買ったばかりの家でも、急な転勤、離婚、リストラなどの理由で売却を検討するケースは少なくありません。でも、買ったばかりの中古住宅を売ると損をするのではないかと不安になりませんか。
この記事では、買ったばかりの中古住宅を売ると本当に損するのかを探りながら、売る場合の注意点と対策を解説します。
築浅物件の売却事例
「イエウリ」では「買ったばかりの家を売りたい」と相談を受けることがあります。
築浅物件は「ローン残債をクリアするのは難しい」「購入者は中古住宅を割安で買いたい思惑があるため、価格の折り合いが付かない」といった理由で売却に苦戦することが多いです。
ただし、売却できないというわけではなく「仲介で時間をかけて売却に成功した」という事例もあります。
ここでは、「イエウリ」を通じて成約した築浅物件の事例をご紹介します。
築浅物件の売却事例①兵庫県神戸市北区の戸建て
【成約実績 No.0432】
兵庫県 神戸市北区
「家が2つになる」
そのため、今住んでいる家を売却しようと考えている。本件は残債がたくさんあったため、
苦戦が強いられることから辞退をする会社が多かったが、
仲介で無事に買手がついた。#企業公式相互フォロー#イエウリ#兵庫県#神戸市北区pic.twitter.com/VaafA9J1oM— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) October 23, 2024
築浅物件は売却が長期化しやすいため、媒介契約を申し出てくれる不動産会社も少なくなりがちです。
本物件は、不動産会社の中長期的なサポートも功を奏して半年ほどで売却に至りました。
築浅物件の売却事例②東京都北区のマンション
【成約実績 No.0181】
アネシア東京尾久2
買取では残債抹消できないため仲介で依頼をいただいた。
築浅かつ駅近ということもあり、わずか2か月弱で仲介で売却。
適正な価格設定をしたい場合は、
ぜひイエウリへお声がけください。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#荒川区pic.twitter.com/kd0y586BGH— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) February 15, 2024
本物件は、最寄駅から徒歩2分という好立地であったため、仲介でそれほど時間をかけずに売却することができました。
築浅物件の売却事例③神奈川県横須賀市の戸建て
【成約実績 No.0405】
神奈川県 横須賀市
車庫が一台分しかないこと、
高い擁壁がネックになってため、
築浅だが住み替えを検討。残債を抹消できる買取金額ではなかったため、
手出しをして残債を抹消。全6社から提示を受けました。#企業公式相互フォロー#イエウリ#神奈川県#横須賀市pic.twitter.com/tDpLZzalyX
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) September 26, 2024
本物件は、売却金額がローン残債に満たない「オーバーローン」の状態でしたが、足が出る分は売主の資産から支払い、不動産会社による買取にて売却となりました。
築浅物件の売却事例④千葉県船橋市の戸建て
【成約実績 No.0445】
千葉県 船橋市
築浅の物件をローンで購入している場合、
残債を抹消するために仲介での売却が濃厚です。残債以上で売却するということは、
ほぼ買値と同等になるため、
周辺の築浅物件と比較され、
販売が長引く傾向に。#企業公式相互フォロー#イエウリ#千葉県#船橋市pic.twitter.com/2YTzTVkxr0— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) November 5, 2024
こちらの物件も成約まで1年ほどかかりましたが、住宅ローン残債をクリアできる金額で売却できました。
売主の方は不動産会社を選ぶ際、査定金額だけではなく、不動産会社が提示した近隣の取引データ等を基に「実際に成約が見込めそうな価格」を丁寧に確認していました。
「イエウリ」では不動産会社と協力して「売れそうもない高い査定額」が提示されにくい仕組みを構築しています。
残債が多くなりがちな築浅物件の売却では、高い査定額に踊らされず、現実的な成約価格を見極めるための情報収集が大切です。
