不動産の「買取」は不動産会社が買主となって売買契約を結びます。
一般的な「仲介」での売却と比較すると、間に立ってくれる仲介業者がいない分、契約書の内容に心配のある方も多いかもしれません。
本記事で解説する内容は、これまで多くの売主の方と不動産会社を繋いできた「イエウリ」で成約した事例を踏まえ、特に疑問が発生しやすい、または注意が必要なポイントをまとめていますので、買取で不動産会社と売買契約を結ぶ際に参考にしていただけるかと思います。
印紙代の負担について
不動産の売買契約では、売主と買主の間で合意した内容を売買契約書に記し、原本を買主が保管し、売主はその写しを持ち帰るのが一般的です。
そして、契約書の印紙代は原本を保有する側が支払うのが通例であるため、買取の契約時は買主である不動産会社が印紙代を支 払うケースが多いのです。
不動産の売買契約書に貼付する印紙代は、軽減税率が適用される1ため、高くても3万円程度に収まるケースが多いですが、売主の無知に漬け込んで当たり前のように売主側負担にされてしまうことが無いよう、どちらが支払うのか確認するようにしてください。
引き渡し（残代金決済）がいつか
仲介の場合は住宅ローンの審査を挟む関係で、売買契約から残代金決済まで1～2カ月の期間が空くことが多いです。
買取の場合は、全額現金決済であれば、契約と同日に引き渡しが行われることもあれば、数日の期間が設けられることもあります。
空き家の状態であればスムーズに引き渡しができますが、居住中の家を買取してもらう場合は、少なくとも前日までに引っ越しを終えておかなければいけません。
売買契約の時点で定められた状態で引き渡しできない場合は、違約金等が発生する可能性があります。
自分が対応できるスケジュールで引き渡しができるかを、売買契約の時点で確認するようにしましょう。
買取業者が融資を利用するかどうか
買取業者が購入時にローンを利用するかどうかは、できれば売買契約に進む前の時点でしっかりと確認しておきたいポイントです。
業者の希望通りにローンが通れば問題なく買取してもらえますが、もし融資が否認、もしくは希望額に満たない金額までの融資となった場合に問題が生じてしまいます。
- 融資が否認になったら売買契約は白紙解除になるのか
- 融資が否認や一部承認（希望額に満たない）の場合は、不足額を準備して購入してもらえるのか
といった点を売買契約までに確認しておくことを推奨します。
買取の場合、多くの方は基本的に金額の高低だけをチェックしますが、もし少し金額面は負けていても全額キャッシュで購入できる買取業者を選ぶのであれば、融資の否認によるリスクは回避できる点を覚えておきましょう。
契約不適合責任について
「不動産の買取では契約不適合責任が免責になる」と聞いたことが多いと思います。
実際、多くの買取業者は仲介よりも売却金額が安くなってしまう反面、売主の売却後の心配を払拭するために契約不適合責任を免責にして契約します。
しかし、これは宅建業法で定められたルールではなく、不動産業界の商習慣である点に注意が必要です。
つまり「悪質な買取業者との契約内容をよく確認しなかったため、後から契約不適合責任を問われて補修費用を請求される」可能性もあるのです。
売主の契約不適合責任が免責となる旨は、契約書末尾の「特約条項」に記載されますので、「契約不適合責任は適用しないものとする」との文言が含まれることを確認した上で署名・捺印してください。
関連記事：不動産買取で契約不適合責任が免責になることを「特約条項」で確 認しましょう
残置物（家具や家電、ゴミ）の処分について
家具や家電、ゴミがある場合は、それらを売主が撤去するのか、引き渡し後に不動産会社が撤去してくれるのか、また、その費用はどちらが負担するのかを確認しましょう。
「残置物の撤去費用を買取金額から差し引く」ことに合意があった場合、後から追加で費用請求等が無いように、メール等の文面に残しておいた方が安心です。
解体や測量について
買取までに解体や確定測量を伴う場合は、残置物の撤去よりもさらに費用は高額になります。
解体や測量は売主の費用負担で行われるケースが多いですが、「自社で購入した後に実施する」という買取業者もありますので、複数の業者に見積もりをもらう場合は、引き渡しの条件や金額を総合的に照らし合わせるようにしましょう。
契約解除について
売買契約の締結から残代金決済（引き渡し）までの間に、売主・買主のどちらかから契約解除が申し入れられた場合、どのような条件になるのかを確認しておきましょう。
- 売主：手付金の2倍の金額を買主に支払う（手付倍返し）
- 買主：手付金を放棄する
一般的には上記のように、手付金をベースに契約解除が定められることが多いですが、融資特約等があった場合はこの限りではありません。
なお、手付金の放棄または倍返しによる契約解除は、売買契約の後1週間程度の期限が設けられる場合が多いです（それまでに契約解除を申し入れなければならない）。
まとめ
不動産の売買契約書は、少し難しい言葉で書 かれているものがあり、専門的な用語を含む場合もあります。
不明点・疑問点があればそれらは自身で調べる、不動産会社にも質問するなどして、安心して取引に臨めるようにしてください。
