サブリース物件は、定額の賃料が得られる利点がある一方で、注意喚起を促す声をよく耳にします。そんなサブリース物件を売却する場合、どのような点に注意すればいいのでしょうか。
たとえば、サブリース契約を解約して売るのか、維持したままで売るのかだけでも、その結果は大きく異なってきます。それだけ、サブリース物件の売却は適切な手順で進めることがとても重要なのです。
この記事では、サブリース契約の特色を押さえたうえで、売却の手順と注意点について解説します。
サブリース物件の売却をご検討の方
サブリースの物件を所有していて売却を検討している方はご存知かと思いますが、サブリース中の物件は一般的なオーナーチェンジ物件に比べて売買に必要な準備が多いです。
「借主」であるサブリース会社との契約内容を確認し、解約可能なのか、解約に違約金がいくらかかるのかなどをチェックしておかなければいけません。
基本的にサブリース契約を結んだ状態で売却することも可能ですが、家賃の手取りが少なくなる分、利回りが下がってしまうので解約してから売却した方が手取り額は多くなります。
また、契約内容によって以下のように契約解除の可否や違約金の有無が異なります。
- オーナー側から申し出ての解約は原則不可
- 解除できる場合、申し出てから3カ月～1年ほどの期間を要する
- 実際に住んでいる人がいないタイミングなら、オーナーから申し入れて解除の申し出ができる
- 契約更新のタイミングで解除可能
- 即時解除も可能だが、家賃数カ月分に相当する違約金が必要 など
不動産に詳しいオーナーさんでも、さらに詳しい不動産会社に相談されるケースは珍しくありません。
そして、サブリース物件の売却は、サブリース会社との調整など、経験に長けている不動産会社に依頼するのがおすすめです。
これからサブリース物件の査定や売却をお考えの方は、日本最大級の不 動産売却サイト「イエウリ」を利用してみてはいかがでしょうか。
イエウリでのサブリース物件売却実績①エスリード北大阪レジデンス
【成約実績 No.0328】
エスリード北大阪レジデンス
投資用で購入し、サブリースで運用中。
売却してプラスになれば売りたいとのことで、
イエウリを通して繋がった会社で
売り出しをすると、
約9か月で売却に至った。#企業公式相互フォロー#イエウリ#大阪府#大阪市淀川区pic.twitter.com/YzgvhpUpy6— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) July 11, 2024
イエウリでのサブリース物件売却実績②リヴシティ大島イースト
【成約実績 No.0127】
リヴシティ大島イースト
サブリース物件の売却。
最もネックな残債を抹消できる買い手が現れ、
無事に売却できたが、
残債を抹消できる金額で売却できないケースがほとんど。サブリース物件の購入は計画的に。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#江東区pic.twitter.com/riLf5Bdy2U
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) December 23, 2023
イエウリでのサブリース物件売却実績③朝日プラザ鴨川
【成約実績 No.0388】
朝日プラザ鴨川
サブリース物件を新築で買ったはいいものの、
利益を生まず、負債が増えていくため
手放すことを検討する方が多いです 。収益物件に精通している担当者に依頼をすることが
売却への近道です。#企業公式相互フォロー#イエウリ#京都府#京都市下京区— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) September 9, 2024
「思ったよりも収益が出ない」「保証家賃額の減額交渉を受けた」などの理由で、売却を検討される方もいらっしゃると思います。
イエウリには、サブリース物件の仲介や買取が得意な不動産会社も多数参画しており、物件売却をお手伝いするパートナー探しが可能です。
査定や売却の相談は完全無料ですので、お気軽にご相談ください。
「イエウリ」で不動産の無料査定に申し込むサブリースとは
