契約不適合責任は、2020年4月の民法改正によって規定されました。
これまで、不動産を売買した後に発覚した物件の不具合に関する責任は瑕疵担保責任で定められていましたが、民法改正によって契約不適合責任に置き換えられました。
この記事では、契約不適合責任の概要や、売主が確認しておくべきポイントを解説していきます。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、
- 購入した物品や不動産などの数量や品質が契約内容と適合しない場合
- 債務不履行の状態と判断される場合
上記のようなケースで売主が買主に対して負う責任のことです。
契約不適合責任を負うことになった売主は、契約通りの納品を行うための補填や修繕などを行うだけでなく、損害賠償責任も発生する可能性があります。
契約不適合責任は、2020年4月の民法改正によって制定され、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれていた制度が「契約不適合責任」に変更されました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い
契約不適合責任は、主に2020年4月1日に施行された民法第562条の「買主の追完請求権」を指しています。
引き渡された物品の数量及び品質が契約内容と一致しない場合には、買主が売主に対して債務不履行責任としての担保責任の追完1を要求することができる権利です。
たとえば、「雨漏りが発生していないことを相互に確認して売買契約した」というケースを想定します。
買主に引き渡されてから一定期間の間に雨漏りが発生した場合、「契約書の記載と異なる不具合があるため、売主に補修するように要求する」というのが追完請求です。
不動産売買におけるトラブルとして 契約時の説明と引き渡し時の状態が異なるケースがあり、これまでは契約時に説明されなかった隠れた瑕疵（傷や不具合）は「瑕疵担保責任」によって、買主が売り主に契約解除や損害賠償請求を求めることが可能でした。
瑕疵担保責任とは、買主が購入時に通常の注意を払っていても気がつかなかった不具合（隠れた瑕疵）があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
瑕疵担保責任の運用上の問題点が解決される
瑕疵担保責任が適用されるケースとしては、契約時に説明のなかった雨漏りやシロアリによる柱の損傷、水道管の老朽化による水漏れなどです。
この場合、買主は契約解除や損害賠償請求は可能ですが、購入した不動産に住んでいる場合は契約解除が難しく2、損害賠償請求の訴訟を起こす場合でも「隠れた瑕疵」であるかどうかを買主が立証する必要があり、賠償金の支払い命令が下されても、修繕は買主自身でおこなわなければなりませんでした。
一方、契約不適合責任の場合は契約書に記載されている内容に基づいた不動産の状態かどうかが争点となるため、買主は契約書に記載のない傷や不具合があれば、その事実をもとに契約不適合責任の履行を求めることが可能です。
この2つの責任は、
- 瑕疵担保責任：隠れた瑕疵の有無によって責任が発生する
- 契約不適合責任：契約書への記載の有無で責任が発生する
と、それぞれ論点が異なっており、今後は契約不適合責任が適用されるため、従来の基準で隠れた瑕疵と判断されるものも含めて、全ての不具合を契約書に記載して契約を取り交わすことが求められます。
契約不適合責任は、瑕疵担保責任に比べると売主の責任が発生する要件が拡大されています。
瑕疵担保責任でも認められている契約解除や損害賠償請求だけでなく、追完請求や代金減額請求など、より現実的で買主にとって負担の少ない方法での履行を求めることが可能となりました。
瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わった背景
瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わった背景としては、大きく2つのポイントが挙げられます。
ポイント①：わかりやすい民法に変えるため
ひとつ目は「わかりやすい民法」に変えるためです。
これまでの瑕疵担保責任は、隠れた瑕疵が発覚した場合に契約解除や損害賠償の権利を認めていましたが、瑕疵を認めるかどうかを争う場合には買主側がインスペクション3を行い、隠れた瑕疵があったことを裁判等で証明する必要があったのです。
これでは訴訟によって買主が瑕疵を立証するための負担が大きく、買主が瑕疵担保責任の履行を諦めざるを得ない場合がありました。
こうした状況を改善するため、契約不適合責任では売主が契約書に記載のない瑕疵に対する責任を全面的に認め、買主が追加請求の履行義務を売主に課すことが認められたため、買主側の負担が軽くなりました。
これまでは、裁判によって瑕疵担保責任を認定されなければ損害賠償請求や契約解除ができませんでしたが、契約不適合責任では契約書に記載のない瑕疵の責任が売主にあると明白になるため、よりわかりやすく制度を運用できるようになりました。
契約不適合責任に置き換わることで、責任の所在が明確になることが制度の改正の趣旨のひとつに挙げられます。
ポイント②：国 際的なルールと整合性を合わせるため
2つ目は、国際的なルールと整合性を合わせるためです。
