新築マンションの購入。それは多くの人にとって憧れの住宅を購入する方法の一つですが、一度新築マンションを購入してすぐに売ることは滅多にありません。
しかし、会社都合の転勤や、離婚や別居、死別等によって引っ越ししなければならない人もいるでしょう。
買ったばかりの新築マンションであっても、売却時の値下がりは避けられません。
この記事では、新築マンションの売却で値下がりしてしまう理由と、どれくらい価格が落ちるのか。そして、できるだけ損をせずに売却するにはどのように対処すれば良いかについてお伝えします。
買った直後の新築マンションが値下がりする理由
結論から言えば、買った直後のマンションを売却した場合、基本的に値下がりは避けられません。新築マンションの値段には、業者の販売利益が含まれているからです。
新築物件の価格には業者の利益が含まれている
マンションの販売元は、マンションを開発する不動産会社です。彼らは土地を買ってマンションを設計し、建築します。そして、建築したマンションを売ることで売り上げを計上します。
つまり、新築マンションの価格には、
- 土地の値段
- 建物の値段
- マンション販売業者の利益
の3つが含まれているのです。
例えば、売価が5,000万円の新築マンションで、土地代と建物代がそれぞれ2,000万円であれば、残りの1,000万円が業者の取り分になります。
同じ立地と広さの中古マンションがあったとしても、中古マンションの値段は土地代と建物代の4,000万円のみの評価となり、不動産市場では4,000万円で流通します。
残念な話になりますが、一度でも物件に住んでしまった場合、どんなに築年数が浅くても新築物件ではなくなり、中古物件として売却されてしまうため、価格の下落は避けられないのです。
中古物件の売却価格は、基本的には土地と建物の価値を算出して足した金額になり、不動産会社の利益は含まれません（実際に取引する際は、仲介手数料として物件価格の3％+6万円+消費税がかかります）。
先に挙げたように、5,000万円の新築マンション物件を買ったとしても、その内の1,000万円は元々業者の利益ですので、売却時の不動産の価値からは目減りしてしまいます。そのため、売却時には4,000万円を基準とした価格付けを行う必要があります。
空室が多ければ、業者が値下げして売るため、売却価格が下がる
値段を下げざるを得ないケースは他にもあります。それは、マンションの売れ行き自体が悪く、新築物件の相場が下がっている場合です。
立地や設備面であまり人気が出ないマンションでは、初めは5,000万円で売っていた部屋を4,500万円、4,300万円と、徐々に値段を下げることもあります。全く売れなければ、4,000万円程度に値段を落とすかもしれません。
たとえあなたが5,000万円で物件を買ったとしても、現在の空き部屋が4,500万円で売りに出されたのであれば、物件自体の相場もそれに見合う形で下がって行きます。
このように、同じマンションの部屋の販売状況によっては、値段を下げざるを得ないこともあるのです。
購入直後は15%から20％程度値下がりする
仮に新築マンションを購入してから1～2年後に売却したとしましょう。この場合、一般的には15%から20%の値下げは避けられないと言われています。業者の利益は、新築価格の15%から20%が相場ですので、最低でもその分は値段が下がるケースが多いです。
ただし、マンションの価格は、物件が建つエリアの地価や競合する部屋の価格によって変わります。もし、購入後に土地の値段が上昇すれば、値下がりの幅を抑えることも可能です。
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値下がりしにくい新築マンションとは
資産価値が下がらないマンション、すなわち「値が落ちにくいマンション」の場合は、買ったときと同じ値段、あるいは買った価格よりも高く売れることがあります。
仮に5,000万円のマンションを購入して一年後、新築マンションの相場が5,500万円に上昇したとします。中古物件ですから、本体の価格から販売業者の取り分だった10%分を値引きするわけですが、上記の場合に限って売却価格を算出する計算式は、以下の様に変わります。
5,500万円―（5,500万円×10％）＝4,950万円
4,950万円で売却できるため、大きく損をすることはありません。むしろ、大幅に地価が上昇しているエリアであれば、マンションを売った時点で利益が出ることもあるのです。
