不動産売却やふるさと納税を考えていて「売却益が出ればふるさと納税上限額も上がる？」「不動産売却したら絶対にふるさと納税はした方がいい？」など、疑問を持っている方も多いでしょう。
不動産売却の利益の有無や状況によっては、ふるさと納税の上限額が上がります。
ここでは、不動産売却時に活用できるふるさと納税の内容や控除上限金額、計算方法等について解説します。
ふるさと納税の仕組み
ふるさと納税は、応援したい自治体に寄附をして、税金の還付・控除を受けることができます。わずかな自己負担額でありながら、自治体からはお礼品ももらえます。
お礼品がもらえて、翌年の所得税や住民税の節税効果が期待できることから、多くの人が活用しています。ここでは、ふるさと納税の仕組みについて見ていきましょう。
寄附することで節税効果に
ふるさと納税は、応援したい自治体や生まれた故郷に寄附できる制度で、2008年からスタートしました。寄附した金額のうち2,000円を超える部分については、所得税の還付や住民税の控除を受けられるのが特徴です。そして、寄附した自治体からは特産品や宿泊券などのお礼品をもらうことができます。
つまり、実質自己負担額2,000円のみで、税金の還付・控除やお礼品がもらえる大変お得な制度です。
例えば、佐賀県武雄市に1万円寄附をすれば、実質自己負担額となる2,000円を除いた8,000円が所得税の還付・住民税の控除になります。その上で佐賀産和牛切り落とし1,200g（2020年11月時点）などのお礼品がもらえます1。
ふるさと納税の寄附額 が大きくなるほど、還付・控除が多くなり、お礼品も豪華になります。
ふるさと納税は、税金自体が減るのではなく、翌年かかる税金を寄附先に先払いする仕組みです。翌年かかる税金を先に支払うことで、実質2,000円の自己負担額で2,000円以上のお礼品をもらえることから多くの人が利用しています。
・ふるさと納税を使う：税金を納める＋お礼品 ※実質自己負担額は2,000円だけ
なお、実質負担額が2,000円となるため、2,000円以下の寄附をしても節税効果はありません。
上限金額を超えると自己負担
ふるさと納税は所得額や家族構成によって、控除の上限金額が決まります。所得額が高いほど税負担は増えるため、控除上限金額は高く設定されていて、所得額が低いと税金額は少ないので上限金額は低めに設定されています。
寄附をしても控除上限金額を超えた分については、全額自己負担となるため注意が必要です。
例えば、ふるさと納税の上限金額が5万円の場合、
- 寄附額5万円：税金の還付・控除に4万8,000円、実質自己負担額2,000円
- 寄附額7万円：税金の還付・控除に4万8,000円、実質自己負担額2,000円＋2万円
- 寄附額10万円：税金の還付・控除に4万8,000円、実質自己負担額2,000円＋5万円
となります。ふるさと納税で所得税や住民税の還付・控除を受けられるのは、あくまでも控除上限金額までです。
控除上限金額を超えた分については、すべて自己負担となるので還付や控除を受けることはできません。
控除上限金額は、所得額や家族構成で変わ ります。同じ所得額だとしても「独身・共働き」と「夫婦（配偶者は収入なし）」や「共働き＋子2人（高校生と大学生）」では、上限金額は違います。
控除上限金額は、各ふるさと納税サイトでシミュレーションができますので、事前に上限金額を確認するようにしましょう。
不動産売却で譲 渡所得が増えると上限があがる
土地や建物など不動産を売却して利益が出ると、譲渡所得が増えるため、ふるさと納税の控除上限金額が高くなる可能性があります。
これは、ふるさと納税の控除上限金額が所得額の影響を受けるからです。
- 所得額が高い：納める税金が多いので控除上限金額も高い
- 所得額が低い：納める税金は少ないので控除上限金額は低い
不動産売却で得た譲渡所得は、給与などとは別に課税されます。
不動産売却で得る譲渡所得は所得税や住民税が徴収されますが、税金対策が限られるため、ふるさと納税を活用する人は多いです。
不動産の売却によってふるさと納税の上限額が上がる人とは
不動産売却によってふるさと納税の控除上限額が上がるのは、控除等が適用されずに譲渡所得・課税所得が高くなる人です。
ここでは、控除上限金額が上がる人のケースを3つ見ていきましょう。
- 3,000万円特別控除が使えない人
- 住宅ローン控除を利用する人
- 不動産取得費がわからない人
3000万円特別控除が使えない人
3,000万円特別控除とは、居住用財産を売却する際に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例で正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます2。
この特例が適用されると、最高3,000万円の控除を受けられるため、
- 譲渡所得が3,000万円未満：その金額までの控除となり税額は0円
- 譲渡所得が3,000万円超：3,000万円控除された金額に税率を適用
となります。
ただし、この3,000万円特別控除は3年に1度しか適用できない上、前年または前々年に以下の特例を受けている場合は適用されません。
- 3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）
- 特定居住用財産の買換え特例
- 特定居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除の特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
また、3,000万円特別控除を受けられるのは、あくまでも居住用財産を売却した場合の話です。売却した不動産が土地のみや投資用マンション、投資用アパート、別荘などの場合は適用されません。
