「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」という単語を耳にしたのですが、どのようなものなのでしょうか？
「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」は、13種類ある用途地域の中で、最も住環境に配慮した地域であると言えます。
「最も住環境に配慮した地域」ですか。あまりピンとこないのですが、どのような地域の事でしょうか？
例えば、学校・図書館・保育所・老人ホーム・診療所…など、「良好な住環境」が確保されていることが挙げられます。
その地域で生活する上であると安心な施設が多いのですね！であれば、この「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」で不動産を購入した方がお得なイメージがあります！
魅力的に感じるかもしれませんが、このエリアの購入に際して知っておくべきポイントもあります。第一種・第二種低層住居専用地域にはどのような規制があるのか、そしてこの用途地域で土地を購入したり売却したりする際の注意点を解説していきます。
第一種・第二種低層住居専用地域とは何か
各都市の街並みが形成されているところは、都市計画法によって市街化区域に指定されています。
この市街化区域内において、用途の混在を防ぐ役割を果たすのが用途地域です。
用途地域は、無指定地域を含む13種類に分類されており、大きくは「住居系」「商業系」「工業系」にグループ分けできます。
これらの用途地域には、具体的にどのような制限があるのか解説をしていきましょう。
用途制限がある
第一種・第二種低層住居専用地域では、次に示す用途以外の建築物は建築できません。
- 住宅
- 店舗兼用住宅
※店舗の用途は日用品販売や事務所、各種教室に限定されており、店舗面積は50平方メートル以下かつ住宅部分の延べ床面積の方が大きいものに限られます。 - 共同住宅、寄宿舎、下宿
- 小学校、中学校、高等学校、図書館
- 神社、寺院、教会
- 老人ホーム、保育所、福祉ホーム
- 公衆浴場
- 診療所
- 巡査派出所
- 庁舎、支所、老人福祉センター、児童厚生施設
※面積が600平方メートル以下のもの
第二種低層住居専用地域では、上記の用途に加えて、150平方メートル以下であれば店舗や飲食店も建築ができます。たとえばコンビニの店舗も建築可能です。
なお、第1種低層住居専用地域においても、従来建築ができなかったコンビニ等の店舗が、2018年の建築基準法改正により、「前面道路の幅員が9m以上ある」といった、いくつかの基準を満たすことで建築審査会の同意がなくても建築することが可能になりました。
建ぺい率や容積率規制が厳しい
第一種・第二種低層住居専用地域では、良好な住環境を維持するために、建ぺい率や容積率の制限が他の用途地域に比べて厳しく制限されているのが大きな特徴です。
建ぺい率は30％～60％の範囲で、容積率は50％～200％の範囲で都市計画決定をします。
高さ規制が厳しい
第一種・第二種低層住居専用地域では、建築物の最高高さが10mまたは12mと定められています。
さらに多くの地方自治体では別途高度地区の規制をかけている場合が多く、軒高の制限が設けられていることもあります。
高さ制限は、最高高さを示した制限ばかりでなく、道路斜線制限、北側斜線制限、隣地斜線制限が適用されるため、道路幅員や敷地形状によっては、さらに高さが制限されることがあります。
壁面後退制限がある自治体もある
地方自治体によっては、外壁を敷地境界線から1mまたは1.5m後退する制限を定めている場合があります。
第一種・第二種低層住居専用地域のメリット
各種の制限が厳しい第一種・第二種低層住居専用地域ですが、これらの用途地域に土地を購入した場合、どのようなメリットがあるのか解説していきましょう。
住環境を阻害する施設が建たない
遊戯施設や葬儀場の建設計画に対して、住民の反対運動が立ち上がるというニュース報道を目にすることがありますが、第一種・第二種低層住居専用地域では、住環境を阻害する施設は建築できないため、安心して住み続けることができます。
隣地の建物が敷地ぎりぎりに建つことはない
第一種・第二種低層住居専用地域は、建ぺい率制限が厳しいため、隣地の建物が敷地いっぱいに建つということはありません。
また北側斜線制限によって、南側の住宅も一定の空き寸法を確保する必要があります。
これらの制限によって、敷地の日照や通風を確保することができます。
不特定多数の人の出入りが少ない
第一種・第二種低層住居専用地域は用途規制によって、基本的に周辺エリアの人のみを対象にした用途の建築物しか建てることができません。
大規模な商業施設やホテルなどが建築されることがないため、周辺エリア外から大量に不特定多数の人が入り込むことはほとんどありません。
このため治安の安定した環境で暮らすことができます。
高値で売却できる可能性がある
住居系用途地域は、全部で7種類ありますが、その中で第一種・第二種低層住居専用地域が最も規制が厳しく、良好な住環境が確保されていることから、住宅購入希望者の人気が高い傾向にあります。
このため住宅が高 値で売却できる可能性があります。
第一種・第二種低層住居専用地域で土地を購入する際の注意点
良好な住環境が確保できる第一種・第二種低層住居専用地域ですが、この地域で土地を購入するのであれば、いくつかの注意点があることを把握しておく必要があります。
どのような事項に注意をすればいいのか解説をします。
徒歩圏内に店舗がないことがある
第一種・第二種低層住居専用地域で営業できる店舗は、下記などに限定されています。
- 日用品や食材の販売
- 食堂
- 喫茶店
- 理髪店
- 美容院
- クリーニング取次
- 洋服店
