不動産売買では、売買契約書を締結する前に買付申込書と売渡承諾書をやり取りすることがあります。
- 買付申込書：買主から売主に「この条件で買いたい」と意思表示するもの
- 売渡承諾書：売主が買主に「この条件で売る」と意思表示するもので、正式な売買契約書に記載する内容の事前確認の意味合いがある
売渡承諾書は売買契約書のように法的拘束力が発生するものではありませんが、売買条件を確認する書類であることから、記載内容や役割を理解しておくことが重要です。
この記事では、売渡承諾書の基本として記載内容や確認ポイント、買付申込書との違いなどを分かりやすく解説します。
売渡承諾書とは？
まずは、売渡承諾書とはどのような書類なのか、基本を確認していきましょう。
物件を売り渡すことを意思表示する書類
売渡承諾書とは、購入希望者に対して物件を売り渡す意思があることを示す書類です。
売主が不動産会社を介して買主に交付する書類で、売却の意思だけでなく、価格や希望する条件なども記載されています。
一般的な不動産売買のステップでは、購入希望者が内覧後に購入の意思を示すと、売買条件の交渉が行われ、合意に至れば売買契約が締結されます。
売渡承諾書は、この売買条件交渉のタイミングで交付されるのが一波的です。
具体的には、内覧後に購入を希望する買主が「買付申込書」を提出し、その回答として「売渡承諾書」を作成します。
そのため、買付申込書が提出される前に売渡承諾書を作成することはありません。
また、すべての売買のケースで買付申込書や売渡承諾書が用いられるとは限りません。
とくに、売渡承諾書は提出せずに売買を進めるケースも多いので、不動産会社に作成が必要かを確認するようにしましょう。
売渡承諾書に法的拘束力はない
売渡承諾書で売却の意思を示すと、売買契約が締結するように感じますが、売渡承諾書には法的な効力がなく、これだけで売買契約が成立することはありません。
仮に、売渡承諾書を提出した後に売却をキャンセルしたとしても、法的効力はないため、違約金などのペナルティが発生することはないのです。
売渡承諾書は、あくまで売却の意思を示すだけであり、法的効力のある「売買契約書」とは異なる点を覚えておきましょう。
ただし、売買契約書を締結した後に売却をキャンセルすると、違約金などのペナルティが発生します。
また、売買契約書を交わす前であっても、契約に向けて具体的に進行している中で一方的にキャンセルすると、信義則に反するとみなされ損害賠償請求を受ける恐れはあります。
つまり、売渡承諾書 は法的な効力はないとはいえ、不動産売買を進めるうえで重要な書類なのです。
そのため、安易に提出し最終的にやめるとなると、ペナルティはなくても買主に大きな迷惑がかかる恐れもあるでしょう。
安易な撤回によるトラブルを避けるためにも、慎重に作成を検討することが大切です。
▼関連記事：不動産の売買契約を解除するとどうなる？手付金の扱いや違約金、特約の注意点を解説
買付申込書との違い
買付申込書（買付証明書）とは、購入希望者が購入の意思を示すために提出する書類です。
購入の意思だけでなく、希望価格や手付金額、引き渡し日など購入条件の希望を記載して提出します。
この条件に対しての回答として売主側から交付するのが、売渡承諾書です。
購入希望条件は、必ずしも販売条件と一致するわけではありません。
また、買付申込書に記載されている条件で売却しなければならないわけでもありません。
買付申込書の内容があまりにも不利であるなら、受け取らずに売渡承諾書も交付しないことが可能です。
一方、交渉の余地があると考える場合は、売渡承諾書でこちらの希望条件を提示することになります。
なお、買付申込書にも法的な効力がなく、提出後に買主がキャンセルしてもペナルティは課せられません。
▼関連記事：不動産の買付証明書はどんな書類？
売渡承諾書の記載内容
売渡承諾書は、売主が作成します。
ただ、一般的には不動産会社が雛形を用意しているので、項目に沿って希望条件を埋めていけば問題なく作成できます。
記載する項目はケースによっても異なりますが、ここでは一般的に必要な項目をみていきましょう。
売渡価格
物件を売却する希望価格を記載します。
販売価格や買付申込書で提示された金額と同一である必要はなく、買付申込書で提示された価格に対して価格交渉に応えられるラインでの金額を提示します。
買主にとっても購入を判断する大きな材料となるので、必ず記載するようにしましょう。
なお、そもそも値引きに応じる気がなく、買主が提示する価格に交渉の余地がないなら、買付申込書を受け取らないことも可能です。
この場合は、売渡承諾書を作成する必要はありません。
決済日
決済日の希望を記載します。
この際、決済日などの引き渡し条件は、買主の都合も考慮して折り合いがつく条件を設定することが大切です。
たとえば、買主が住宅ローンを利用する場合、売主が早期の決済を希望しても手続き上難しい場合もあるでしょう。
売主と買主の希望条件のバランスを考慮して設定すると、スムーズに交渉を進めやすくなります。
引き渡し時期
物件を引き渡す希望時期を記載します。
一般的に引き渡し時期は、決済日と同日です。
また、引き渡し期日に引っ越しが済まずに引き渡せないとなると違約金が発生する恐れもあるので、現実的に引き渡しが可能な日か慎重に検討するようにしましょう。