そのため、土地のみや投資用マンション等を売却した場合は、3,000万円特別控除がなく譲渡所得の大部分が課税対象になります。そして、課税所得が増えることで、ふるさと納税の控除上限金額が上がる可能性があります。
なお、土地のみの売却でも買主から更地を要求されて応じた上で売却するような場合は、土地の使用状況等が一定の条件を満たせば、3,000万円特別控除を受けることは可能です。
住宅ローン控除を利用する人
住宅ローン控除を利用する人も、不動産売却によってふるさと納税控除限度額が上がる可能性がある人です。
住宅ローン控除とは、年末のローン残高の0.7%（年最大35万円）を13年間（一部 条件で10年間）、所得税から控除する制度です。
所得税だけでは控除しきれない場合は、住民税からも一部控除されます。税金額から直接差し引く税額控除となるため、節税効果が高いのが魅力です。
ただし、住宅ローン控除は基本的に3,000万円特別控除との併用ができません。なぜなら、住宅ローン控除の適用条件の1つに、「居住開始年とその前後2年の計5年間は3,000万円特別控除を受けてはいけない」とあるからです。
前の住居を売る際に生じた譲渡所得が少ない場合は、住宅ローン控除を利用した方が高い節税効果が期待できます。3,000万円特別控除を利用せずに住宅ローン控除を利用した場合は、不動産売却で得た譲渡所得の大部分が課税対象です。
そして、課税所得が増えることで、ふるさと納税の控除上限金額が上がることになります。
このように、住宅ローン控除を利用する人は3,000万円特別控除の適用が難しいため、課税所得が高くなり、より多くのふるさと納税ができるようになります。
不動産取得費がわからない人
売却不動産の取得費がわからない人も、不動産売却によってふるさと納税の控除上限金額が上がる人です。
取得費とは
取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます。
上記のように定義されています。
例えば、不動産を売却した金額が3,000万円で取得費が500万円、売るためにかかった費用が200万円の場合
「3,000万円−（500万円＋200万円）＝2,300万円」
となり、譲渡所得は2,300万円です。
もし、取得費が700万円であれば譲渡所得は2,100万円、取得費が300万円だと譲渡所得は2,500万円になります。
このように、取得費が高いと譲渡所得は少なくなり、取得費が安いと譲渡所得は多くなります。
ただし、取得費を把握している場合はいいですが、祖父母等の遺産で購入した時期が古いなどして取得費がわからない場合は注意が必要です。
取得費がわからない場合は、売却した金額の5%相当額を取得費とする決まりがあるためです。
売却金額が3,000万円で取得費がわからない場合は「3,000万円×5%＝150万円」となり、取得費150万円で譲渡所得を算出することになります。
もし、本来の取得費が500万円だとしたら、実際よりも350万円少なくなり、その分譲渡所得は多くなります。
譲渡所得が多くなれば課税所得も増えるため、ふるさと納税の控除上限額も引き上げられます。
譲渡所得の計算については下記の記事で詳しく解説しています。
ふるさと納税の上限額の計算方法
ふるさと納税の控除上限金額を求める計算方法は、以下の通りです。
それぞれの項目について解説します。
ア.住民税所得割合
分離課税分の住民税＝譲渡所得×住民税率（3000万円特別控除を適用する場合は控除分を引いた金額で計算します）
総合課税分は昨年の源泉徴収書から計算する必要があります。詳しくは以下の通りです。
総合課税分の住民税＝所得控除後の金額×10%
所得控除後の金額＝（A）給与所得控除後の金額－（B）所得控除の額の合計額
Aの給与所得控除とは、会社員など給与所得者に対して適用される控除のことで、自営業でいう必要経費にあたるものです。
スーツやシャツ、ネクタイなど仕事に必要なものを購入しているという考えのもと、一定 額が控除されます。
Bの所得控除の額の合計額とは、
- 基礎控除
- 社会保険料控除
- 生命保険料控除
- 扶養控除
- 地震保険料控除
などの合計金額です。
イ.所得税率
控除上限金額計算式のイ.「所得税率」は、「所得控除後の金額」によって変わります。
| 課税総所得額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5% | 0円 |
| 195万円を超え 330万円以下 | 10% | 97,500円 |
| 330万円を超え 695万円以下 | 20% | 427,500円 |
| 695万円を超え 900万円以下 | 23% | 636,000円 |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000 円以上 | 40% | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45% | 4,796,000円 |
参考：国税庁
不動産売却をした年は確定申告に気をつける
不動産売却をした翌年は、2月〜3月の間に確定申告が必要です。不動産の譲渡所得に関する申告に加え、ふるさと納税の申告が必要になります。
3,000万円特別控除で非課税になったとしても、確定申告は必要ですので注意してください。
また、不動産売却で利益が出ると確定申告をするため、ふるさと納税のワンストップ特例制度（申請書を寄附先に提出すれば住民税から控除され、確定申告が不要な制度）は利用できません。
不動産売却やふるさと納税をした年から確定申告の準備を進め、受付開始時期になったらすぐに確定申告書を提出できるようにしましょう。