エリアの先住者のニーズにマッチした広さや間取りである
不動産の価格決めには、正解はありません。もちろん、公示地価や基準地価等の目安となる指標はあります。
ただし、最終的に価格を決めるのは、マンションが欲しい人とマンションを売りたい人の思惑です。両者のニーズがマッチした時点で、全てが決まるのです。
そのため、マンションが立地するエリアのニーズに合致する物件であれば、高い値段で売ることも可能です。
ファミリー世帯が多く住むエリアであれば、ファミリー向け物件の需要は高く、売却が容易になります。値段もそれ程下げずに済むかもしれません。
逆に、単身者向け物件が多いエリアでは、ファミリー向け物件の需要はありません。すぐに買主が見つからないこともありますので、買い手が見つからない場合は多少の値下げも覚悟しなければいけないでしょう。
地価が上昇中のエリアに建っている
値下がりを食い止めるための最重要ポイントは、エリアの地価の上昇です。原則として建物の価値は、築年数の経過につれて徐々に下がります。
築10年の中古マンションは二割程度の値下がりで済みますが、築20年、築30年と住み続ければ、当初と比較して三割から四割程度の値下がりは普通です。
画像出典：三井トラスト不動産
しかし、地価は経年で下がるとは限りません。むしろ、需要に合わせて上昇することも多いのです。
※以下数値の出典：土地代データ
例えば、東京都全体の公示地価は、2018年と2019年では何と、4.12%も上昇しています。さらに、2014年と2019年とを比較すれば、31%以上も、公示地価が上昇しています。
地価が上昇するエリアのマンションを購入することで資産価値の減少を抑え、売却時に損を出さずに済むこともあるのです。
東京23区内の中央3区には、エリアとしてのブランドがある
地価が上昇しているエリアの例を挙げると、東京23区の中では、港区・中央区・千代田区のいわゆる中央3区が該当します。
このエリアは、いわば日本の中枢です。多数の行政機関が立地しており、さらには、日本を代表する繁華街もあります。高額なタワーマンション等、建物も一流の物件が揃っています。
それを如実に示したデータが、公示地価の推移です。
2014年から2019年の5年間で、港区と中央区、千代田区の公示地価の推移は以下の様になっています。
公示地価坪単価の推移
| 2014年 | 2019年 | 変動率 | |
| 中央区 | 1698 | 2717 | 160.00% |
| 港区 | 916 | 1194 | 130.30% |
| 千代田区 | 1683 | 2098 | 124.70% |
（単位：万円）
このように、わずか5年で大きく公示地価が上昇しています。同エリアに新築マンションが売りに出されること自体も極めて稀です。そのため、需要に対して供給が追い付かない＝競争率が高い状況です。
こういった場所にマンションを購入していれば、数年後も値下がりを気にせずに済みますし、むしろ値上がりすら考えられます。
大手マンションデベロッパーのブランドマンションである
土地だけではなく、不動産デベロッパーの高品質マンションに備わるブランド性に、魅力を感じる人もいます。車をブランドで選ぶ人がいるように、マンションをブランドで選ぶ人もいるのです。
ブランド性の高いマンションを買えば、一定の品質が担保されています。新築から中古になったからといって、急激に値段が下がることはありません。ブランド性があり、かつ品質が優れている。そして、良い属性の住人が住むマンションであれば、売却時の値下がりも抑えられる傾向にあります。
高収入層が住んでいるマンションは管理もしっかりしているため、外観や設備の劣化が起こりにくくなっています。逆に、安価であまり人が住まないエリアに建つマンションだと管理費や修繕費が足りなくなり、マンションの管理が行き届かないこともあります。外観や設備が短期間で劣化すれば、マンションの価値は大きく下がります。
マンション業界では、「マンションは管理状態で買え」という言葉があるほどです。
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損をせずに新築マンションを売るための方法とは
では、損をせずに新築マンションを売るには、どのようにすれば良いのでしょうか。やはり、土地や建物等に備わるブランド性を重視して物件を選ぶことが重要ですが、すでに買ってしまって売却する段階ではどうすることもできません。
そこで、売り方によって値下がりの幅を抑える方法についてお伝えします。
地価の上昇を待つ
