代理人による不動産売却は可能？委任の正しい手続き、注意点を解説

相続した不動産を売却をしたいのですが、遠方にあるのでなかなか足を運べません…。本人の立ち合いは必須でしょうか？

不動産の売却は高額の取引になるので、契約者本人が立ち会って進めるのが原則ですね。

やはりそうですよね。私のようなケースでは、そもそも不動産売却自体は難しいのでしょうか？

仕事や健康上の問題で、不動産売却契約日にどうしても都合がつかない人もいます。そんな人は「代理人」を立てることもありますよ。

代理人にお願いすることもできるのですね！どのようなことを依頼できるのか詳しく教えてください！

それでは、まず最初に代理人による不動産手続きが可能であることを明らかにした上で、委任の正しい手続き方法と注意点について解説していきましょう！

不動産の売却で代理人に委任は可能

不動産の売却は、非常に高額の取引になります。

このため、トラブル防止の観点からも、売主と買主共に本人が立ち会って不動産売買契約を行うのが原則です。

しかし、さまざまな事情から契約の日の立ち会いが困難になることは、けっして特異なことではありません。

やむを得ない事情から、契約の日に立ち会えないのであれば、委任状によって代理人に契約の実務を依頼することができます。

売主が、代理人に委任できるやむを得ない事情には次のようなケースがあります。

売却物件が遠方にある場合

売却しようとする物件が、居住地から遠く離れたところにあるために、契約の日に当該地を訪れるのが困難である場合は、代理人を選任して委任状を作製すれば、売却手続きを行うことができます。

また売主が海外に在住している場合や高齢者向きの施設に入居して外出に制限がある場合も、同様に委任が可能です。

契約のための時間が確保できない

不動産の契約は、重要事項説明や書類の詳細確認などで、開始から完了までに相当の時間を要してしまいます。

仕事が多忙で契約に要する時間を確保できない場合、あるいは病気による入院や通院で時間が確保できない場合は、代理人に委任することが可能です。

所有者が複数いる場合

不動産の所有者が複数いる場合、不動産の売却に係る手続きにすべての所有者が立ち会うことが困難なことがあります。

スケジュール調整などで、無駄に時間を費やすことになりますから、このように複数の所有者がいるケースでは、それぞれの所有者から委任してもらったうえで、代理人が契約を行うことが可能です。

書類の取得も代理人に委任することが可能

不動産の売却に際しては、主に次の書類を揃える必要があります。

この中には「固定資産評価証明書」のように、原則として本人しか取得できない書類もありますから、本人が役所に出向けない場合は、代理人に委任することで、これらの書類を取得することができます。