長期化する売却に協力してくれる不動産会社を選ぶ
築浅物件の売却では、長期化してもきちんと対応してくれる不動産会社に依頼することが重要です。
SUUMOやHOME’Sなど、ポータルサイトに物件情報を掲載するのには費用がかかりますが、成約しにくい物件にコストをかけてくれる不動産会社は少ないからです。
「イエウリ」では、築浅物件の売却でも親身になって対応してくれる優良不動産会社をご紹介しますので、売却をご検討中の方はご相談ください。
買ったばかりの中古住宅を売ると損する理由
中古住宅は新築住宅と比べて価格が安いのが一般的です。
新築住宅とは、未入居で完成してから1年以内の住宅をいいます。未入居が条件ですから、たとえ完成してから数カ月しか経過していなくても、一度でも誰かが入居すれば新築住宅ではなく、「築浅」の中古物件の扱いになります。
住宅完成からの経過年数に大きな差がなくても、「新築」と「中古住宅」では価格に大きな差がつきます。
なぜ買ったばかりの中古住宅を売ると損をするのか、その理由について解説していきましょう。
売るときは中古住宅だから損する
真新しいモデルハウスやモデルルームを見学して胸がワクワクしたことはないでしょうか。
新築一戸建てや新築マンションに入居すると、ある種の高揚感を得ることができます。新築には特有の感情が湧くことから、「新築プレミアム」と呼ばれる値段が上乗せされていても、購入したい人が現れるのです。
具体的には、一般的な評価額よりも1～3割上乗せされて売り出されることがあります。入居してすぐに中古住宅を売却した場合、新しい状態でも、上乗せされた「新築プレミアム」を除いた価格で売却することになるので損をします。
譲渡所得税で損する
幸いにも住宅を売却して譲渡所得がプラスとなった場合には、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得の税額は、5年を境にして税額が大きく異なります。次の税率を見れば、その違いが分かります。
- 5年以下（短期譲渡所得）39.63％（所得税30％・住民税9％・復興特別所得税0.63％）
- 5年超（長期譲渡所得）20.315％（所得税15％・住民税5％・復興特別所得税0.315％）
所有期間が5年以下の短期譲渡所得の税率は、長期譲渡所得（所有期間5年超）よりも納税額が高くなるため、売却による利益が大幅に抑えられて損をします。
なかなか買主が見つからなくて損する
ほとんど新築と変わらない住宅で、価格も抑えているのになかなか売れないことがあります。
買ったばかりの中古住宅が売りに出された場合、購入希望者は、何か特別な事情があったのではないかと考えてしまいます。
近所とのトラブルや、周辺環境への疑い
たとえば、新築住宅を購入したばかりの人が、すぐに売りに出すと、周辺環境に問題があるのではないかとつい疑念の目を向けてしまいます。
あるいは、耐えられない騒音がするのではないかとか、近隣にクレーマーの住民がいるのではないかと、様々なことが気になるのです。
家の構造や耐久性への疑い
新築でも中古でも、購入してすぐに売りにだされた場合は、家自体に問題があるのではないかと疑念を持たれます。
たとえば、水漏れや雨漏り、シロアリによる被害、事故物件ではないかと、様々な疑念の目が向けられます。
買ったばかりの中古住宅を売却する場 合は、売りに出した原因を明らかにしないと、なかなか売れないことがあります。買い手がなかなか現れないと、売却価格を下げざるを得なくなり、損をしてしまうのです。
買ったばかりの中古住宅に問題があって損する
本当に家自体に問題がある場合は、リフォームによって問題の解決を図ることになります。売却の際に家に問題があれば、事前に具体的な不備を明らかにしていないと、契約不適合物件として損害賠償の対象になります。
家自体に問題がある物件は、リォーム費用を割り引いて売却しないと売れないので損をします。
注文住宅なので損する
注文住宅を買ったばかりで売却をすると損をする可能性が高くなります。
注文住宅は、デザインや間取りが建築主の希望に添って建てられた住宅です。唯一無二の建物であることから、注文住宅にかかる建築費用は建売住宅と比較して割高になります。
しかし、購入希望者にとっては、個性的であることが却ってデメリットになってしまいます。
新築で注文住宅を買ったばかりで売却をする場合は、なかなか買主が見つからず、想定価格よりもさらに下げて販売しないと売れないので損をします。
