家の購入でマンションか戸建てかで迷ったときに、ひとつの指標となるのが維持費です。維持費は、持ち家で暮らしていくうえで、欠かすことができない費用です。想定以上の維持費が発生すれば、生活を圧迫することにもなりかねません。
この記事では、マンションと戸建ての維持費を算出し、具体的にどれくらいのコストの差が生じるのかを解説します。
マンション、戸建ての維持費とは
維持費とは、マンションや戸建てで暮していくうえで、欠かすことのできない費用のことです。維持費は主に次のような費用で構成されています。
- 納税(固定資産税・都市計画税)
- 火災保険料
- 駐車場代・駐輪場代(マンションのみ)
- 管理費(マンションのみ)
- 修繕積立金(マンションのみ)
- 修繕費(戸建て・マンションの専有部)
維持費は、一般的に戸建てよりもマンションの方が高いとされています。それは、管理費や修繕積立金などのマンション固有の費用が発生するためです。一方で戸建てでは、修繕はすべて自己負担になります。外壁、屋根、内装、設備などの修繕や交換にかかる費用は、けっして安いものではありません。
では、マンションと戸建ての維持費はどれくらいの金額になるのでしょうか。コストの差を知るために、それぞれの項目ごとに詳しく確認していきましょう。
納税(固定資産税と都市計画税)
マンションや戸建てを所有している人が必ず納めなくてはいけない税金が、固定資産税と都市計画税です。
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の時点で建物や土地を所有している人が納税義務者になります。それぞれどのような性質の税金なのでしょうか。
固定資産税
固定資産税の税額は「固定資産税評価額×1.4％」で算出されます。固定資産税評価額とは、固定資産税を決めるために基 準となる評価額のことで、「固定資産評価基準」に基づき、各自治体が3年に1回見直しを行って決める評価額のことです。
土地は、軽減措置があり、マンションや戸建てにかかわらず、現に住宅が建っている200平方メートル以下の土地であれば、課税標準額が1/6に軽減されます。
マンションでは、土地は共同所有者で割ったものが所有区分となるため、戸数の多いマンションだと、土地の負担は戸建てよりも軽くなります。
建物については、鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数が47年であるのに対し、木造戸建ては耐用年数が22年と大きな違いがあります。そのため、マンションの方が固定資産税評価額が高くなる可能性があります。
都市計画税
都市計画税の税額は「固定資産税評価額×上限税率0.3％」で算出します。
課税の対象となるのは、市街化区域内の土地と建物です。市街化区域とは、すでに市街地である区域、または10年以内で優先的に市街化を計画している区域のことです。一般的な市街地であれば市街化区域の可能性が高いでしょう。
農村部の土地や郊外にある土地は、市街化調整区域であったり、都市計画区域外であったりする可能性があります。これらの地域に属しているのであれば、市街化区域外なので、都市計画税の対象にはなりません。
市街化区域の内外については、各自治体のホームページや役所への問い合わせで確認できます。
火災保険料
住宅ローンを利用する条件として、火災保険への加入が義務付けられていることがあります。またマンションでは、火災による被害ばかりでなく、水 漏れを起こして他人の部屋に損害を与えてしまった場合に備えて、火災保険の特約で「個人賠償責任保険」の契約をしておくと安心です。
火災保険料は月払いではなく、1年～10年分をまとめて支払うのが一般的です。長期間を一括で払えば保険料が安くなります。
マンションの場合は、耐火建築物なので、木造の戸建てよりも火災のリスクが低いことから、保険料も安価な設定になっています。また外壁や廊下などの共有部分は、マンション全体で入っていることもあり、戸建てに比べると火災保険料はそれほど高額にはなりません。
補償内容にもよりますが、保証期間10年の保険料の相場は、マンションで1年あたり3,000～4,000円程度です。戸建ての場合、1年あたり1万6千円程度です。
駐車場代・駐輪場代
駐車スペースがある戸建てであれば、駐車場代は不要です。またマンションでも、車や二輪車を保有しない場合は、駐車場代は不要です。
しかし、マンションに住み車などを保有すれば、駐車場や駐輪場を借りる必要があり、毎月その料金がかかります。
マンション駐車場の相場は物件の条件やエリアによって異なりますが、概ね毎月5,000円～3万円程度です。自転車やバイクを停める駐輪場の料金は、1,000円未満が一般的なので、あまり負担にはならないでしょう。
