売買仲介の現場において、売却期間が長くなってしまったり、ご家族の反対にあったり、奥様の妊娠だったりと色々な理由で売却のキャンセルの申し出を受けることがあります。
売却を開始しても、必ず完了するまで販売を進めなければならないわけではありません。
しかし、売却状況の進捗によっては不動産会社や取引の相手方に金銭を支払わなければならない可能性があるので、注意点を確認していきましょう。
今の状況を正確に把握する
はじめに、そもそもキャンセルが可能なのか、可能な場合、どのような手続きで進めるかを確認するために、売却状況を確認してください。
- 媒介契約の締結前
- 販売中
- 売買契約済み
おおむね、上記いずれかに当てはまるでしょう。
媒介契約締結前の場合
査定報告をもらっているかどうかに関わらず、売却査定を不動産業者に依頼しているが、まだ媒介契約を締結していない状況です。
媒介契約書を交わさず、口頭ベースで売却依頼をしている場合も、こちらが該当します。
販売中の場合
既に媒介契約を締結しており、不動産業者が販売活動を開始している状況です。
媒介契約には宅地建物取引業法に定められた3種類があり、その内容によって対応方法が変わってきます。
- 専属専任媒介契約（1社とのみ契約）
- 専任媒介契約（1社とのみ契約）
- 一般媒介契約（複数社と契約可能）
専属専任または専任媒介契約であれば、宅地建物取引業法により3ヶ月を上限として期間を定めます。
期間満了での解約なのか、それ以前なのかによっても対応方法が変わるので注意が必要です。
一般媒介契約については宅地建物取引業法においては契約期間の上限はないものの、慣習上3ヶ月で締結することが多いでしょう。
上記2つの契約に比べると期間満了で の解約かどうかの影響は少ないですが、こちらも確認すべきことがあります。
契約締結済みの場合
買主と既に不動産売買契約を締結している場合はキャンセルに費用がかかるケースが多く、契約解除時の費用は売買契約書に記載されます。
また、費用負担は高額になることがあるので、契約書を確認した上で正確な状況の把握が必要となります。
具体例としては
- 手付解除期日前
- 手付解除期日以降
- 買い替え特約の期日以内
これらの期日についても不動産売買契約書・特約事項に記載がされているので、正確な日付を確認した上で不動産業者へ報告をすることが大事です。
あなたの今置かれている正確な状況を把握した上で、どのような対応を進めていくべきなのか、気になる費用等についても説明をします。
査定後で媒介契約締結前→基本的には違約金なし
物件の査定を受けた上で、書面で媒介契約を締結していない場合、基本的には特に費用負担なく売却をキャンセルすることが可能です。
ただし、媒介契約締結を前提にしたサービス（簡易測量やクリーニングなど）を受けた場合、それにかかった費用負担や違約金が発生する可能性がありますのでご注意ください。
媒介契約を結んで販売中の場合→違約金発生の可能性あり
既に物件の販売を開始している場合、状況に応じてキャンセルに違約金が発生するかどうかが決まります。
自己発見取引
売主自ら買い手を見つけたためキャンセルをする場合（親族や近隣の顔見知りの方などが、不動産業者の広告によらず直接 売主から購入する場合など）は、媒介契約の種類を確認しましょう。
一般媒介契約・専任媒介契約においては上記の自己発見取引が可能です。
ただし、専任媒介契約においては、国土交通省が提示している「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」に違約金に関して下記の記載があります。
この媒介契約の有効期間内において、甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若しくは交換の契約を締結したとき、又は乙の責めに帰すことができない事由によってこの媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、この媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。
甲は依頼者、乙は依頼を受けた不動産業者です。
違約金として、それまでかかってきた広告宣伝費や物件の調査費用等を請求される可能性がありますので、媒介契約期間も踏まえて検討するのが良いでしょう。
一般媒介契約においては標準媒介契約約款には自己発見取引に関する違約金の条文はありません。
しかし、特約を別途定めることがあり、依頼先の業者によっては違約金の請求をされる可能性がある点を押さえておきましょう。
専属専任媒介契約は自己発見取引ができない
専属専任媒介契約は前提として自己発見取引が禁止されています。
前述の国土交通省が規定する標準媒介契約約款には、下記の記載があります。
甲が自ら発見した相手方と目的物件の売買若 しくは交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、約定報酬額に相当する金額（この媒介に係る消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を除きます。）を違約金として請求することができます。