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買ったばかりの中古住宅を売っても損しないことがある
買ったばかりの中古住宅を売っても必ず損をするわけではありません。条件によっては、損をしないことがあります。どのような条件であれば損をしないのか解説していきましょう。
中古住宅を割安で購入した
もともと購入した家が中古住宅の場合、当時の売主の事情や金額交渉によって相場よりも安く購入できることがあります。その場合、買ったばかりの中古住宅であっても、相場金額で売却することで、購入価格よりも高く売れる可能性があります。
人気のエリアに建つ住宅である
人気があるエリアの場合、家を売り出すと比較的高く売れる傾向があります。「住みたい街ランキングに入って話題になった」「駅に近くて話題の商業施設がある」といった要件を備えた場所だと、売却しても価格を下げることなく売却できることがあります。
近隣の環境が変化した
家を買ったときと売却の時点での周辺環境が大きく変化した場合、土地の価格の上昇により、高く売れることがあります。たとえば、家の近くに巨大商業施設が完成した、新築のタワーマンションが建てられた、新駅が完成したといった状況であれば、価格が上がる可能性が高くなります。
新築の状態で売る
新築住宅について「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、次のように定められています。
「新築住宅」とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年経過したものを除く。）をいう。
一度も入居していない家であれば、住宅が完了してから1年以内なら新築として扱われます。売却の広告でも「新築」と記載することができます。新築 であれば、「新築プレミアム」を上乗せした価格で売り出しても、すぐに買主が現れる可能性は十分にあります。
ただし、入居していないことが新築の条件ですから、たとえ短期間でも入居した実績があれば、新築住宅として売り出すことはできません
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買ったばかりの中古住宅を売りに出す理由とは
買ったばかりの家を売りに出す場合、どのような理由があるのでしょうか。
離婚が原因
離婚は予定して行うものではありません。タイミングの悪い場合だと、家を買ったばかりで離婚が決まることがあります。離婚が決まることで、家に住む理由がなくなり、手放す決断に至ることがあります。
あるいは、財産分与の資金を捻出するために売却の選択をせざるを得ないことがあります。
家がイメージと異なっていた
家を買う前にいろいろとシミュレーションをしたはずなのに、実際に住んでみると想定していなかったことを発見することがあります。その想定外の状況が、不快感を招くものであれば、長く住み続けるほど苦痛は増してきます。
時間をかけても不満が解消できないと判断した人は、早い段階で売却を決断することがあります。
住宅ローンの返済が困難
多くの人は、住宅ローンを組んで家を購入します。当初は無理なく返済できる予定だったものが、景気の影響などで給料やボーナスが減り、ローンの返済が厳しくなることがあります。そのため、売却を余儀なくされることがあります。
ただし、売却価格が住宅ローンの残債を下回るオーバーローンであっても、完済しなければ、抵当権が外れないので売却できません。
そのまま住宅ローンの返済が滞った場合は、家は差し押さえられて、負債だけが残された状態になります。
急な転勤
家を買ったばかりだったのに、突然他都市への転勤が決まり、売却をせざるを得ないことがあります。このケースでの売却は、正直に理由を明らかにすることで、負のイメージを解消できるので、比較的スムーズに売れます。
近隣住民とのトラブル
実際に住んでみて、近隣住民と相性が悪いことに気づかされることがあります。ゴミの出し方や些細な騒音でクレームを言う人もいます。ほとんどが法律以前の問題なので、どちらが正しいのか公平な判断を下す人もいません。
トラブルの相手が長く住み続けている住民であれば、相手方に発言権がある場合も多く、転居が最善の選択になることがあります。
環境が合わない
購入前には分からなかったが、実際に住んでみて、周辺環境が肌に合わないと感じることがあります。周辺環境に大きなストレスを感じるのであれば、早い段階で決断をして売却した方が、長期的には正しい選択になると判断する人もいます。
