自宅に雨漏りやシロアリ被害の瑕疵(かし)があると、トラブルなく売却できるのだろうかと不安になるのではないでしょうか。実は、こうした事実を隠蔽して売却をすると、損害賠償請求をされることもあるのです。
この記事では、雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵がある家をどうすればスムーズに売却できるのかについて解説をします。
雨漏りやシロアリ被害の瑕疵を隠して売却したらどうなる
瑕疵のある家は、相場よりも売却価格が安くなることは理解している方がほとんどでしょう。
それでは、相場の価格で売却するために、あえて雨漏りやシロアリ被害の瑕疵があることを買主に告知しなかったらどうなるでしょうか。
その後どのような展開が予測されるのかについて解説をしていきましょう。
雨漏りの被害は必ず分かる
雨漏り箇所を応急処置して当面の雨漏りを防いだとしても、買主が過去に雨漏り被害があった事実を知るのは時間の問題です。
雨漏り被害のあった家は、天井や壁に雨染みの痕跡があるので、簡単に発覚してしまいます。
そればかりか、柱や梁が雨漏りによって腐食していることもあります。
シロアリ被害は必ず分かる
シロアリ被害があることを認識していながら、これを告知しないで売却しても、買主にはすぐに分かってしまいます。
日本に生息するシロアリのほとんどは、ヤマトシロアリかイエシロアリです。
ヤマトシロアリは、4月～11月が活動期間とされており、4月～5月が最も活発に活動します。
イエシロアリも活動期間は同じですが、最も活発に活動をするのは、6月～7月です。
活動が活発な時期は、家の内外で飛翔している姿をしばしば見かけることになります。
たとえ売却前にシロアリ自体を駆除していても、被害が進行していれば、壁の中の柱の位置を叩くと空洞音がします。
また土台が浸食されている場合には、床がたわむ状態になります。
その他の物理的瑕疵
雨漏りやシロアリ被害の他、以下のような建物部分の劣化があった場合、瑕疵と見なされる可能性があります。
- 基礎のひび割れ、劣化
- 柱や梁の傾き、劣化
- 外壁の劣化
改正民法で買主が追完請求をする
かつては建物の隠れた不具合を「瑕疵」と称していましたが、2020年4月1日施行の改正民法で、「契約不適合」と定義づけられました。
また従前は、瑕疵が発見された際の売主の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいましたが、これが「買主の追完請求権」に変わりました。
法文は次のとおりです。
第562条 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
これにより買主は、告知されていなかった事実を知った場合、契約不適合として補修費用などを求めるなどの請求ができます。
民法では、「買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない(第566条)」としています。
買主が瑕疵(契約不適合)を知って1年以上も追完請求をしないことはまず考えられませんから、雨漏りやシロアリ被害の瑕疵を告げないまま売却すると、損害賠償や契約の解除を求められる可能性が極めて高いのです。
ただし、この1年という期間は、売買契約書で買主の追完請求権の期間を定めた場合、その期間が優先されます。
一般的な不動産の売買契約においては、売主が契約不適合責任を負う期間を3カ月もしくは6カ月程度に設定します。
また、売主が「雨漏りやシロアリ被害を認識していながら、そのことを告知せずに売却した」場合、特約で契約不適合責任の期間を短縮していたとしても、故意または重過失による責任を問われ、基づき補修費用等を請求される可能性があります。
したがって、雨漏りやシロアリはもちろん、家の不具合は売買契約時に買主に伝えた上で取引することが重要です。
雨漏りやシロアリ被害の瑕疵がある家を売却する時の注意点
雨漏りやシロアリ被害の瑕疵がある家を売却する際に、その事実を告知せずに売却すると、損害賠償を求められるなどのリスクがあることが分かりました。
それでは、こうした瑕疵のある家をトラブルなく売却するにはどうすればいいでしょうか。
瑕疵のある家を売却する時の注意点について解説していきましょう。
仲介する不動産会社に事実を伝える
仲介を依頼する不動産会社には、瑕疵がある事実を正直に伝えないと、適正な価格での売却ができません。
こうした事実を隠したまま売却をすると、宅地建物取引業者である不動産会社も責任を問われたり、行政処分を受けたりすることがあります。
適正な取引を実現するためにも、仲介を依頼する不動産会社には、家の不具合を正確に伝えましょう。
インスペクションを実施する
雨漏りの被害があった場合、雨漏りの原因となった箇所を補修しただけでは問題は解決しません。
シロアリの被害もシロアリを駆除しただけでは解決になりません。
これらの被害があった場合、当該箇所ばかりでなく、他の柱、梁、土台といった主要構造部が腐食したり浸食されたりしている可能性が高いからです。
こうした構造部の劣化が発見されると、たとえ雨漏りやシロアリ被害が過去にあった事実を告知していたとしても、追完請求をされる可能性が高いのです。
