親子で不動産を売買すると聞くと、違和感を抱く方もいるかもしれません。しかし実際に、経済的な状況や相続時のトラブルを回避したいとの思いから、親子間で不動産を売買する人は少なくありません。
そこには、相続や生前贈与にはない、売買ならではのメリットがあるからです。この記事では、贈与や税金に関する情報を踏まえながら、親族・親子間で不動産を売買するときの注意点について解説します。
そもそも親子間（親族間）で不動産売買の取引はできるのか？
親子間で不動産の所有権を移転する場合、生前贈与や相続によるものが一般的です。ところが、この他に親子間で不動産を売買する方法があることは、あまり知られていません。親子間で売買と聞くと、不思議に思う方もいるかもしれませんが、一般の取引と同じ方法で売買をすることは、法律的にまったく問題ないのです。
所有権を移転する場合の手法別のメリットとデメリットを比較すると、次のような特徴があります。
①親子間（親族間）売買
- メリット……いつでも実施できる
- デメリット……相続よりも費用がかかる。そもそも買主側に購入できる資金がないと実行できない
②生前贈与
- メリット……いつでも実施できる
- デメリット……名義変更にかかる流通税（登録免許税等）と贈与税が他の方法と比べて高額になる
③相続
- メリット……親から子供へ名義変更をする登録免許税等が一番安く収まる
- デメリット……親が亡くなるまで名義変更ができない
こうした特性から、次のような動機がある人が、親子間売買を選択する傾向があります。
【親(売主)の動機】
- 相続で揉めたくない
- 愛着のある我が家を家族に譲りたい
- 住宅ローンの返済が困難になった
【子(買主)の動機】
- 親から購入を頼まれた
- 親が認知症になる恐れがある
- 実家に住みたい
親子間（親族間）での不動産売買ができないケースはある？
親子であっても、不動産の売買は基本的に可能ですが、認められないケースもあるので注意が必要です。
一般の不動産売買おいて、所有者が認知症になると、本人がいくら売却を希望しても取引は認められないことがあるのです。親子間においても同じで、親が認知症になってしまうと、判断能力がないとされるために、不動産の売買はできないことがあります。
しかし、親子だからこそ、親の心身状態の変化にいち早く気づくことができます。不動産の所有権移転をスムーズに進めるためには、予兆が出るようになったら、認知症の診断が出されるまでに売買を済ませておかないと、手遅れになってしまいます。
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親子間（親族間）での不動産売買は簡単にできるもの？
不動産の売買は、一般的には不動産会社の仲介によって行われます。個人間で直接取引をした場合、詐欺行為や事実誤認など重大なトラブルのおそれがあるからです。
親子間の取引では、基本的に取引相手を欺くことは想定できませんから、必ずしも不動産会社を介す必要はありません。実際に、親子間取引の場合、直接取引を行うことも少なくありません。これにより仲介手数料を節約できるメリットが得られます。
しかし、だからといって専門知識がまったく不要というわけではありません。税務対策上、適法に手続きを行わないと、脱税行為と見なされるリスクがあります。
また親子の信頼を裏切るような契約不適合が発生してしまう可能性も否定できませんから、事前の不動産や税金に対する知識の習得は必須です。
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親子間・親族間で不動産売買するメリット5つ
親子間・親族間で不動産売買する場合のメリットを挙げていきましょう。
１：家族が不動産相続で揉めるのを防げる
不動産の継承は、所有者が亡くなった後の相続でも可能ですが、現金のように分かりやすく数値化ができない点が問題です。物理的に分割する、または共有持分にすることで、それぞれがまったく使い物にならない不動産となってしまい、大きく価値を下げることもあります。
つまり、不動産を相続資産としてしまうと、遺産分割協議でトラブルの火種をかかえることになる可能性が高くなるのです。
親が存命中に売買をすることで、親の資産であった不動産を現金化できるので、相続時のトラブルのリスクを大幅に下げることができます。
ただし、不動産を現金化すると相続税が増える可能性もあるため、事前に税理士などの専門家にも相談しておくと安心です。
２：「贈与」と比べると「不動産売買」の方が税率が低い
生前贈与をした場合、不動産の価額に応じて、税率の高い贈与税が課せられることになります。一方、買主側が対象になる不動産取得税や売主側が対象になる譲渡所得税は、贈与税と比較すると税率が低いため、大幅に節税することができます。
３：愛着ある我が家を家族に受け継ぐことができる
相続による所有権移転は、遺言を残さない限り、必ずしも意中の人物が相続できるとは限りません。また生前贈与も、兄弟姉妹から異論が出されて、結局、実行できないことがあります。
