土地がなかなか売れない理由に隣人が関わっているケースがあります。
迷惑行為をされるなど隣人が理由で売れない土地は、対応が難しく誤るとより大きなトラブルになるので正しい対処を理解しておくことが大切です。
また、隣人トラブルがある場合、告知義務がある点にも注意しなければなりません。
この記事では、隣人のせいで土地が売れない具体的な事例や対処法・告知義務についてなどを詳しく解説します。
隣人のせいで土地が売れない事例1：騒音問題
隣人トラブルの中でも代表的なものが騒音問題です。
近隣で騒音問題がある土地は、購入後に落ち着いた生活がしにくいなどの理由から、買い手から避けられやすくなります。
騒音問題とは
騒音問題とは、好ましくない音や不必要な音などを理由とするトラブルです。
工事の音や自動車や電車の交通音など要因はさまざまですが、近隣トラブルとしては生活音が問題になるケースが多くあります。
騒音問題があると、生活の邪魔になるだけでなく、ストレスや睡眠障害などから健康被害を起こす可能性もあります。
よくある事例
近隣トラブルでよくある騒音問題としては、以下のようなケースが挙げられます。
- 生活音が気になる
- ペットの声がうるさい
- 子どもの声や走る回る音が響く
- 夜中まで大音量のスピーカーで音楽を流される
- 深夜に複数人で飲んで騒いでいる
生活音やペット・子どもなど配慮に欠ける騒音だけでなく、故意に大音量を流されるといった悪質な騒音問題もあります。
とくに、悪質な騒音問題がある土地は生活のしにくさだけでなく、近隣住人自体への不安から売れにくくなってしまうので注意が必要です。
対処法
騒音問題は、相手と直接交渉するのはおすすめできません。
相手に直接注意するとお互いに感情的になりやすいだけでなく、逆恨みでよりトラブルが大きくなる恐れがあります。
騒音問題がある際には、警察や弁護士・自治体といった第三者に間に入ってもらう方がよいでしょう。
事前に騒音の発生するタイミングや、実際の音の録音データなどの証拠を集めておくとスムーズに相談できます。
隣人のせいで土地が売れない事例2：境界問題
土地に関する隣人トラブルとして境界問題もよくあります。
境界問題のある土地は、買主が購入後に隣地の所有者とトラブルになりやすいことから売りにくくなります。
また、境界線が確定していないと不動産会社が土地を取り扱ってくれないケースもあるので注意しましょう。
境界問題とは
境界問題とは、自分の敷地と近隣所有者の敷地の境界線を巡ったトラブルです。
代表的なケースとしては、境界線があいまいで敷地が確定できないというものが挙げられます。
古くからある土地や田舎の土地では、境界線が曖昧なまま所有しているケースも少なくありません。
また、境界線は明確になっていても境界線をまたいでブロック塀が設置されており、ブロック塀の対処を巡りトラブルになるケースもあります。
よくある事例
境界線があいまいなことで起きるトラブルとしては、以下のようなケースがあります。
- 境界線を巡って隣地の所有者と意見が食い違う
- 境界確定に隣人が応じてくれない
- 隣地の植栽の枝が自分の土地に入っているのに対応してくれない
土地の売却には境界線を確定し買主に提示する「境界明示義務」があります。
そのため、境界線があいまいな場合は事前に土地家屋調査士に依頼して、境界確定が必要です。
しかし、境界確定には隣地の所有者の立ち会いが必要となり、関係性が悪く立ち合ってもらえないケースがあります。
仮に、立ち会ってもらえたとしても敷地に関する意見が食い違うと確定ができません。
土地の境界線が確定しない場合でも、買主の了承を得られれば売却は可能です。
とはいえ、境界線の確定しない土地はトラブルになりやすいため、購入しようという買主はほぼいないでしょう。
対処法
境界線の問題を解決するには、隣地の所有者との十分な話し合いが必要です。
どうしても話し合いでは解決できないとき は、筆界特定制度の利用で解決できます。
筆界特定制度とは、法務局が土地の境界線を確定させる制度です。
土地の所有者やその相続人が法務局に申請することで、境界線の確定を行ってくれます。
ただし、確定作業は専門家の意見を聞きながら慎重に行われるため、確定までに6ヵ月～1年ほど時間がかかります。
なお、裁判手続きで解決する方法もありますが、こちらは結論までに2年近く期間を要するため、筆界特定制度の利用の方が早く売却を進めやすいでしょう。
隣人のせいで土地が売れない事例3：隣地がゴミ屋敷
隣人のせいで売れない理由としては、隣地がゴミ屋敷というケースもあります。
ゴミ屋敷がすぐそばにあると、景観の悪さだけでなく、異臭や害虫の発生など衛生面の問題も生じるため、売却が難しくなります。
また、ゴミ屋敷ではなくゴミ収集所のマナーが悪くゴミが散乱しているケースでも、売却のしにくさにつながるので注意しましょう。
ゴミ屋敷問題とは
