不動産だからといって、そのすべてが資産価値を有しているわけではありません。田舎で暮らす親が亡くなり、残された不動産が空き家で使い道がないばかりか、無用な支出を発生させてしまうことすらあります。
もし親の土地が、いわゆる「負動産」と呼ばれる不要な土地だった場合、どのように対処すればいいのでしょうか。
親の土地を相続する際の注意点や処分方法について解説をしていきましょう。
いらない親の土地を所有することで発生するデメリット4つ
まるで使い道のない不動産は、所有しているだけで、さまざまなデメリットが発生します。
毎年「固定資産税」を払わなければいけない
固定資産税は、その年の1月1日時点の不動産の所有者に対して課せられる税金です。空き家で、まったく活用していなくても、土地や建物を所有していれば税負担を求められます。
地方都市の場合、不動産の評価額は安価ですが、それでも敷地が広大だと、相当な金額を納付することになります。
気をつけたいのは、家屋の建つ敷地は、特例によって200平方メートルまでが1/6に、200平方メートルを超える部分が1/3に減額されていることです。管理が大変だからと安直に更地にしてしまうと、翌年から税額が大幅に引き上げられてしまいます。
だからといって、漫然と放置しておけばいいというものではありません。空き家が老朽化して、倒壊の危険があると自治体から特定空き家に指定されてしまうと、固定資産税の特例が適用されなくなり、翌年から税額が引き上げられることになります。
つまり、不動産を所有している限り固定資産税の負担は避けられないし、その負担を少しでも軽減しようと思えば、更地にすることなく、家を良好な状態に維持していかなければならないのです。
自分だけでなく次の世代まで問題が続いていく
使い道のない不動産を抱えていると、自分だけでなく、やがて次の世代である子ども達に難題を残してしまうことになります。
たとえ独身で配偶者や子どもがいない場合でも、本人が亡くなれば、ほとんど場合、法定相続人が存在しています。不要な物件を処分することなく所有していると、やがて他の親族に迷惑をかけるということを念頭に置いておかないといけません。
管理の手間がかかる
土地を放置しておくと、確実に雑草や樹木が伸び放題になります。草木が生い茂ったり、樹木の枝が越境したりすると、隣地に多大な迷惑をかけ、クレームを受けることもあります。また荒れた土地は、不用品の廃棄場所になりやすいので、周辺の環境悪化を招くことになります。
土地をトラブルなく維持するためには、定期的な管理は欠かすことができないのです。
損害賠償の可能性が出てくる
空き家を放置したことで、建物の倒壊や建築資材の落下などによって、第三者に大けがを負わせる可能性があります。また土地の崩落によって、周辺に甚大な被害が発生することがあります。
管理不足による事故で、障害や家屋の破損が発生すれば、損害賠償請求される可能性があります。
いらない土地の処分・売却は「イエウリ」にご相談ください
使い道が無い土地や家はできるだけ早く処分したいという方が多いでしょう。
しかし、少しでも資産価値があるのなら、できるだけ高く売りたいもの。
そんな時にオススメなのが、日本最大級の不動産売却サイト「イエウリ」です。
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親の土地がいらない時、手放すべきか見極める4つの質問
親の土地がいらないとき、手放すべきか維持していくべきかの判断を、4つの質問を通して見極めていきましょう。
質問①その土地は今後ニーズが出てくる可能性はある？
土地を維持することで、少なくとも固定資産税と維持管理費が継続的に支出します。しかし、一定の資金を投資することで、支出を上回る収入を得る見込みが立つのであれば、土地を維持する意義があります。
たとえば、観光地として発展する見込みがあれば、民泊や農家民宿といった需要が見込めます。さらには、飲食店経営者への貸家、自動販売機、コインロッカー、広告の掲載といった収入も想定できます。
また、まったく観光の見込みがない、ただ広大な敷地ということであれば、太陽光発電の設置場所として生かすという方法もあります。
実現性のある収入の目途がどれだけあるのかが、手放すべきかの見極めになります。
質問②売却できる可能性はあるのか？
そもそも手放そうとしても、売却の見込みが立たない土地では、手放すことが困難です。不動産サイトを使って相場や売却の状況を確認しておきましょう。
質問③自治体は寄付を受け付けているか？
