今、日本では空き家が増加しています。活用する術がないまま、維持管理費の負担を抱えるばかりの空き家は、多くの所有者にとって悩みの種となっています。
また「空き家問題」は、深刻な社会問題となっており、解決のために補助金制度を設けている地方自治体もあります。
これらの状況を踏まえると、今や空き家は、有利な条件で購入できる絶好の物件だといえるのです。ライフスタイルを大きく転換できるチャンスとなり得る、空き家購入のメリット・デメリットについて解説していきましょう。
空き家とは
現在日本では、著しい高齢化の進捗に伴い、空き家が増加しています。総務省の「住宅・土地統計調査」によると、平成25年の総住宅数は6063万戸あり、そのうち空き家は820万戸という結果が出ています。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、「空き家」の定義として、「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの」をいうとされています。
ただし、国または地方公共団体が所有したり、管理したりしているものは除かれます。つまり、空き家とは、ほぼ人の出入りがなく、放置された状態の家のことです。
空き家の中には、「特定空家」と呼ばれるものがあります。特定空家とは、同法によると、「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」となる物件で、「放置することが不適切である状態にあると認められる」ものをいいます。
地方自治体から特定空家に指定された物件は、危険であり居住には不適切です。たとえ購入したとしても、解体を前提としたものであり、事実上更地を購入することと大差はありません。
ここでは、実際に居住することができる、特定空家を除いた空き家の購入について考えていきます。
空き家購入のメリットとは
空き家を購入するメリットには、どのようなことがあるのかみていきましょう。
価格が安い
空き家は、新築よりも安いのはもちろんですが、一般的な中古住宅よりも安く手に入ることがあります。中には、ほぼゼロ円という物件まで存在しますが、格安なのには、次のような理由があります。
- かつて売却活動をしたものの、買主が現れなかったために、既に売却を諦めている。
- 最初から売れる可能性がないと諦めている。
- 空き家を維持するだけで、税金や管理費などの資金が必要になるので、引き取ってもらえるだけでメリットがある。
- 家の老朽化が著しく、手を加えないと住むことができない。
格安になっている要因を分析することで、さらに価格を交渉する可能性が広がります。
広い敷地と大きな家が手に入る
価格が安いという理由と関係しますが、面積当たりの価格が安いと、手持ちの資金が少なくても、広い敷地や大きい家を入手することができます。
もちろん、そうした物件の多くは交通の利便の悪い、農村や山間部になりますが、人里から離れたエリアでの生活を望んでいる人にとっては、むしろ好条件だと言えます。
立地が良い物件がある
空き家 は、山間部だけではありません。古くから建てられている家の中には、立地のよい場所に建てられている物件も少なくありません。中には家が古いというだけで敬遠されている物件もあり、しっかりと検索をすれば、駅前や人気エリア周辺にある物件を好条件で購入できる可能性もあります。
空き家対策の補助金制度がある
地方自治体の中には、空き家と人口減少傾向を解消するために、空き家対策の補助金制度を設けていることがあります。制度の種類は、大きく次のように分類できます。
- 空き家の解体に対する補助金
- 空き家のリフォームに対する補助金
- 空き家の取得に対する補助金
たとえば、大阪市の「空家利活用改修補助事業」では、バリアフリーや省エネといった性能向上に資する改修工事を行い住宅として空家を利活用するものに対して、補助率50％以内で75万円を限度に補助金が受けられる仕組みが設けられています。
こうした補助金制度のある自治体の物件を購入することで、費用を節約することができます。
なお、自治体ごとの空き家対策支援を調べる際は、「地方公共団体による空き家対策支援制度」検索サイトが便利です。
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空き家バンク経由だと仲介手数料が不要
一般的な不動産購入では、仲介する不動産会社に仲介手数料を支払います。たとえば1,000万円で購入すると、消費税を含め40万円近くの手数料が必要になります。空き家バンクを経由した売買では、不動産会社を介さず、直接売主と買主が契約を結ぶため、仲介手数料がかかりません。
空き家購入のデメリットとは
反対に、空き家を購入するデメリットもいくつかありますので押さえておきましょう。
購入後のコストが高くなる
古い空き家は、安い価格で購入できたとしても、そのまま手を加えずに住める物件はほとんどありません。床がたわんでいたり、壁が剥がれ落ちていることがあり、中には、あちこちで雨漏りがしている物件もあります。
そのため、せっか安く購入したのに、結局工事費が高くついたという事態も十分にあり得るのです。購入に際しては、建物の状態をしっかりと確認し、具体的にリフォーム工事費の見積もりを取り、購入費用とセットで検討する必要があります。
空き家の情報は見つけにくい
古い空き家物件は、物件の所有者が、そもそも売却を想定していなかったり、「売れるわけがない」との思い込みから売り出しをしていなかったりといったことから、多くの物件は市場に出回っていません。
また売りに出されている物件であっても、不動産会社が積極的に販売する気がないことがあり、インターネットや不動産情報誌に情報が掲載されていないことがあります。
そのため、所有者は潜在的に売却願望があるものの、これといった売却活動を実施しないまま、放置されたままの空き家が、数多く存在します。
住宅ローン控除のハードルが高い
古い空き家だと、住宅ローン控除を受けるハードルが高くなります。
住宅ローン控除は、原則として、1982年以降に建築された物件でなければ対象になりません。この要件から外れる物件は、次のいずれかの条件を満たす必要があります。
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入する
- 耐震基準適合証明書を取得する
それぞれ、どのような条件があるのか解説をしていきましょう。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するには