管理費
管理費は、共用部分を管理し、維持・修繕するための費用です。たとえば、次のような事柄に使われます
- 常駐する管理員の人件費
- 管理組合の運営に要する費用
- マンションを清掃・管理・保全する費用
- 共用部分(廊下、駐車場、エレベーターなど）の電気代や水道料金
- 共用部分の電球を交換する費用
- ゴミを処分する費用
- エレベーターや貯水槽などの保守点検費用
- 共用部分の火災保険やその他の損害保険の保険料
国土交通省の調査によると、2023年時点でのマンション管理費の全国平均は17,103円で、 総戸数規模が大きくなるほど低くなる傾向にあります1。
ただし、建物の経年で管理費は高くなる傾向があるため、相場としては2万円程度と考えた方がいいでしょう。
気をつけたいのは、販売を促進する都合上、新築分譲時には管理費が低めに設定されていることが多い点です。このタイプのマンションでは、管理費は10年後～20年後には値上がりすることを想定しておくべきでしょう。
また経年によりマンションの劣化が進むので、築年数が古いマンションは修繕に必要な金額がどんどん膨らんでいきます。
さらに、住人の高齢化・空室化・未払いなどにより管理費や修繕積立金の徴収額が減ってしまうと、これらの支払額が値上がりする可能性もあります。
修繕積立金
修繕積立金とは、マンションを大規模に修繕するための費用で、相場は毎月1万円～1万5千円程度です。
大規模修繕で使うので、一度の発注で何百万円単位の費用を要します。そ のため、毎月修繕積立金という名目で徴収し、必要な時までお金を積み立てておくのです。
修繕積立金は、10〜15年ごとに行われる次のような大規模修繕工事に使われます。
- 床防水工事
- 屋根防水改修工事
- 外壁塗装工事
- 鉄部。建具・金物塗装工事
- 共用部内装工事
- 排水設備工事
- 敷地内駐車場や駐輪場の補修、増設
- 給排水管の取り替え工事
- 受水槽の取り替え工事
- 台風、地震など自然災害による損傷の修繕
- 集合ポストの取り換え
- バリアフリー工事
修繕積立金の未払いを放置していると、本来集まるはずの資金が得られないため、収支状況が悪化していき、値上げせざるを得ない状況になる可能性があります。
高齢者が多いマンションや、実際に居住していない所有者が多い場合も、将来的に収支状況が悪化する可能性があります。マンションにおいては、管理組合の健全性も維持費に大きく関わってくるのです。
「マンションの管理費、修繕積立金を滞納している人の割合が増加している」というデータもあり、自分はきちんとお金を負担しているのに、他の人のせいで必要な修繕が計画通りに実行されない可能性もあるのです2。
戸建ての修繕費
マンションには共有部があるので、共同で修繕費用を 積み立てますが、すべてが自己所有の戸建てでは、修繕の必要が生じれば、全額自己負担で直すことになります。
しかし、どんな建物でも経年による劣化は避けられないため、マンションの修繕積立金のように、計画的に修繕費用を積み立てておくことが大切です。
30年経過した戸建てで、多く発生するのは、次のような部位の修繕です。
- 外壁
- 給湯器
- トイレ・浴室
- 屋根・防水
- シロアリ対策
- 床下
このうち、給湯器とトイレ・浴室については、マンションの場合でも専有部分なので、同様の費用が発生します。したがって、その他の項目が戸建て固有の費用ということになります。
延べ床面積が120平方メートルの平均的な木造住宅だと、次のような費用になります。
- 外壁……130万円
- 屋根・防水……150万円
- シロアリ対策……20万円
- 床下……50万円
- 合計……350万円
また、マンションと共通項目である、給湯器は40万円、トイレ・浴室は30万円の費用がかかります。
マンションと戸建ての維持費を比較
それでは、実際にマンションと戸建ての維持費を比較していきましょう。将来の住み替えを予定している15年間居住するケースと、終の棲家とすることを決意して、住宅ローンを完済する35年間居住するケースで比較していきます。
15年間居住する場合の維持費
将来転居を予定していて、15年居住した場合の維持費がどうなるのかみていきましょう。マンションと戸建て、それぞれ次のような維持費が発生します。
マンションの場合
- 毎月の管理費……16,000円
- 毎月の修繕積立金……12,000円
- 毎年の固定資産税等の額……120,000円
- 火災保険費用(年間)……4,000円
- 給湯器の取り換え……400,000円
- 毎月の駐車場……10,000円
戸建ての場合
- 毎年の固定資産税等の額……100,000円