- 自転車店
- 家庭電器点
そのうえ店舗面積も限定されているので、対象となる客は周辺地域に限定されます。
このため商品の選択肢が極めて限られたものになるので、商店としての魅力に欠けることは否めません。
こうした条件下で店舗を営業しようと考える人が少ないことから、徒歩圏内にまったく店舗が存在しないことがあります。
徒歩圏内に病院がないことがある
第一種・第二種低層住居専用地域では、医療関係の施設は入院機能がない診療所に限定されています。
規模の大きい総合病院は建築することができないため、病状によっては、近所で診察をしてもらえないことがあります。
希望する規模の建物が建てられないことがある
第一種・第二種低層住居専用地域は、建ぺい率や容積率の制限が厳しいため、希望する規模の建物が建てられないことがあります。
容積率制限が緩い他の用途地域であれば、たとえ敷地が狭小であっても、3階建てにして希望の延床面 積を確保することができます。
しかし、第一種・第二種低層住居専用地域では、容積率が50％～200％の範囲で指定されているため、3階建てを建てたとしても、容積率の制限によって希望の延べ床面積を確保することができないことになります。
そもそも第一種・第二種低層住居専用地域では、「建ぺい率60％－容積率100％」「建ぺい率50％－容積率80％」といった、建ぺい率の2倍以下の数値の容積率を指定していることが多く、3階建て住宅は基本的に誘導していないことが分かります。
もし第一種・第二種低層住居専用地域で大規模な住宅を建てようとすれば、それに応じた大規模な敷地を要するということになります。
突然近所が民泊施設になることがある
第一種・第二種低層住居専用地域では、良好な住環境が確保されていますが「住宅宿泊事業法(民泊新法)」が施行されたことにより、環境に変化が生じることがあります。
これは本来宿泊施設が建築できない第一種・第二種低層住居専用地域においても、一定条件をクリアすれば、民泊が営業できるようにした法律です。
このため、静かな住宅街に、大量の外国人旅行者が頻繁に出入りする事態も十分にあり得るのです。
なお一部の地方自治体では、条例によって第一種・第二種低層住居専用地域での民泊開業を禁じているところがあります。
用途地域界では良好な住環境が確保でないことがある
都市計画では、まるでパッチワークのように様々な用途地域を混在させています。
このため第一 種・第二種低層住居専用地域にも必ず他の用途地域との境界が存在します。
この用途地域の境界際では、隣の家が商業系の用途地域に指定されているという状況もあり得ます。
用途地域の境界際では、隣接する用途地域の影響を少なからず受けることになるので、良好な住環境を確保できないことがあります。
公共交通機関が利用できるエリアを選ぶ
第一種・第二種低層住居専用地域は、周辺エリアに商業施設がないために、どうしても遠方に足を運ぶ必要があります。
いわゆる「陸の孤島」と呼ばれるような自家用車でしか移動できない土地だと、高齢者や子どもが不便な思いをすることがあるので、誰でも利用できる公共交通機関が近くにあることを確認しましょう。
自営業ができないことがある
将来自宅で自営業を始めようと考えている人は注意が必要です。
第一種低層住居専用地域では、日常生活に欠かせない物品の販売店舗、事務所、学習塾、書道教室等の各種教室を営むことは可能ですが、面積が50平方メートルに限られます。
しかも居住部分の方が大きくないと認められません。
このため、営業が順調に成長しても店舗や教室を拡大することがほとんどできません。
また空き家を事務所専用として使用することもできません。
第一種・第二種低層住居専用地域で土地を売却する際の注意点
第一種・第二種低層住居専用地域の物件は、住宅系用途地域の中では比較的高値で売却されています。
しかし一方で、売却する際の注意点もありますので、押さえておきましょう。
環境瑕疵を明白にしておく
第一種・第二種低層住居専用地域を購入する人にとって、良好な住環境への期待値はとても高いものがあります。
もし近隣にトラブルメーカーが居住しているといったことや、大量の廃棄物を放置したままのいわゆる「ゴミ屋敷」が存在していた場合、こうした事実を隠蔽して売却すると、後日、契約不適合として契約解除になる可能性が十分にあります。
明らかな環境瑕疵がある場合には、売却の際に明白にして、納得の上で購入してもらう必要があります。
更地にしない方が経済的
固定資産税は、建物が存在する土地であれば「住宅用地の軽減特例」によって、本来の税額の6分の1まで軽減しています。
これは200平方メートルまでの敷地に適用されますが、200平方メートルを超える部分にあっても3分の1の軽減があります。
建物を解体して更地にすると、特例が適用されなくなるため、固定資産税が一気に6倍に跳ね上がることになります。
第一種・第二種低層住居専用地域の固定資産税額は、高値で設定されていることが多いので、ある年から突然6倍の税額になると、経済的負担がとても大きなものになります。
たとえ建物が老朽化していても、第一種・第二種低層住居専用地域の物件であれば、建物を残しておく方が安心 して売却活動が行えます。
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まとめ
第一種・第二種低層住居専用地域は、良好な住環境を維持を目的とした用途地域であるため、周囲に商業施設がなく不便な思いをすることがあります。
このため住宅を購入する際には、商業圏や勤務先との交通アクセスの有無も大きなポイントとなります。
せっかく良好な住環境の土地を確保したのに、思い描いた生活ができないという事態にならないよう、住宅の購入に際しては、生活サイクルに支障がないことを十分に確認しておくことが大切です。