グローバル化が進んでいる現在、法律などの基準も国際化が求められるようになってきました。
契約不履行（債務不履行）に対する追完請求権は諸外国では一般的に認められており、国際的なビジネスルールを定めた国際連合の「国際物品売買契約に関する国際連合条約」でも明文化されています。
法律上の「隠れた瑕疵」という概念は日本独自の考え方であり、契約書に記載されていない内容の責任が発生することは国際的な商習慣では一般的ではない考え方でした。
取引が国際化している社会情勢に合わせて瑕疵担保責任を契約不適合責任に置き換え、傷や不具合の内容を記載して売買する不動産の状態を明確にすることで、スムーズかつ公正な取引が行われることが期待されています。
契約不適合責任で買主が主張できる5つの権利とは
契約不適合責任が発生した場合、買主は5つの権利を主張できます。
- 追完請求
- 代金減額請求
- 催告解除
- 無催告解除
- 損害賠償
ここでは買主が主張できる権利について確認していきましょう。
契約不適合責任の「追完請求」
追完請求とは、引き渡しのあった物品の内容や品質が契約書の内容と異なる場合、修繕や代替品の提供により契約の履行を求める権利です。
ただし、契約不適合の原因が買主にある場合には、追完請求できない点には注意が必要です。
購入した不動産が雨漏りやシロアリなどの被害に遭っていた場合、契約書に記載がなければ売主の責任において契約時に取り交わした状態に修繕するよう求めることができます。
売主は修繕の実施や工事費用の負担などを行い、契約内容通りの状態に不動産を修補（修理や補うこと）することが求められます。
契約不適合責任の「代金減額請求」
代金減額請求は、契約内容が不適合だった場合、売主が追完請求を履行しなければ不具合の程度に応じて請求された代金から減額できる権利です。
一般的には、追完請求を要求しても受け入れられなかった場合の代替案とみなされています。
購入した不動産に瑕疵があった場合、売主が追完請求責任を履行しなければ、代金減額請求をおこない、代金減額請求が履行されなければ後述する催告解除の利用を検討します。
また、追完請求の履行を行わないことに対しては代金減額請求と同時に、逸失利益を損害賠償請求として請求することも可能です。
契約不適合責任 の「催告解除」
催告解除は、売主が買主に対して追完請求や代金減額請求等を履行しない場合、買主は期間を定めて履行を催促し、その期間内に履行されない場合には契約を解除できる権利です。
購入した不動産に雨漏りや漏水被害があった場合、指定した期日までに修繕しなかった場合、追訴請求によって修繕されなければ契約を解除する旨を通告することで催告の履行を促します。
ただし、催告解除は不履行の内容が軽微である場合には認められないとされているため、契約時に催告解除の条件を十分に確認しておく必要があります。
契約不適合責任の「無催告解除」
無催告解除とは、売主に対して履行を求める「催告」を行わずに契約を解除できる制度です（民法542条）。一般的な催告解除（民法541条）とは異なり、催告しても意味がない例外的な場合に認められます。
解除できる契約不適合かどうかが前提条件
不動産売買で雨漏りや水漏れなど契約不適合が発覚したとしても、直ちに契約解除できるわけではありません。
契約不適合による解除が認められるのは、「契約目的を達成できない程度の重大な不適合」が発覚した場合であり、基本的には催告解除の場合と同様の要件です。
つまり、通常は「雨漏りのように、修理すれば契約目的である住むことを達成できるような、軽微な欠陥」では解除は認められません。
無催告解除が認められるケース
次の事情がある場合、催告の必要がなくなり、無催告解除が可能になります。
- 売主が修補を拒否した
- 履行期に履行される見込みが客観的にない
- 催告しても契約目的を達成できないほど重大な不適合がある
たとえば、
- 構造部分の施工不良で建物が使用に耐えない
- シロアリ損害が広範囲で建替が必要なレベルである
- 売主が虚偽申告や隠蔽行為を行っていた
などの場合が想定されるでしょう。
契約不適合責任の「損害賠償」
損害賠償とは、契約不適合によって発生した損害を売主に請求できる権利 です。
不動産の場合、期日通りに引き渡しが行われなかった場合、買主が一時的に別の住居を用意する必要が出てくるでしょう。
そのような場合に、損害賠償請求権により、買主は引き渡しが行われるまでの住居に関する費用等、債務不履行によって発生した損害額を請求することができます。
損害賠償請求は、売主に落ち度がある場合のみ認められます。
例えば、上記でも述べたような売主の契約不履行により買主が別の住居を用意した場合の費用や、逸失利益に関して損害賠償の請求が可能です。
契約不適合責任は特約で免責にもできる
契約不適合責任は、新規定のため、契約当事者が合意すれば契約不適合責任を免責して契約を取り交わすことも可能です。
ただし、常に契約不適合を免除する特約が有効であるとは限らず、民法では契約不適合責任免除の特約が無効となる場合も規定しているので注意が必要です。
民法第572条の規定により、契約自由の原則があるため、当事者が契約不適合責任を免除することは認められています。しかし、売主が契約不適合を知りながらこの事実を告げずに売買契約を締結した場合など、信義則違反が発覚した場合には特約を無効にでき、前述の追完請求等が可能です。
特約をしっかり契約書に記載する