サブリースとは、マンション経営を行 うオーナーからサブリース会社が賃貸物件を一括で借り上げる仕組みのことです。入居者の有無や増減にかかわらずオーナーには、サブリース会社から定額の保証賃料が支払われます。
保証賃料は、賃貸物件が満室になった場合の家賃収入の80％～90％が目安です。
本来得られる賃料の最高値よりも少なくなりますが、空室が発生した際のリスクを負うことがないことを考えれば安定した保証賃料は魅力的です。
また、入居者募集、賃貸契約の締結、家賃回収、入居者対応などの管理業務についても、サブリース会社が代行するので、負担が大幅に軽減できます。
特に副業としてアパート経営を行っている人にとっては、このメリットはとても大きなものです。
サブリースの課題
2020年6月に成立した「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（サブリース新法）」のうち、サブリース会社とオーナーとの間の賃貸借契約の適正化に関する行為規制が、同年12月15日に施行されました。
この法律は、一時期社会問題化したサブリース契約を巡るトラブルを受けて制定されたものです。合わせて国土交通省では、「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」を策定しました。
それではなぜトラブルを防止する措置が必要だったのでしょうか。サブリースの物件を売却する手立てを知るうえで、サブリースが抱える課題について押さえておきましょう。
借地借家法が適用される
賃借人が家主の了承を得て他人に家を貸すことを転貸といいます。サブリースは、この転貸と基本的には同じ仕組みです。
つまり、家主が賃借人に貸すのが「マスターリース」であり、賃借人が他人に転貸するのが「サブリース」ということです。そのためサブリース会社は、借地借家法の賃借人として扱われます。
借地借家法は、本来は弱い立場である賃借人を守るために、民法よりも手厚く保護できるように定められた法律です。
しかし、サブリース会社は全国展開をするような大規模の会社も少なくありません。一方で家主は個人がほとんどです。
当然のことながらサブリース会社には企業法務の体制も整っています。そのうえで借地借家法によって保護されているのですから、サブリース契約においては、個人であるオーナーが、いかに強力な賃借人を相手にしているかが分かります。
賃料は減額される
サブリースのメリットとして、定額の保証賃料が得られるというものがあります。しかし、この保証賃料も、いつまでも同じ金額だとは限りません。契約更改の際に引き下げられる可能性があるのです。
借地借家法では、「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。(第32条)」とされています。
たとえ、賃料の値下げをしないという特約があったとしても、賃借人に不利なものは無効であり、反対に「増額しない旨」の特約は、賃借人に有利なので有効です。
そのため、サブリース契約においても、当初10年間一定額の保証賃料を支払うと約束をしていても、「周囲の家賃が下がった」という理由で、簡単に保証賃料を引き下げることができるのです。
オーナーからの解約は困難
それでは、オーナーはサブリースを解約することは可能なのでしょ うか。
一般の借家を考えれば分かりますが、家主が一方的に賃借人を追い出せるとしたら、賃借人は安心して暮らすことはできません。そこで借地借家法では、家主が契約更新を拒絶するには「正当事由がある」ことが要件とされています。
正当事由とは、単に家主の都合によるものでは認められず、次のようにかなり限定された要件になります。
- 貸主がその家を使用しないといけなくなった
- 度重なる家賃滞納
「貸主がその家を使用しないといけなくなった」というのは、家主の家族が災害などによって住む家を失ったという事例に適用されます。
このルールは、サブリース契約にも適用されます。つまり、オーナーが解約をしようとするには、正当事由が必要になるのです。
しかし、サブリース契約においては、たとえオーナーが被災したとしても、家族でマンションをすべて使うことは想定しがたいため、解約のハードルは相当に高いと言わざるを得ません。
中途解約条項があれば解約できるが手数料（違約金）が生じる
サブリース契約で、解約に関する項目が契約書に記載されていれば、解約は可能です。ただし、ほとんどの契約で、解約については「〇カ月前の告知と違約金〇〇〇万円を支払う」ことが記載されています。