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委任状に記載すべきポイント

委任状には、定まった書式はありません。

司法書士や宅建業者の中には、一定の委任内容をフォーマットしたものを保有していますが、基本的には依頼者本人が作成すべきものです。

委任状は本人の権限を第三者に託すことになりますから、付与する権限を明白にする必要があります。

委任した権限を知らしめることで、取引相手も正規の権限を与えられた代理人だと認識して、安心して取引を進めることができます。

また、付与する権限を明白にすることは、本人の財産を守るためでもあります。

ここでは、委任状に記載すべき事項について解説をしていきましょう。

ポイント①何の委任であるのかを押さえる

たとえば次のような主旨の文章を委任状の冒頭に盛り込むことで、不動産の売却に関する委任であることを明白にします。

委任者〇〇〇〇(甲)は、受任者△△△△(乙)に対して、甲所有の下記の不動産を下記の条件で売却することを委任し、その代理権を付与する。

ポイント②物件の情報を押さえる

どこの物件を誰が売却するのかを記載する必要があります。

このため委任状に対象になる不動産の情報を記載します。

ポイント③売却条件

それまでの商談で決めた、次のような売却条件を記載します。

ポイント④委任状に取り決めの無い事項の扱い

委任状に記載のない事項については、そのつど受任者が委任者に協議する旨を記載します。

ポイント⑤有効期限

委任状には必ず有効期限を記載します。

これが示されていないと、取引が成立しなかった後に悪用される心配が残ります。

何より相手方も、果たして有効な委任状なのかと疑念をもつことがありますから、有効期限はきちんと記入しておきましょう。

一般的には3カ月を期限として、委任者と受任者の合意によって、さらに3カ月更新できるようにします。

ポイント⑥禁止事項

不動産のような大きな金額に関わる取引では、いくら信頼ができる代理人だとしても、無制限に委任の権限を与えることには大きな不安が残ります。

取引交渉において、代理人の独断で判断してほしくない事項があれば、「そのつど委任者に相談の上決定する」といった文言を委任状に盛り込んでおくことが重要です。

ポイント⑦委任者と受任者の住所氏名

委任状の文末に次の事項を書き込み、実印を押印します。

ポイント⑧その他の必要事項

委任状には、次のような書類等を準備しておく必要があります。

法定代理人って何？

ここまで解説をしてきた本人の意志による委任を「任意委任」と言いますが、本人の意志に寄らない法律の規定による「法定委任」もあるので押さえておきましょう。

法定委任では次の立場の人が法定代理人になります。

売主が、未成年者や認知症患者が不動産の所有者である場合、任意委任は認められません。

すべての手続きは法定代理人に委ねることになります。

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代理人による不動産売却の注意点

代理人よる不動産売却をする場合、すべて代理人に任せておけばいいというものではありません。

いくつかの注意点がありますので押さえておきましょう。

必ず信頼のおける相手に委任する

代理人には、非常に大きな責任と権限があります。

したがって代理人の選定は非常に重要です。

うかつに親族の中で発言力を有している人やグループのボス的存在の人に委任をすると、独断で重大な事項を決めてしまい、あとで取り返しのつかないことになりがちです。

親族に依頼する場合は、配偶者、親、子等の信頼のおける関係の人に限定しましょう。

白紙委任をしない

委任状には付与する権限の範囲を記載しますが、場合によっては権限のすべて、あるいは一部を記載しないことがあります。

これがいわゆる「白紙委任」と呼ばれるものです。

商談の段階から委任して、流れを掴めないために、権限の範囲を決めることができないという状況もありえますが、それをいいことに受任者に悪用されてしまうおそれがあります。

本人確認が必要

不動産売買契約においては、委任状があれば代理人よる契約が可能であることを説明しました。

不動産の売却が完了して、法務局に必要書類を揃えて申請をすると、書類要件が整っていれば登記書類は受理されます。

しかし、これが所有者本人に成りすました人物が委任状を作成して、取引を行ったとしたら、真の所有者の伺い知らないところで、不動産が売却されることになります。

いくら代理人に依頼したとしても、本人の正体を関係者に隠したままでは、不動産の売却はできません。

「犯罪収益移転防止法」による本人確認がある

犯罪収益移転防止法が平成20年に施行されたことに伴い、宅建業者は特定事業者として指定され、本人確認書類の写しの保管が義務付けられました。

本人が取引の場に現れた場合においても、真に土地所有者名義人本人であることを確認するために、マイナンバーカードや自動車運転免許証等の提示が求められます。

また、本人と面談できない場合であっても、契約関係書類を書留による転送不要郵便で送付し、本人確認とするという方法を講じています。

司法書士による本人確認がある

司法書士も、犯罪収益移転防止法によって、特定事業者として指定されており、本人確認書類の写しの保管が義務付けられています。

司法書士は、基本的に本人と直接面談の上で本人確認を行います。

また次のような書類の提示を求めます。

さらにヒアリングによって、本人であることの裏付けを取ります。

ここでは、雑談のような会話を通じて、次のような質問をします。

これらの質問に滞りなく回答を得ることができれば、司法書士は、相手方が本人で間違いないと判断をします。

本人の意思についても確認を求められる

不動産の取引において、本人の意思というのは、非常に重要な意味があります。

本人の意思を無視して親族が売却を進めていても、手続きをする司法書士に対して本人の売却意思が示されなければ、移転登記は行われません。

また、認知症などによって本人に意思を示す能力がないと判断されれば、売買契約が無効になります。

この場合、法定後見人を裁判所に選任してもらい、後見人が法定代理人として契約をしない限り、有効な契約にはなりません。

しかし、いったん契約が行われた後に、司法書士が本人に判断能力がないと判断をした場合、仲介者が受ける損失は甚大なものになります。

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まとめ

不動産の売却は、やむを得ない事情があれば、代理人に委任をすることが可能です。

しかし、高額な取引になりますから、売買に関わる関係者は、皆一様に慎重な姿勢で臨みます。

委任状の形式、委任をする理由、代理人の態度など、どれかに不審な点があれば、商談が白紙に戻ってしまうことは十分にあり得るのです。

また、代理人の資質にも課題があります。

大きな取引を任せるわけですから、人間的に信頼できるという人格はもちろんのこと、能力的にも優れた人材を選任しないと、結局話が何ひとつまとまらなかったという事態にもなりかねません。

不動産の売却に際して、どうしても委任が避けられない場合には、信頼できる人材を選任して、安心でスムーズな取引を進めていきましょう。

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