「新築マンションは買うな」と言われる理由は？意外と知らない新築物件のデメリットを解説

新築マンション購入に憧れを抱いている方も多いでしょう。

新築は、新しい設備や誰も使っていないきれいな部屋など多くのメリットがあります。

一方で、デメリットもあり「新築マンションは買うな」という声があるのも事実です。

新築マンションを検討する際は、メリット・デメリットを良く比較したうえで検討する必要があります。

この記事では、新築マンションを買うなと言われる理由や、メリット・デメリット、購入時に押さえておきたいポイントまで詳しく解説します。

新築マンションは買うなと言われる理由

なぜ新築マンションは買うなと言われてしまうのでしょうか？

ここでは、新築マンションが買うなと言われる理由として以下の3つを解説します。

• 新築プレミアムがあるから
• 価格が高騰しているから
• 日本の人口が減少しているから

それぞれ見ていきましょう。

新築プレミアムがあるから

新築プレミアムとは、新築にだけある特有の価値です。

そもそも新築とは、以下の2つの条件を満たした物件を指します。

• 建築から1年未満
• 誰も入居していない

建築後1年経過すると、それまで誰も住んでいなかったとしても「新築」には該当しません。

また、建築後1年以内であっても、一度でも誰か住んだことがあれば新築にはならないのです。

新築マンションには、これまで誰も入居しておらず、設備も最新であるといった「新築ならではの価値」があります。

さらに、分譲業者のアフターサービスが適用されたり、物件によっては設備仕様の自由度が高いなど、新築ならではの魅力も多くあります。

こうした中古にはない付加価値分が「新築プレミアム」として価格に上乗せされているのです。

新築住宅には販売する業者の利益も上乗せされているため、建物自体の価値と差が生じる要因のひとつになっている。

一方で、一度でも入居者がいた物件は新築としての価値は失われるので、新築プレミアム分の価値が減少します。

たとえば、新築時に5,000万円で購入したマンションが、入居後すぐに4,500万円にまで値下がりした場合、500万円が新築プレミアムに該当するといえるでしょう。

物件にもよりますが、新築プレミアムは物件価格の1～2割ほど上乗せされているケースも珍しくありません。

そのため、新築で購入すると価格が高いだけでなく、すぐに売却すると新築プレミアム分損失が出やすい点に注意が必要です。

価格が高騰しているから

新築マンションの価格は高騰傾向にあり、とくに都心部ではさらに価格が高くなります。

不動産経済研究所の「全国新築分譲マンション市場動向2024年」によるマンション価格は以下のとおりです¹。

首都圏では2023年に比較し2024年が減少しているとはいえ、2020年から比較すると大幅に上昇しているのが分かります。

首都圏だけでなく、近畿圏・全国平均でみても上昇傾向です。

たとえば、首都圏であれば2020年は6,000万円で購入できていたものが、2024年では7,800万円出さなければ買えない状況です。

新築価格が高騰している理由には、建築資材や人件費の高騰・新築の供給不足・円安による海外投資需要の増加などが考えられます。

金利の上昇などマイナス要素があるものの急激に価格が下がる可能性は低く、今後も高い価格水準で推移することが見込まれます。

価格が高騰していることに納得したうえで、経済状況や購入の満足度の高さも加味して購入するなら問題ないでしょう。

しかし、価格の高さは住宅ローンの返済負担の大きさにもつながるため、価格が高騰する状況での購入はやめた方がいいといわれてしまうのです。

日本の人口が減少しているから

日本は少子高齢化により人口減少が続いています。

人口が減少するということは、住宅の需要が下がる・空き家が増えるといった問題が考えられるでしょう。

とくに、地方や郊外は人口減少により不動産価格の下落も懸念されています。

そのため、新築マンションを購入しても将来売却しにくい、売却で大きな損失が出る恐れがあることから、買うなと言われてしまうのです。

ただし、全国的には人口減少が進んでいる一方で、都市部などでは転入者の増加により、人口が増えている地域もあります。そのため、住宅不足によって価格が高騰する可能性もあるでしょう。

エリアによって人口減少の影響は異なるので、マンションのあるエリアの将来性をチェックすることが大切です。

▼関連記事：「家は絶対買うな」と言われる理由は？

新築マンションを購入するデメリット

新築マンション購入にはデメリットがあるので、デメリットを理解したうえで検討することが大切です。

デメリットとしては以下の3つが挙げられます。

• 価格が高い
• 購入前に実際の部屋を見ることができない
• 購入後に大きく資産価値が目減りする

それぞれ見ていきましょう。

価格が高い

新築マンションは先述した新築プレミアムが上乗せされていることなどから、中古マンションよりも価格が高くなります。

東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2024年）²」によると、首都圏の中古マンション成約価格の平均は4,890万円です。

