住宅ローンは長期に渡る返済となるため、返済期間中に失業やリストラに遭ってしまうなど、借入時点と状況が変わってしまう可能性もゼロではありません。
住宅ローンの支払いができなくなれば家が差し押さえに遭う恐れがあるので、対処法などを理解しておくことが大切です。
この記事では、住宅ローン返済中に失業した場合にやるべきことや、返済できない時の対処法などを詳しく解説します。
住宅ローン返済中に失業・リストラになったら最初にやるべきこと
住宅ローン返済中に失業・リストラになると収入がゼロになり、住宅ローンの返済が厳しくなる恐れがあります。
失業してから時間が経つほど状況が悪化するため、失業後速やかに以下のことを行いましょう。
- 失業手当が受給できるか確認する
- 住宅ローンの失業補償に加入していないか確認する
- 家計を見直して出費を最低限に抑える
- 再就職までにかかる期間の収支をシミュレーションする
それぞれ解説します。
失業手当が受給できるかを確認する
失業手当とは、失業者が一定条件を満たし申請することで受け取ることのできる手当です。
失業保険とも呼ばれ、失業者の生活の安定や再就職支援として支給されます。
支給額や期間は雇用保険加入期間や給与額によって異なりますが、自己都合の離職で90日~150日、会社都合もしくは特定の理由で90日～330日手当が支給されるので生活の大きな助けとなるでしょう。
ただし、失業保険の受給には雇用保険に一定期間加入している・転職活動しているなどの要件を満たす必要があります。
また、失業すれば自動的に支給されるのではなく自分で手続きが必要です。
まずは、要件を確認しハローワークで手続きするようにしましょう。
住宅ローンの失業保障に加入していないか確認する
住宅ローンの中には失業保障の特約が付加されている商品もあります。
失業保障に加入していれば、一定期間、住宅ローンの返済相当額が保険金として金融機関または契約者に支払われます。
商品によって保障内容は異なりますが、一般的には6ヵ月程度保証を受けられるケースが多いです。
ただし、自己都合の離職は対象外となるなど、細かい条件が設けられているケースもあります。まずは失業保障が付加されているか、また付加されている場合は対象になるかを確認しましょう。
また、個人で加入している保険に失業保障が付加されている可能性もあるので、加入状況をチェックすることも大切です。
家計を見直して出費を最低限に抑える
失業により収入がゼロになっても支出が変わらなければ、住宅ローンの返済どころか家計全体がどんどん悪化します。
無駄な支出がないか家計を見直して収支の悪化を防ぎましょう。
保険の見直しや携帯プランの変更・電気会社の変更など、固定費を見直すと支出を抑えやすくなります。
また、健康保険や年金・税金などは、一定期間の支払い猶予や免除が認められる場合もあるので、市役所などで確認してみるとよいでしょう。
再就職までに かかる期間の収支をシミュレーションする
家計の見直しと同時に、再就職までの収支のシミュレーションも行いましょう。
いつまで住宅ローンを支払えるかなどを具体的に把握しておくことが大切です。
家計の見直しや収支のシミュレーションはFPなどプロに相談するのもおすすめです。
失業・リストラで住宅ローンが返済できなくなるとどうなる？
住宅ローンの返済が滞ると、最終的に家が競売にかけられ手放すことになります。
とはいえ、滞納してすぐに競売になるわけではなく、段階を踏んで進んでいきます。
一般的には、滞納から1年～1年半で競売となることが多いです。
ここでは、滞納から競売までの流れをみていきましょう。
【滞納から1～2カ月】滞納すると督促状が届く
滞納するとまず金融機関から電話などで連絡があり、督促状が届きます。
【滞納から2～3カ月】個人信用情報に事故情報が掲載される
滞納が2～3ヵ月続くと、個人信用情報に事故情報が記録されます。
個人信用情報とは、クレジットカードやローンなど個人のお金に関する記録です。
個人信用情報に事故情報が記録されると、いわゆるブラックリストとなり新たにクレジットカードを作成したりローンを組んだりすることが難しくなります。
【滞納から4～6カ月】期限の利益が喪失し一括返済を要求される
期限の利益とは、支払い期限まで返済を猶予される権利のことです。
この利益があることで、分割払いが認められています。
しかし、督促状に対応せずにいると、期限の利益を失う旨が記載された「期限の利益喪失通知」が届きます。
期限の利益を喪失すると分割払いができなくなり、住宅ローンの一括返済が必要になります。
【滞納から6～7カ月】代位弁済される
月々の返済が厳しい状況で住宅ローンを一括返済できる方は少ないでしょう。
一括返済請求に応じなければ、いったんローン残債は保証会社が金融機関に支払います。
これを代位弁済といいます。
ただし、保証会社が支払ったからといって住宅ローンの返済がなくなるわけではありません。
代位弁済後は、保証会社から一括返済を請求されるのです。
【滞納から10～12カ月】競売が開始する
保証会社からの一括返済請求に応じられない場合、保証会社は裁判所に競売手続きを申し立てます。
