豪雨による被害が毎年のように発生する昨今の状況においては、土砂災害・洪水・津波などの危険が予測されるエリアの不動産を売却しようと思っても、どうしても敬遠されてしまいます。
このため、自然災害の影響を受けやすい家では、通常とは異なった売却活動での工夫が必要です。
スムーズな売却を実現するために、被災の危険がある家・土地の売却に際しての注意点を解説していきましょう。
売れにくいエリアの物件は「買取」が最適
自然災害の影響を受けやすいエリアの家や土地は、どうしても一般の買手の需要が小さいので売れにくくなってしまいます。
しかし、災害リスクのあるエリアの活用にも長けている不動産業者であれば、直接購入してくれることがあります。
買主が不動産業者の「買取」であれば災害の影響を受けやすいエリアでも売却できることがある。
買取での売却を検討している場合は、営業電話なしで複数社の査定額が比較できる「イエウリ」が便利です。
買取で早期売却を実現したい場合は、「イエウリ」で各業者の買取査定額を比較すれば、損をせずに売却することができます。
【無料】イエウリ で
不動産の買取査定に申し込む
土砂災害の危険がある家・土地とは
土砂災害の危険がある家とは、急傾斜地に土石流や地滑りが起こった際に、居住者の命に危険が及ぶ可能性のある土地に建つ家です。
こうした状況にあるエリアは、土砂災害防止法に基づき土砂災害警戒区域に指定していたり、その他の法による制限が設けられたりしています。
土砂災害の危険がある家・土地には、どのような制限があるのかみていきましょう。
土砂災害警戒区域(イエローゾーン)
不動産情報ライブラリより：東京都八王子市高尾駅周辺の土砂災害警戒区域
土砂災害の影響が懸念されるエリアは「不動産情報ライブラリ」で確認可能です。
ただし「水防法」に基づき市町村が作成した水害ハザードマップ及び「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律」に基づき市町村が作成した土砂災害ハザードマップではない点にご注意ください1。
土砂災害の危険があるエリアは、土砂災害防止法によって2段階の区域が指定されます。そのひとつが、土砂災害警戒区域(イエローゾーン)です。
イエローゾーンに指定されたことによる建築制限は特にありませんが、一方で必ずしも安全だとは言い切れないエリアです。
このため市町村が作成するハザードマップでは、イエローゾーンであることが表示されるとともに、住民に対しては避難場所などを示した資料が配布されます。
また不動産の取引においては、宅地建物取引業者(不動産会社)はイエローゾーンに指定されていることを重要事項として説明する義務があります。
重要事項説明で購入する物件の災害リスクについて買主が把握し、その後契約に進みます。
土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)
土砂災害防止法によって指定される、もうひとつの区域が、土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)です。
レッドゾーンで宅地の売却をする場合は、契約の前に都道府県知事の許可が必要です。
この際に、崖の崩落を防ぐ補強や建物を強固にするなどの有効な対策を行わないと、許可を得ることができない場合もあります。
また建物に対しても厳しい規制があり、崩落した土砂に耐えうる鉄筋コンクリート造の外壁や擁壁を設置しなければいけません。
さらに、危険が迫っている状況になれば、都道府県知事が区域外への移転を勧告することがあります。
不動産の取引においてはイエローゾーン同様、宅地建物取引業者はレッドゾーンに指定されていることを重要事項として説明する義務があります。
造成宅地防災区域
宅地造成等規制法では、宅地造成工事規制区域を指定しますが、これは山裾の傾斜地における造成工事に対する許可を目的としたものです。
しかし、自然にある傾斜地だけでなく、人工的に作られた崖地でも、危険が予知できることがあります2。
この区域内にある土地の所有者は、擁壁の設置や改造などによって、災害を奉仕する措置を求められることがあります。
造成宅地防災区域に指定されたエリアにある土地を売却する場合、宅地建物取引業者は、造成宅地防災区域に指定されていることを重要事項として説明しなければいけません。
近くに崖がある家・土地
近くに崖がある家は、崖が崩落することで、土砂が流れ込む可能性があるので危険です。
土質によって、土砂が流れ込む距離は異なりますが、多くの土質は安息角度が30度であるため、少なくとも崖の高さの2倍の距離は離れていないと、土砂災害の危険があります。
洪水の危険がある家・土地とは
不動産情報ライブラリより：東京都周辺の洪水浸水想定区域情報
洪水の危険があるエリアは、市町村が発行するハザードマップで範囲が示されることがありますが、土砂災害や津波災害のように、法的な区域が指定される制度はありません。
洪水の危険のあるエリアの判断は、過去の被災歴が重要視されます。
売却後のトラブルを避けるために、過去に床下・床上浸水の被害があった家は、売却の際に重要事項説明で被害の告知をするのが一般的です。