既存住宅売買瑕疵保険とは、国土交通大臣が指定した「住宅あんしん保証」が提供している瑕疵保険です。制度上、売主から委託された検査事業者や不動産会社が加入するのが一般的です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには、住宅の基本的な性能が基準に適合していることについて、専門の建築士による検査を受けて合格する必要があります。
既存住宅売買瑕疵保険の加入には、1981年以降の新耐震基準相当の耐久力が求められる。それ以前に建てられた空き家の場合、耐震補強工事を実施していなければ基準を満たさず瑕疵保険に加入できないケースが多い。
なお、既存住宅売買瑕疵保険の本来の目的は、売買された中古住宅に欠陥が見つかった場合に、補修費用等を保険金として事業者に支払われるためのものです。
保証の対象は建物の耐震性能（柱・梁・基礎など）と雨漏り防止に関する部分で、保険期間は1年ないし5年、支払限度額は500万円～1,000万円となっています。
耐震基準適合証明書を取得するには
耐震基準適合証明書とは、対象の建築物が求める耐震性能を満たしていることを証明する書類のことです。取得するのは、空き家の買主です。
ただし、実施しても証明書が取得できるとは限らず、むしろ多くは不適合になります。
1981年（昭和56年）の耐震基準改正以前の建物は、基準を満たさないケースが多いため、それ以前に建てられた住宅で適合することはほとんどありません。
耐震基準を満たしていな場合には、耐震補強工事を実施することで、証明書が取得できることがありますが、目的が住宅ローン控除の適用のためだけであれば、多額の資金を工事に注込むことになるため、金銭面でのメリットはほとんどありません。
また耐震診断を実施するためには、必要な図面を用意する必要があります。
多くの空き家では保管しておらず、紛失していることが多いため、証明書発行の前提となる調査が実施 できないことがあります。
証明書の発行は指定の検査機関や設計事務所に依頼します。費用は20万円程度です。
住宅ローンが組めないことがある
住宅ローンは、基本的に購入物件を担保にして、金融機関が融資をする仕組みになっています。購入する空き家の築年数や土地の状況によっては、融資希望額までの担保価値がないとして、審査に通過しないことがあります。
たとえば、フラット35では、建物が住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していることを証明する、適合証明書の交付が条件となります。これを取得するためには、耐震性を有していることが条件となるため、築年数の古い空き家だと取得が困難です。
また格安で購入できる再建築不可物件も、ほとんどが住宅ローンの審査に通過しません。
空き家を購入する方法
空き家の多くは、一般的に出回っていません。それでは、どのようにして探し出して、購入すればいいのでしょうか。
空き家バンクを利用する
空き家バンクは、基本的には、各地方自治体が主体となって運営されています。空き家を売りたい人が空き家登録をして、買いたい人が市区町村役場のホームページなどで検索をします。
空き家問題は、地方自治体にとって深刻な問題であり、少しでも空き家を減らそうとさまざまな取り組みをしています。空き家バンクでは、売り手と買い手のマッチングをはかるサービスを提供していますから、直接現地に出向くことなく、希望に沿った空き家情報を把握ですることがきます。
気にいった物件があれば、空き家バンクに直接問い合わせをして、購入することも可能です。自治体によっては助成金を支給するところもありますから、そうした制度の利用についても、合わせて確認することが可能です。
ただし空き家バンクを利用した取引は、売主と買主の個人間取引です。そのため、「空き家購入のメリットとは」の項で紹介したように、仲介手数料は不要になりますが、専門家が介在していないことから発生するトラブルもあります。
本来決めるべきことが定められていないなどの不備や、契約不適合に関するトラブルによって、争いになるリスクも念頭に置いておきましょう。
現地に直接出向いて調査する
居住を希望する地方の現地に直接出向いて調査する方法は、最も堅実で有効です。地方に住む人々は、近隣住民同士のつながりが強いので、あまり面識のない不動産会社を介するよりも、実際に現地の住民から情報を入手した方が、良い物件が発見できる可能性も考えられます。
売主の心理としても、インターネットや不動産会社を介するよりも、自分の目で買主の人柄を確認する方が安心できます。人柄を信頼してもらえることで、破格の条件で売却してもらえることがあるかもしれません。
対象となる土地を選び、直接現地に出向く方法は、時代にそぐわないアナログ的な方法にも思えますが、むしろ新たな生活のリズム感に合った、堅実な方法だともいえます。
競売や公売を利用する
格安で空き家を購入することを優先する場合は、競売や公売を利用する方法が有効です。競売は、住宅ローンなどの借金の返済が不履行になった場合に裁判所が実施します。また公売は、税金の滞納により、強制的に押さえた物件を国や地方自治体が実施します。
実施方法は、入札形式です。一般的には、市場価格の70％～80％で購入できるとされています。
競売の情報は、つぎのサイトから検索できます。
まとめ
空き家の購入には、次のようなメリットがあります。
- 価格が安い
- 拾い敷地と大きな家が手に入る
- 立地が良い物件がある
- 空き家対策の補助金制度がある
- 空き家バンク経由だと手数料が不要
一方で、空き家購入のデメリットとして、次のような事項が挙げられます。
- 購入後のコストが高くなる
- 空き家の情報は見つけにくい
- 住宅ローン控除のハードルが高い
- 住宅ローンが組めないことがある
空き家自体の価格は安いものの、ほとんどの物件は、そのままの状態で住むことはできません。リフォームによって、補強や改修をすることで、ようやく住める状態になるのです。
価格が安いとはいっても、後のリフォーム費用とセットで検討しなければ、本当の意味での「安い買い物をした」ことにはなりません。
また、住宅ローンが組めないといったことや、希望の額まで融資してもらえないということも、重要なポイントです。
特に建物の耐震性能がない場合、耐震補強工事を実施することで基準を満たすことができますが、そもそも所有者になる前に、耐震工事が実施することに大きな壁があります。