裁判所がこれを受理すると、競売手続きが開始されます。
受理後、競売開始決定通知が送付され、その後は物件の調査や開札通知などが行われます。
およそ半年ほどで競売による売却が進み、最終的には物件から立ち退かなけばなりません。
失業・リストラで住宅ローンが返済できないときの対処法
住宅ローンが返済できない場合、何もしなければ競売にかけられてしまいます。
しかし、早い段階であれば競売を対処できる可能性があります。
ここでは、失業・リストラで住宅ローンが返済できないときの対処法として、以下の4つを解説します。
- 金融機関に相談して返済計画の見直しをする
- 親や知人からお金を借りる
- 保険の解約返戻金を利用する
- 返済できないときは任意売却を検討する
それぞれ見ていきましょう。
金融機関に相談して返済計画の見直しをする
返済が厳しいと感じた時点で、金融機関に相談することが大切です。
相談することで、一定期間の返済猶予や返済期間の延長など、状況に応じた返済プランの提案を受けられる可能性があります。
金融機関としても延滞や競売となるよりもきちんと返済してもらった方がよいため、相談に応じてくれやすいでしょう。
ただし、金融機関が必ず返済プランを見直してくれるとは限りません。
仮に見直しても返済期間が長くなれば利息も増え総返済額が上がってしまう点には注意しましょう。
また、金融機関によっては失業したら報告が必要なケースもあります。
事前に契約内容を確認し、報告が必要かもチェックしましょう。
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親や知人からお金を借りる
親や知人からお金を借りて対応できる場合もあります。
援助をお願いできるなら相談してみるとよいでしょう。
ただ、親や知人など親しい間柄であってもお金の貸し借りはトラブルのもとです。
借りる際には口約束ではなくきちんと借用書を用意するなど、トラブル にならないように注意しましょう。
また、借用ではなく「贈与」として受け取る場合、年間110万円までは贈与税の基礎控除範囲内に収まりますが、それ以上の金額を受け取る場合は贈与とみなされ、贈与税が課せられる可能性がある点にも注意してください。
保険の解約返戻金を利用する
掛け捨てではない医療保険や生命保険に加入している場合は、解約返戻金を利用した借入ができる場合があります。
生命保険や医療保険などのうち、貯蓄性のある保険（終身保険、養老保険、学資保険など）では、保険料の一部が積み立てられ、運用されます。この積立部分が解約時に返金される仕組みです。
これは「契約者貸付制度」と呼ばれ、保険を解約することなく借入が可能です。
ただし、対象となるのは解約返戻金のある一部の保険に限られ、借入できる額も解約返戻金の60～90％程です。
そのため、利用できない場合や、利用できても額が大きくない場合もあるので注意が必要です。
また、契約者貸付を利用する場合、借入には利息が発生し、一定期間内に返済しないと解約返戻金が減少したり、最悪の場合、保険契約が失効するリスクもあります。
そのため、利用前に利率や返済条件を確認し、慎重に判断することが大切です。
さらに、保険の種類によっては、解約返戻金自体が少ない時期（契約初期など）や、満期まで解約返戻金が発生しないタイプの保険もあるため、事前に契約内容をしっかり確認しましょう。
返済できないときは任意売却を検討する
任意売 却とは、住宅ローンの返済ができない場合に金融機関の合意を得て家を売却する方法です。
金融機関の合意が必要という点以外は通常の不動産売却と同じように進められるので、高値での売却も期待できるでしょう。
また、任意売却であれば買主を選ぶことや売却金から引っ越し費用を捻出することもでき、柔軟な売却が可能です。
競売となると、市場価格よりも大幅に売却額が下がり、買主を選ぶといった融通が利きません。
そのため、競売を避けるために任意売却を選ぶのが一般的です。
ただし、任意売却は競売の入札までに売却しなければならないため、期間にあまり余裕がありません。
任意売却を検討する場合は、できるだけ早めに不動産会社に相談するようにしましょう。
住宅ローン返済中の方が失業・リストラされる前にやっておくべきこと
住宅ローン返済中に失業・リストラになると、返済できずに競売となるリスクが高くなります。
そうなる前から対策しておくことで、最悪のケースを防ぐことが大切です。
ここでは、失業・リストラになる前にやっておくべき対策として以下の4つを解説します。
- 余裕のある返済シミュレーションを組む
- 繰り上げ返済で極端に現金を減らさない
- カードローンを解約せずに取っておく
- 返済が厳しい場合は早めに売却を検討する
それぞれ見ていきましょう。
余裕のある返済シミュレーションを組む
住宅ローンを組む際には、入念にシミュレーションしておくことが重要です。
この時、借入可能額いっぱいで借入するのはおすすめできません。
借入可能額はあくまでも借入できる上限額であり、余裕をもって返済できる額とは異なります。
また、借り入れ当初の状況は返済に余裕があっても、返済期間中に何があるかは分からないものです。