なお、2020年8月28日から、取引する物件の水害ハザードマップでの所在地は、重要事項としての説明が義務付けられています。
近年、大規模水災害の頻発により甚大な被害が生じており、不動産取引時においても、水害リスクに係る情報が契約締結の意思決定を行う上で重要な要素となっているところです。そのため、宅地建物取引業者が不動産取引時に、ハザードマップを提示し、取引の対象となる物件の位置等について情報提供するよう、昨年７月に不動産関連団体を通じて協力を依頼してきたところですが、今般、重要事項説明の対象項目として追加し、不動産取引時にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することを義務化することといたしました。
津波の危険がある家・土地とは
不動産情報ライブラリより：神奈川県鎌倉市・逗子市周辺の津波浸水推定情報
津波の危険が予測されるエリアは、津波防災地域づくりに関する法律によって、都道府県知事が津波災害警戒区域に指定します。
最大クラスの津波が発生した場合に、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがある区域で、津波災害を防止するために警戒避難体制を特に整備すべき区域とされています。
津波災害警戒区域(オレンジゾーン)は、建築の制限は特にありませんが、宅地建物取引業者は、不動産の取引において、波災害警戒区域に指定されていることを重要事項として説明する義務があります。
津波災害特別警戒区域(レッドゾーン)は、津波による浸水が想定される基準水面以下に、リビングなどの人が居住する部屋を設けることができません。
被災する危険のある家・土地を売却する際の注意点
被災する危険のある家や土地を売却する場合、一般の家と同じ方法を用いると、売却後に買主から契約不適合を指摘される可能性があります。
被災の要素に応じて、どのような点に注意をすればいいのか解説をしていきましょう。
イエローゾーンにある家を売却する際の注意点
土砂災害警戒区域(イエローゾーン)は、土砂災害防止法に基づき、都道府県地知事が指定する区域で、平成29年3月31日に全国で487,899区域が指定されました(レッドゾーンは331,466区域)。
このため、売却しようとする物件を購入した時点では、イエローゾーンに指定されていなかった可能性があります。
購入時に不動産会社から何の説明もなかったからといって安心することなく、売却活動を始める前に、今一度イエローゾーンやレッドゾーンに指定されていないか確認をしましょう。
イエローゾーンでは、特別な建築規制はありませんから、売却価格が相場よりも大きく下がることはありません。
しかし、昨今、大型台風による豪雨被害が多発しているため、慎重を期して購入を敬遠する人も少なくはありません。
このため、ある程度売却価格を相場よりも低めに設定しないと、売却できない可能性があります。
イエローゾーンは、土砂災害が発生したとしても家屋が倒壊する危険までは想定していませんが、避難を余儀なくされる事態は十分にあり得ます。
このため、イエローゾーンでは警戒避難整備を行う義務が市町村に課せられています。
売却に際しては、避難場所や避難経路をしっかりと把握しておき、安心して住める点を買主に強調する工夫が必要です。
レッドゾーンにある家を売却する際の注意点
レッドゾーンは、急傾斜地が崩壊した場合に建築物が損壊し、住民の生命に著しい危害が生ずるおそれがある区域とされています。
常に危険と隣り合わせであることから、売買契約の前段階で都道府県知事の許可が必要です。
また建て替えに際しては、土砂が流れ込む側の外壁の構造を鉄筋コンクリート造にして、土砂災害に耐えうる強固なものにする必要があります。
建築に際してはこうした条件が付帯されるとともに、現地の状況も危険を予測させる地形になっているために、売却価格は相場よりも大幅に減額されてしまいます。
レッドゾーンに指定された家の売却に際しては、土砂災害特別警戒区域の特性を理解していないと、なかなか売却できなかったり、売却後にトラブルが発生したりする可能性があります。
このため、仲介を依頼する不動産会社は、レッドゾーンの売却に実績のある会社に依頼した方が、スムーズに売却できる可能性が高いでしょう。
売却が困難であれば買取を選択する
レッドゾーンに建つ家は、建築に対する規制が厳しく、何より危険が実感できる状況にあるため、売却価格を大幅に下げても仲介による売却が困難なことがあります。
このようなケースでは、買取専門の不動産会社に買取をしてもらうという方法が有効です。
買取専門の不動産会社は、建物をリフォームするなどの方法で再生したうえで、売却をすることで利益を生み出します。
レッドゾーンに立地するような訳あり物件であっても、利用できる物件であれば買い取ってもらえ ますから、仲介による売却が不安な場合はぜひ相談をしてみてください。
「イエウリ」は物件を登録すると１週間程度で全国の不動産業者から査定を受け取る事ができる日本最大級の不動産売却プラットフォームです。
