家の売却金額が住宅ローンの残債よりも少ない状態をオーバーローンといいます。家を売却したいけど、オーバーローンで住宅ローンが完済できないと悩んでいる人は決して少なくありません。この記事では、オーバーローンの家を売却する方法と注意点について解説をします。
オーバーローンだとどんな支障があるのか
家を売却しても金額が不足して住宅ローンが完済できないことをオーバーローンといいます。
オーバーローンで売却する方法を考える前に、オーバーローンだと実際にどのような支障があるのかを押さえておきましょう。
抵当権を抹消することができない
住宅ローンを利用して購入した家には、金融機関が抵当権を設定しています。
抵当権は、債権者(住宅ローンの場合は融資した銀行)が競売にかける権利を有していますから、わざわざ抵当権が設定されている家を購入する人はいません。
このため、家を売却するためには、抵当権が設定されていないことが基本的な要件となります。
売却価格と手持ちの資金で住宅ローンを完済するのはもちろんですが、新しい住まいの頭金や引っ越しの費用も必要であれば、それも計算に入れておきましょう。
しかし、オーバーローンだと、売却金額だけでは住宅ローンが完済できないので、抵当権を抹消することができず、そもそも売却ができないのです。
住宅ローンを滞納すると競売の可能性が高い
勤め先から解雇されたり、病気になったりしたことで住宅ローンの返済が滞った場合、住宅ローンを融資した金融機関は、残債の返済を求めてきます。
売却することで住宅ローンが完済できるアンダーローンであれば、金融機関は家の売却に同意してくれますが、オーバーローンの場合は同意を得ることが困難です。
競売での売却となった場合、家を売った代金は住宅ローンの返済に充てられ、さらに不足金額分は変わらず負債として残ってしまいます。
離婚の財産分与の協議が進まない
離婚の財産分与は、基本的にすべての資産を5対5で分けます。
アンダーローンであれば、実際に売却をして、その金額を分配することで財産分与ができます。
しかし、オーバーローンの場合、家が売却できないうえに、負債が残ったままなので、「家に誰が住むのか」「所有権はどうするのか」「現金が捻出できない」といった課題が山積されるため、財産分与の協議がスムーズに進行しない可能性があります。
転居が困難になる
転勤や親の介護等の理由から転居を余儀なくされた場合でも、オーバーローンの状態だと、家が売却できないために転居が困難になります。
他人に賃貸しをするという方法も想定できますが、住宅ローンは本来自己居住を条件に融資されたものであるため、他人に貸し出す場合は、金融機関の了承を得る必要があります。
再び居住する可能性のある一時的な転勤や短期間の貸出しが明白であれば、金融機関が了承をしてくれる可能性がありますが、実家に永住するとか離婚による転居であれば、了承を得られません。
このためオーバーローンの家は、本格的な転居が困難になります。
オーバーローンの家を売却する方法とは？
オーバーローンの家は、抵当権が設定されている等の理由から、売却が相当困難であることを説明してきました。
それでもどうしても売却をしたい事情を抱えたときには、どのような対応をすればいいのでしょうか。
ここでは、オーバーローンの家を売却する方法について解説していきます。
オーバーローンの金額を正確に把握する
売却を検討するのであれば、まずオーバーローンの金額がいくらになるかを正確に把握する必要があります。
金額の大小によって対策が異なってくるからです。
住宅ローンの残債は、金融機関やお客さまコールセンターに電話で確認することができます。
本人確認のため、返済引落口座の口座番号を聞かれますから、予め口座番号を控えておく必要があります。
また住宅ローンを契約すると、返済予定表(償還表)が送られてくることがありますから、返済予定日から残高を確認することができます。
ただし、ネットバンクの場合は返済予定表ではなく、サイトにログインして確認することになります。
家の売却額は、売却を依頼する不動産会社に無料査定をしてもらう方法があります。
実際にその金額で売却できるのかは確実ではありませんが、実績のある不動産会社であれば、信ぴょう性の高い想定売却価格を提示してくれるでしょう。
こうした事前調査によって判明した住宅ローンの残債の金額と売却予定価格からオーバーローンの金額を算定します。
売却の時期を先延ばしにする
住宅ローンの返済予定表を詳しく見ていくと、返済期間の前半はあまり元本が減らない のに、後半になると急激に元本が減っていくことが分かります。