対して、前述のデータによる首都圏の新築マンションの2024年平均価格は7,820万円と、中古マンションの1.5倍以上の価格になります。

新築と同じ予算を割けるなら、中古でより立地や間取りの条件がいいマンションを探したり、価格を抑えて購入し、好きにリノベーションするという選択肢もあるでしょう。

もちろん、新築には高い価値に見合った設備や満足度を得られるというメリットがあります。

しかし、新築にこだわりがなければ価格の高さはデメリットとなります。

購入前に実際の部屋を見ることができない

新築マンションは、建築中に販売されることが多いため、購入前に実際の部屋を見て判断することができません。

モデルルームで部屋の雰囲気は確認できますが、日当たりや風通し、眺望などは部屋の階数や位置によって異なるため、注意が必要です。

また、モデルルームはそのマンションの最上位グレードの部屋を再現していることが多く、インテリアもプロによって演出されています。

モデルルームでは専有部分しか再現できないため、共有部分のチェックができない点にも留意しましょう。

モデルルームを見て夢が膨らんでも、完成後に「イメージと違った」と感じる可能性もあります。

そのため、モデルルームを見る際には、実際に購入を検討している部屋とのグレードの違いを確認するなど、より慎重に全体を把握することが大切です。

購入後に大きく資産価値が目減りする

新築プレミアムが価格に上乗せされているため、購入直後に物件価格が大きく下がる傾向があります。

そのため、転勤などで購入から短期間で売却せざるを得ない場合は、損失が出やすい点に注意が必要です。

特に住宅ローンを利用して購入した場合、売却価格よりも住宅ローンの残債が多くなる「オーバーローン」の状態に陥りやすくなります。

残債が多すぎると、売却したくてもできない状況に陥る可能性もあるため、将来の売却やローン返済の計画も踏まえて慎重に検討することが大切です。

新築マンションを購入するメリット

新築マンションにはデメリットばかりではなく、メリットも豊富にあります。

メリット・デメリット両方を理解することで、購入判断もしやすくなるでしょう。

新築マンションを購入するメリットには、以下の5つが挙げられます。

• 誰も住んでいない新しいマンションに住める
• 最新設備のマンションに住める
• しばらくは修繕積立金が安い
• 購入時に仲介手数料がかからない
• オプションで設備を追加できる

それぞれ見ていきましょう。

誰も住んでいない新しいマンションに住める

新築マンションの大きな魅力が、誰も住んでいないという点です。

内装も設備もすべて新品の中で新生活をスタートできるのは気持ちがいいものでしょう。

誰も使用していないため、状態を心配して購入する必要もありません。

最新設備のマンションに住める

新築マンションの設備は最新のものであるため、便利に生活しやすくなります。

故障の心配がなく、使い方によっては長く使えるのもメリットと言えるでしょう。

また、設備についてはメーカーの保証がついているため、万が一に故障した際にも安心です。

専有部分だけでなく、共有部分でも最近のニーズに合わせた設備が設けられるのも新築のメリットと言えます。

• 宅配ボックス：非対面で荷物を受け取れるため、共働き世帯や一人暮らしの方に好評です。
• 共用Wi-Fiやコワーキングスペース：リモートワークや在宅学習に対応した空間が整備されている物件も増えています。
• 防災備蓄倉庫・非常用電源：災害時に備えた安全対策が施された物件もあり、安心感につながります。
• シェアサイクルやカーシェアリング：自家用車を持たなくても利便性の高い生活が可能です。
• フィットネスルームやキッズルーム：住民のライフスタイルに配慮した施設が整備されているケースもあります。

しばらくは修繕積立金が安い

マンションを所有していると毎月かかる費用に管理費と修繕積立金があり、一般的に新築マンションは当初の修繕積立金が中古物件よりも安い傾向があります。

修繕積立金の設定方法には、以下の2種類があります。

• 均等積立方式：毎年同じ金額を徴収する方法
• 段階増額積立方式：徐々に値上げしていく方式

築年数の経過とともに修繕積立金の増額を計画しているマンションが多い。

均等積立方式では、30年や40といった長期にわたる修繕費の総額を年数で割り、毎年同じ金額を積み立てていきます。

この方式では数年後に値上がりする心配はありませんが、新築で購入した場合、高額な修繕費を支払っているのに実際の修繕に利用されていないと感じやすいかもしれません。

一方、段階増額積立方式は、5年ごとなど一定期間ごとに積立額を徐々に引き上げていく方法です。

一般的に、築年数が古くなるほど修繕が必要な箇所が多くなるので、修繕積立金の額も大きくなるように設定されています。

段階増額積立方式を採用しているマンションでは、新築時の修繕積立金が比較的低く設定されていることが多いでしょう。

また、分譲会社がアピールのために、当初の積立金額を低く設定しているケースもあり、毎月の費用負担を抑えやすくなっています。

ただし、当初の修繕積立金は安くでも後から値上がりする可能性があります。

事前に修繕積立金の積立計画を確認し、長期的な負担額も把握しておくようにしましょう。

購入時に仲介手数料がかからない

新築マンションは、基本的に分譲会社などが直接販売する形式のため、中古マンションのように仲介手数料がかかることはありません。

仮に、販売が提携不動産会社による販売代理や販売提携であっても、売主から直接購入する形態であれば仲介手数料は発生しないのです。

仲介手数料は不動産購入時の諸費用の中でも大きな額を占めるため、不要になるとコストの大きな削減が図れます。

仲介手数料の上限は、売買価格が400万円以上の場合、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」と定められています。

