不動作の売却で、仲介の不動産会社を1社に絞りきれないとき、一般媒介契約を選択すれば複数社と契約可能です。
複数の不動作会社を競わせることで、有利な条件で売却できそうにも思えますが、デメリットもあります。
また、不動産会社の営業方針や物件の条件によっては、一般媒介契約を断られてしまう可能性もあります。
不動産売却で複数の会社に仲介の依頼は可能か
不動産売却で仲介を依頼する不動産会社がどうしても1社に絞れない場合、複数の不動産に依頼することはできるのでしょうか。
一般媒介契約では複数社への依頼が可能
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
このうち複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのは、一般媒介契約のみです。媒介契約を結ぶ会社の数に制限はなく、数社でも10社以上でも可能です。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
| 複数社への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 有効期間 | 当事者間で自由に決定できる | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| 指定流通機構 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 業務処理状況の報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
複数社と契約を結ぶことで、それぞれの会社が競うような状況になれば、良い条件での売却が期待できます。
また一般媒介契約では、自分で買主を見つけることも認められています。
不動産会社に仲介を依頼した後に、知り合いの中から買主が見つかり商談が成立した場合、不動産会社を介することなく個人間で取引をしても問題はありません1。
仲介で売却中に自分で買取会社を探し、その会社と売買契約を結んで買い取ってもらうようなケースも自己発見取引に該当します。
一般媒介契約で依頼できる不動産会社を探したい
不動産会社によっては「うちは一般媒介契約では受け付けていません」という営業方針のところもあり、複数社に依頼するにしても、「そもそもどの会社が一般媒介契約を受け付けてくれるのかわからない」ことがあります。
その場合は「イエウリ」で不動産会社を探してみてはいかがでしょうか。
イエウリは、複数社に査定依頼を申し込んで、各不動産会社から査定額を提示してもらえるサービスです。
利用者にとっては一括査定サイトと同じように使えるのですが、通常の一括査定サイトが最大6社程度に見積もり依頼をできるところ、イエウリは「その地域の物件を取り扱うすべての不動産会社に査定してもらえる」という違いがあります。
また、不動産会社が査定を行う前に、運営がヒアリングを行ってから物件情報を公開するため「一般媒介契約で依頼できる不動産会社を探しています」と伝えることで、一般媒介で売り出してくれる会社を紹介してもらうことができるのです。
イエウリでは、多くの不動産会社から査定価格を提示してもらうことができますが、売主の名前や電話番号などは、査定額を確認した後に自分で選んだ会社にのみ共有します。
そのため、通常の一括査定サイトに申し込んだときのように、各不動産会社からの電話連絡に対応するのが大変といった事態にもなりません。
- 一般媒介契約で売り出してくれる不動産会社を探したい
- 既に一般媒介契約で販売中だが、追加で不動産会社を探したい
という方は、イエウリで効率的に不動産会社を探すことができるでしょう。
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専任（専属専任）媒介契約は複数社に依頼できない
専任（専属専任）媒介契約では、媒介契約は１社のみしか契約することができません。また、専属専任媒介契約では、自分で買主を見つけて取引することも認められていません。
１社のみ契約を結ぶ専任（専属専任）媒介契約は、自社の努力で売買が成立すれば確実に収入に結びつくので、不動産会社の熱心な売却活動が期待できます。
仲介手数料はどの契約も同じ
不動産の仲介手数料は、法律により報酬金額の上限が決められています。多くの不動産会社では、上限額を報酬としているおり、3種類の媒介契約のうち、どれを選択しても不動産会社に支払う仲介手数料（の上限額）に違いはありません。
複数に依頼しても仲介手数料は1社のみに支払う
手数料は売買契約が成立したときのみ発生します。一般媒介契約で複数の不動産会社と媒介契約を結んだ場合でも、仲介手数料は実際に買主を見つけてくれた不動産会社にのみ支払います。
それ以外の不動産会社には、いかなる名目であっても一切金銭を支払う必要はありません。
