不動産を購入するときは、売主に対して購入したい旨の意思表示をする必要があります。この意思表示を文書化したものが「買付証明書」です。不動産の取引は扱う金額が高額であるため、口頭のみの申し出では商談はスタートしません。買付証明書を提出することで、初めて売主と交渉できるのです。
この記事では、不動産の買付証明書がどんな書類であるのかを明らかにしながら、売買時のチェックポイントについて解説をします。
不動産の買付証明書とは
不動産の購入に際して、希望する物件が見つかれば、その不動産の売主や仲介業者に購入の意思表示をする必要があります。この意思表示を文書化したものが「買付証明書」です。この買付証明書とは、どのような書類なのか解説をしていきましょう。
買付証明書はどんな書類か
不動産の購入の意思表示は、法的には口頭でも有効ですが、不動産取引は扱う金額が高額であるため、トラブルに発展しないよう、書面でやりとりをすることが商慣習となっています。不動産購入の意思表示をするときに提出する書面が「買付証明書」です。
買付証明書は、不動産会社によって呼び方が異なり、「購入申込書」「買付申込書」などとしていることがありますが、いずれも役割は同じです。仲介の不動産会社が関わっている場合は「買付証明書」、新築マンションなどで売主が直接販売している場合は「購入申込書」としていることが多い傾向があります。
買付証明書に記載する事項
買付証明書の基本的な記載内容はある程度共通しています。定まった書式はありませんが、多くの場合、次のような事柄を記載します。
- 宛先
- 日付
- 購入希望者の住所、氏名
- 対象物件の表示……所在地、物件名、土地面積、建物構造、延べ床面積
- 売買条件……購入希望金額、手付金、支払方法、ローンの利用の有無
- 有効期限
- その他……特記すべき事項を記載
宛先
宛先は売主になる場合と、仲介の不動産会社になる場合があります。不動産会社の指定した宛先を記載します。
日付
日付は買付証明書を提出する日付を記載します。先に意思表示をした者が優先されるという商慣習がありますから、日付は必ず書き込みます。
購入希望者の住所、氏名
購入の意思表示の根拠となる書面ですから、購入希望者本人が署名をします。認印を押印するのが一般的ですから、購入目的で不動産会社を訪 ねる際には印鑑を持参しましょう。
対象物件の表示
購入対象の不動産を特定する事柄を記載します。ただしこの項目は、あらかじめ記載された書面を売主側の不動産会社が用意しているのが一般的です。
売買条件
特に重要なのが購入金額です。売主が提示している売出価額よりも低い金額を記載することもできます。仲介の不動産会社は、売主の許容範囲を把握していますから、あまりに低い金額だと、その場で破談になることがあります。提示価格よりも低い金額を記載する場合は、不動産会社と相談したうえで記載をした方がいいでしょう。
支払い方法については、ローン特約の有無や契約・引渡の時期について希望を記載する欄がありますから、必要に応じて記載します。契約の時期などは「別途協議」と記載することもできます。
有効期限
有効期限は絶対的な縛りではありませんが、商談がいつまでも進捗しない場合、売主の不利益になることから、有効期限をもって買付証明書を無効とする措置がとられます。1週間から1カ月程度を有効期間とするのが一般的です。
その他
特に希望がある場合に記載するものです。「リフォームをするので購入金額をさげてほしい」といった希望などを記載します。
買付証明書は誰に提出するのか
買付証明書は、不動産会社が仲介している物件では不動産会社に、新築マンションのように売主が直接販売している物件では売主に提出します。仲介物件では、受け取った不動産会社が、正式な買付の意思表示が入ったことを売主に伝え、商談の段取りをします。
買付証明書の役割
買付証明書を売主側に提出することで、いよいよ商談がスタートします。この買付証明書には、ほかにもいくつかの重要な役割があります。買付証明書が果たす役割について解説をしていきましょう。
不動産購入の意思表示をする
買付証明書の基本的な役割は、対象の不動産を購入する意思があることを売主側に明らかにすることです。書面として提示することで、購入希望をしているのは誰で、どういう条件で購入したいのかということが明白になります。
法的には口頭でも有効とはいえ、文書による意思表示がなければ、失念、思い違い、恣意的に知らぬ様をされるといった事態が想定されます。買付証明書は、こうしたトラブルを未然に防ぐ効果があります。
優先権を確保する
不動産業界の商習慣として「先手優先」というものがあります。つまり、最初の意思表示者が、優先的に売買交渉の機会を得られるのです。
購入希望額でまったく折り合わない金額を提示しない限り、最初に買付証明書を提出すれば、取引の成立に向けて具体的な交渉をすることができる可能性が高くなります。
ただし、これは単に慣習であり、絶対的なルールではありません。交渉の優先権を誰に与えるかは売主が決定権を持っていますから、諸事情で優先順位が変更されることもあります。また買付証明書の記載条件が、まったく売主の受け入れられないものであれば、ただちに破談になることもあります。
売主から売渡承諾書が渡される
買付証明書を提出し、条件が売主の思惑と合致すれば、応諾されます。その場合、「売渡承諾書」「売渡証明書」などの書類が売主から購入希望者に渡されます。この書面では、購入希望者が提示した条件に対しての回答を示すとともに、売渡承諾書などに記載された条件でその買主に売却する意思が示されます。
売渡承諾書は売却する相手のみに渡すものであり、この時点では唯一の売却先であることになります。
一方、条件に乖離があり、売主が応諾できない場合は、電話などを通じて口頭で買付に応じられない旨の連絡があります。その場合は、購入希望者側が条件を緩和するといった条件交渉となります。折り合わなければ、その場で破談となります。
購入できる可能性を残す