このような状況で相続になると、遺産分割協議で揉めてしまい、不動産を売却して現金を配分する方 法を余儀なくされることがあります。不動産が他人の手に渡り、愛着のあった実家を手放さざるを得なくなるのです。
売買により子どもに所有権移転した場合、不動産を現金に変換したにすぎず、実質的に親の資産を減らしたわけではないので、他の法定相続人が不公平感を抱く要素は大幅に軽減できます。結果的に、愛着のある我が家を家族に引き継ぐことができるのです。
４：売主は売却後も自宅に住み続けることができる
親子間の売買においては、売却後も売主である親が住み続けられるメリットがあります。
住宅ローンの滞納で任意売却を余儀なくされている場合に、親子間売買で任意売却をすれば、住宅ローンを完済したうえに、売却後も自宅に住み続けることも可能です。
子どもが家主となり親が借家人として賃貸することで、引越しをすることなく、そのまま住み続けることができます。
５：外部に経済状況を知られずにすむ
住宅ローンの滞納が原因で売却を余儀なくされると、任意売却や抵当権の実行による競売手続をすることになります。任意売却の場合、住宅ローンの滞納を近所の人に知られることはありませんが、広告活動が避けられないため、売り出し中であることを隠し通すことはできません。これにより、住宅ローンの滞納が原因ではないかと憶測する人もいます。
また、競売手続による場合には対象となる不動産の内容が公開されることに加え、差押えられたことが誰でも見ることのできる不動産登記に表示されてしまいます。
親子間売買の場合、広告活動を必要とせず競売手続も経ずにすむため、近所 に売却したことを知られることなく、引き続き住み続けることができます。
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親子間・親族間で不動産売買するデメリット3つ
それでは反対に、親子間・親族間で不動産売買した場合、どのようなデメリットがあるのか見ていきましょう。
１：不動産売買の手続きが曖昧になりやすい
親子間取引の場合、「取引」の行為自体が形骸化してしまい、必要な手順や手続きをおざなりにしてしまう傾向があります。たとえば、次のようなことが想定できます。
- 親子だからと契約書を作成しない
- 実際の金銭のやり取りが面倒だから価格設定をしない(あるいは相場よりも大幅に安い価格設定をする)
- 登記の名義人を確認しない⇒名義変更もしない
生前贈与と売買は、金銭のやりとりの有無に違いがあります。売買契約書や現実の金銭をやりとりした書面が存在しない場合、税務署から生前贈与と見なされ、高額の贈与税や申告漏れのペナルティとして加算税が課せられることがあります。
また実際に契約を締結して金銭のやり取りがあったとしても、極端に相場よりも安い金額だと、差額が贈与と見なされることがあります。
売買においては、予め名義を確認しておくことも重要です。実際には親の名義ではなく、祖父の名義であったり、まったく知らない人物との共有であったりすることがあるので、所有者の確認を怠ることはできません。
また売買後の名義変更も確実に実施しないと、親に支払った金額が、親への贈与と見なされることもあります。さらに親の名義のまま放置しておくと、売買をしたこと自体を他の法定相続人から認めてもらえないことがあります。
▼関連記事：家や土地の名義を親から子に変更すると贈与税がかかる？
2：税金の特例「3,000万円の特別控除」が使えない
一般的な売買の場合、マイホームを売却した際に譲渡所得から3,000万円を控除できる特別控除が適用されます。これにより、譲渡所得税がゼロ円もしくは低額で収まることになります。
しかし、この特例は売却相手が親子、夫婦、同一生計の親族などの場合は対象外とされていますから、状況によっては、高額の譲渡所得税がかかることになるのです。
3：住宅ローンが利用できないことがある
親子や親族間の不動産売買では、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。
「親子間で不動産売買するという建前で、資金を別の用途に使うのではないか」といった疑念を抱かれる可能性があるからです。
親子間の不動産売買で住宅ローンが利用できるかは、売買主の属性や金融機関ごとの判断によってケースバイケースであるため、不動産会社と連携して確認を進めてください。
実務上、住宅ローンの審査にあたっては、宅建士の署名・捺印がある重要事項説明を実施した上で締結した売買契約書を提出するように金融機関から求められます。
つまり、親子間売買が可能なローンを利用するとしても、不動産会社が仲介するなどして価格の客観性や取引の妥当性を証明できる形にしておくことが重要です。
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親子間（親族間 ）で不動産売買をする流れ
親子間の売買の流れは、基本的に通常の不動産の売買と同じ手順です。ただし「不動産価格の相場調査」と「売買契約書の作成」については、慎重に進めていかないと、贈与税の対象になってしまうことがあるので、一般の取引以上に細心の注意を払う必要があります。
親子間売買の流れは、次のように進められます。