しかし、引き渡し時期があまりにも遅いとなると、買主のスケジュールも狂う恐れがあります。
決済日同様、売主と買主の条件の折り合いが付く日を設定することが大切です。
契約不適合責任の期間
契約不適合責任とは、契約内容と異なる物件を引き渡した場合に、売主が問われる責任です。
シロアリ被害や雨漏りなど、契約書に記載のない不具合が見つかった場合に問われる恐れがあります。
契約不適合責任は問える期限を設けるケースがほとんどなので、売主として責任を負える期間を記載するようにしましょう。
一般的には、3ヵ月程度が目安です。
契約不適合責任は、期間が長くなるほど買主の安心材料につながります。
反面、期間が長くなるほど売主のリスクも高くなるので、バランスを考慮して検討することが大切です。
とくに、築年数が古い物件はリスクが高いので、交渉によって免責にするケースもあります。
契約不適合責任の期間について不安がある場合は、不動産会社に相談しながら決めることをおすすめします。
リフォームの有無
引渡条件として、リフォーム実施の有無を記載します。
リフォームについて買主と売主で認識が異なると、「リフォームしてくれると思っていたのに」とトラブルになりかねないので、明確に提示するようにしましょう。
その他
以下のような項目も記載します。
- 不動産情報
- 法的拘束力がない旨の但し書き
- 売渡承諾書の有効期限
- 住宅ローン特約の有無
- その他特約について
売渡承諾書に有効期 限を設けないと、交渉が長引く恐れがあります。
あらかじめ有効期限を設けることで、スムーズに交渉を進めやすくなります。
一般的には「記入日から1カ月程度」で設定されることが多いですが、個々の事情によっても異なるので調整して設定するとよいでしょう。
売主が売渡承諾書を作成する際に確認すべきポイント
売渡承諾書は法的効力がないとはいえ、交渉を進めるうえで重要な書類です。
書類に不備があると後々トラブルになる恐れもあるので、注意点を押さえて慎重に作成するようにしましょう。
ここでは、売渡承諾書を作成する際に、とくに気を付けて確認したいポイントを紹介します。
手付金の額
手付金とは、売買契約時に買主が売主に対して支払うお金です。
手付金は解約手付の役割を果たし、買主側は手付金の放棄、売主側は手付金の２倍額を支払うことで売買契約後でも一定期間は契約の解除ができます。
手付金の額が少ないと、買主が契約をキャンセルしやすくなるので注意が必要です。
ただし、手付金があまりに高額になると買主が負担できないだけでなく、売主側がキャンセルしたい場合に負担が大きくなります。
一般的には手付金は売買価格の10%が目安となるので、調整しながら慎重に検討するようにしましょう。
住宅ローン特約の有無と期限
住宅ローン特約とは、売買契約後に買主が住宅ローン審査に落ちた場合、無条件で契約を解除できる特約です。
住宅ローン特約で契約解除になった場合、違約金は発生せず、さらに売主は手付金の返金が必要になります。
不動産売買では買主が住宅ローンを利用する場合、住宅ローン特約を付帯するのが一般的です。
しかし、売主にとってはリスクとなるため、付帯しないという選択もできます。
ただし、住宅ローン特約が付帯されていない契約は買主にとってリスクが大きいため、売買契約に至らない恐れが高くなる点には注意しましょう。
売買契約後に住宅ローンの本審査を行い、「融資承認取得期日」までに承認が得られない、または否認となった場合は、手付金の放棄等のペナルティなしで売買契約を白紙解除できる。
住宅ローン特約を設ける場合は期限を明確にしておくと同時に、買主が住宅ローン審査に通る可能性が高いかどうかをチェックしておくことが大切です。
売渡承諾書に関するよくある質問
最後に、売渡承諾書に関するよくある質問をみていきましょう。
売渡承諾書に印紙を貼る必要はある？
売渡承諾書は印紙税の対象とはならないので、収入印紙の貼付は必要ありません。
不動産売買で収入印紙が必要になるのは、売買契約書です。
なお、売買契約書に貼付する収入印紙の額（印紙税額）は、記載されている売買金額によって異なります。
また、売買契約書は2通作成し売主・買主が保管するため、それぞれが保管する分の印紙代を負担するのが一般的です（買主が原本を保管し、売主は印紙を貼付しない写しを保管するケースもある）。
売渡承諾書の読み方は？
売渡承諾書は、「うりわたししょうだくしょ」と読みます。
売渡承諾書の条件で記載すべきことは？
売渡承諾書には以下の項目について、希望する条件を記載していくのが一般的です。
- 売却価格
- 決済日
- 引き渡し時期
- その他取引条件
- 売渡承諾書の有効期限
基本的には、不動産会社が用意するひな形に沿って作成すれば問題ないでしょう。
記載内容に不安がある場合は、不動産会社に相談しながら作成することをおすすめします。
まとめ
売渡承諾書に法的な効力はありませんが、売買をスムーズに進めるうえで重要な書類です。
不動産会社がひな形を用意してくれるのが一般的ですが、売買でどのようなサポートを得られるかは不動産会社によっても異なります。
信頼できる不動産会社を見つけることで、売渡承諾書を含めしっかりとしたサポー トでスムーズな売却を目指しやすくなるでしょう。