ゴミ屋敷問題とは、隣地がゴミ屋敷状態になっている問題です。
隣地の家の中や敷地に大量のゴミが蓄積され、悪臭や害虫が発生するなど不衛生な状態になります。
蓄積されたゴミの崩落や、火災・土壌汚染などのリスクがある点にも注意が必要です。
多くのケースではゴミ屋敷内に居住者がいますが、空き家に不法投棄されゴミ屋敷になっているケースもあります。
よくある事例
近隣にゴミ屋敷があると以下のようなトラブルに発展しやすくなります。
- 悪臭がひどく洗濯物に臭いが付く
- ネズミなどの害虫が自分の敷地に入ってくる
- 放火される
- 不法投棄が続く
- 自分の土地にゴミが入ってくる
ゴミ屋敷は不衛生なだけでなく生活するうえでのリスクも生じかねません。
また、ゴミ屋敷の所有者とのトラブルも懸念され売却が難しくなります。
対処法
ゴミとは言え、所有権は隣人にあり勝手に処分できません。
所有者に直接交渉するのも、基本的には逆恨みの恐れがあるので避ける方がよいでしょう。
ゴミ屋敷に悩む場合は、自治体や警察への相談をおすすめします。
ただし、自治体でもゴミ屋敷を強制的に撤去するのは容易ではありません。
空き家であれば「空き家特措法」による取り締まり対象になり、改善される可能性がありますが、所有者がいる場合はまず所有者への働きかけから始まります。
どちらにしても解決までにかなり時間がかかるでしょう。
放置されて管理状態が著しく悪いといった状態の空き家は「特定空家等」に指定されることがある。自治体が所有者に対し改善指導や勧告を行い、それでも改善されない場合は固定資産税の軽減措置を解除したり、最終的に行政代執行により撤去が実施されることがある。
▼関連記事：隣地に放置された空き家があると危険？
隣人のせいで土地が売れない事例4：隣人による迷惑行為
隣人がクレームをつける、暴言を吐くなどの迷惑行為を行うケースもあります。
近隣住人にそのような問題行動をする人がいると、買主は安心して暮らせないため、売却が難しくなってしまうのです。
隣人による迷惑行為とは
隣人による迷惑行為とは、理由もなく暴言を吐かれるなど、常軌を逸した行為により迷惑を被る状態です。
売主自身が被害を受けるだけでなく、内覧中に迷惑行為を働かれる、購入希望者に売主の悪口を言われるなど、売却を妨害されるケースもあります。
よくある事例
よくある隣人の迷惑行為としては、以下が挙げられます。
- 暴言を吐かれる
- 難癖をつけられる
- 自分の土地にゴミを捨てられる
- 迷惑な位置にわざと車を停められる
- 近隣に悪口を言いふらされる
- 内覧時に嫌がらせをされる
- 土地をいわくつきと言いふらす
内覧時に直接嫌がらせされるだけでなく、売主の悪口を言われたり、『土地がいわくつき』などと噂を広められたりして、間接的に売却を妨害されるケースもあります。
対処法
迷惑行為を働く相手に直接交渉するのは危険です。
まずは、警察に相談するようにしましょう。
迷惑行為の内容が犯罪行為に当てはまれば、警察が対応してくれる可能性があります。
相談時には、迷惑行為の内容を詳細に記録しておくと、より解決に向けたアドバイスをもらいやすくなるでしょう。
いきなり警察に相談に行くのが不安な方は、警察相談専用電話である#9110への相談もおすすめです。
解決に向けたアドバイスや必要に応じて適切な相談先を紹介してくれます。
売却時に隣人トラブルの告知義務はある？
隣人トラブルがあるからといって、買主に隣人トラブルを隠して売却してはいけません。
隣人トラブルは環境的瑕疵に該当し、告知義務があります。
環境的瑕疵とは
環境的瑕疵とは、物件の構造などには問題がなくても、周辺環境に問題があるという不動産の欠陥です。
例えば、火葬場やゴミ処理場などの嫌悪施設が近くにある場合や、幹線道路の騒音・振動があるといったケースが該当し、近隣トラブルも環境的瑕疵に含まれます。
告知せずに売却した場合の契約不適合責任について
もし環境的瑕疵を告知せずに売却した場合、契約不適合責任を問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは、契約書の内容と異なる状態の不動産を引き渡した場合に売主が負う責任です。
この責任を問われると、買主から損害賠償請求や契約解除を請求される恐れがあります。
契約書にトラブル内容を明確に記載する
契約不適合責任を問われないためには、告知義務を守り、契約書にも記載することが大切です。
告知や契約書の作成は不動産会社が行うため、売主は不動産会社に正直に状況を伝える必要があります。
ただし、生活音程度のトラブルや過去のトラブルであれば、告知義務が発生しない場合もあります。告知義務が必要かどうかの判断は難しいため、自分だけで判断せずにまずは不動産会社に相談しましょう。
トラブルを解消してからの売却も検討
隣人トラブルがある土地は、基本的にトラブルを解決してからの売却が適しています。