１：謄本を取得する
登記事項から、所有者が誰であるかを調べます。また抵当権などの他の権利が設定されていないことを確認します。
２：不動産価格を調べる
不動産会社に査定を依頼する、不動産鑑定を行うなどの方法で不動産価格を調べます。売買した価格が、市場価格から大きく乖離していた場合、贈与税の対象になることがあるので、市場の相場を知ることは非常に重要です。
３：条件を固めて売買契約書の準備
親族間であっても、しっかり契約書を作ることが大切です。一般の売買と同じ様式の売買契約書を作成し実印により調印を行います。売却金の受け渡しと登記は同時に行うことが望ましいでしょう。
４：引き渡しと名義変更手続きをする
法務局で名義変更（所有権移転登記）を行います。本人による手続きが困難だと感じたら、司法書士などの専門家へ依頼します。手続きに際しては、前名義人と新名義人がそれぞれ必要な書類を取り揃えます。登記申請をした後、最終的な登記完了まで1カ月ほどかかります。
この章のまとめ
親子間で不動産売買をする場合の注意点とポイントを集約すると、次のようになります。
- 通常の不動産売買と同じ手順で進む
- 通常の不動産売買と同じ価格設定をして、正規の売買契約書によって締結する
- スムーズに行っても登記完了までに2カ月ほどかかる
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トラブルを避ける！親子間（親族間）の不動産売買での注意点・ポイント
親子間の不動産売買では、欺かれて不良物件を掴まされるリスクが基本的に想定できない一方で、気心の知れた親族同士の取引だからこそ、注意すべきことがいくつかあります。
①不動産の売買価格の設定が重要！
親子間取引だからといって、あまりにも市場価格よりも安い価額を設定すると、「みなし贈与」との判定をされて、市場価格と取引価格の差額に対して贈与税が課税されることがあります。
たとえば、次のような取引をすると「みなし贈与」に該当します。
- 格安で不動産を売買した
- 不動産を引渡す代わりに借金を無くしてもらう(あるいは肩代わりしてもらう)
- 購入代金と所有権登記の持分の割合が大きく異なる
みなし贈与と判定されないためには、まず設定した価格が市場価格と大きく乖離しないようにする工夫が必要です。たとえば、国税庁の路線価や市町村の固定資産税評価額を確認したうえで、それに基づいて売買価格を決める方法は、一定の信ぴょう性が得られます。
さらに慎重を期すのであれば、不動産会社に査定を依頼する方法や不動産鑑定士に依頼する方法もあります。
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生前贈与との比較をすることも大事
あるいは売買にこだわらずに、別の選択肢として、税負担を軽減した生前贈与の可能性について、税理士などの専門家に相談してみることも検討してみましょう。
たとえば、生前贈与の手法のひとつとして「相続時精算課税制度」があります。相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母または祖父母から20歳以上の子・孫への生前贈与について、贈与時には軽減された贈与税を納め、その後相続が発生したときに、この贈与財産と相続財産を合計した価額を基に計算した相続税額から、既に支払った贈与税額を精算する制度です。
②親族間で同意を得て売買契約を締結する
不動産取引の正当性を主張するうえで、売買契約書はとても重要な役割があります。
親子間であっても、後に税務署の疑いがかからないように売買契約を締結し、売買契約書を作成することが重要です。
また将来の相続時のトラブルを回避するために、勝手に売買を進めるのではなく、他の法定相続人に意図を説明したうえで、了解を得ておいた方がいいでしょう。
親族間の売買では「子が認知症の親を騙して無理やり契約させたのではないか？」とか「他の相続人 に相続させたくないから売買に持ち込んだのではないか？」といった疑念が生じてトラブルになることがあります。このため、親が自分の口から事情を説明できるうちに売買を行った方がトラブルを回避できます。
契約書はメモ書きのようなものではなく、正式な一般取引と同レベルのものを作製しましょう。個人で作成が難しい場合、行政書士や司法書士などの専門家に依頼する方法もあります。
③名義変更を忘れずに行う
売買契約が締結したら、不動産の名義変更を速やかに行う必要があります。これを怠ると、相続の際に不要なトラブルを招くことになるからです。また税務署に対して、真の取引であったことを証明する証拠にもなります。
このため、売買契約を締結する前に、現状の不動産の名義人が誰であるかを確認する必要があります。不動産に関する情報を集め、所有者を確定するために登記簿謄本を取得し、さらに戸籍謄本や住民票などの書類を取得して、名義に関する情報を確認します。
もし親以外の人物が所有者として挙がっていれば、経緯を確認し、必要であれば調整をしたうえで、親の名義に変更しなければなりません。また親の住所が現在と異なっているのであれば、まず住所変更の手続きを先に進めることになります。
