、不動産会社を間に挟んで売主と売買契約を進めることになります。
売主物件か仲介物件かは広告表示の「取引態様」部分を確認すれば判断できます。
不動産の広告には不動産会社の立ち位置である取引態様として、以下の3種類のいずれかの表示が義務付けられています。
- 売主
- 媒介（媒介契約の種類である一般・専任・専属専任などと記載される場合もある）
- 代理
売主と記載がある物件が売主物件です。
suumoより：オークラヤ住宅が売主として販売するリフォーム済みマンションでの記載例
一方、媒介の記載は不動産会社が間に入る仲介で売買される物件を指します。
また、不動産会社が売主の代理人として売買契約を締結する権限を持つ場合は、代理と呼ばれます。
チラシなどでは、1つの広告に違う取引態様の物件が掲載されていることは珍しくありません。
取引態様によって売買のメリット・デメリットがあるため、検討する物件の取引態様をしっかりチェックするようにしましょう。
よくある売主物件の種類
売主物件として代表的なのが以下の2種類です。
- 買取再販の中古マンション
- ビルダーやハウスメーカーの建売住宅
それぞれ解説します。
買取再販の中古マンション
買取再販とは、不動産会社などが物件を買取し、リフォーム・リノベーションして販売している物件です。
中古マンションではリノベーション済みなどで販売されているケースが代表的でしょう。
また、マンションだけでなく戸建が買取再販物件として販売されているケースも少なくありません。
ビルダーやハウスメーカーの建売住宅
大手ハウスメーカーや中小規模のビルダー（地域の工務店）など、住宅メーカーが自社で建築して販売する建売住宅も売主物件です。
ただし、建売住宅でも不動産会社が間に入る場合は売主物件ではなく仲介物件となるので注意しましょう。
売主物件を購入するメリット
売主物件には仲介物件とは異なるメリットがあります。
売主物件を購入するメリットとしては、以下の4つが挙げられます。
- 仲介手数料が不要になる
- 契約不適合責任が引き渡しから2年以上になる
- スピーディーに取引を進めやすい
それぞれ見ていきましょう。
仲介手数料が不要にな る
仲介で売買する際に発生する不動産会社への仲介手数料は、売主物件では発生しません。
ちなみに、仲介手数料の上限は法律により以下にように定められています。
たとえば、3,000万円で購入した場合、105.6万円（税込み）が上限となるため、購入時の大きなコストとなります。
売主物件の場合は仲介手数料分の費用が発生しないため、購入時の初期コストを大幅に抑えられるのがメリットです。
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契約不適合責任が引き渡しから2年以上になる
契約不適合責任とは、物件に契約書に記載のない不具合が見つかった場合に売主に問える責任です。
告知していない雨漏りや水漏れ・シロアリ被害・傾きなどが代表的でしょう。
いつまでも契約不適合責任を負わなければならないとなると、売主はいつまでも不安を 抱えなければなりません。
このため、民法では契約不適合責任の期間を「事実を知ってから1年」としています。
個人が売主の場合：引き渡しから3～6カ月程度が一般的
契約不適合責任は売主が個人の場合、買主の合意があれば免責したり期間を短く設定したりできます。
「事実を知ってから1年」だと、不動産を売却して時間が経ってから、損害賠償請求されてしまうことも考えられるため「引き渡しから〇ヶ月」などと特約を設けるのが一般的です。
宅建業者が売主の場合：引き渡しから2年以上に設定する必要がある
宅建業者が売主の場合、専門的な知識を持って不動産取引を行うことが可能です。
このため、宅建業者が売主となる物件については、宅建業法に基づき「買主が宅建業者でない場合には、引き渡しから2年以上となる特約を設ける場合を除いて、民法の規定より買主に不利な契約条項を設けることはできない」と定められています。
そのため、中古住宅をリフォームした売主物件では、少なくとも契約不適合責任を2年間負うことが、宅建業法により義務付けられています。
さらに、新築物件の場合には保護が強化されており、宅建業法では新築住宅の売主である宅建業者に対し、構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁など）や雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁など）について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うことを義務付けています。
中古物件の場合も契約不適合責任期間の設定が必要なので、宅建業者は物件の修繕やメンテナンスを行ったうえで販売するケースが多いです。
た だし、具体的な責任の範囲や期間については、契約書の内容を確認することが重要です。
特に築年数が古い物件を選ぶ際には、契約不適合責任の期間や内容を事前に確認することで、より安心して購入の判断を下すことができるでしょう。
スピーディーに取引を進めやすい