しかし、専門知識のない売主が構造材の不具合まで把握するのは至難です。
この場合、建築の専門家による既存住宅現況調査(インスペクション)を実施することで、確実に建物の不具合を把握することができます。
インスペクションを実施する会社にあてがない場合は、仲介をする不動産会社があっせんをしてくれます。
重要事項説明で瑕疵を告知をする
雨漏りやシロアリ被害の瑕疵がある家を売却する際は、たとえ当該部分の修繕が完了していても、過去に被害があった事実を告知する必要があります。
この場合、口頭だけでなく、重要事項説明書の中に記載しておいた方がいいでしょう。
インスペクションを実施した場合は、実施者が「建物状況調査の結果の概要(重要事項説明用)」を作成してくれるので、これを提示します。
既存住宅売買瑕疵担保保険を利用する
どんなにしっかり事前調査をした家でも、何らかの理由で買主から追完請求をされる可能性はゼロとはいえません。
インスペクションを実施して、基準をクリアした家は、既存住宅売買瑕疵担保保険に加入できるので、万が一の損害賠償請求があった際は、この保険で対応が可能です。
瑕疵がある物件は、そのままでは基準をクリアすることができませんが、修繕によって基準をクリアすれば保険を利用することができます。
瑕疵がある家を売却する4つの方法
雨漏りやシロアリ被害の瑕疵がある家を売却するには、どのような方法で進めていくのがいいのでしょうか。
ここでは、瑕疵のある家を売却する4つの方法を解説します。
その１：リフォームをしてから売却する
雨漏りやシロアリの被害で、構造材にダメージを受けていることが想定できる場合、リフォームをしてから売却するという方法があります。
ただし、リフォームに資金を費やしても、その費用は売却価格に反映されないことも少なくありません。
たとえば、300万円リフォーム使ったとしても、査定価格は100万円アップする程度です。
実際の売却価格は、さらに下がる可能性もあります。
このため、リフォームをするのであれば、外壁の美装や内装クロスの張替えはさておき、ダメージのあった、土台、柱、梁の部分補修を中心に進めます。
このとき構造材を1本ごと取り換えるのではなく、ダメージのあった部分のみを切り離して、継木や金物補強による補修をします。
瑕疵のある家の売却は、構造材の不具合箇所の修繕に注力をして、リフォーム費用を極力押さえることがポイントです。
その２：現状のままで売却をする
建物はダメージを受けているものの、あえてその事実を買主に知らせて売却するという方法もあります。
この場合、売却価格は大幅に下がりますが、リフォームしてからの利用を想定している買主には魅力的に映るでしょう。
また、ほぼ相場どおりに売却活動を進めて、リフォームの費用を売主負担として売り出す方法もあります。
その３： 買取専門の不動産会社に売却する
修繕をせずに現状で売り出すのであれば、買取専門の不動産会社に買い取ってもらうという方法があります。
買取専門の不動産会社は、雨漏りやシロアリの被害があった家もそのままで買い取ってくれます。
こうした訳あり物件をわざわざ買い取ってくれるのは、買い取った家を補修・リフォームをして新たな価値を生み出すことで利益を得られるからです。
買取専門の不動産会社に売却をした場合は、売買契約を交わして1週間程度で現金が振り込まれるので、新生活に向けて早いスタートができるというメリットもあります。
その４：建物を解体して土地だけを売却する
雨漏りやシロアリによる被害があまりにも甚大で、このままで売却の見込みがないと判断した場合は、建物を解体して、土地だけを売り出すという方法があります。
この場合、注意が必要なのが、固定資産税です。
現在、固定資産税は、家付きの土地に対しては、税の優遇措置を適用しています。
その年の1月1日の時点で更地だった場合、この優遇措置が適用されなくなりますから、最高で税額が6倍になることがあります。
建物がない更地の場合、固定資産税の軽減措置が適用されず、維持費がアップする点に注意してください。
また、新居の購入に売却資金をあてにしている場合は、それまでの間に住む家を確保しなければいけません。
仮住まいであれば、家賃が必要になりますから、こうした費用も念頭に置いておく必要があります。
まとめ
雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵が有る家を売却する際は、瑕疵がある事実を告知する必要があります。
売却価格を下げるのを避けるために、告知しないまま売却をすると、損害賠償請求や契約解除などを求められることになり、最終的に大きな損失を負うことになります。
雨漏りやシロアリ被害のダメージが想像以上に大きい物件は、リフォームに高額の資金を要することになります。
その場合、買取専門の不動産会社に買い取ってもらうという方法が有効です。
「どこの買取専門の会社に頼めばいいのか分からない」「買取価格が適正なのか分からない」という方は、「イエウリ」の買取マッチングサービスを利用してみてはいかがでしょうか。
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