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仲介を複数の会社に依頼するメリット
仲介を複数の会社に依頼した場合、どのようなメリットがあるのか解説をしていきましょう。
人気物件なら良い条件で売却できる
複数の会社に依頼した場合、各社に集まった買い手の条件を比較して、その中から最も良い条件の買い手を選択できます。ただし、これは人気物件に限ったメリットです。
駅チカ、築浅などの人気になりやすい条件がそろった物件は、買い手候補が現れやすいため、一般媒介契約であっても不動産会社の熱心な営業が期待できます。
また各社が競い合うことで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
しかし、地方都市の空き家などの人気がない物件では、ほとんど競い合うことがないため、期待はできません。
不動産会社選びで悩むことがない
1社としか契約できない専任（専属専任）媒介契約は、いったん契約をすると、その期間原則としてキャンセルができません。
多くの場合、最長の3カ月間の契約を結びますが、たとえ途中で営業能力の低い不動産会社だと気づいても、契約期間中は他社に乗り換えることはできないのです。
複数の会社と媒介契約を結べる一般媒介契約であれば、たとえ悪質な不動産会 社と契約をしたとしても、他の有能な不動産会社が活躍をしてくれれば、その選択ミスはマイナスにはなりません。
一般媒介から専任媒介への切り替えもできる
生涯のうちで不動産の売買に関わることは、そう何度もあることではありません。
そのため、日頃から不動産会社と接する機会もなく、営業力の優劣はすぐには分かりません。専任（専属専任）媒介契約を結んでから、後悔をするよりは、まずは一般媒介契約で能力を見極めるという方法は有効です。
不動産会社の売却活動の様子や日頃の対応から、信頼できる不動産会社が見つかれば、その時点で専任（専属専任）媒介契約へ切り替えるという方法も有効でしょう。
一般媒介契約を結んでも、それまで契約を結んでいた他の不動産会社に解約を申し出れば、意中の会社と専任（専属専任）媒介契約を結ぶことができます。
一般媒介契約は、契約期間中であってもいつでも解約できます。解約の手続きに書類は必要なく、電話で「解約したい」と伝えるだけで解約できます。解約による違約金も発生しません。
ただし、契約書に経費の請求などの特約が記載されていることがありますから、いつでも解約できるからと安易に契約するのではなく、一般媒介契約を結ぶ際には契約書にしっかり目を通しておくことが重要です。
「囲い込み」のリスクがない
専任（専属専任）媒介契約では、他社に売却の仲介をされる心配がないため、不法を承知で他社からの問い合わせを遮断して、自社で買い手をみつける、いわゆる「囲い込み」をする不動産会社も存在します。
囲い込みをされてしまうと、なかなか買い手が見つからない事態が発生し、最悪の場合、大幅に値下げをせざるを得ない状況まで追い込まれることもあります。
一般媒介契約の場合、自社で買い手を見つけることにこだわっても、探している間に他の不動産会社で成約することがあるので、「囲い込み」のリスクはありません。
売却を近所に知られずに売却することもできる
一般媒介契約は、レインズへの登録義務がないため、全国の不動産会社に物件情報を公にすることなく販売活動を進めることができます。
「レインズ（REINS）」とは不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。
会員となっている不動産会社は、レインズを介して買 主の希望に合った物件を探します。
専任（専属専任）媒介契約には、売却する物件をこのレインズに登録する義務がありますが、一般媒介契約には、登録義務がありません。
一般媒介契約の場合、レインズは売主が「掲載せずに売却したい」と申し出れば、周囲に売却を知られる可能性が低くなる。ただし、この場合は買主への露出が減るため、売れないリスクも伴う。
レインズの登録は、物件情報をたくさんの人に広めることができ、売却のチャンスも増えますが、そもそも家を売却することを近所や親戚に知られたくない人にとっては、大きな障害となります。
物件の売却を知られたくない場合は、レインズへの登録義務がない一般媒介契約を選択して、複数の会社にそれぞれ売却活動をしてもらう方法も選択肢の1つです。
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仲介を複数の会社に依頼する際の注意点
複数の不動産会社と媒介契約が結べる一般媒介契約ですが、いくつかの課題があります。課題を十分に理解した上で、契約を結ばないと、思うような条件で売却できないことになります。仲介を複数の会社に依頼するに際しての注意点について解説していきましょう。
「明示型」と「非明示型」がある
一般媒介契約には、「明示型」と「非明示型」の２種類があります。売主はどちらでも選択することができます。