契約不適合責任を特約によって免責する場合には、特約の内容をしっかりと契約書に記載する必要があります。
具体的には、契約書の「契約不適合責任」の項目を設定し、消費者契約法などの強行法規4に反しない限り、担保責任を負わない旨の特約を記載しましょう。
売主として契約書を作成する場合には、売買の目 的物の現状を把握し、瑕疵を含む不動産の状態を契約書にしっかり記載することが大切です。
また、経年劣化が著しい設備や機器に関しては、一切の契約不適合責任を負わないようにすることを契約条項に記載することで、契約不適合責任を追求されるリスクを軽減します。
これから不動産を売る前に！気をつける4つのポイント
今後、不動産売却を進めるにあたって気をつけるべき4つのポイントについて解説していきましょう。
契約不適合責任に適応する不動産会社を選ぶ
契約不適合は2020年4月に改正された民法によって制定されたばかりであるため、不動産会社によっては十分に新民法に対する知識を有していない場合があります。
不動産売却を進める場合、基本的には媒介契約を不動産会社と締結して売却活動を委任しますが、契約不適合についてきちんと理解していない不動産会社の場合、適切に不動産売却の契約書を作成できないなどのリスクを抱えてしまいます。
不動産を売却するにあたっては、契約不適合責任をはじめとした不動産に関連する法規に精通している不動産会社を選びましょう。
契約不適合責任の通知期間を設定する
改正前民法における瑕疵担保責任では、買主は契約不適合を知ってから1年以内に契約解除または損害賠償の請求をおこなう必要がありました。
しかし民法の規定が契約不適合責任に置き換わった現在、買主は不適合を知った時から1年以内に売主に対して不適合の事実を通知するだけで契約不適合責任の履行を求められるようになりました。
契約不適合の適用期間は消滅時効の一般原則に則り、主観的起算点（権利を行使できると知ったとき）から5年、客観 的起算点（権利を行使できることを知らない期間）から10年とする場合が一般的です。
しかし、契約不適合責任は任意規定のため、買主が了承すれば自由に通知期間を定めることができます。
ただし、売主が売却する不動産の欠陥を知りつつ契約書に記載がない場合には期間制限は適用されません5。
担保責任の期間の制限
・数量（面積）・権利の不適合の場合：期間制限なし
・種類・品質が契約内容と適さない場合：売主は1年以内に通知（以前までは1年以内に権利を行使だった）
そのため、買主が通知できる期間を制限しない限り、売主は長期間に渡って契約不適合の責任を負うことになります。
中古物件での通知期間に関しては、従来より特約で瑕疵担保責任の期間を3カ月と定めているのが一般的だったことから、契約不適合の通知期間も3カ月とされるのが主流です。
代金減額請求の記載を確認する
契約不適合責任は、買主に代金減額請求権が認められていますが、個人が売主となる不動産売買では買主 に代金減額請求権および損害賠償請求権を与えない特約を盛り込んで契約を取り交す（追完請求のみ可能とする）のが一般的です。
ただし、売主が不動産会社の場合は不動産売買に関する専門知識を有しており、一般消費者に不利な契約は結ばないという宅建業法の観点を重視し、代金減額請求を記載して契約するのが一般的になっています。
参考：令和2年4月改正 民法改正対応 全日版 売買契約書の主な改正点｜全日本不動産協会 流通推進委員会
インスペクションを実施し物理的瑕疵を把握する
インスペクションとは、建築士などの専門家が住宅の劣化や不具合の状況などを調査し、欠陥の有無や補修箇所、修理時期などを検査するものです。
住宅を売買する場合は、売主も買主も個人であることが多く、建物の状態に関して専門的な知識を持ち合わせていないことからインスペクションを実施し、物的瑕疵の内容を双方が把握することが大切です。
瑕疵担保責任の場合は売主に過失がなくとも発生する責任（無過失責任）がありましたが、契約不適合責任においては無過失責任は発生しないとされています。
改正された民法415条では、契約不適合の場合でも
債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるとき
には損害賠償請求は発生しないとされており、物的瑕疵を予め売主と買主が把握しておかないと引き渡し後に契約不適合責任の有無に関するトラブルが発生する可能性があります。
瑕疵担保責任が契約不適合責任に置き換えられたことで、不動産の物理的瑕疵を契約書に明記することが求められるため、インスペクションを導入する必要性はこれまで以上に高まっていくでしょう。
まとめ
契約不適合責任は2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任に代わる不動産売買時の売主の責任として定められています。
契約不適合責任が発生するかどうかは、契約書に傷や不具合といった瑕疵が記載されているかどうかによって左右されるため契約書を作成する場合には十分な注意が必要です。
また、買主に代金減額請求や催告解除、無催告解除の権利が認められるようになったため、どの権利を認めるかを契約書に明記する必要があります。
契約書の作成にあたってはインスペクションによって物理的瑕疵を把握したうえでどこまでの権利を認めるかを検討し、売主と買主が適正に取引できる内容で契約を取り交わしましょう。