売却が困難な場合、自治体に寄付をするという方法もあります。そもそも維持しているだけで、資産が目減りしていくのですから、たとえゼロ円でも引き取ってもらえるだけでありがたいという考えが成り立ちます。
もちろん自治体が無条件で寄付を受けてくれるわけではありませんが、可能性を探るだけでも今後の方針を定めることができます。
質問④その土地はそもそも手 放せるのか？
土地を手放すことを検討する場合、そもそも手放すことへの縛りがないことを確認する必要があります。
たとえば、国庫補助事業で取得した財産は、「補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律」第22条で、「補助事業等により取得した財産は、承認を受けないで、譲渡してはならない」と規定されているので、所有者の意思だけで勝手に処分することができません。
いらない親の土地を処分する時は誰に相談すれば良い？
いらない親の土地の処分方法に迷いが生じた場合は、専門家に相談することで解決に結びつくことがあります。それぞれの専門家が、どのような問題を解決するのに適しているのか紹介していきましょう。
不動産会社
土地を売却することで問題が解決できるのであれば、売却の仲介をしてくれる不動産会社に相談する方法が適しています。
税理士
土地を売却することで、膨大な相続税や譲渡所得税が発生するのであれば、税理士に相談をします。
司法書士
相続において、遺産分割協議書を作成する必要がある場合や登記の名義を変更する必要がある場合は、司法書士に相談する方法が適しています。
弁護士
相続に関して、トラブルが発生することが予測される場合や訴訟問題になることが予測される場合には、弁護士に依頼をして解決してもらうことになります。
親の土地がいらない→上手に売却できた事例
「イエウリ」では、”終活”を見据えた資産整理や、親から相続した不動産の売却相談を受けることも多いです。
「活用方法が見いだせず、売ろうと思って地元の不動産会社に相談しても断られてしまった」という物件の成約事例も多数あるため、あきらめずにご相談ください。
遠方の不動産会社探しにも最適
【成約実績 No.0240】
千葉県 いすみ市
親から相続した別荘。
過去に売出ししていたが売れなかったため、
買取で検討したい。遠方に居住しており、現地の業者を知らなかったが、
イエウリ経由で3社から提示を受け、
無事に売却とな った。#企業公式相互フォロー#イエウリ#千葉県#いすみ市pic.twitter.com/23rWcolVm5— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) April 14, 2024
「親の土地は地元にあるが、自分は別の地方に住んでいるため売却の相談先がわからない」という方も多いでしょう。
イエウリには全国の不動産会社が多数登録しているため、不動産会社を手間なく探すことができます。
また、通常一括査定サイトでは「仲介」の売却が基本になるため、買手が見つかりにくい地方の物件は不動産会社が見つからないことも多いです。
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地元の不動産会社に断られても売却できたケース
【成約実績 No.0175】
広島県 尾道市
親名義の家、傾いている、
窓が閉まらないなど、不具合が多くあるため、
いくらでもいいから手放したい意向。地元の業者に取り合ってもらえない中、
イエウリでは3社から金額提示を受けた。#企業公式相互フォロー#イエウリ#広島県#尾道市pic.twitter.com/hz31LInbt6— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) February 9, 2024
【成約実績 No.0084】
和歌山県 和歌山市
相続で取得をしたが使用予定がないため売却。
地元の会社に断られイエウリにたどりついた。
購入したのは大阪の会社様。
地元で断られても、イエウリならなんとかなります。
諦めずに相談 を。#企業公式相互フォロー#イエウリ#和歌山県#和歌山市pic.twitter.com/pJwt7WjyWC
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「管理や維持にかかるコストが負担だから、とにかく手放したい」という不動産をお持ちの方も多いかもしれません。
