転勤、家族構成の変化、老後に向けた住み替えなど、家の買い替えを検討する理由はさまざまです。ただ、多くの方がここで最初にぶつかるのが「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売って大丈夫なのか」という不安ではないでしょうか。
結論から言うと、住宅ローンが残っていても家の買い替えは可能です。
ただし、売却代金でローンを完済できるかどうかによって、取れる選択肢と難易度が大きく変わってきます。
この記事では、住宅ローン残債と売却額の関係を整理したうえで、完済できないケース（オーバーローン）での具体的な対処法を解説します。
なぜ「ローン残債と売却額の関係」が重要なのか
家を売却するには、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるのが大前提です。
住宅ローンを組むと、金融機関はその家に抵当権を設定します。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞ったときに金融機関が家を差し押さえて資金を回収できる権利のこと。
この抵当権が付いた状態のままでは、原則として家を売ることはできないと考えておきましょう。
そして、抵当権を外すためには住宅ローンを完済する必要があります。つまり、家を売る以上、ローン残債を全額返しきる必要があるわけです。
このときカギになるのが「売却額がローン残債を上回っているか、下回っているか」という点です。
アンダーローンとオーバーローン、自分はどちら？
売却額とローン残債の関係は、次の2つに分類されます。
- アンダーローン：売却額 ＞ ローン残債（売却代金だけで完済できる）
- オーバーローン：売却額 ＜ ローン残債（売却代金だけでは完済できない）
アンダーローンの場合は、基本的に問題なく買い替えできる
たとえ ばローン残債が1,500万円で、家が2,000万円で売れたケース。売却代金で完済できるうえに、差額の500万円は買い替え先の頭金や諸費用に回せます。
買い替えの資金計画としては、最もシンプルで悩みの少ないパターンです。
オーバーローンは「どこまで埋められるか」で対応が変わる
問題はオーバーローンの場合です。ローン残債が1,500万円なのに、売却額が1,000万円にしかならない。この500万円の差額をどう埋めるかで、買い替えの可否と方法が決まります。
考えられるパターンは3つです。
- 手持ち資金で差額を埋められる → 買い替え可能
- 手持ち資金では埋められないが、買い替えローンが使える → 買い替え可能
- いずれも難しい → 買い替えは断念し、別の選択肢を検討
それぞれ詳しく見ていきましょう。
パターン1：手持ち資金で差額を埋めて完済する
一番シンプルなのが、自己資金を追加してローンを完済してし まう方法です。貯蓄を取り崩したり、親族から援助を受けたりして、不足分を補う形になります。
ただし注意したいのは、住宅ローンの完済だけで資金を使い切ってしまうと、新居の頭金や引っ越し費用、諸経費が払えなくなるという点。
買い替えには次のような費用が別途かかります。
- 売却側：仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用など
- 購入側：物件購入費、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、引っ越し費用など
一般的に、売却・購入それぞれで物件価格の5〜10%程度は諸経費としてかかると見ておきましょう。ローン完済＋諸経費＋新居の頭金まで含めて資金計画を立てることが大切です。
パターン2：買い替えローン（住み替えローン）を利用する
手持ち資金では差額を埋められない場合、最も現実的な選択肢が買い替えローン（住み替えローン）です。
買い替えローンの仕組み
買い替えローンとは、新居の購入費用に加えて、前の家のローン残債を完済 できない不足分も上乗せして借りられる住宅ローンです。
たとえば家の売却額が2,500万円で、ローンの残債が3,000万円のケースでは、自己資金で不足する500万円を補わないと原則として売却できません。
そこで「次の家を買うためのローンに、今の家を売るための差額を上乗せして借りる」のが住み替えローンです。
これにより前の家のローンを完済でき、抵当権を外して売却できるのです。
買い替えローンの注意点
使い勝手のよい制度に見えますが、利用には慎重になるべきポイントがあります。
①審査が厳しい
買い替えローンは、新居の担保価値を超える金額を借りるローンです。金融機関から見ればリスクが高いため、通常の住宅ローンより審査のハードルが上がります。