仲介の場合、不動産会社を挟んで売主と交渉しながら売買を進めるため、契約成立までに時間がかかります。
一方、売主物件では売主と直接交渉を進めるため、仲介物件よりも短期間で成約することができます。
直接交渉できるので売買条件の変更などもその場で決めやすく、自由度の高い契約ができるのも魅力です。
売主物件を購入するデメリット
売主物件にはデメリットもあるので、しっかり理解しておくことが大切です。
デメリットとしては以下の2点が挙げられます。
- 仲介会社から客観的なアドバイスを受けられない
- 物件の選択肢が少ない
仲介会社から客観的なアドバイスを受けられない
仲介の場合、買主も不動産会社と契約しているため、不動産会社からサポートを受けながら購入を進めることが可能です。
買主に不動産取引に関する知識がなくても、アドバイスをもらいながら契約できるのは大きな魅力でしょう。
一方、売主物件は売主と直接売買を進めるため、仲介する不動産会社からのアドバイスをもらえません。
さらに、売主が不動産会社となればプロ相手に交渉しなければならない点にも注意が必要です。
やりとりに専門用語が飛び交えば、内容を理解するのに時間がかかることもあ るでしょう。
そのため、ある程度不動産取引の知識を付けておくことも大切です。
物件の選択肢が少ない
売主物件は仲介物件に比べ提供されている物件自体が多くはありません。
売主物件に絞って物件を探していると、希望の物件がない可能性もあるでしょう。
物件を探す際には、売主物件だけでなく仲介物件まで含めて探すことをおすすめします。
売主物件を購入する際の注意点やポイント
売主物件はサポートしてくれる不動産会社がいないため、不利にならないように購入を進める必要があります。
以下の2点を押さえながら取引するようにしましょう。
- 売主が売買契約書を作成するため売主有利にならないように注意が必要
- 専門知識を持つ人に同行してもらうのがおすすめ
それぞれ解説します。
売主が売買契約書を作成するため売主有利にならないように注意が必要
売主物件では、一般的に、売主である不動産会社が契約書を作成します。
売買契約書に記載されていることは内容が細かく専門的で、知識がなければ理解に時間がかかることも少なくありません。
たとえ、買主に不利なことが書かれていても理解しないまま署名・押印してしまうと契約が成立してしまうので注意が必要です。
売買契約書の基本的な部分は宅建協会に準じて作成されており、大きく買主が不利になることはないでしょう。
とはいえ、契約書は隅々まで目を通し納得したうえで契約することが大切です。
専門知識を持つ人に同行してもらうのがおすすめ
不動産に関する知識がなければ、交渉時や契約時に内容がよく分からないことで時間がかかったり、不利になったりする恐れもあるでしょう。
自分で専門知識をつけるのが難しい場合は、知識のある人に同行してもらうのも1つの方法です。
誰かに同行してもらう場合は、事前に売主や不動産会社にその旨を伝えておくとスムーズです。
また、同行を依頼する相手としては以下のような人が適しています。
- 不動産に詳しい家族や友人：身近な人であれば相談しやすく、安心感もあります。
- 弁護士や司法書士（有料）：契約書や法的な観点から内容を確認してもらえます。
- 不動産コンサルタントや同行サービス（有料）：不動産会社が提供する専門の同行サービスを利用するのも有効です。
これらのサービスでは、専門家が契約内容を丁寧に確認し、疑問点をその場で説明してくれます。
不明点が多いまま売主の言葉を鵜呑みにして契約を進めると、後々トラブルになる恐れもあります。
契約内容をしっかり理解したうえで購入を判断するようにしましょう。
売主物件に関するよくある質問
最後に、売主物件に関するよくある質問をみていきましょう。
売主物件の探し方は？
不動産会社や住宅メーカーのサイトやチラシで探すことができます。
広告には仲介物件が含まれているケースも少なくないため、取引態様が「売主」であるかはしっかり確認しましょう。
売主物件は値引きできる？
値引き交渉することは可能です。
直接売主と交渉できるので、その場でレスポンスをもらうこと もできるでしょう。
売主物件を探せるサイトはある？
大手不動産情報サイトでは、検索条件を「売主物件」などとすることで探せるケースが多いでしょう。
とはいえ、売主物件のみに絞ると物件の選択肢が狭くなってしまいます。
探す際には仲介物件まで視野に入れることで、希望の物件と出会いやすくなります。
まとめ
売主物件の大きな魅力として、仲介手数料がかからないという点が挙げられます。
また、宅建業者が売主の場合は契約不適合責任が引き渡しから2年以上になるなど、買主が守られやすいというメリットもあります。
しかし、仲介物件のように自分の側に立ってくれる不動産会社がいないため、不動産取引の知識がなければ不利になる恐れもある点に注意が必要です。
売主物件を検討する際には、仲介と比較したメリット・デメリットを押さえたうえで、自分と合った取引態様なのかも判断するようにしましょう。
そのうえで、売主物件・仲介物件両方を視野に入れると理想の物件と出会いやすくなります。