つまり、自己発見取引であっても約定報酬額（仲介手数料）の全額を支払う必要がありますので、ご注意ください。
それならば、契約手続きも含めて依頼するのも良いでしょう。
期間満了をもっての解約
売却が長期化して一旦販売活動をストップしたい、あるいは売却自体を取りやめたいこともあるでしょう。
媒介契約の種類を問わず、契約期間満了の日付に達して更新しない場合、違約金は発生しないことが多いです。
ただし、媒介契約に特約で費用負担についての記載がある場合、違約金等を請求される可能性があります。
期間満了を待たずに解約
また、媒介契約の期間内で解約をする場合、媒介契約の種類によって違約金の発生する可能性が変わります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約については一社のみを専任して売却の依頼をする契約となっており、基本的には期間内の解約ができないと定めることが多いです。
第13条 専属専任媒介契約の有効期間内において、乙の責めに帰すことができない事由によって専属専任媒介契約が解除されたときは、乙は、甲に対して、専属専任媒介契約の履行のために要した費用の償還を請求することができます。
２ 前項の費用の額は、約定報酬額を超えることはできません。
媒介契約書には上記のように記載されるため、期間内の解約をする場合には、それまでにかかった広告宣伝費や物件の調査費用を請求される可能性があるのです。
なお、この際請求される費用は仲介手数料に相当する額が上限です。
また、上記は専属専任媒介契約のものですが、専任媒介契約でもほぼ同じ内容が記載されます。
一般媒介契約は自由度が高い契約となっているので、期間内の解約においても上記のような約款はありませんが、依頼する不動産業者に違約金の有無を確認するのが良いでしょう。
ただし、媒介契約の種類によらず、不動産業者が販売に関しての義務を怠ったなどの違反があれば、期間満了を待たずに解約可能です。
購入申込が入ってる場合
購入希望者と折り合いがつかない場合、もしくはたとえ満額であってもこの人には売却したくないといった場合、申込を断ることは当然可能です。
また、既に購入希望者から購入申込書を受け取っており、金額や日程等の条件面で双方合意している状況であっても、売買契約の手続き前であればキャンセルしても違約金はかかりません。
ただし、売買契約前でも売却の合意に関する書面を交わしており、そこに違約金の記載がある場合には不動産業者と協議が必要となりますのでご注意ください。
なお、購入申込を受けた後で販売自体をやめる場合は前述したケースと同じく、仲介手数料に相当する額を上限として不動産会社から請求を受けるリスクがあります。
売買契約を契約締結済みの場合→違約金発生の可能性あり
これまでは不動産業者に対して違約金が発生する かどうかを説明しました。
不動産売買契約を締結済みの場合は、不動産業者だけでな買主への支払い義務が生じることもあります。
手付解除期日前
不動産売買契約を取り交わす際に、売主は買主から手付金を預かるのが一般的です。
手付金の金額は売買金額の5%以上で設定されることが多く、3,000万円の物件であれば、最低でも150万円が目安になります。
手付金が高額になるのには、安易に契約解除ができないようにする意味合いも込められています。
というのも、売買契約後に売主の都合で売買契約を解除する場合は、「売主は手付金を買主に返した上で、同額を買主に支払う（手付倍返し）」という条件になるのが一般的です。
一方で買主の都合で契約解除する場合は、手付金を放棄するという条件が設定されます。
手付解除による買主への支払い義務
つまり、売買契約時に150万円の手付金が買主から売主に支払われた後に契約解除となった場合、以下のように支払いの義務が発生するのです。
- 売主の都合で解除→300万円を買主に支払う（ペナルティとしてマイナス150万円）
- 買主の都合で解除→150万円をそのまま売主に支払う（ペナルティとしてマイナス150万円）
このように手付金の倍返し・放棄によって契約解除することを「手付解除」と呼び、手付解除が可能な期日は売買契約の締結日から2～3週間を目途に設定されることが多いです。
手付解除となった場合の不動産会社への違約金
また、このタイミングで売却をやめる場合、仲介業務として販売活動や契約書の作成、及び調査費用の負担等の業務を行っていますので、不動産会社から違約金も請求されることがあります。
さらに、仲介手数料は売買契約時に請求されることがあり、引き渡しを行う残代金決済の前に契約解除となった場合でも、売買契約時に支払っていた仲介手数料は返還されないことがあります。
最終的には不動産業者への違約金、仲介手数料の支払いについては協議して決めることになるでしょう。
なお、買主の住宅ローン審査が通らず、住宅ローン特約による白紙解除となった場合は、手付金はそのまま返還され、支払い済みの仲介手数料も返還されます。