年収、勤続年数、他の借入状況などがより厳しく見られる傾向にあります。
②金利が高めに設定されることがある
審査リスクと連動して、金利も通常の住宅ローンより高めになるケースがあります。長期の返済総額に影響するため、金利差は必ず確認しましょう。
③売却と購入のタイミングを合わせる必要がある
買い替えローンは、前の家の売却と新居の購入を同日に決済するのが一般的です。前の家の売買契約と新居の売買契約、両方の段取りを揃えて進める必要があるため、スケジュール管理がタイトになります。
④返済負担が重くなりやすい
新居の価格を超える借入となるため、月々の返済額や総返済額は当然大きくなります。買い替え後の家計に無理が出ないか、借入額を決める段階で慎重にシミュレーションしてください。
▼関連記事：住み替えでは住宅ローンを完済して新規のローン契約が必要！新居購入時の基礎知識を解説
パターン3：買い替えローンも難しい→「任意売却」という選択肢
手持ち資金もなく、買い替えローンの審査にも通らない。この場合、買い替えそのものは一度断念する必要があります。
そのうえで、どうしても家を手放す必要がある状況（たとえば住宅ローンの返済自体が苦しい、離婚で売却せざるを得ないなど）であれば、任意売却が選択肢になります。
任意売却とは、住宅ローン の残債が売却額を上回る状態でも、債権者（金融機関）の同意を得たうえで家を売却する方法です。売却後に残ったローンは、債権者との協議のうえで分割返済していくのが一般的です。
ただし、任意売却には重要な注意点があります。
- 原則として、住宅ローンを延滞してからでないと応じてもらえない
- 延滞の事実は信用情報に記録されるため、数年間は新たなローンが組めなくなる
この2点から、任意売却は「買い替えのための手段」ではなく、返済継続が困難になったときの最終手段と位置づけるのが正確です。買い替えを前提とするなら、まずはパターン1・2で検討を進めるのが現実的です。
買い替え前に必ず押さえておきたい注意点
オーバーローンかアンダーローンかの判断は、当然ながら「家がいくらで売れるか」に左右されます。
ここで見落とされがちな2つの注意点を確認しておきましょう。
査定額=売却額ではない
不動産会社から提示される査定額は、あくまで「この価格で売れる見込み」という目安です。実際の売却額は、売却活動の過程で買主との交渉や市場環境によって変わります。
特に、買主から最終局面で値下げ交渉を受けるのはよくあるケース。
たとえばローン残債1,500万円に対して1,600万円で売り出したものの、成約時には1,400万円まで下がるといった展開もあり得ます。
査定額ギリギリで資金計画を立てていると、最終的な売却額の下振れに対応できません。売却額には余裕を持たせて計画を組むことが大切です。
諸経費を見落とさない
前述のとおり、売却にも買い替えにも諸経費が発生します。1,500万円で売って3,000万円の家を買うなら、合計で200〜300万円程度の諸経費がかかる計算です。
「売却額＝手元に残るお金」ではないことを前提に、資金計画を立てましょう。
複数の査定を比較して、まずは「正確な売却見込み額」を把握する
ここまで見てきたとおり、オーバーローンかどうかの境界線は売却額次第で動きます。そして売却額は、どの不動産会社に相談するかによっても変わる可能性があるのが現実です。
- 地域特性に詳しい会社が得意な物件
- 特殊な条件の物件（狭小地、変形地、築古など）に強い会社
- 買主のネットワークを広く持つ会社
こうした強みはそれぞれ異なるため、1社だけの査定で判断せず、複数社の意見を比較することが、買い替えの可能性を広げる第一歩になります。
査定を比較したうえで、現実的な売却見込み額がアンダーローン圏内に収まるのか、収まらないなら差額はどの程度なのか。
その数字を把握してから、手持ち資金・買い替えローン・その他の選択肢を順に検討していきましょう。
まとめ
住宅ローンが残っている状態での買い替えは、決して特殊なケースではなく、多くの方が通る道です。大切なのは、次のステップで状況を整理することです。
- まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、現実的な売却額を把握する
- ローン残債と比較して、アンダーローンかオーバーローンかを判断する
- オーバーローンなら、手持ち資金→買い 替えローン→最終手段としての任意売却、の順で検討する
- 諸経費と売却額の変動リスクを織り込んで、余裕ある資金計画を立てる
特にオーバーローンのケースでは、売却額がわずかに上下するだけで選択肢が大きく変わります。
焦って1社だけの判断で進めるのではなく、情報を十分に揃えたうえで冷静に意思決定することが、後悔のない買い替えにつながります。
