不動産会社の売却活動に納得できないなどの理由で、専任媒介契約の解除を検討する人もいるでしょう。
契約期間途中でも契約解除は可能ですが、違約金が発生するケースがあります。
しかし、解約理由によっては違約金が発生しないこともあるため、違約金が発生するケース・発生しないケースを理解しておくことが重要です。
この記事では、専任媒介契約解除時の違約金の発生有無や注意点について、わかりやすく解説します。
専任媒介契約は途中で解約すると違約金が発生する？
専任媒介契約は、契約期間中であっても解除が可能です。
不動産会社の契約違反が理由であれば、解除しても違約金は発生しません。しかし、売主都合で解除する場合は、違約金が発生することがあります。
ここでは、専任媒介契約の基本や、解除に伴う違約金について押さえていきましょう。
専任媒介契約には契約期間がある
専任媒介契約とは、不動産売却時に仲介する不動産会社と結ぶ媒介契約の一種です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあり、それぞれ契約期間や条件が異なります。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる方法であり、契約期間に定めはありません。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は、不動産会社1社のみと契約する方法であり、契約期間は最長3ヵ月です。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
| 複数社への依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| 有効期間 | 当事者間で自由に決定できる | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| 指定流通機構 | 任意 | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 業務処理状況の報告 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
売主と不動産会社の合意があれば3ヵ月より短い期間を定められますが、3ヵ月を超える契約はできません。
仮に、特約で3ヵ月を超える契約期間を設けたとしても、3ヵ月を超える部分は無効となります。
専任または専属専任媒介契約は1つの不動産会社しか選択できないため、その会社が営業活動を怠ったり、営業力不足であったりという場合は、成約までの期間や金額に悪影響が出る可能性に注意してください。
契約期間満了後「更新しない」ことで契約は終了する
専任媒介契約は、契約期間終了後に更新するか契約終了するかを選ぶ必要があります。
解約を希望する場合、更新を希望しなければ契約は終了します。
この場合、契約期間終了時に更新しない旨を不動産会社に告げればよく、違約金は発生しません。
解約の申し出は口頭でも有効ですが、後々のトラブルを避けるために内容証明郵便での通知をおすすめします。
契約期間終了後に解約ではなく更新するケースでは、更新手続きが必要です。
契約終了前に不動産会社から連絡が来るので、更新する旨を伝え、用意される契約書にサインすれば更新できます。
なお、契約終了後の自動更新は認められておらず、売主側からの申し出による更新手続きが必要です。
特約で自動更新を付加しても無効となるので、注意しましょう。
契約期間中でも書面で通知することで契約解除できる
専任媒介契約は、契約期間中でも解除可能です。
期間中に解除す る場合は、不動産会社に解除の旨を伝え、一定期間猶予を与えたうえで契約解除となります。
猶予を与えずに即日解除も可能ですが、猶予を与えることで不動産会社の対応が改善されるケースもあるので、解除理由によって猶予の有無を決めるとよいでしょう。
契約期間中の解除は、解除理由が売主都合か不動産会社都合かによって違約金発生の有無が分かれます。
契約期間中の売主都合での途中解約は違約金が発生する可能性がある
不動産会社に落ち度がない売主都合での解除としては、以下のようなケースがあります。
- 売る必要がなくなった
- 気が変わって売るのをやめたくなった
- 値上がりしそうだからいったん売却を止めたい
- 他の不動産会社と契約しているのがバレた
売る気がなくなったなど、売主側の一方的な都合で解除する場合、違約金の対象となるケースが多いです。
また、専任媒介契約では不動産会社1社としか契約できないため、隠れて他の不動産会社と契約していると売主の契約違反となり、解除されます。
違約金が発生する場合、一般的には解除までにかかった営業費用の実費が請求されるケースがほとんどです。
たとえば、チラシの作成費やポータルサイトへの掲載料、受けたサービスの費用などが挙げられます。
なお、違約金の上限額は仲介手数料額と定められているため、それ以上の額が請求されることはありません。
ただし、実際にいくら請求されるかは契約書の定めに従うため、上記とは異なる違約金が請求されるケースもあります。
解除を検討する際には、違約金について契約書を確認するようにしましょう。
▼関連記事：「家をやっぱり売りたくない」と思って売却をキャンセルする場合の注意点
仲介会社側に原因がある場合は違約金はかからない
不動産会社に落ち度のある契約解除なら、規約違反にあたり違約金は発生しません。
代表的なケースは以下のとおりです。
- 契約違反
- 誠実遂行義務違反
- 故意もしくは重過失による虚偽報告
- 不正や著しい不当行為
専任媒介契約には、レインズへの登録義務・売却活動報告義務があり、それらの義務を怠った場合は、契約違反として違約金なしでの契約解除が可能です。