解約の告知は6カ月～1年としているものが多く、違約金は、賃料の3カ月～6カ月を設定しているのが一般的です。
しかし、一部のサブリース会社では違約金を2年分など高額に設定しているケースもあるので、契約前に違約金の内容を確認することはとても重要です。
サブリース会社からの 解約は自由
借地借家法では、賃借人が解約の申し入れをした場合、6カ月を経過することで賃貸契約は終了するとされています(第27条)。
サブリース契約においても、サブリース会社から解約の申し入れがあればこれを拒否することができず、遅くとも6カ月後には契約が解除されることになります。
オーナー側から解約をするためには、基本的にサブリース会社からの同意が必要になりますが、反対にサブリース会社からの解約は一方的に行うことができるのです。
入居者の選択ができない
サブリース契約をすると、サブリース会社が入居者募集や入退去に関する管理を行います。オーナーは、入居者の選定に関わることができません。
サブリース会社は、入居率を高めることで利益が上がる仕組みになっていますから、入居条件のハードルを下げることもあり得ます。そのため、他のマンションで断られたような人物が入居する可能性も十分にあり得るのです。
また入居者の情報や賃料についても、オーナーへの情報開示義務はありません。
サブリース会社が倒産することもある
サブリース会社は民間会社ですから、経営不振によって倒産することもあり得ます。サブリース会社が倒産すると、まず保証賃料の支払いが滞ります。
サブリース会社が入居者と締結した賃貸契約は、オーナーに引き継がれます。空室率が高い状態だと、一気に収入が下がることになります。
また家賃を滞納している入居者がいれば、オーナー自らが対応するか、新しく委託する管理会社を探すなどしなければなりません。
「売却」を理由にサブリースが解約できた事例
サブリース契約の更新拒絶に関する裁判（令和5年4月27日、東京地裁）では、オーナーが物件を売却するために契約更新を拒絶したケースで、立ち退き料として6カ月分の賃料支払いを条件に正当事由が認められました。
裁判所は、サブリース会社の利益が「転貸による経済的利益」に限られると判断し、契約条項で3カ月分の賃料支払いで解約できる旨があることから、さらなる経済的利益は保証されないとしました。
これは「サブリース会社は賃貸借契約を住むため（住居を確保するため）ではなく、経済的利益を得るために利用していること」が考慮された判例になっています。
この判例を踏まえると「サブリースを解約してから売却したい」という所有者の意向がある場合、「賃料〇カ月分の支払いで解約権を行使できる」旨がサブリース会社との賃貸借契約書に記載されていれば、解約できる見込みがあるでしょう。
ただし、実際に契約を解除できるかは、契約内容等を含めた個別の事情による点に注意しましょう。
サブリース物件を売却する際の注意点
サブリース物件の売却に際して、予め承知をしておいた方がいい事柄がありますので説明をしていきましょう。
サブリース契約が買主に受け継がれる
サブリース契約中のマンションであっても売却することは可能です。その場合、サブリース契約は買主に引き継がれます。
サブリース契約は管理などを省けるメリットこそありますが、サブリース業者に毎月賃料の10~20%を手数料として支払わなければいけません。また、契約更新で保証賃料が引き下げられるリスクもあります。
そのため、マンション投資で利益を上げたい人にとっては、あまり魅力のある物件とはいえません。好条件の物件であっても、サブリース契約中というだけで、購入を見送る投資家は大勢います。
一般の物件よりも査定価格が低い
賃貸マンションのように一定の収益 を生み出す物件は、収益還元法で査定されます。収益還元法は、その不動産が将来生み出すであろう収益を基礎に査定する計算法です。
賃貸物件では、見込みの賃料から利回りを想定して査定額が算出される（収益還元法）。
たとえば10万円の家賃の物件であれば、10万円×戸数を査定の基本にします。
しかし、サブリースの物件は、オーナーに1戸当たり8万円～9万円の収入しか見込めません。この金額を基本に査定するため、一般の賃貸マンションに比べて査定額も安くなります。