これは、住宅ローンが元利均等払いになっており、毎月の返済額を均等にするために、当初は利子の返済が先行するからです。
このため、住宅ローンの残債の金額は、後半になるほど急激に減ることになります。
一方で、家の評価の方は、入居したときから10年目くらいまでは、急速に評価が下がるために、オーバーローンの状態になるのです。
元利均等返済で住宅ローンを利用する場合、前半は返済額に占める利息の割合が大きい。そのため、不動産を取得してから年数が浅い時期に売ろうとすると、オーバーローンになりやすい。
しかし、住宅ローン返済期間の後半になると、家の評価が下げ止まる一方で、住宅ローンの残債の金額が減るため、オーバーローンの金額も次第に減少していき、やがて終盤でアンダーローンに転じます。
したがって、可能な限り売却の時期を先延ばしした方が、オーバーローンの差額が縮まるので、負担が軽減するのです。
例外として、頭金を多く入れていた場合や、不動産相場が急上昇しているような場合は、取得してからの年数が浅くてもアンダーローンで売却できることがあります。
買い替えローンを利用する
オーバーローンの状態で家の買い替えを考えているのであれば、買い替えローン(住み替えローン)を利用する方法が、最も現実的です。
買い換えローンは、新しく購入する家の価格と住宅ローンの残債を合わせた金額を融資してくれるので、オーバーローンであっても、住宅ローンを完済することができます。
ただし、買い替えローンは担保価値以上の融資をするため、金融機関の審査が厳しいです。
特に勤務先の条件が厳しく、大企業や官公庁に勤めているといった、安定した収入が確実な人でないと融資が認められないことがあります。
無担保ローンを利用する
家の買い替え予定はないが、できるだけ早く家の売却を実現したい場合は、無担保ローンを利用するという方法が あります。
金利は、住宅ローンよりも3％～10％程高くなりますが、オーバーローンで不足する金額を借りるのであれば、それまでの住宅ローンの返済額よりも安く収まります。
任意売却をする
住宅ローンの返済が厳しくなってきたときは、任意売却を検討することになります。
住宅ローンの滞納が続くと、金融機関は競売の手続きを進めます。
競売は、裁判所が物件の存在を広く知らしめる方法であることから、その事実を近隣の人に知られることになります。
さらに、競売の場合は一般的な売買に比べて低い価格で落札されることが多いため、高額の負債が残ってしまうのです。
任意売却は通常の仲介による売却をするため、近所の人に気づかれることなく、しかもほぼ相場の金額で売却できる可能性があります。
任意売却の進め方
任意売却は、仲介による売却と手法が同じとはいえ、オーバーローンの場合、売却後も残債が完済されないことから、金融機関が無条件で同意することはありません。
しかし、住宅ローンの返済がいよいよ困難になり、実際に滞納をすると、金融機関は競売の手続きに入ります。
この流れを止めて、任意売却に同意してもらうためには、任意売却専門の不動産会社に相談をするのが堅実な方法です。
任意売却専門の不動産会社に依頼することで、金融機関との交渉も任せることができます。
不動産会社は、任意売却に必要な調査と資料を揃えたうえで金融機関と交渉をするので、任意売却に同意してもらえる可能性も高いです。
任意売却の流れ
任意売却は次のような流れで進めていきます。
- 任意売却専門の不動産会社に相談をする
- 負債等の現状確認をする……税金を滞納していた場合、売却しようとする家を差し押さえられる可能性 がありますから、確実に納付します。また連帯保証人の有無の確認が必要です。
- 不動産会社に家の査定をしてもらう……実勢価格を把握します
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 関係者と交渉をする……金融機関や連帯保証人の同意を得ないと任意売却はできません
- 任意売却を開始する
- 購入希望者から希望価格の提示を受ける
- 金融機関の同意を得る……売却価格については、予め金融機関の同意を得ていますが、購入希望金額が下げられた場合は、改めて協議をします
- 売買契約を締結する
- 引越しをする
- 清算をして引き渡しをする
任意売却でも債務は消えない
オーバーローンであっても、任意売却をすることで家の売却は可能になりますが、家が売れたとしても住宅ローンの残債が消えるわけではありません。
