急な転勤や故郷で暮らす親の介護などで、自宅を長期間空けざるを得ない事態が発生することがあります。この場合、収入面や管理上の利点から賃貸に出すという選択肢はとても魅力的です。
しかし、住宅ローンを利用している家をそのまま賃貸に出すことは基本的にできません。金融機関に相談した上で、一定の条件を満たす場合や借り換えを行えば、賃貸物件とすることが可能です。
この記事では、住宅ローンを利用している家を賃貸に出すための手順等を解説します。
住み替え・転勤等の予定がある方
住み替えなどの理由で「今住んでいる家を賃貸に出そうかな」と考える方も多いと思いますが、基本的に住宅ローンを利用している家を賃貸に出すことは認められません。
賃貸に出すためには専用のローンに借り換えて、管理も委託する必要があるなど、手間とお金が思いの外かかってしまいます。
では、「引っ越しをしたいのに住宅ローンが残っている」という人は持ち家をどうしているのかというと、「売却して買い換える」「売却して賃貸に引っ越し」など、多くのケースは売却に至ります。
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住宅ローンが残っている家は「賃貸不可」が原則
住宅ローンを返済中の自宅は、原則として賃貸に出すことはできません。
住宅ローンが低金利で、長期間の返済が認められているのは、需要が多いことと、自己居住用であるが故に返済が滞る可能性が低いという点にあります。
いわば、借主自身が住む家に対するローンだからこその特典なのです。
金融機関に内緒で賃貸したらどうなる？
もし内緒で賃貸に出している事実が発覚した場合は、契約違反として、住宅ローンを融資した金融機関から指導を受けます。
指導に従わない場合は、契約違反としてローンの一括返済を求められるので、無断で賃貸に出した場合のリスクはとても高いのです1。
ただし、賃貸に出せる可能性は必ずしもゼロではありません。
賃貸できる可能性
対策のひとつが、賃貸住宅専用のローンに切り替える方法です。
また金融機関によって異なりますが、ローンを組んだ時点で想定できなかった「やむを得ない事情」が発生した場合に、必要な手続きを踏むことで、住宅ローンを返済中の家でも賃貸住宅として活用できることもあります。
どのような状況であれば、賃貸にすることが可能なのか、詳しく解説していきましょう。
住宅ローンが残っている家でも賃貸に出せるケース
自宅を賃貸に出すには、大きく分けて2つの方法があります。
ひとつは、自宅に住み続けながら、自宅の一部を賃貸に出すものです。
さらにもうひとつは、自宅をすべて空けて賃貸に出す方法です。
これらの賃貸に出した住宅で住宅ローンを返済していくには、どうすればいいのか解説をしていきましょう。
もともと賃貸併用住宅として契約している場合
住宅ローンは、自己居住用の住宅に対する融資ですが、自宅の一部を賃貸にする賃貸併用住宅であれば、住宅ローンの融資を受けることができます。
この場合、賃貸部分の面積よりも自宅部分の面積の方が広いことが基本的な要件になります。
賃貸部分との住み分けは、長屋住宅のように壁によって左右を分割する方法と、階数で分ける方法があります。
賃貸部分の面積に制限がありますが、住宅ローンが利用できるので、賃貸住宅向けのローンよりも低金利で返済することができます。
また住宅ローン控除も、自宅部分の面積が50平方メートル以上で、かつ賃貸部分よりも広いのであれば適用されます。
ただし適用されるのは、自宅部分のみです。
たとえば全体の延べ床面積の60％を自宅としているのであれば、ローン総額の60％が住宅ローン控除の対象です。
転勤などやむ負えない事情がある場合
急な転勤や故郷で暮らす親の介護などのやむを得ない事情によって、長期間自宅に住めなくなることがあります。
▼住宅ローンの利用中に賃貸が認められる「やむを得ない事情」の例
- 転勤や単身赴任
- 病気やけが
- 介護
- 災害
- 失業
※金融機関によって判断が異なるため、上記の理由で必ずしも賃貸が認められるわけではありません。
こうした事態がローンを組んだ時点で想定できなかった場合は、金融機関に相談することで、賃貸住宅への転用を認められることがあります。
ただし、金融機関によっては住宅以外への転用を一切に認めないことがありますから注意が必要です。
賃貸に出した場合の住宅ローンの扱いについては、金銭消費賃借契約書(ローン契約書)に記載されています。