1,350社以上の買取業者と1,400社以上の仲介業者からの登録があり、一度で複数の業者の査定額やその根拠を比較する事ができるため早く・簡単に不動産売却を始める事ができます。
また、「イエウリ」のご利用に関して売主様からはサービス使用料をいただいておりませんので気軽にご利用いただけます。
「イエウリ」で物件の無料査定に申し込む
造成宅地防災区域にある家を売却する際の注意点
造成宅地防災区域内の造成宅地の所有者には、法面の崩落などの災害を防止するために、擁壁等の措置を講じる責務があります。
また、都道府県知事が所有者に対して是正勧告や改善命令を行うことがあります。
売却しようとする家が、このような状況であれば、重要事項説明で正確に告知しておかないと、売却後に契約不適合として損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
近くに崖がある家を売却する際の注意点
崖地の近くにおける建築規制は、地方ごとの建築条例で定められているため、対象敷地の存する自治体の条例を確認する必要があります。
たとえば、「東京都建築安全条例」では次のように定められています。
第6条第2項 高さ2メートルを 超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の2倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ2メートルを超える擁壁を設けなければならない。
この場合は、自己敷地内に高さが2メートルを超える擁壁を築造することで、建築が認められます。
崖地の下に土地がある場合、崖の高さの2倍以内の範囲は、何らかの規制がかけられており、規制内容によっては、この範囲の建築が認められないことがあります。
このため、条例に抵触する可能性のある土地を売却しようとする際は、その土地を管轄する自治体の地方条例を確認して、制限を正確に把握しなければいけません。
こうした地方条例の適用される土地であれば、相場よりもやや低い売却額になります。
スムーズに売却するには、擁壁の設置費用相当分を差し引くといった工夫が必要です。
洪水の危険がある家を売却する際の注意点
かつて洪水の被害に遭った家であっても、都心部の利便性の高い立地条件であれば、ほぼ相場の価格帯での売却が可能です。
ただし、売却に際しては、いくつか注意点があります。
洪水の被害履歴を告知する
過去に洪水の被害があった土地は、再び被災する可能性があります。
たとえ建て替えをして今は洪水被害の痕跡がない家であっても、過去の洪水被害は重要事項説明で告知をしておきましょう。
土砂災害警戒区域などのエリアにある場合は、不動産会社が把握をしており、かつ告知義務があるために、売主の意思にかかわらず告知をします。
しかし、洪水の被害履歴は、売主のみが把握していて、不動産会社 が知らないこともあります。
これを告知しないまま売却をして、後に洪水の履歴が判明すると、契約不適合として損害賠償を求められる可能性がありますから、売却価額に影響するからと、事実を隠蔽してはいけません。
インスペクションを実施する
洪水の被害に遭った家は、少なからず構造部にダメージを受けています。
洪水直後に一定の補修工事を終えていても、その後腐食が進行している可能性は否定できません。
売却後に買主から契約不適合として損害賠償を求められることがないよう、既存建物状況調査(インスペクション)を実施しましょう。
インスペクションによって発見された不具合は、重要事項説明で買主に告知することで、後のトラブルを回避することができます。
津波の危険がある家を売却する際の注意点
津波災害警戒区域(オレンジゾーン)にある家は、特別な建築規制がないので、ほぼ相場価格どおりに売却することができます。
重要事項説明では、不動産会社が、オレンジゾーンであることを告知しますが、これに合わせて、避難場所や避難方法について説明した方がいいでしょう。
津波災害特別警戒区域(レッドゾーン)にある家は、厳しい建築制限があるために、相場よりも相当低い金額で売却されることになります。
仲介による売却が困難であると想定できる場合は、買取専門の不動産会社に買い取ってもらう方法があります。
▼関連記事
まとめ
土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定されたエリアには、外壁を鉄筋コンクリート造にするといった厳しい制限があります。
このような制限があると、買主としても将来どれだけの費用を要するのか判断がつかないため、いくら低価格で売り出していてもなかなか購入の決断ができません。
このため、レッドゾーンおける売却は、買取専門の不動産会社に買い取ってもらうという方法が、有力な売却手段となります。
イエローゾーンについては、特有の建築制限がないことから、避難経路や避難場所について明確にすることで一般的な家と同様に売却が可能です。
被災による危険がある家の売却に際しては、危険性の度合いにかかわらず、重要事項説明での告知が必須です。
自治体が発行するハザードマップなどで、予め自己所有地の規制を把握しておきましょう。