そのため、高額の違約金を支払ってでも、サブリース契約を解除した方が、売却するうえで有利だと判断するオーナーもいます。
サブリース物件の売却の手順
ここでは、サブリース物件を売却する手順について解説をしていきましょう。
サブリース契約を解約するのか維持するのかを選択する
サブリース物件を売却する場合、まずサブリース契約を解約するのか維持するのかの選択をしなければなりません。
サブリースを維持したままの売却は、サブリース会社と協議をすることなく売却することが可能です。ただし、査定価格が一般の賃貸マンションと比べて10％～20％低くなるのが一般的です。
さらにサブリースマンションそのものを敬遠する投資家が多いので、さらに売却価格を引き下げないと売れないリスクがあります。
一方で、サブリース契約を解約すれば、一般の賃貸マンションとして売り出すことが可能です。ただし、前述の通りサブリース会社から解約の同意を得るまでには、高いハードルが待ち受けています。
サブリース契約の解約を選択した場合、以下の流れになります。
サブリース契約書の内容を確 認する
サブリース契約の解約に際しては、契約書を精読し次の事項について確認します。
- 中途解約事項について
- 契約期間の設定について
- 維持管理や修繕費用の負担区部について
- サブリース会社が、契約違反した場合の解約について
サブリース会社に対して、解約に正当事由があることを主張するためには、まず契約書を正確に把握しておかなければなりません。
そのうえで、契約書の何条に基づく解約通知であるのかを押さえることになります。
サブリースを解約した場合のリスクを理解する
サブリース契約を解約した場合、様々なリスクが生じます。これらのリスクについて対応可能か否かの判断が求められます。たとえば、次のような点について検討が必要です。
- 違約金は支払えるのか
- サブリース解約後、家賃収入が下がることがある
- 物件の管理がずさんな状況だと、サブリース解約後、多額のメンテナンス費用が発生することがある
大きなポイントは、契約解除に対応できるだけの資金があるのかということです。
サブリース解約後の事態を想定しておく
サブリース契約が解約できた場合、実際に売却できるまでに一定の期間を要します。この期間中のトラブル対応や入居者の募集といった管理業務をどのようにこなしていくのかということをしっかりとシミュレーションしておく必要があります。
この場合、新しい管理会社を探すのか自主管理に移行するかという選択をすることになります。
契約解除通知書を準備する
サブリース会社へ契約解除の 申し出をするために、契約解除のための解除通知書を作成します。
解除通知書の基本的なポイントは、契約書の何条を根拠にしたものであるかということと、解除希望日です。
サブリース契約解除通知書の書式は、全日本不動産協会が公開している「貸室賃貸借契約（サブリース）終了についての通知」が参考になります。
サブリース会社に契約解除の申し出を行う
解除通知書を用意したら、サブリース会社に解除の申し出をします。ここでは、サブリース会社が「正当事由」として認めるのか否か大きなポイントになります。
契約更新のタイミングでサブリース会社に解除の申し出をした場合、次のような対応パターンが想定できます。
- 正当事由と認められない
- 立退料・違約金を支払えば契約解除ができる
- 正当事由として認められる
それぞれの対応について、その後どのように進めればいいのかを説明していきましょう。
正当事由と認められない
サブリース会社が、「正当事由と認められない」とした場合は、当然「契約解除はできない」との回答があります。
この場合の対応法は、サブリース契約を継続したままでマンションの売却活動を進めるか、裁判によって争うかの二者択一です。
立退料・違約金を支払えば契約解除ができる
一般の借家の場合、立退料の支払いをもって「正当事由」とはなりませんが、何らかの事由を「正当事由」として成立させるための補完的役割として立退料を支払うことがあります。
サブリース契約においても、サブリース会社が「正当事由として一部認められるので、立退料を支払えば契約解除できる」と主張することがあります。この場合、サブリース会社が提示した金額を支払えば、解約することが可能です。