たとえば「借入後に、住宅ローンの融資対象物件を賃貸物件とする場合、または譲渡する場合には、あらかじめ銀行の承諾を得るものとする」と記載しているのであれば、この一文をよりどころとして、交渉に臨むことになります。
融資条件の変更を前提にする場合
住宅ローンから賃貸住宅向けのローンに切り換えることで、賃貸に出すことができます。
ただし、住宅ローンから賃貸住宅向けのローンに借り換えると、ほとんどの場合金利が上がります。
また住宅ローン控除も適用されません。
一方で、自宅を賃貸に出すことで家賃収入が得られるので、切り替えに際しては返済額のアップ分と新たな収入とのバランスを検討することになります。
住宅ローンが残っている家を賃貸に出す際の注意点
住宅ローンが残っている物件をやむを得ない事情で賃貸に出す場合、どのような点に注意をすればいいのか解説をしていきましょう。
金融機関によって対応が異なる
住宅ローンが残っている家を賃貸に出す際の対応は、融資を受けていたのが民間金融機関なのか住宅金融支援機構なのかによって異なります。
民間金融機関→賃貸住宅向けローンへ切り替える
民間金融機関から住宅ローンの融資を受けていた場合、賃貸住宅向けローンへの切り替えを選択するのが一般的な方法です。
しかし、賃貸住宅にする理由が転勤や転職、介護などローンを組んだ当初に予想できなかった事態が理由となる場合は、引き続き住宅ローンとして残額を返済することが認められることがあります。
ただし、一切認めていない金融機関もあるので注意が必要です。
住宅金融支援機構→民間金融機関の賃貸住宅向けローンに切り替える
住宅金融支援機構から住宅ローンの融資を受けている（フラット35を利用している）場合、基本的には民間金融機関の賃貸住宅向けローンに切り替えます。
なお、財形住宅融資を利用して借り入れており、転勤や転職、介護などのやむを得ない事情により、家族全員が一時的に融資住宅に居住できない場合は、その期間中に融資住宅を管理する者を選任することで、返済を継続することができます。
この場合、事前相談を経て融資住宅留守管理承認申請書の提出が必要となります。
なお、「一時的」というのは3年以内とされていますので、この期間内に再び自宅に住める見通しが立たない場合 は認められません。
手数料が発生することがある
住宅ローンから賃貸住宅向けローンの切り替える場合、切り替え手数料が発生します。
また印紙税や抵当権の設定費用が発生する場合があります。
住宅ローン控除が使えなくなる
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでから10年間（もしくは13年間）控除を受けることができます。
ただし、住宅ローン控除は自己居住用の住宅であることが条件なので、たとえ返済期間中であっても、賃貸住宅にした場合は適用されません。
管理の手間や費用が発生するようになる
自宅を使わない期間中に賃貸に出すという手法は合理的に思えますが、それに伴う手間や費用も考慮しなければなりません。
賃借人を募集する（不動産会社に仲介を依頼）
たとえば、他人に貸し出す場合、入居者の募集から始めて、賃貸借契約を締結するという流れになります。
こうした運用は、専門知識やノウハウがないと困難ですから、多くの場合、賃貸物件の仲介業務を行う不動産会社に依頼します。
管理委託
また管理については、建物や設備のメンテナンスや修理、あるいは入居者や近隣からのクレーム対応などが想定されるでしょう。
遠方で暮らすために自宅を貸し出すのですから、こうした日常的な事柄を迅速に対処することは、事実上不可能です。
このため、管理は管理会社に委託するのが一般的です。
賃貸に出すことで家賃収入は見込めますが、一方で委託費用が発生することも想定しておく必要があるのです。
他にも、火災保険の切り替えなど、賃貸に出 すにあたっての諸手続きや、不動産収入として税務申告の必要性も生じます。
入居者を退去させるのが難しくなる
賃貸に出す場合の契約書には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
一般的に用いられるのは普通借家契約ですが、この場合、再び自宅に住もうとしても、借主が明け渡してくれない可能性があります。
普通借家契約
普通借家契約では、契約期間を1年以上の期間で定めることになりますが、2年契約とするのが一般的です。
しかし、普通借家契約は契約期間が過ぎてもオーナーが一方的に解約をすることはできません。
入居者が住み続けたい意向がある限り契約は更新されるので、引き続き住むことが可能なのです。
オーナーの意向で解約するには、「正当な事由」が必要になります。