イエウリでは、地方の物件を東京や大阪といった都市部の不動産会社が購入できるケースも少なくありません。
空き家問題は、少子高齢化に伴って今後ますます加速すると考えられています。
売りたくても売れない不動産も、おのずと増えるでしょう。
処分に困った家・土地の売却は、ぜひイエウリにご相談ください。
「イエウリ」で物件の 無料査定に申し込む【相続前のケース】親の土地がいらない場合は「相続放棄」する
親の土地がいらない場合、その対処法のひとつとして「相続放棄」という選択肢があります。しかし、ただ単純に親の土地だけを放棄するというわけにはいきません。
プラスの財産とマイナスの財産を比較しながら、総合的に判断をしていく必要があります。相続放棄とはどのような制度なのか解説をしていきましょう。
相続放棄の注意点
相続放棄とは、被相続人が残したすべての財産の相続を法定相続人が拒否することです。すべての財産には、プラスの資産がある一方で、借金などのマイナスの財産もあります。相続放棄は、すべての財産の相続を拒否するのですから、マイナスの財産ばかりでなくプラスの資産も相続しないことを意味します。
つまり、いらない土地だけを相続拒否するといった、いわば「いいとこ取り」の相続放棄はできません。
しかも相続放棄には期限があります。民法で「相続の開始を知ったときから3カ月以内に家庭裁判所に申立てをしなければならない」と定められており、この期間を過ぎると相続放棄をすることができません。
また相続放棄の要因となった土地が、明らかに負の要素が大きいものである場合は、自分一人の問題として完結することは避けましょう。
優先順位の高い法定相続人が相続放棄をすることで、順位の低い法定相続人に相続権が移行することになるからです。
リスクの高い負の遺産を相続するケースでは、すべての法定相続人が相続放棄をすることが望ましいのです。
ただし、すべての法定相続人が相続放棄をした場合であっても、負債の清算などの管理義務があります。この場合、「相続財産法人」が創設されて、相続財産管理人(主に弁護士が就任)が、清算などの処分を行います。
相続破棄の流れ
相続放棄の手続きは、亡くなった被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所で行います。概ね次のような流れで進めていきます。
- 相続放棄申述書に必要事項を記入し押印する
- 管轄の家庭裁判所に必要書類を提出する……郵便での受付も可能ですが、一部不可としている裁判所もあります。
- 家庭裁判所より「照会書」が送付されてくる
- 「照会書」に必要事項を記載のうえ、家庭裁判所に郵便で返送する
- 照会書を返送後、10日前後で「相続放棄申述受理通知書」が届く
「相続放棄申述受理通知書」が家庭裁判所から届くことで、相続放棄が認められたことになります。
相続破棄の費用
相続放棄に要する費用は、次のとおりです。
- 収入印紙代……800円
- 郵便切手代……470円
- 戸籍謄本取得代金
相続破棄の必要書類
相続放棄に必要な書類は次のとおりです。
- 相続放棄申述書
- 収入印紙
- 郵便切手……申述人1人につき470円(内訳:84円5枚，10円5枚)
- 戸籍謄本等……亡くなった人と相続放棄する人との続柄によって、必要となる戸籍謄本等は次のようになります。
| 亡くなった人との続柄 | 必要書類 |
|---|---|
| 配偶者・子 | ・申述人の戸 籍謄本（あるいは、戸籍の全部事項証明書） ・被相続人の住民票の除票（あるいは、戸籍の附票） ・被相続人の死亡の旨、記載のある戸籍謄本 |
| 直系尊属 (父母・祖父母等) | ・申述人の戸籍謄本（あるいは、戸籍の全部事項証明書） ・被相続人の住民票の除票（あるいは、戸籍の附票） ・被相続人の出生時に初めて載った戸籍謄本から死亡の旨記載のある戸籍謄本まで、被相続人が載っている戸籍謄本すべて |
| 兄弟姉妹 | ・申述人の戸籍謄本（あるいは、戸籍の全部事項証明書） ・被相続人の住民票の除票（あるいは、戸籍の附票） ・被相続人の出生時に初めて載った戸籍謄本から死亡の旨記載のある戸籍謄本まで、被相続人が載っている戸籍謄本すべて ・直系尊属が死亡している場合には、死亡の旨記載のある戸籍謄本 |
「相続放棄申述書」は、最高裁判所のホームページからダウンロードします。
亡くなった人の戸籍は、最後の本籍地の市区町村役場で、亡くなった人の住民票は、最後の住所地の市区町村役場で入手します。いずれも郵送により入手することも可能です。
【相続後のケース】いらない親の土地を手放す方法や注意点