立退料の金額は決まっていないので、サブリース会社との協議によって大きく異なってきますが、協議が決裂して裁判になったケースでは、賃料の10カ月～24カ月で決着しています。
この対応に納得できない場合は、サブリース契約を継続したままでマンションの売却活動を進めるか、裁判によって争うかの選択をすることになります。
また契約内に、違約金による解約の事項が記載されていれば、所定の違約金を支払うことで解約ができます。違約金は、賃料の3カ月～6カ月を設定しているものが多いですが、中には1年～2年としているものもあります。
他にも「貸主から契約解除を申し入れることができるのは、入居者がいないタイミングに限る」などの制限が課せられていることもあるため、契約書の内容をよく確認しましょう。
▼関連記事：大家都合で退去してもらう際の立退料の相場は？交渉方法や注意点も解説
正当事由として認められる
サブリース会社が、「正当事由として認められる」とした場合は、契約解除が可能 です。契約解除して売却を進める流れになります。
契約期間中契約解除を申し出る場合
契約更新のタイミングではなく、契約期間中に解除の申し出をする場合も、サブリース会社の対応は、契約更新のタイミングで申し出た場合と、同様の対応が想定できます。
ただし、厳しい対応になる可能性が高く、基本的には「正当事由として認められるため契約解除できる」となることは、ほぼありません。立退料が条件となった場合も相当高額になることが予測されます。
裁判で争った場合でも、更新のタイミングで争うよりも厳しい判断が下ることが想定できます。
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売却できるまでの管理体制を整える
サブリース契約を解除してから、実際に売却できるまでの期間は、マンションの日常的な管理業務をこなす必要があります。
サブリース契約の解除が決定しても、実際に契約が解除されるのは、契約解除通知書を提出してから3カ月〜6カ月後ですから、この期間中にマンションの管理を自己管理にするのか業者委託するのか検討をしてください。
そのうえで、サブリース解約後にスムーズに管理が移行できるよう管理体制を整えておきましょう。
管理体制がずさんで周辺にごみが散乱しているような状態だと、入居者の質を危惧して投資家が購入を見送ることもありますから、管理体制を充実させることは、売却活動上とても重要です。
査定や媒介契約を断られることがある
「賃貸借契約を解約できなければ売れにくいことは明らかなので、サブリース物件の査定や媒介契約の締結はしない」という方針の不動産会社も少なくありません。
特に「新築時に購入し、所有期間が浅い段階で売却しようとしているケース」では、残債割れしやすく売却に時間がかかることも多いため、敬遠される確率が高いでしょう。
- サブリースの 解約可否等の相談をした上で、査定額によっては売却したい
- 残債割れで手出しする必要があっても、早めに損切りしたい
多くの方は前者の考えで売却を視野に入れていると思いますが、この場合、査定に積極的な不動産会社は少ない傾向にあります。
後者の場合は、売却に時間がかかっても、最終的に成約に繋がって自社が手数料を手に入れられるのであれば、親身になって取り組んでくれる不動産会社を見つけやすいため、売却の意思が強いことを伝えるようにしてください。
まとめ
サブリース新法では、誇大広告や不当な勧誘を禁止しています。サブリース会社に対してコンプライアンスの徹底を求めているのです。
しかし、これはサブリースを契約する前に、リスクを十分に説明することを求めているのであって、サブリース会社が借地借家法の賃借人である立場に変わりはありません。
そのため、保証賃料の引き下げ、契約更新の拒絶といったリスクを回避することはできません。また入居者の選定ができませんから、マンションの評判を貶めるような人物が入居する可能性も排除できません。
したがって、将来的にサブリース物件の売却を視野に入れているのであれば、当初の契約時に、しっかりと解約の条件を確認しておく必要があります。すなわち、解約がオーナーの意思で自由にできるのか、その際の違約金は常識的な範疇なのかという点です。
サブリース契約を解除した物件は、一般の賃貸マンションとして売却ができます。ただし、サブリース契約を解除してから、実際に売れるまでの期間の管理体制を整えておく必要があります。