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買ったばかりの中古住宅を売りに出すときの注意点
買ったばかりの中古住宅を売りに出すときの注意点について解説していきましょう。
住宅ローンの残債を確認する
多く の人が住宅ローンを利用して家を購入しますが、売却の際には残債を確認することが重要です。残債があれば売却時に完済して、抵当権を抹消しなければ売却できないからです。
売却価格が住宅ローンの残債よりも高い場合には、売却することで完済できます。しかし、売却価格が住宅ローンの残債よりも低い場合には、自己資金で不足分を補う必要があります。自己資金が足りないために、完済できない場合は売却ができません。
買ったばかりの中古住宅を売却する場合には、まだ住宅ローンの返済額が少ないので、ローンの残債が多い状況になります。住宅ローンの残債が売却代金を上回る状況を「オーバーローン」といいますが、買ったばかりの中古住宅を売却するとオーバーローンになるケースがほとんどです。
売るときにも費用がかかる
買ったばかりの中古住宅を売却する場合でもいろいろな費用がかかります。たとえば、抵当権の抹消費用や仲介手数料があります。中古住宅を売却する際には、どのような費用がいくらかかるかを計算して、資金計画を立てなければなりません。
住み替えの費用がかかる
買ったばかりの中古住宅を売却すると、新しい家に引っ越す費用がかかります。次の家は購入だけでなく、賃貸にする選択も考えられますが、いずれの場合も費用がかかります。
購入する住宅が建築中の場合には、さらに一時的な仮住まいが必要となりますから、その費用負担についても考慮する必要があります。
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買ったばかりの中古住宅を売りに出すときの対策
買ったばかりの中古住宅を売りに出すときには、失敗しないための対策を講じる必要があります。どのような対策をとればいいのか解説していきましょう。
すぐに売却活動を始める
売却する方針が決まったら、できる限り早い段階で不動産会社へ相談をした方が有利です。家は築年数が経つほど価値が下がり、売却価格が抑えられていきます。あれこれ迷いを吹っ切って、インターネットや身近な広告で相談ができそうな不動産会社を早急に探しましょう。
複数の不動産会社へ相談する
不動産会社によって、得意分野は異なります。売却する家を査定してもらうのは無料ですから、複数の不動産会社に査定を依頼してください。査定金額はそれぞれ異なりますが、高い査定をした不動産会社に仲介を依頼しても必ずしも高値で売却できるわけではありません。
また仲介手数料は、売却価格に応じて決まり上限価格も宅建業法で定められているので、基本的に不動産会社によって差が付くわけではありません。
売却の成否は、売却を担当する営業マンの能力や誠実さによって大きく変わってくることがあります。家を査定してもらうときの担当者の態度や能力を見極めて、信頼の置けそうな不動産会社に売却の仲介を依頼してください。
適正な売却価格を設定する
適正な価格で売却すると早く売れる可能性があります。ただし、買ったばかりの中古 住宅を売り出す場合は、査定金額より少し高めに設定する選択もあります。
購入希望者も、値下げの余地があるのではないかと考えていますので、交渉される可能性があります。あらかじめ売出価格を高めに設定しておくことで、値下げ交渉に応じても、当初の目標から大きく価格を下げることなく売却できる可能性があります。
内覧時の印象をよくする
家を売りに出すと購入希望者から一度家の中を見せてほしいという内覧の申し出があります。内覧時の印象を良くするためには、玄関、リビングなどの各部屋を綺麗にして、明るく見せる工夫が必要になります。
ダイニング、風呂、トイレ、洗面所などの水回りは念入りに清掃をして、清潔な印象を見せるのが重要です。
転居することが前提なので、この機会に不要な家具類は処分をして、家を広く見せる工夫をかることも大切です。
売らずに賃貸にする
買ったばかりの家は、売却することだけが選択肢ではありません。賃貸にする方法もあります。
特にすぐにまとまった資金が必要でないのであれば、毎月安定した収入を得られる賃貸も選択肢として検討する価値があります。
賃貸にすると、固定資産税や家の維持費などのランニングコストが発生しますが、買ったばかりの中古住宅を売って損をすることを考えれば、むしろプラスになるというケースもあります。