実際にいらない親の土地を手放す場合、どのように進めていけばいいのかについて解説をしていきましょう。またその際の注意点についても、併せて紹介していきます。
相続済みの土地を手放す際の注意点
相続は、遺言書による相続が最優先になります。遺言書には、大きく自筆証書遺言と公正証書遺言がありますが、それぞれ法に基づく形式でなければ、有効な遺言とはいえません。
遺言書の存在が明白になれば、まず法的拘束力についてチェックする必要があります。
遺言書が存在しない場合は、法定相続人による遺産分割協議によって、相続財産を配分することになります。土地の売却後に現金を分配するのであれば、登記の名義を変更します。その場合に注意したいのが、土地の名義を誰にするのかという問題です。
平等性を優先して安易に兄弟姉妹の共有名義にしてしまうと、売却の手続きにおいて、すべての名義人の同意が必要となり、契約手続きにもすべての名義人が立ち会うことになります。
手続きが非常に煩雑になるため、登記は代表者一人の名義に変更をして、売却手続きを進める方法が合理的です。売却代金から売却手続きに要した費用を差し引いたうえで、分配することで平等な相続が実現します。
また登記の名義変更と平行して、土地の境界確定をすることで、売却をさらにスムーズに進めることが可能になります。
なお、2024年4月1日より施行された改正民放により、相続登記が義務化されています。
相続人は、不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日か ら3年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になります。正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記をしない場合は10万円以下の罰金が科せられる可能性があるため、相続した不動産を売るのか等の話し合いが進まない場合も、相続登記を怠らないように注意してください。
手放す方法①寄付する
手放す方法のひとつの選択肢として、寄付をするという方法があります。寄付先ごとに、その方法を押さえていきましょう。
自治体へ寄付する際の解説と注意点
寄付先として理想的なのは、当該土地を管轄する地方自治体です。しかし、現実の問題として、自治体が寄付を受けるハードルはかなり高いと考えた方がいいでしょう。これは、寄付を受けることで、大きな収入源である固定資産税の財源を失うことになるからです。
一方で、自治体によっては、空き家や空き地の有効活用を図ろうとしていることがあります。まずは、自治体の窓口まで足を運んで、寄付の可能性について相談をしてみましょう。
相談時には、当該土地に関する情報の分かる公図や謄本、現地写真など用意した方が、具体的な話を進めやすくなります。
個人へ寄付(譲渡) する際の解説と注意点
個人への寄付は、有力な情報が入手できないかぎり、受手を見つけることは困難です。個人への寄付を目指している場合、最も有力な受手先は隣地所有者です。単独の敷地では、まったく使い道のない土地でも、一体化することで、新たな利用方法が開拓できる可能性があるからです。
また将来の売却においても、一体の大きな土地の方が、買主が見つかる可能性が高くなります。
ただし、大きな問題は、受手側に贈与税が発生するという点です。このため評価額を調査して、贈与税の概算を説明したうえで、相手方の判断に委ねることになります。
法人へ寄付 する際の解説と注意点
活用の可能性からいけば、個人よりも法人の方が有力です。法人であれば費用も経費扱いとすることができます。寄付先としては、営利目的の企業よりも公益法人(社団法人や学校法人、NPO法人)などが有力です。
税金面も、一般企業への寄付は、みなし譲渡所得として課税されますが、公益法人等への寄付は、みなし譲渡所得として課税されるものの所定の手続きで非課税になります。
手放す方法②売却する
不動産を手放す場合、最も一般的で基本的な方法が売却ですが、課題は誰に売却すればいいのかという点です。ここでは、売却にまつわる課題を押さえていきましょう。
不動産売却
不動産の一般的な売却方法は、不動産会社に仲介を依頼する方法です。仲介を依頼する際は、媒介契約を締結しますが、これには「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
