一般・専任・専属専任｜不動産会社との媒介契約の違いと物件別の選び方を解説

何を重視するかで不動産会社との契約が変わる

査定依頼後、不動産会社より査定額の提示を受けた後は、気に入った会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴があるため、売主の状況によってどのタイプを選ぶか決めましょう。

不動産会社との媒介契約は3種類ある

不動産会社との媒介契約には「一般媒介契約」と「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つがあります。

それぞれの違いをまとめた表は以下の通りです。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは3つの契約の中で一番縛りの緩いものです。

大きな特徴として、他の2つの契約タイプと異なり、複数社と同時に契約できるということが挙げられます。

これにより、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼して、それぞれの不動産会社が持つルートを同時に活用して広く物件情報を伝えられるというメリットがあります。

一方、不動産会社側からすると、最終的に仲介手数料を得られるのは売買契約を成約させた不動産会社だけとなるため、それ以外の不動産会社は、例え広告や案内を行っていたとしても1円も収入が得られなくなってしまいます。

このため、媒介契約を結んでもあまり積極的に売却に取り組んでもらえない可能性があるのが懸念点です。

大手の不動産会社では一般媒介契約を一切受け付けていないこともあります。受け付けている不動産会社でも、都市部のマンションなど人気の物件に限定している場合が多いです。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は一般媒介契約と異なり、1社としか媒介契約を結べません。

1社としか媒介契約を結ばないため、慎重に不動産会社を選ぶ必要はありますが、不動産会社側からすると、買主を見つけることができれば確実に仲介手数料を得ることができるため、積極的に売却に取り組んでもらいやすくなるというメリットがあります。

また、指定流通機構（レインズ）に7日以内の登録義務があり、2週間に1回以上の活動内容報告が義務づけられています。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは専任媒介契約の内容に加え、「自己発見取引」（自分で見つけた買主との契約）が禁止された契約です。

仮に売主が自分で買主を見つけた場合でも、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社を通して取引しなければいけません。

不動産会社は売主・買主両方から仲介手数料が受け取れることがほぼ確実になるので、より積極的に営業活動を行なってもらえる可能性があります。

指定流通機構（レインズ）へは5日以内に登録すること、活動内容報告は1週間に1度行うことが義務づけられています。

参考：不動産売却時の媒介契約「一般・専任・専属専任」契約内容の違いと特徴を解説

買取という方法もある

媒介契約の3つの種類をお伝えしましたが、仲介でなかなか売れずに早く売却を決めたい場合には買取という選択肢もメリットがあります。

仲介では、売却を依頼した不動産会社が個人の買主を探しますが、「買取」は不動産会社が直接の買主となります。

仲介の場合、媒介契約から成約までどのくらいの期間がかかるか分からず、またいつまで経っても売却できない可能性もありますが、買取の場合には条件がまとまればすぐに買い取ってもらえるというメリットがあります。

一方、不動産会社は買い取った不動産をリフォームするなどして再販することを目的に買取するため、仲介による売却より2～3割以上安くなってしまうのが一般的です。

急いで売却したい場合や、古くて個人の買い手が見つかりにくい物件で検討したい方法です。

参考：不動産売却での「仲介」と「買取」の違い、メリット・デメリットを徹底解説

状況別おすすめ契約形態

3つの媒介契約の種類についてお伝えしましたが、物件の状態や売却活動の状況によって使い分けるのが望ましいです。

ここでは、状況別におすすめの契約形態をご紹介します。

売れにくい物件の場合は、専任・専属専任媒介契約がおすすめ

駅から少し遠いなど、売却に出してもすぐには売れにくい物件の場合は専任または専属専任媒介契約がおすすめです。

というのも、売れにくい物件で一般媒介契約を選んでしまうと、媒介契約を結んだ不動産会社が積極的に活動してくれない可能性が高くなってしまうからです。

売れにくい条件の物件でも、専属専任媒介契約や専任媒介契約であれば、買主を見つければ確実に仲介手数料を得られるため、営業活動に対して積極的に取り組んでもらいやすくなります。