ただし、住宅ローンを返済している家を賃貸住宅にすることはできませんから、ご注意ください。
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中古住宅を売って住宅ローンを返済できないときの対策は
買ったばかりの中古住宅を売る場合、住宅ローンが大きなネックになります。住宅ローンが完済できなければ、抵当権を抹消できないので、家を売ることができないからです。
住宅ローンの残債額が2,000万円で、家の売却額が2,500万円だった場合、家の売却額がローンの残債額を上回っているので、「アンダーローン」といいます。
このケースだと、家の売却額で住宅ローンを完済できるので、抵当権も抹消され、問題なく買ったばかりの中古住宅を売却することができます。
ローンを完済するのは売却する家の引き渡しの日になります。買主から住宅ローンを返済している口座に家の売却代金が振り込まれるので、ローン残債が引き落とされることで完済できます。
それでは、家の売却額がローンの残債額を下回る「オーバーローン」のときはどうすればいいのでしょうか。住宅ローンを完済する方法について解説します。
家の売却額と自己資金で返済する
住宅ローンの残債額が2,000万円で、家の売却額が1,800万円だった場合、家の売却額がローンの残債額を下回っているので、「オーバーローン」といいます。
オーバーローンだと、家の売却額だけではローンを完済できないので、個人や家族の貯蓄や資産などから不足分を補って返済することになります。
住宅ローンを完済しなければ、抵当権が抹消されないので、家を売ることはできません。オーバーローンが見込まれる場合には、残債額を正確に把握して、自己資金がどれだけ用意できるのか検討をしながら売却することになります。
住み替えローンを利用する
住み替えローンは、新しい家を購入する際に、古い家を売却しても返済できなかった住宅ローンの残債額を新しい家の住宅ローンに合算できるものです。
住み替えローンは金利が高く審査も厳しいですが、古い家で払いきれなかったローン残債を新しい住宅ローンに合算できる点が、大きなメリットです。
買ったばかりの中古住宅を売却しても住宅ローンが完済できない、オーバーローンになる場合には、住み替えローンの利用も検討してみましょう。
リースバックをする
リースバックとは不動産会社に家の売却をして、その不動産会社と賃貸借契約を結んで、同じ家に住みなおす方法です。
住宅ローンの支払いが難しくなってしまった場合には、リースバックを利用することで、まとまった資金が得られます。
固定資産税や維持費の負担はなくなりますが、毎月の家賃が発生します。一般的にリースバックの家賃は相場より高くなる傾向があります。
まとまった金銭が得られるメリットはありますが、通常の仲介や買取で売却するよりも金銭的な損失が大きくなるため、利用に際しては慎重に検討しましょう。
新築を買った場合は1年以内に売却する
新築を購入して、入居することなく売却意思を決めた場合は、 建物完成から1年以内であれば、新築物件として売却することができます。
新築を購入して、入居前に売却する事態になったら、できるだけ早く売却をすることで住宅ローンを完済できる可能性が高くなります。
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まとめ
買ったばかりの家を売却すると、損をする可能性が高くなります。特に新築を購入した場合は、「新築プレミアム」と呼ばれる、新築特有の上乗せ価格を込みで購入しているため、売却では大幅に値を下げることになります。
ただし、「中古住宅を安く購入した」「周囲の環境がめざましく向上した」といった条件であれば、損することなく売却することができます。
また、入居前に売却が決定し、かつその建物が完成から1年以内であれば、「新築」として売却できるので、損することなく売却できる可能性が高く なります。
売却で大きなポイントは住宅ローンです。住宅ローンを完済しないと抵当権が外れないので売却できませんから、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、自己資金で補うか住み替えローンを利用することになります。
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