レインズ登録証明書のサンプル
レインズに物件情報が掲載された際は、「登録証明書」が発行されます。
証明書に記載されているID・パスワードを入力すれば、掲載情報を売主自身もチェック可能です。
また、売却活動を熱心に行ってくれない、囲い込みをしているといったケースでも不動産会社の落ち度として契約解除できます。
▼関連記事：囲い込みの手口と対策
契約解除時の注意点
契約解除はトラブルに発展しやすいため、注意点を押さえておくことが大切です。
ここでは、契約解除時の注意点として以下の3つを解説します。
- 口頭でも契約解除できるが書面で通知するのがおすすめ
- 専任媒介契約解除通知書を作成しよう
- 違約金を請求されてもすぐに支払わない
それぞれ見ていきましょう。
口頭でも契約解除できるが書面で通知するのがおすすめ
契約解除の旨は口頭で伝えるだけでも有効です。
しかし、口頭では後々言った・言わないに発展しやすいので、書面で通知するほうがよいでしょう。
口頭で解除を申し出たつもりで新しく不動産会社と契約すると、前の不動産会社から違約金を請求されるリスクがあります。
仮にトラブルに発展した場合でも、書面がなければ解約を証明できず不利になりかねないでしょう。
解除の旨は書面やメールでも構いませんが、より証拠として有効にしたいなら内容証明郵便を使うのをおすすめします。
専任媒介契約解除通知書を作成しよう
書面として作成する際は、専任媒介契約解除通知書を作成します。
インターネット上にテンプレートがあるので活用するとよいでしょう。
不動産会社によっては、解除を通知した際に書類を用意してくれるケースもあります。
違約金を請求されてもすぐに支払わない
解除理由によっては違約金が請求されますが、請求額を鵜呑みにしてすぐに支払うのはおすすめできません。
なかには不当に高い違約金を請求するケースもあります。
基本的には違約金は売主側に落ち度があるときのみに発生し、それまでの実費が請求されます。
また、仲介手数料よりも高い違約金の請求はできません。
違約金が請求された場合は、発生理由や請求項目、金額を確認し納得したうえで支払うようにしましょう。
仲介会社変更時の注意点
専任媒介契約を解除した後も売却を続けるなら、新たな不動産会社との媒介契約が必要です。
ここでは、新たに媒介契約を結ぶ際の注意点をみていきましょう。
契約解除する前に他の仲介会社に相談しておこう
今の不動産会社と媒介契約を解除すると、次が見つかるまで売却がストップしてしまいます。
解除後に不動産会社探しをやり直すとなると中断する時間も長くなり、売却にも影響するでしょう。
また、いま契約している不動産会社にいきなり解除を申し出るとトラブルになりやすいものです。
とくに、囲い込みを不審に思っているなら別の不動産会社に確認してもらう方法もあり、それで囲い込みが明らかになれば違約金の発生を防げます。
契約解除を検討しているなら、一度、別の信頼できる不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
また、当サイト「イエウリ」では、不動産売買の実務経験がある宅建士に、不動産売却中の悩みや疑問について無料で相談できます。
実績豊富な信頼できる不動産会社を紹介することも可能ですので、セカンドオピニオンとしてご検討ください。
専任媒介契約の契約解除前に他の不動産会社と媒介契約を結ばない
解除前に相談は大切ですが、契約するのはNGです。
専任媒介契約は不動産会社1社としか契約できないため、解除前に他の会社と契約すると規約違反で違約金が発生します。
別の不動産会社と契約する場合は、必ず前の不動産会社との契約を解除してから行うようにしましょう。
なお、媒介契約の解除を口頭のみで行うと、先述のように別の不動産会社と契約した際にトラブルになりがちです。
書面で解除通知し、明確に解除になってから別の不動産会社と契約するとよいでしょう。
専任媒介契約解除時の違約金に関するよくある質問
最後に、専任媒介契約時の違約金に関するよくある質問をみていきましょう。
専任媒介契約はクーリングオフできる？
専任媒介契約はクーリングオフできませんが、契約を解除することは可能です。
ただし、解除時期や理由によっては違約金が発生す るので、媒介契約時にはしっかりと不動産会社を見極め契約内容も確認するようにしましょう。
専任媒介を取り下げて一般媒介で契約することはできる？
専任媒介契約の更新のタイミングで不動産会社に申し出れば、一般媒介契約への変更は可能です。
専任媒介契約期間中に一般媒介契約に変更すると、違約金が請求される可能性があるので注意しましょう。
▼関連記事：専任媒介から一般媒介に変更する際の流れと注意点
専任媒介契約の解除に決まった書式はある？
決まった書式はありませんが、以下のような内容の記載が必要です。
- 作成年月日
- 不動産会社の名称と代表者の名前
- 自分の氏名・住所
- 「専任媒介契約解除通知書」というタイトル
- 契約解除する旨
- 媒介契約を締結した日
- 契約内容と解除理由
専任媒介契約解除通知書は、インターネット上にテンプレートがあるので、参考にしながら作成すれば問題ありません。
不動産会社によっては書類の用意があるので確認するとよいでしょう。
まとめ
専任媒介契約は期間途中での解除が可能ですが、売主都合の解除では違約金が発生する恐れがあります。
トラブルや違約金を避けたい場合は、期間終了をまって契約解除することをお すすめします。
一方、不動産会社の落ち度が理由の解除であれば違約金は発生しません。
専任媒介契約解除後にも売却を続けるなら、解除前から信頼できる不動産会社に相談しておくとスムーズに売却を進められるでしょう。