未解決のままでは買い手がつきにくく、売却価格も相場より下がる可能性があります。また、買主からトラブルを理由に値下げ交渉されることも考えられます。
ただし、トラブルの内容によっては所有者の対応次第で解決できるケースもあるので、対応を試みるのも1つの手です。
しかし、近隣トラブルは対応を誤まるとより大きなトラブルに発展するので、慎重に検討する必要があります。
▼関連記事：隣人トラブルがある家の告知義務に関する詳細
隣人のせいで売れない土地の売却で買取をおすすめする理由
不動産の売却方法としては、仲介と買取の2種類があります。
仲介は不動産会社が売主と買主の間に入る売却方法で、一般的にイメージされるスタイルです。
一方、買取とは不動産会社が直接不動産を買取します。
告知義務が必要ない程度の隣人トラブルや、立地がよい不動産であれば、仲介での売却が期待できるでしょう。
しかし、程度の深刻な隣人トラブルがあり立地条件も悪い不動産なら買取が適しています。
ここでは、買取をおすすめする理由として以下の3つを解説します。
- 内覧時に迷惑行為される心配がない
- 不動産のプロのため隣人トラブルの対処法を熟知している可能性が高い
- 売主は契約不適合責任免責にしてくれることが多い
それぞれ見ていきましょう。
内覧時に迷惑行為される心配がない
隣人の迷惑行為でトラブルになっている場合、内覧時に迷惑行為をされる恐れがあります。
内覧時に迷惑行為を受けたり、土地や売主の悪口を買主に言われたりすると、買主の購入意欲もなくなるでしょう。
その点、買取であれば内覧は不要です。
買取では、不動産会社が直接買主となって購入してくれるので、内覧なしで売却が可能です。
訪問査定は行われますが、個人の買主向けの内覧は不要となるため、隣人トラブルの影響を受けにくくなります。
また、買取査定においても、隣人の迷惑行為が買取自体に影響することはないでしょう。
事前に不動産会社に隣人トラブルがある旨を伝えておけば、承知のうえで買取を進めてくれます。
不動産のプロのため隣人トラブルの対処法を熟知している可能性が高い
個人で隣人トラブルに対処するのは容易ではありません。
対処を間違えると関係性が悪化し、よりトラブルが深刻になるリスクもあります。
不動産会社であれば、さまざまな不動産を取り扱っており、不動産に関するトラブル対応へのノウハウもあります。
また、弁護士などの専門家と提携している不動産会社も多く、トラブル時の対応は個人よりもずっと適しています。
隣人としても個人の売主に対しては強く出れても、不動産会社が相手となると素直に話を聞いてくれる可能性もあるでしょう。
買取業者は隣人トラブルのある家でも買取後に再販できるノウハウがあるので、そのままの状態で買い取ってくれる可能性があります。
売主は契約不適合責任免責にしてくれることが多い
隣人トラブルのある土地を告知せずに売却すると、契約不適合責任を問われるリスクがあります。契約不適合責任を負うと、売主は契約解除や損害賠償など、負担が大きくなります。
契約不適合責任は買主との合意で免責にできますが、免責にすると買主もリスクが高くなることから避けられやすくなるのです。
その点、買取では不動産会社が買主となるため、一般的に契約不適合責任は免責となります。
これにより、売主は売却後の責任を問われる心配がなく、安心して売却を進められるでしょう。
ただし、全ての責任が必ず免責になるわけではありません。
不動産会社との契約内容によっては免責が適用されない場合もあるため、事前の交渉や契約書の確認が重要です。
また、買取を検討する際には、近隣トラブルへの対応経験が豊富な不動産業者を選ぶことが大切です。
買取では査定額が売却額とイコールになるので、少しでも高値をつけてくれる不動産会社を探すことがポイントとなります。
そのため、できるだけ多くの不動産会社に査定を依頼し、比較検討した上で信頼でき、高値で買い取ってくれる業者を選ぶようにしましょう。
イエウリでは、買取査定にも対応しています。
大手から地域密着型の中小まで数多くの買取に積極的な不動産会社が参加しているので、あなたにぴったりの不動産会社を見つけられるでしょう。
▼関連記事：契約不適合責任を免責で不動産会社に買取してもらう場合のチェックポイント
まとめ
土地が売れない隣人トラブルとしては、騒音問題・ゴミ屋敷・境界問題・迷惑行為が代表的です。
いずれのトラブルであっても基本的には解決してから売却することをおすすめします。
ただし、近隣トラブルは対応が難しく直接対応しない方がいいケースも多いので、早めに専門機関に相談するようにしましょう。
未解決の状態で売却する場合は、かならず不動産会社・買主にトラブルについて告げる必要があります。
隣人トラブルのある土地をいつまでも所有していると、コストがかかる以上に精神的なストレスがかかります。
買取を利用してすぐに手放すことで、トラブルからも解放されるでしょう。