他に取れる方法は、地価の上昇を待つことです。ただし、これは先に挙げたように、地価が上昇しているエリアでのみ取れる対策です。
仮に1年間で地価が10%も上昇するのであれば、マンションの場合も近い水準で値段が上がることもあります。どうしてもすぐにマンションを売らなければいけない事情がある場合を除き、1～2年ほど所有して地価の上昇率を見てから売却すれば、損失を減らせる可能性が生まれます。
一般媒介契約で幅広く売り先を探す
次に考えたいのが、とにかく多くの人に自分の物件を知ってもらい、少しでも高い値段で買う人を探すことです。そのためには、仲介する不動産会社の間に『一般媒介契約』を結びましょう。
不動産会社の売却に関する契約の種類には、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3つがあります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、売却活動を1つの不動産会社に任せ、その会社の顧客を中心に売却することになります。幅広い顧客に物件情報を伝達するのは困難です。
一般媒介契約では、多くの不動産会社に売却活動を依頼できます。新築のマンションであれば、買い手も見つけやすいです。複数の不動産会社と一般媒介契約を結んで力を入れて販売してもらえば、短期間かつ高額で買主を見つけることが可能です。
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ホームステージングで部屋を魅力的に演出する
物件を魅力的に演出すれば、気に入った人が買う可能性があります。
そのための対策がホームステージングで、アメリカではよく使われている売却手法の一つです。ホームステージングは、魅力的な家具やインテリアを部屋に設置し「この物件に住めば、クオリティの高い生活がで きる」ことを内覧者にアピールする手法です。
時には音楽を流したり、アロマを漂わせたりと、音と匂いの演出を尽くしながら物件の魅力を前面に押し出します。
ホームステージングの実施によって同じ建物内の競合物件よりも早く、そして、高く売ることが可能になります。
ただしホームステージングには、ある程度の費用がかかります。掛けた費用を上乗せした分より高く売るようにしなければ、コストをかけるリスクだけが生じてしまうので注意しましょう。
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マンション施工会社の系列不動産会社に売却を任せる
大手不動産会社等のブランド力のあるマンションを購入した場合は、系列の不動産会社に売却を任せるのも一つの手です。
自社のブランド力が下がることを嫌気する不動産会社側は、できるだけ高値で売ろうと努力します。数多くのブランドマンションを販売する三井不動産や住友不動産等のデベロッパーからマンションを購入したのであれば、売却もその系列の不動産会社に任せましょう。
自社のブランドマンションを安く売ってしまうと、新築マンションの販売に悪い影響が出ます。服のブランドと同様に「あのブランドは簡単に値下がりするから、安くなってから買えば良い」と顧客が味を占めてしまえば、大きなマイナスにつながります。系列会社は、安易な安売りを避けるために、極力値下げをせずに販売する傾向にあります。
また、ブランドマンションを販売する不動産デベロッパーの顧客層の多くは、収入に余裕があります。値段だけを見て買うのではなく、「立地が気に入った」「設備やデザインが気に入った」等の理由で、多少は高いマンションでも買ってくれる可能性はあります。
このケースでは、ブラン ドマンションの売却を系列の会社に一任してみましょう。大幅な値下がりが起きにくくなり、しかも、購入時以上の価格で売ることも夢ではありません。
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まとめ
新築マンションの価格には、業者の利益分が含まれています。そのため、売却時にはどうしても値下げは避けられません。
しかし、地価の上昇に乗じたブランド性のある物件、土地と建物の資産価値が下がらない物件を購入すれば、大幅な値下げを回避できるだけではなく、売却時に値上がりしていることもあるのです。
実際の売却活動時に取れる方法としては、一般媒介契約で幅広く買主を探す、ホームステージングで物件の魅力を演出する、また、ブランドマンションの売却を系列の不動産会社に任せると入ったものがあります。