競争力があって高く売りたい物件は、一般媒介契約がおすすめ

一方、駅から近いなど比較的売れやすい物件を売却する場合で、かつ少しでも高く売りたいと考えているのであれば一般媒介契約が適しています。

売れやすい物件であれば、他社競合があっても比較的短期間で買主を見つけられやすく、不動産会社としても積極的に活動してもらいやすいです。

また、複数の不動産会社に売却活動を行ってもらうなかで、多くの購入希望者にアプローチしてもらえれば、少しでも高値で買ってくれる買主を見つけやすくなります。

同時に複数の購入希望者が現れたようなケースでは、「他に買い手がいます」と伝えることで値引きの抑制につなげることもできます。

なお、大手の不動産会社に仲介を依頼する場合は、専任または専属専任媒介契約しか受け付けてもらえないことがあります。

早く売りたい場合は買取がおすすめ

転勤や離婚等を理由とする売却の場合で、売却に期限があったり、少しでも早く売却したいと考えていたりする場合には買取がおすすめです。

ただし、先述の通り買取による売却は、一般的に仲介による売却より2～3割ほど売却価格が安くなってしまう点に注意しましょう。

仲介では売れにくい物件も増えている

首都圏における中古物件が売りに出されてから成約に至るまでの日数（2008年と2018年の比較）を見てみると、仲介での不動産売却は年々難しくなっていることがわかります。

仲介で不動産が売れるまで時間がかかるようになってきている理由としては、販売競争による供給過多に加えて、同じ「中古物件」でもリノベーション済みの綺麗な物件が販売されている（リフォーム未実施の中古物件は比較されたときに見劣りする）ことなどが挙げられます。

今後は少子高齢化の影響を受けて、売れずに空き家になる物件が増えるという研究もあります²。

加えて注意しておきたいのは、売り出しが長く続くと「売れ残っている質の悪い物件」という印象が付いてしまい、相場価格よりも安くしないと売れなくなってしまう点です。

こうなると大幅に損をしてしまいますので、相場の需要を踏まえた適切な価格で売り出す、早めに買取で売却してしまうといった選択肢も視野に入れておくと良いでしょう。

買取で早期売却を実現したい場合は、「イエウリ」で各業者の買取査定額を比較すれば、損をせずに売却することができます。

良い不動産会社を選ぶ3つのポイント

複数の不動産会社に査定依頼を出した後、実際に媒介契約を結ぶ際には、どういった基準で契約先を見極めるとよいのでしょうか。

ここでは、良い不動産会社を選ぶ3つのポイントをご紹介します。

• レスポンスが早い
• 信頼できる
• 価格査定の基準を聞いて明確な回答が得られる

レスポンスが早い

電話やメールで問い合わせしたときに、そのレスポンスの早さを見ておきましょう。

すぐに明確な回答を得られたり、忙しい場合でも「今は忙しいので明日までには返答します」といった回答をもらえたりする担当者は信用できるといえるでしょう。

なお、担当者以外にも、例えば会社に電話や訪問したときの受付など、スタッフの対応を見ておくと参考になります。

不動産業界の繁忙期となる9〜10月、3〜4月はどの会社も忙しくなりますが、多忙でも対応が雑にならない会社・担当者に依頼するのが売却を成功させるポイントです。

信頼できる

上記のようにレスポンスが早いといったことや、話し方が丁寧、知識が豊富といったことなど、一般的に人として、もしくは営業として信頼できるかは重要なポイントです。

不動産売却では、媒介契約を結んだ後数カ月はその担当者とやり取りをしていくことになります。

長く付き合っていくことを前提に、人として信頼できるかどうかを見ておくとよいでしょう。

専任と専属専任媒介契約の場合は1社としか契約できませんので、「人を選ぶ」という視点が特に重要です。

価格査定の基準を聞いて明確な回答が得られる

査定依頼後は不動産会社から査定額の提示を受けることになりますが、なぜその査定額なのかを質問したときに明確な回答を得られるかどうかを確認しましょう。

「現在近隣でどんな物件が売りに出されており、どんな物件を価格の参考にしたか」や、「その不動産会社や担当者が直近でどんな物件を売却したのか」といった回答を聞けると、査定額に根拠があるとわかります。