買付証明書を提出した場合であっても、先約が入っていて、自分の順位が2番手以降だった場合には、先約の商談の成り行きを見守ることになります。その後、先約との交渉が破断すれば、やがて商談の機会が与えられることがあります。
また一度は破談になった場合でも、売主の希望する額で売却できない事態になれば、日を置いて購入が打診されることもあります。
いずれも、買付証明書を提出したからこその対応ですから、状況によっては、大きな役割を果たすことがあります。
不動産会社との関係が築ける
買付証明書を提出すれば、売り出し中の不動産に関心があることを不動産会社に知らしめることになります。そのため、対象物件が購入できなかったとしても、類似した条件の物件が売りに出されれば、優先して紹介してもらえる可能性があります。
法的効力はない
不動産の売買においては、契約書の作成による契約締結こそが有効であり、判例においても契約締結が定着した慣行であるとされています。したがって、買付証明書だけでは法的効力はないため、提出後に購入意思を撤回しても違約金を請求されることもありません。
ただし、成約を目指して双方が契約書を何度も修正し、さらに代金決済や地鎮祭の日取りを確認したといったことを信頼関係に拠って進めていた場合には、契約締結前であっても、損害賠償請求をされる可能性があります。
買付証明書を提出するときのチェックポイント
買付証明書は、法的な効力がないとはいえ、軽い気持ちで提出すると、思わぬトラブルを招くことになります。買付証明書を提出する際には、どのような点に気をつければいいのか、チェックポイントを解説していきましょう。
意思を固めたうえでの提出か
買付証明書は、法的拘束力がないとはいえ、安易な気持ちで提出すると信用を失いかねません。
購入する意思が固まっていないにもかかわらず、適当な購入希望額で提出するといった、安易な行動は厳に慎みましょう。
仲介の不動産会社は、買付証明書が提出されると、これを売主に伝えます。他からの話が入っても、いったん商談を保留にしてもらうなど、売買契約の成立に向けた活動を進めていきます。
そんな中、特に理由も告げないまま、一方的に買付証明を撤回すると、売主に対する信頼も失うばかりでなく、不動産会社からも信用がおけない人物と見なされてしまいます。将来の取引に影響が出ることも否定できません。
記載内容は正確か
買付証明書に法的拘束力はないとしても、提出すれ ば売主側はそれ前提に商談を進めていていきます。記載事項の中には、買付希望額をはじめ、ローンの利用やその他条件など、前提が覆ると取引が成立しなくなるものもあります。そのため、提出後に誤りに気づき、訂正を申し出ると、たちまち破談になる可能性は十分にあります。
買付証明書の提出に際しては、書き上げたものを再度見直して、間違いがないことを確認しましょう。
キャンセルのリスクを理解したか
買付証明書に法的な効力はありませんが、だからといって理由もなく購入の意思表示を撤回できるわけではありません。買付証明書を提出した後に、さらに交渉を進めていき、売主に「購入してもらえる」という期待を抱かせた後に、正当な理由もなく一方的に売買契約の締結を拒んだ場合は、相手から損害賠償を請求される可能性があります。
商談を開始して契約準備に入った段階になれば、当事者同士には、お互いに相手に損害を与えないようにする義務が発生します。この信頼を裏切る行為があれば賠償すべきとされていますので、容易にキャンセルできると考えるのは危険です。
業者に流されての提出ではないか
不動産会社の営業担当者の中には、成果を焦るあまり、購入希望者の迷いにつけいり、買付証明書の提出を強要してくる者もいます。当然、無視をすることができますし、断りづらい状況に追い込まれて書かされたものには法的効力はありません。
なかには法的拘束力はないからと、いかにも軽い気持ちで提出できるように振舞う営業担当者もいます。しかし、たとえ買付証明書の提出が、自分の意思に反したもの であったとしても、キャンセルすれば信用を失うのは提出した本人です。
買付証明書は、自分の意思に基づくものであることをしっかり自覚した上で提出しましょう。
そもそも、買取証明書の提出を執拗に促すような不動産会社は、買主の意向を大切にしないのは明白ですから、この時点で他の不動産会社に切り替えた方が安心です。
破談後の状況を注視する
買付証明書を提出しても、購入希望金額が売出価額と大きな開きがあれば、売主側から断りの連絡があり破談となります。しかし、他にめぼしい物件がないのであれば、しばらく売れ行きの状況を見守るのもいいでしょう。
売主側も、販売開始当初は強気ですから、できる限り希望価格に近い金額で販売したいと考えています。したがって、あまりにも低い価額での申し込みは、即刻断られてしまいます。しかし、物件がまったく売れない状況に陥れば、売主側の心境は弱気になります。
売主側としては、売れないことが一番避けたい事態ですから、不動産会社が過去の買付証明を見直し、再度連絡が入ることがあります。この段階で、まだ物件に興味があれば、有利な条件で交渉を進めることができます。
まとめ
不動産の買付証明書とは、対象の不動産を購入する意思を示した書面です。
買付証明書には、購入希望金額や支払方法など、売主が必要としている情報を記載します。誰よりも早く、売却希望金額に近い額での価額を記載した場合、最優先で商談の機会を得られる可能性が高くなります。
2番手以降の提出であったとしても、先約の商談が破談になれば、やがて商談の機会が巡ってくることもありますから、対象の物件の購入を真剣に検討している場合、買付証明書の提出は、大きな意義があります。
買付証明書の提出には、法的な効果がないので、キャンセルをしたとしても何のペナルティもありません。
しかし提出後に商談を進めていながら、契約の寸前でキャンセルをするといった、信頼を損なう行為をすれば、損害賠償を請求されることもあります。
買付証明書は、対象物件を購入する意思をしっかりと固めたうえで、正確な内容で記載をして提出してください。