④住宅ローンの審査が難しいことを把握しておく
一般的な住宅の購入と異なり、親子間の不動産取引においては、住宅ローンの審査が厳しくなります。親子間の不動産取引では、税金逃れのための売買を疑われたり、保証会社の信用を得にくかったりといったことから、かなりの高い確率で融資が断られます。
住宅ローンを前提に話を進めていたのに、土壇場になって融資が不可だと判明すると、大きく構想が揺らいでしまうことになりますから、先に金融機関に相談することが大切です。
また、当面買主(子)自身が住むのではなく、親が住み続けるようなケースであれば、そもそも自己居住を目的とした住宅ローンの融資条件から逸脱するため、融資を受けることはできません。
住宅ローンの融資を受けられない場合は、手持ちの現金で購入する方法が最も手っ取り早いですが、実際に現金が用意できる人は、少数派でしょう。
このため、次のような対策を講じることになります。
比較的簡単な「生前贈与」や「通常の相続」に切り替える
生前贈与は、不動産を受け取る側に贈与税がかかりますが、相続時精算課税制度などを活用して、贈与税を軽減することができます。また、相続税も不動産の価額によっては、大きな負担なく収まることがあります。
必ずしも、売買することが最善ではないことを念頭に置いて判断をした方がいいでしょう。
「プロパー融資（プロパーローン）」を利用する
「プロパー融資（プロパーローン）とは、保証会社の保証のない、金融機関独自のローンです。プロパー融資は保証料がかからない反面、金利が高く、審査が厳しいローンです。
現在、通常の住宅ローンの変動金利が1％を切っている中、プロパー融資の変動金利は2％前後ですから、高金利の部類に属します。
「親子間売買ローン」を利用する
親子間売買ローンとは、全国住宅ローン・任意売却支援協会を窓口としたもので、任意売却とリースバックを組み合わせた手法のローンです。子どもがローンを返済し、親は子どもから家を借りて家賃を払うことになります。
通常のローン利用に対して年利マイナス0.2%、事務手数料マイナス0.4%の優遇が適用されます。
対応エリアは東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪府、兵庫県、名古屋市、福岡市の全域、京都府、奈良県、滋賀県、茨城県の一部です。
⑤課税される可能性があることを理解しておく
親子間の不動産取引においても、課税される可能性があることを失念してはいけません。たとえば、次のような税金が想定できます。
売主側にかかる税金
不動産を購入した時よりも、高値で売却して利益が発生した時には、利益に対して譲渡所得税がかかります。
課税譲渡所得金額の15％が譲渡所得税になります。ただし、所有期間が5年未満であれば30％です。
その他、下記の税金が付随します。
- 復興特別所得税
- 住民税
譲渡所得には所得税に加えて住民税と復興特別税も課される。
買主側にかかる税金
買主には、不動産取得税がかかります。
税額は固定資産税評価額の4％です。ただし、令和9年（2027年）3月31日までは、特例により3％が適用されます。
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親や親族と不動産取引するとき、手続きが一番簡単な方法は？
親や親族と不動産取引をする場合、手続き面では相続の方が簡単に済ませることができます。相続をした場合のメリットとデメリットを比較すると、次のような事柄が浮かび上がります。
親子間での相続のメリット
親子間売買をすると、売主と買主のどちらにも税金が課税されることがあります。相続資産額によっては、売買よりも相続の方が低い税額で収まることもありますから、双方の比較検討は欠かせません。
親子間での相続のデメリット
相続の場合、不動産の分割が難しいです。たとえば、親の家に住みたい法定相続人がいた場合、この法定相続人が他の法定相続人に不動産を分割した価額に応じた現金を支払わないと、平等な遺産分割ができないことになります。
この問題を解決する方法として、ハウス・リースバックがあります。ハウス・リースバックとは、売主が所有している住宅を不動産会社が買い取り、売却後は賃貸契約をして、そのまま元の自宅に住み続けることができるシステムのことです。
売却金額が相続財産となるので、平等な遺産分割が実現できます。また将来的に自宅を買い戻すことも可能です。
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まとめ
親子間であっても不動産の売買をすることは可能です。しかし、親子だからといって、手続きを曖昧なものにしていると、贈与税の対象になることがあります。
不動産の価格設定は、市場の相場と乖離しないように努めるとともに、一般の取引と同じグレードの売買契約書によって、契約を締結することも重要です。
親が住宅ローンの返済で苦しんでいる場合、親子で不動産の売買をすることで、親は引き続き自宅に住み続けることが可能になります。ただし、基本的に住宅ローンの融資は期待できないため、資金調達が大きな課題となります。
執筆者：切塗よしを