ただし、オーナー自身が住みたいというだけでは正当な事由としては認められません。
このため普通借家契約だと、転勤の期間が終了して自宅に住める条件が整ったとしても、我が家に住むことができない可能性があるのです。
定期借家契約
一方、「定期借家契約」は、契約期間を自由に決めることができ、かつ契約の更新はありません。
解約をする場合は、書面で契約終了の1年から6カ月前までに終了の通知をすれば、契約期間の終了時に退去してもらえます。
したがって、一定期間を経れば自宅に戻れる可能性がある場合には、定期借家契約が適しています。
ただし、定期借家契約は、普通借家契約と比較して入居者が見つけにくい点がデメリットです。
このため、家賃が相場より低くなることを想定しておいた方がいいでしょう。
使わない家は売却するのも一つの手
転勤や親の介護で自宅に住むことができなくなった場合、将来戻る可能性が、ほとんどないのであれば、思い切って売却をするのも有力な方法です。
買取と仲介の違い
売却の方法には仲介と買取の2種類の売却方法があり、仲介は3ヶ月〜半年の時間をかけて売却活動を進めていきます。個人の買い手を相手に取引を行うため、相場価格での売却が期待できます。
一方、買取は不動産会社が直接購入する取引方法で、最短1ヶ月以内での売却が可能です。転居が待ったなしの状態で、売却できるまでの期間が確保できない場合などには買取が向いています。
もちろん、ある程度の売却活動は仲介の不動産会社に任せられますから、転居後に仲介での売却をすることは可能です。
しかし、売買契約の締結、住宅ローンの完済、抵当権の抹消手続きなどで、何度か自宅周辺に足を運ぶ必要がありますので、その労力を考えれば、転居までに売却した方が負担を軽減できます。
買取の2つのメリット
①いくらで売れるか事前にわかる
不動産売却では自宅を実際に売却する前に不動産会社から不動産の査定を受けます。
仲介の場合は個人の買い手を相手に売却を行うため最終的な売却価格が不動産会社からの査定額と異なる事が多くあります。
一方、「買取」では不動産会社が実際に購入する価格を提示してくれますから、自宅がいくらで売却できるのかを早い段階で確認することができます。（訪問査定の場合）
②最短で1ヶ月以内の売却が可能
買取会社が提示した金額に納得できれば、相談から1カ月以内に売却に関することも可能です。
仲介の場合は仲介会社と契約し個人の買い手を見つけるわけですが、買取では買取業者が買い手なので売却活動の手間が少なくなります。
これによって、1ヶ月以内に売却を行う事が可能なのです。
仲介のメリット
買取と比べた時の仲介のメリットは「相場価格」と呼ばれる水準での売却が可能な点です。
売却活動の時間が十分にある場合は、買取よりも仲介を利用した方が不動産を高額で売却できるでしょう。
不動産会社が買取して再販売する際のコストや利益を差し引いた金額で取引されるため、仲介よりも金額が安くなる。
また、仲介の場合は仲介手数料がかかりますが、それを考慮しても仲介での売却額が買取を上回ることがほとんどです。
買取での売却価格は、仲介相場の7～8割程度になることが多いです。
例えば仲介相場が3,000万円の家であれば、2,100～2,400万円程度が目安になります。ただし、個別の物件の状態や市場での流通性を考慮して、より安い価格が提示される場合も考えられます。
▼関連記事：住み替えで買取を利用すべきケースとは？買取保証付き仲介の注意点も解説
まとめ
住宅ローンを返済中の住宅は、原則として賃貸に出すことはできません。
どうしても自宅を賃貸に出さないといけない場合には、賃貸住宅向けローンに切り替えることになります。
ただし、賃貸住宅向けローンは、「金利が高くなる」「住宅ローン控除が使えない」といったデメリットがあります。
自宅を賃貸に出す理由が、ローンを組んだ時点で想定できないものであり、かつやむをえない事情であれば、交渉の余地がある金融機関がありますから、事前に相談をしてみてください。
住宅金融支援機構からローンを受けている場合は、やむを得ない事情であれば、3年以内限定で住宅ローンの返済を認めてもらえることがあります。
再び自宅に戻れる目途が立たない場合は、売却も選択肢に入れておいた方がいいでしょう。
売却までに時間がない場合は、買取会社に自宅を売却する方法が適しています。
やむを得ない事情で家を空けなければいけない状況になると、「賃貸に出す」「売却する」「空き家のまま」といった選択を迫られることになります。
将来の展望を見据えながら、状況に適した方法を選択してください。