住宅ローンは、順調に返済している間は「期限の利益」という権利によって分割返済が認められていたのですが、滞納をすると期限の利益は消滅して、たちまち一括返済を求められることになります。
住宅の売却によって債務は大幅に減額できたものの、再び返済方法について金融機関と交渉をしたうえで、分割で返済をしていくことになります。
あるいは、金融機関がサービサーと呼ばれる債権回収会社に債権を譲渡することがあります。この場合は、サービサーに返済をしていくことになります。
▼関連記事：任意売却と競売の違い
オーバーローンで家を売るときの注意点
オーバーローンで家を売る方法をいくつか紹介してきました。これらの方法の他には、手持ちの現金で不足分を補うといった方法も想定できます。
しかし、いずれの方法も資金の余裕のない中で工面していることから、想定外の支出があると対応ができなくなってしまうことがあります。
ここでは、オーバーローンで家を売る際の注意点について解説をしていきましょう。
住みながら売却をするのが原則
一般的な売却では、先に転居先の物件を契約してから売却活動を行う「買い先行」という方法もありますが、オーバーローンで家を売却するときは、住みながら売却活動をする「売り先行」が原則になります。
「買い先行」にかると、新居の契約に住宅ローンを利用することになるため、二重ローンの債務に苦しむことになるでしょう。
何より、現在の家がいくらで売却できるのか確定できていない状況であり、かつオーバーローンという状況では、経済的に破綻することが目に見えています。
このため、オーバーローンの家の売却は、住みながら売却を進めることになるので、内覧に備えて常に家を清潔に保っておく必要があります。
仲介手数料が必要
家を売却しても、売却した金額をすべて住宅ローンの返済に回せるわけではありません。家の売却に伴う諸費用が必要です。
一般的には不動産の仲介で売却をしますが、売買契約が成立すると不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は不動産会社が自由に設定できますが、宅建業法で定められた上限額である「売買価格×3％＋6万円＋消費税（売買価格400万円超えの場合）」と設定している会社が多数です1。
もし3,000万円で売却できたとすると、105.6万円の手数料を支払うことになります。
この他、売買契約書に貼る印紙代、抵当権抹消手続きの登録免許税、司法書士への報酬が必要になりますから、オーバーローンの住宅を売却する際は、こうした費用を含めたうえで検討する必要があります。
リスケジュールを検討する
オーバーローンで住宅ローンの返済が困難になっても、無断で滞納をすることは絶対に避けましょう。
住宅ローンの融資をしてくれた金融機関に相談に行くと、「ローンのリスケジュール」を提案してくれることがあります。
リスケジュールとは、ローンの返済方法の見直しです。
ローンの返済期間を引き伸ばすことで月々の返済額を少なくしたり、ボーナスに振り分ける金額を見直したりすることで、現実的に返済できる方法を検討してくれます。
現実的に返済できるプランに変更することで、家を売却することなく住み続けることができます。
▼関連記事：住宅ローンの返済猶予の仕組みや手続きの方法
ローンを滞納すると情報記録が残されることがある
任意売却は、住宅ローンを滞納した後に選択する手法です。
住宅ローンを滞納したり、保証会社による代位弁済が行われた場合、金融機関が加入している個人情報信用機関に事故情報が記録されます。
記録は5年～10年保存されますから、この期間中はクレジットカードの作成や住宅ローンの融資が認められないことがあります。
このため、将来の再起を図るうえでも、任意売却の選択は避けて、可能な限り他の有効な方法を模索するべきだといえます。
まとめ
オーバーローンの家は、家を売却しても住宅ローンが完済できないという問題があります。
勤務先が大手企業や官公庁であれば、借り換えローンを利用して不足分を解消することができますが、融資条件が適合しないと利用ができません。
オーバーローンの家は、できる限り売却の時期を先延ばしにして、不足額が縮まるまで待つという方法が最も堅実です。
それまでの間、住宅ローンの返済が厳しいのであれば、金融機関に相談をして、返済方法の見直しをしてもらうという方法もあります。
オーバーローンの家の売却については、また新たな負債を抱えることがないよう、慎重に検討をしていきましょう。