- 火災保険費用(年間)……16,000円
- 給湯器の取り換え……400,000円
- 屋根・外壁の修繕は修繕を要する不備はない
それぞれ15年居住した場合の通年維持費を算出します。
マンションの場合
- 管理費……2,880,000円
- 修繕積立金……2,160,000円
- 固定資産税等の額……1,800,000円
- 火災保険費用……60,000円
- 給湯器の取り換え……400,000円
- 駐車場……1,800,000円
- ➀合計……9,120,000円(1年あたり約61万円)
- ②合計(車なし)……7,320,000円(1年間あたり約49万円)
戸建ての場合
- 固定資産税等の額……1,500,000円
- 火災保険費用……240,000円
- 給湯器の取り換え……400,000円
- 合計……2,140,000円(1年あたり約14万円)
15年間住んだ場合、マンションの維持費は912万円、戸建ての維持費は214万円となりました。
15年の経年では、まだ戸建てに修繕を要するような重大な劣化が発生する可能性が低いため、戸建ての方が圧倒的に安い維持費で収まります。
35年間居住する場合の維持費
次に終身居住することを決意し、住宅ローンも完済する35年では、維持費がどのように変化するのか見ていきましょう。
マンションの場合
- 毎月の管理費……16,000円
- 毎月の修繕積立金……12,000円
- 毎年の固定資産税等の額……120,000円
- 火災保険費用(年間)……4,000円
- 給湯器の取り換え(2度)……800,000円
- 毎月の駐車場……10,000円
戸建ての場合
- 毎年の固定資産税等の額……100,000円
- 火災保険費用(年間)……16,000円
- 給湯器の取り換え(2度)……800,000円
- 20年目に屋根・外壁の修繕、シロアリ対策を講じた……5,000,000円
この金額を基にして35年間通算維持費を算出します。
マンションの場合
- 管理費……6,720,000円
- 修繕積立金……5,040,000円
- 固定資産税等の額……4,200,0000円
- 火災保険費用……140,000円
- 給湯器の取り換え(2度)……800,000円
- 駐車場……4,200,000円
- ➀合計……35年で21,100,000円(1年間あたり約60万円)
- ②合計(車なし)……35年で16,900,000円(1年間あたり48万円)
戸建ての場合
- 固定資産税等の額……3,500,000円
- 火災保険費用……560,000円
- 給湯器の取り換え(2度)……800,000円
- 20年目に屋根・外壁の修繕、シロアリ対策を講じた……5,000,000円
- 合計……35年で9,860,000円(1年あたり約28万円)
35年間の戸建ての維持費は、マンションの場合2,110万円、戸建ての場合986万円です。戸建ての場合、20年目に大規模修繕を実施しましたが、一方でマンションは毎月管理費と修繕積立金を支払っているので、通年の格差は縮まりません。駐車場を借りている場合、その差はさらに広がります。
いずれの経過年数においても、維持費の金額は、マンションよりも戸建ての方が少ないことが分かります。
マン ションの維持費で気をつけたいこと
マンションの維持費は、毎月の管理費・修繕積立金が大きなウエイトを占めます。これらの費用は、各部屋の所有者で組織する管理組合で方針を決めるため、維持費の適正性を保つためにも、管理組合の運営にしっかり関わることが重要です。
その他にマンションの維持費で気を付けたいことを解説していきましょう。
値上がりや一時金の支出がある
修繕費用は修繕積立金から拠出するので、基本的に突然大金の支出を求められることはありません。しかし、新築マンションは修繕積立金が、意図的に安く抑えられていることがあり、数年ごとに値上がりする方式を取り入れていることがあります。
修繕積立金が値上がりするタイプのマンションであれば、最終的にどのくらいまでアップするのかを購入前に把握しておく必要があります。
また車を所有していれば、駐車場代もかかり、さらに機械式駐車場であれば、維持管理や修繕、部品交換の際にかなりの費用がかかります。エレベーターもメンテナンス費用がかかります。これらの修理は共用部なので、修繕積立金で対応することになります。緊急の修繕を要する事態が発生すると、積立残高が足りないことがあるため、一時金の支出を求められることがあります。
専有部の修繕は自己負担になる
修繕は、すべて管理費や修繕積立金から捻出するわけではありません。専用部の修繕は自己負担になります。