明確な回答を得られるということは、しっかり価格査定を行ってくれている証拠になります。

また説得力が高ければ、営業力のある担当者と見ることができ、販売開始後の営業活動で買主を見つける際にも期待できるでしょう。

戸建てとマンションを比較すると、マンションは同じ棟内に売買履歴があれば査定額と相場が近くなる精度も高いです。

一方で戸建ての場合は、周囲の売り出し状況や売買履歴、物件の状態と周辺環境、地域でのニーズなど様々な要因が絡むため、査定額の根拠がより重要になります。

売り出す不動産の状態を理解しておく

不動産を売却するときは、売り出す物件の状態をよく理解しておくことが大切です。

一見きれいな家でも、権利関係や隣人トラブルが問題で売れないケースは多くあります。

スムーズに売却を進めるためには、以下解説する項目をチェックしておきましょう。

名義を確認しよう

まずは、売却する不動産の名義がどうなっているのか、登記簿謄本や権利証（登記識別情報通知）で確認しましょう。

相続した不動産を売却する場合は、権利関係が複雑になっている可能性があります。

遺産相続した場合、亡くなった方から相続人に所有権を移す相続登記が義務化されたのは2024年4月からで、それ以前の相続登記が未完了で、亡くなった方名義のままになっていることがあるのです。

この場合、先に相続登記を済ませてから売却の手続きを進めなければいけません。

また、共同名義の方がいる場合には、共同名義の方と一緒に話を進めていく必要があります。

対象の土地建物について共同名義人がいない場合でも、例えば前面道路が持分道路で、共同名義人がいるようなケースでは、共同名義の方の書類が必要になることもあります。

不動産の名義に関して不明点があれば、不動産会社の担当者や司法書士、土地家屋調査士など専門家に相談してみるとよいでしょう。

土地の状態を確認しよう

土地として売却する場合や戸建てを売却する場合には土地の状態を確認しておきましょう。

特に境界は不動産売却時に問題となりやすいです。

数十年前に建物を建てたようなケースでは、境界ブロックの真ん中に境界が通っているといったことも少なくありません。

この場合、買主と隣地の所有者が納得すれば問題ないのですが、買主が将来の境界トラブルを不安に思って購入を辞退する可能性もあるかもしれません。

上記のようなケースでは、売却前に隣地の所有者と話をして境界ブロックを撤去して、改めて内側に境界ブロックを施工できれば万全だといえます。

また、境界ブロック以外にも、境界を飛び越えて越境物があるケースがあります。

越境物が木の枝程度なら撤去すれば済みますが、屋根のひさしが越境しているようなケースもあります。

この場合、隣地の所有者と買主によく納得してもらった上で売却を進めなければいけません。

建物の状態を確認しよう

次に、建物の状況も確認しておきましょう。

雨漏りやシロアリ被害、その他お風呂やキッチンなど住宅設備に不具合がある場合には、どこにどのような欠陥があるかチェックしたうえであらかじめ買主に伝えておかないと、売却後に買主から修補請求などをされてしまう可能性があります（契約不適合責任）。

不具合があると確かに買主は見つけづらくなりますが、不具合があることを隠して売却すると後々のリスクが大きくなってしまいます。

必要に応じて補修すると共に、売却時には不具合を隠すといったことは絶対にしないようにしましょう。

参考：瑕疵担保責任・契約不適合責任とは？不動産の売却時に注意すべき法律について

周辺環境を確認しよう

周辺環境も住み心地を左右する要素であり、売却時に確認が必要なポイントです。

近隣トラブルの有無については、住む人の主観的な問題となるため難しい部分ではありますが、あまりにもひどいようだと雨漏りやシロアリ被害と同様、売却後に売主の責任を追及されてしまう可能性があります。

「一般的に考えて問題があるかどうか」という視点を持つと共に、心配なことがあれば不動産会社の担当者に相談してみましょう。

その他、日照を遮る建物の有無や周辺道路の状況等も知っておき、媒介契約締結時に不動産会社の担当者に伝えておくと、担当者の案内時に物件のアピールポイントとして伝えることができます。