たとえば、6,000万円のマンションを仲介で購入する場合、186万円（税抜）が必要になるため、これを削減できれば大きな節約効果が期待できるでしょう。

ただし、新築マンションでは仲介手数料がかからない代わりに、広告費や人件費などが物件価格に上乗せされているケースもあります。

そのため、仲介手数料がかからないからお得になるとは限りません。

オプションで設備を追加できる

新築マンションでは、別途費用を払うことで、設備の追加やグレードアップできるケースがほとんどです。

自分好みに内装を変更したり、希望の設備を設けて利便性をアップしやすいのは大きなメリットでしょう。

また、新築マンションのオプション工事は建築作業と並行して行えるので、後からリフォームするよりも費用を抑えやすい点も魅力です。

新築マンションの購入前に押さえておくべきポイント

新築マンション購入で失敗しないためには、購入前に以下のポイントを押さえておくことが大切です。

• 資産価値が下がらない立地か
• 修繕積立金の計画はどうなっているか
• 販売価格は相場と比較して適切か

それぞれ見ていきましょう。

資産価値が下がらない立地か

マンションの資産価値は、立地にも大きく左右されます。

マンション購入層は利便性の良さを重視している傾向があるので、駅近や商業施設の近くなど、利便性のよい立地であれば資産価値も減少しにくくなるでしょう。

また、再開発が予定されている、人口が増加しているなど、将来性が高いエリアも資産価値が下がりにくくなります。

資産価値が下がらなければ、将来売却する際に有利に働きます。

そのため、購入時にはエリアのニーズや将来性などもチェックするとよいでしょう。

▼関連記事：資産価値が高いマンションの特徴

修繕積立金の計画はどうなっているか

前述のとおり、修繕積立金は築年数に応じて高くなる可能性があるものです。

新築で購入時は安いからと言って数年後も同じ水準とは限りません。

修繕積立金を確認する際には、今の額だけでなく将来の額までチェックするようにしましょう。

販売価格は相場と比較して適切か

新築だから高くても仕方がないと、最初から価格を鵜呑みにするのはおすすめできません。

相場よりも高値で購入すると、購入後に価格が大きく下がり、将来的に負担となる恐れがあります。

新築マンションの価格には、土地や建物の価格だけでなく、新築プレミアムや業者の経費・利益も含まれています。

まずは、エリアの相場をリサーチして、その物件が相場に対して適正な価格なのかを見極めることが大切です。

新築マンションの購入に関するよくある質問

最後に、新築マンションの購入に関するよくある質問をみていきましょう。

新築マンションはいま買うべきか？

近年、新築マンションの価格は高騰傾向にあり、とくに首都圏は価格が高くなっています。

買うなとは言いませんが、高い価格を払ってでも自分にメリットがあるのかや、資金に無理がないのかは慎重に検討することが大切です。

新築マンションの予算があれば、中古でより条件のいい物件を購入したり、価格を抑えて購入することも可能です。

新築だけに絞るのではなく、中古も視野に入れて検討するとよいでしょう。

新築マンションではなく中古マンションを買うなといわれる理由は？

中古マンションは、以下のようなデメリットから買うなといわれることがあります。

• 修繕費が高額になる可能性がある
• 修繕積立金が高い
• 耐震性への不安

中古マンションは、経年劣化により住むために大規模な修繕が必要なケースもあります。

また、修繕積立金は築年数が古くなるほど高くなりがちなので、負担が大きい可能性もあるでしょう。

築年数によっては旧耐震基準で建築されており、耐震性に不安が残る場合もあります。

しかし、中古マンションには新築よりも価格が安い、購入前に物件を確認できるなどのメリットもあり、対策次第ではおすすめできる物件です。

購入時には状態や管理規約を細かくチェックしたり、信頼できる不動産会社を見つけたりすれば、満足いく購入ができるでしょう。

中古マンションを買うなら築何年がいい？

中古マンションは築年数ごとにメリット・デメリットが異なるため、一概に築何年がいいとは言い切れません。

たとえば、築10年以内の築浅であれば状態が良く、耐震性も安心できるなどのメリットがある反面、価格は高くなりがちです。

反対に築30年を経過すると、修繕の必要性は高くなりますが価格を抑えやすいので、その分修繕やリフォームに予算を割けます。

築年数だけにこだわるのではなく、物件への希望や予算などに応じて自分に適した中古マンションを選ぶことが大切です。

▼関連記事：安い中古マンションを買って失敗するケースとは？

まとめ

新築マンションは、価格の高さや新築プレミアム、実際の部屋を見られないなどの理由から、買うなと言われることがあります。

しかし、新築には誰も使っていない部屋やオプションでカスタマイズできるなどの魅力もあるので、価格に見合う価値があると思うなら購入を検討するとよいでしょう。

一方、新築であることにこだわりがないなら、中古の方が価格を抑えられる、条件の良い物件を選べるなどのメリットを受けやすくなります。

新築・中古それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、予算や購入希望などから自分に合ったマンションを選ぶとよいでしょう。