専有部の修繕としては、トイレや浴室、キッチンなどの水回りを交換する際に大きな費用がかかります。また内壁を壊して間取りを変更するとい ったリノベーション工事をする場合は数百万円単位の費用がかかることもあります。
管理費が適切な物件を選ぶ
マンションの維持費は、管理費と修繕積立金が大きなウエイトを占めます。そのため、戸数や設備、管理の方法か維持費を抑えるポイントです。
マンションの維持費は管理組合に決定権があるので、個人の努力で節約することはできません。そのため、契約前に管理費や修繕積立金が適正な価格になっているかを精査しましょう。
戸数や築年数も維持費に影響する
戸数や築年数も維持費に大きく影響します。負担する人が多いほど、つまり戸数が多いほど維持費が安くなります。築年数は、古くなれば修繕箇所や規模が増大するので、築年数が浅いほうが維持費の削減が可能です。
維持費は主にエントランスやエントランス外の敷地内、エレベーターの保持に使用されます。過剰な装飾や、明るすぎるエントランスは管理費がかさみます。
また庭木の維持にも管理費が使われるので、高木や定期的な選定を必要とする庭木のあるマンションは維持費がかかると考えた方がいいでしょう。
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戸建ての維持費で気をつけたいこと
戸建ての維持費は、住む人の管理の仕方で大きく異なってきます。戸建ての維持費で気を付けたいことをみていきましょう。
DIYで維持費の削減ができる
庭の管理は、植栽の剪定や雑草取りを自らが行うのか、造園会社などに定期的に依頼するのかで大きく費用が異なります。 外壁修繕で塗装をする場合にも、依頼する会社や塗料、施工方法の選択によって異なります。
DIYで対処できるのであれば、維持費を大幅に削減することが可能です。
新築物件の場合、当面の期間は修繕を要しませんが、中古物件だと、外壁、屋根、内装、設備などの改修の必要性が、入居後日を置かず身に迫ってくることがあります。
そのため、大規模な修繕になると、数百万円の費用が発生することも考えられます。
修繕で特に専門家に依頼すべき事項は、雨漏りや構造に関わる案件です。内装などの直接構造に影響しない箇所の修繕は、可能な限り自分で補修する方が、維持費を抑えるうえで有効です。
修繕費用は計画的に積み立てる
維持費を考えるうえで、マンションと大きく違うのは、毎月の管理費・修繕積立金がなく、一定の広さの敷地であれば駐車場代もかからないことです。
一戸建てではすべてが個人の裁量であるため、費用をかけることも、費用を抑えることも、所有者の方針次第で決めることができます。
ただし、修繕積立金の徴収がないからといって安心はできません。将来的に外壁修繕やバリアフリー工事などの大規模な修繕を必要とする時期は必ず訪れるからです。
そのための費用は計画的に積み立てておかないと、いざというときに資金不足に陥ってしまいます。
耐久性のある材料を使用した戸建てを選ぶ
戸建ての場合、最も高額の維持費は、修繕に係る費用です。戸建ては、新築から10〜15年ほどで修繕が必要になります。
重要なのは、雨漏り対策に大きく関わる外壁や屋根の修繕工事です。雨漏りを放置しておくと、構造材の腐朽などさらなる重大な危険を招く可能性があります。
一方で、室内の壁の剥がれや傷などの劣化は、建物の維持という面では、さほど重要度は高くありません。
そのため、新築の家を選択する場合にあっては、フッ素系塗装やラジカル系塗装などの耐用年数の長い塗装剤で仕上げた物件を購入するという方法が有効です。
リフォーム済の中古住宅にあっても、これらの塗装剤を使用しているのであれば、維持費を抑える効果があります。
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まとめ
マンションや戸建ての維持費は、主に次のようなものがあります。
- 納税(固定資産税・都市計画税)
- 火災保険料
- 駐車場代・駐輪場代(マンションのみ)
- 管理費(マンションのみ)
- 修繕積立金(マンションのみ)
- 修繕費(戸建て・マンションの専用部)
管理費や修繕積立金は、戸建てにはないマンション固有のものであり、毎月一定の支払いが発生するため、通年するとかなりの高額になります。そのため、維持費は戸建てよりもマンションの方が割高になります。車を所有している場合これに駐車場代が加わりますから、さらに格差は広がります。
一方戸建ては、修繕を要する不備が発生した場合、すべて自己負担での負担になります。経年と共に、外壁、屋根、防水、設備などのどうしても修繕や交換を避けられない事態が発生します。将来に備えて、修繕費の積立てをしておくと安心です。