明示型は、媒介契約をした不動産会社に、他の不動産会社の名称と所在地を通知します。一方で非明示型は、他社への仲介依頼を明らかにする必要はありません。
このうち、複数の不動産会社に仲介依頼をするメリットが有効に働くのは、明示型の方です。
一般媒介契約は、複数の不動産業者に依頼するのが前提ですから、ライバル会社の存在を明らかにすることで、競争原理が働く可能性が期待できます。
一方で非明示型は、不動産会社にとって、ライバルの存在が把握できないため、営業戦略が立てにくくなります。
そればかりか、不動産会社にしてみれば、わざわざ非明示型にするのは、売主の信頼を得られていないと判断しますから、熱心な売却活動が期待できません。
レインズへの登録義務がない
専任（専属専任）媒介契約には、売却する物件をこのレインズに登録する義務がありますが、一般媒介契約には、登録義務がありません。
レインズに登録義務のない一般媒介契約では、周囲に知られることなく売却を進めることができますが、一方で売却していることを広く知らせることができないので、買い手を探すことが著しく困難な状況に陥ることになります。
なお、不動産会社側に登録義務がないだけで、一般媒介契約でも、媒介契約締結前に不動産会社に希望を伝えれば登録してもらえます。
この場合、契約書のなかに物件情報をレインズへ登録する旨を追記します。
売却活動の報告義務 がない
売却活動が始まると、専任媒介契約だと２週間に１度、専属専任媒介契約だと１週間に１度、売主に対して売却活動報告をする義務があります。
- 物件の掲載状況（どのポータルサイトに掲載しているか）
- 物件ページの閲覧数（どのポータルサイトでどれくらいの閲覧数があるか）
- 問い合わせや申し込みの状況
上記のような内容が、不動産会社から売主にメール等で共有されます。
しかし、一般媒介契約は、売主に対して売却活動の報告義務がありません。
活動報告では、販売活動内容を始め、問い合わせ件数や内覧希望件数などの報告が、定期的に入るので、販売状況を把握することができます。
一般媒介契約は、不動産会社から連絡が入りませんから、自らが不動産会社の方に売却活動の情報を確認する必要があります。
積極的な売却活動が期待できない
複数の不動産会社と契約ができる一般媒介契約は、積極的な売却活動が、あまり期待できません。
専任（専属専任）媒介契約では、積極的な販売活動が成就すれば、確実に自社の利益に結びつきますが、一般媒介契約では、買い手側が確実に自社を通してくる保証がないからです。
最近は、SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイトで購入する中古不動産を探す人が増えています。
そのため、ポータルサイトに広告費を払って売り物件情報を掲載するという売却活動は、購入希望者を探すために非常に有効な方法です。
しかし、広告費をかけて販売活動を行っても、買い手側が他社の不動産会社を経由して売買契約が成立した場合、仲介手数料 を得られないばかりか、広告費がマイナスになる可能性があります。
他社とも契約する一般媒介契約の場合は、不動産会社が積極的に広告費を掲載して売却活動を行うインセンティブが小さくなり、リスクも高まるため、駅チカなどの人気物件でないかぎり、複数社と契約を結ぶことはデメリットの方が大きくなります。
キャンペーンサービスの対象外になる
不動産会社の広告をよく見ると、キャンペーン期間中と銘打って各種サービスを設けていることに気づきます。
売却物件を専門家が清掃する「ハウスクリーニング」や、物件のイメージアップする「ホームステージング」をはじめ、一定期間物件が売れない場合には不動産会社が買い取ってくれる「買取保証」などのサービスもあります。
また、都心部の需要が大きい物件であれば、仲介手数料の割引・無料のオファーが出されるケースもあるでしょう。
しかし、これらのサービスは、専任（専属専任）媒介契約に限定されているものがほとんどです。
一般媒介契約に対する、同様のサービスはほとんどありません。
複数と契約をする一般媒介契約では、キャンペーンサービスが受けられないことを念頭に置いておきましょう。
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まとめ
不動産の売却を複数の不動産会社に依頼できるのは、一般媒介契約のみです。
一般媒介契約では、レインズの登録義務、売却活動の報告義務がありません。また自社の営業努力が必ずしも結果に結び着くわけでもないことから、熱心な売却活動は期待できません。
ただし、駅チカや築浅といった好条件の人気物件では不動産会社も買い手を見つけやすいため、力を入れて販売してもらえる可能性があるでしょう。さらに複数の不動産会社が競い合う状況になれば、有利な条件で売却することができます。
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