これらの媒介契約は、それぞれ長所と短所がありますが、複数の不動産会社と契約できる「一般媒介契約」の場合、積極的に売却活動をしてくれない可能性があります。また積極的な売却活動が期待できる他の媒介契約も 、地方の不動産だと、まったく購入希望者が現れない可能性があります。このため、隣地に購入を打診するといった方法も検討に値します。
売買が成立すれば、不動産会社に手数料を支払います。手数料の上限は、売却価格が800万円を超える場合、「売買価格の3％+6万円＋消費税」です。ほとんどの不動産会社は、この上限額を仲介手数料としています。
ただし、田舎の不動産は、必ずしも高価格で売却できるわけではありません。800万円以下の低廉な価格でしか売却できないものも多くあり、手数料が稼げないことから、不動産会社が敬遠する傾向があります．
そこで新たに設けられたのが、低廉な空き家の売買については、現行の媒介報酬限度に加えて「現地調査に要する費用」が加算できるという制度です。ただし「媒介報酬＋調査費用」の上限は30万円+消費税とされており、この金額を超えて調査費用を請求されることはありません。
また、売買契約書に貼る印紙(印紙税)の負担があります。印紙の金額は、契約書の記載金額は、2022年3月31日まで軽減措置が実施されており、売買価格が1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円です。
農業委員会の斡旋サービス
売却しようとする土地が農地の場合は、地元の農業委員会のあっせんサービスを利用する方法があります。農地は、農業従事者に売却するのが、最もスムーズに売却が進められます。しかし、誰が農業従事者であるかは部外者にはなかなか分かりません。
各地の農業委員会は、斡旋サービスという名の情報提供をしているので、新しい農地を探して いる農業従事者が見つかる可能性が高くなります。
業者買取
仲介での売却が期待できない場合や、実際になかなか売れないケースでは、業者買取という方法が適しています。業者買取の場合、依頼して1週間以内に現地調査をしたうえで、買取価格を提示してくれます。早ければ、見積もり依頼から1カ月以内には、現金が振り込まれることになります。
相続税が発生した場合、納税の期限が、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内とされています。なかなか不動産が売却できないと、相続税を収める資金が捻出できないという事態にもなりかねませんから、早期に現金化できる業者買取のシステムは、相続人にとって貴重な存在と言えます。
一方、買取業者は、買い取った家をリフォームした後に売却をして利益を生み出すことを目的としています。このため、一般的な相場より低い買取価格になる可能性があります。
土地をスムーズに手放すポイント
親が住んでいた土地をスムーズに売るためには、常に土地を整備しておく必要があります。いくら誰も住んでいない空き家とはいえ、雑草が生い茂った物件を目の当たりにすれば、多くの人が購入意欲を削がれます。定期的に草むしりをして、清潔な状態を維持することが重要です。
また、広大な土地に育つ立木や原木は、樹木の価値として買い取ってもらえる可能性があるので、売却前に地元業者に買取を打診してみましょう。いくら土地に銘木が育っていても、売却価格には全く反映されないので、事前の売却を実現させる方が経済的です。
まとめ
利用価値のない親の土地を相続した場合、所有をしているだけでリスクが発生することがあります。一方で、相続財産として相続税の対象になるため、納税する資金が不足している場合は、売却により現金化を図る必要があります。
複数の法定相続人が存在する場合、すみやかに登記の名義変更を進める必要があります。ただし、名義人になるのは、代表者一名に限定しましょう。共有名義にすると、売買契約において、常に同席が必要になるからです。
売却が困難な場合は、業者買取も有力です。それでも困難な場合は、寄付による所有権移転を検討しましょう。たとえ無償の譲渡であっても、所有するだけで流出する様々な経費を節約することができます。
地方都市は、なかなか空き家が売却できないとされていますが、現在国では、「新たな総合的土地政策」を進めています。将来は、未利用の不動産を公共空間など地域資源としての利用促進に取り組むべきものとして検討しており、現在利用価値がないとされている親の土地も、活路が広がることが期待できます。
親の土地がいらないと思っても、必ずしも処分一択ではありません。将来を見据えて所有を続けるというのも、十分に有力な選択肢なのです。