今回紹介した失業やリストラだけでなく、病気や事故などで収入が減少する恐れもあります。
収入が変わらなくても子どもの教育費が増加した、親の介護費用が必要になったなど、支出が増える可能性も十分あるでしょう。
返済シミュレーションを組む際には、長期的なライフプランやもしもの事態も考慮し、本当に返済し続けられるかを検討することが大切です。
自分のシミュレーションに自信がない場合は、FPなどのプロに相談するとよいでしょう。
繰り上げ返済で極端に現金を減らさない
返済期間中に繰り上げ返済することで、返済期間の短縮や毎月の返済額軽減が可能です。
繰り上げ返済しておけば、将来の金利上昇時などに一括返済しやすくなるのもメリットと言えるでしょう。
しかし、繰り上げ返済で自己資金のほとんどを充てるのはおすすめできません。
ある程度の資金を手元に確保しておかなければ、急な支出や生活費に回せなくなる可能性があります。
まとまった自己資金があれば、例え数か月収入がゼロになっても生活費や住宅ローンの返済を賄うことができ、再就職への後押しにもなります。
生活防衛費として「1ヶ月分の生活費×半年分ほ ど」が手元にあれば、いざというときにも安心できるでしょう。
もちろん繰り上げ返済しておくことは返済の負担軽減や金利上昇リスクへの備えとしては重要です。
生活防衛費と繰り上げ返済のバランスを考えて行うようにしましょう。
カードローンを解約せずに取っておく
失業前であればカードローンは組みやすく、失業しても借入可能です。
一方、失業してしまうとカードローンでの借入のハードルが上がってしまいます。
失業前にカードローンを組んでいる場合は、いざというとおきのために解約せずに保有しておくことが大切です。
ただし、カードローンは住宅ローンよりも金利が高くなります。
住宅ローン返済のために、より金利の高いカードローンを利用するのが有効かは慎重に検討するようにしましょう。
また、これから住宅ローンを借入する場合は、カードローンがあることが審査に不利になりやすい点にも注意が必要です。
返済が厳しい場合は早めの売却を検討する
住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、早い段階で家を売却することをおすすめします。
前述のとおり、住宅ローンを滞納しだすと最終的には競売になる可能性が高くなります。
競売を避けるために任意売却する場合でも、早い段階で動き出す必要があり、状況によっては任意売却できないケースもあるのです。
返済が厳しいと感じても、実際に返済が遅延する前であれば、通常の売却で進められ高値での売却も期待できるでしょう。
なお、住宅ローン残債のある家を売却できるかは、アンダーローン かオーバーローンかによって対応が異なります。
- アンダーローン：売却金が住宅ローン残債を上回る
- オーバーローン：住宅ローン残債が売却額を上回る
家を売却するには、住宅ローンの完済が必須です。
売却額で住宅ローンを完済できるアンダーローンであれば、問題なく家の売却を進められます。
オーバーローン時の注意点
一方、売却金だけでは住宅ローンを完済できないオーバーローンの場合、売却するには自己資金などで不足分を充当する必要があるのです。
自己資金でも住宅ローンを返済できない場合は売却できないため、残債務の返済プランを立てた上で売却を認めてもらうか、返済が滞ってから任意売却や競売となってしまいます。
売却金だけで完済できない分を早めに貯蓄する・親から借りるなどして、売却できないか検討するとよいでしょう。
高値での売却を目指したいなら「イエウリ」がおすすめ
住宅ローン残債がある家の売却では、少しでも高値で売却することが重要です。
査定額は不動産会社によって大きく異なるため、できるだけ多くの不動産会社の査定を比較することが大切です。
イエウリでは、大手不動産会社から地域密着型の中小まで数多くの不動産会社の査定を受けられます。
入札形式で査定上限数に決まりはないため、一度の依頼でより多くの不動産会社の比較が可能です。
住宅ローンのある家の売却を検討している方は、まずはイエウリの査定でいくらで売れるかをチェックしてみてください。
まとめ
住宅ローン返済中に失業やリストラで収入が途絶えてしまい住宅ローン返済が滞ると、最終的には競売で家を手放すことになりかねません。
とはいえ、すぐに競売になるわけではないため早めに対策することでよりよい条件で売却できる可能性があります。
失業やリストラとなった場合は、まずは失業保険や家計の見直し・金融機関への相談などで対処を進めていくようにしましょう。
また、住宅ローンの返済が滞ってからではできる対策も少なくなってしまいます。
可能であれば、返済が厳しくなる前・住宅ローンを組む段階などから入念にシミュレーションし、対策を取っておくことが大切です。
もし、住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、売りやすいうちに売却を視野に入れることをおすすめします。
まずはいくらで売れるか査定を受け、住宅ローン残債や自己資金と比較しながら売却計画を立てていくようにしましょう。