手付解除期日以降
手付解除期日を過ぎてしまうと、契約解除にかかる費用負担が大 幅に増加します。
手付解除では、買主に支払う費用は手付金の範囲に留まります（手付金を放棄することで、追加の違約金等は発生せずに契約解除できるため）。
また、手付解除期日前の違約金は、基本的に不動産業者へ支払うもので、仲介手数料の範囲を超えることはありません。
しかし、手付解除期日を過ぎた後に売主の都合で契約を解除する場合は「違約解除」となり、買主に対して高額な違約金を支払う条件が設定されるのが一般的です。
違約金の額は契約内容によりますが、一般的には物件価格の10％または20％に設定されることが多いです。
例えば、3,000万円の物件の場合、違約金は300万円または600万円にも及びます。
この違約金の額は契約書に明記されているため、基本的に交渉による減額は難しいと考えておくべきでしょう。
買い替え特約の期日以内
例外的なケースとして、不動産の買い替えを前提に売却を進める場合、「買い替え特約」を契約に設定することがあります。
この特約があると、期日内に購入予定の契約が成立しなかった場合は、売買契約を白紙解除することが可能です。
白紙解除となるため、手付金は全額返還され、買主への違約金も発生しません。
ただし、不動産業者への違約金が発生する可能性があるため、契約内容を事前にしっかり確認しておきましょう。
キャンセルを後悔しないために理由の整理
不動産売却のキャンセルには、違約金が発生するケースが多く、高額な費用負担のリスクが伴います。
後悔しないためにも、まずは「なぜ売却をやめたいのか」その理由を整理してみましょう。
本当にキャンセルすべきなのか、それとも別の解決策があるのかを冷静に判断することが大切です。
なかなか売れないから諦める
販売活動をしたものの、なかなか反響がなかったり、買い手と折り合いがつかない等の理由で諦めてキャンセルをしたい、というのが一番よくある理由ではないでしょうか。
不動産業者ごとに販売戦略があり、扱う物件の得意不得意もあります。
そのため、物件に対してどういう評価を持っているのか、どのような販売活動をしているのかを、今依頼している会社以外にも確認してセカンドオピニオンを求めることが重要です。
売れない時にどうするべきかは、下記の記事で説明しているので是非ご確認ください。
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残債との兼ね合い
買手の提示した申し込み価格が、住宅ローンの残債を下回るケースも考えられます。
そのような場合は、媒介契約の期限まで希望金額で粘ることも一つの方法です。
もし希望価格での成約が難しければ、一旦売却活動を休止し、月々の返済で残債を減らした後に再度販売を検討するの も有力な選択肢になるでしょう。
また、希望価格以上の査定を提示してくれる不動産会社に相談し、そちらへ切り替えるという方法もあります。
査定額が高めに出ても「相場よりも大幅な高値での売却」は難しい傾向にありますが、適正価格内での売却戦略を工夫すれば、より良い条件での取引を目指すことは可能です。
複数の業者の意見を聞きながら、最適な売却方法を見極めることが大切です。
物件担当者とのトラブル
販売活動を開始したものの、
- 専属専任媒介契約・専任媒介契約において義務付けられている販売業務状況の報告が行われない
- 他社仲介を排除する「囲い込み」
といった義務違反が発生するケースは、仲介会社の規模を問わず依然として見られます。
こうした義務違反が確認された場合、媒介契約の期限を待たずに解約が可能です。
販売活動の妨げにならないよう、早めに契約を解除し、より信頼できる不動産会社に切り替えることを検討しましょう。
「希望金額での成約が難しそう」「不動産会社の販売活動に不安がある」といった事情でキャンセルを検討している場合、まずは色々な不動産業者の意見を聞いてみましょう。
イエウリであれば、個人情報を非公開でプライバシーを守ったまま、平均33社の査定を受けられます。
また、中立な立場である不動産売却のプロに無料で相談することが可能なので、まずは気軽に相談してみてはいかがでしょうか。
信頼できる不動産会社をご紹介
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買主とのトラブル
契約直前になって買主が不利な条件を持ち出し、再交渉を求めてくるケースもあります。
こうした場合、無理に契約を進めるのではなく、次の買主を探すよう不動産会社に依頼するのが賢明です。
不動産会社によっては早く契約をまとめたいあまり、強引に進めようとすることもありますが、交渉が難航するようであれば、別の不動産会社に切り替えることも検討するとよいでしょう。
また、契約後に買主が手続きを進めない（債務の履行を遅滞する）、あるいは虚偽の情報を申告していたといったトラブルが発生することもあります。
このような場合は買主に違約金を請求した上で契約を解除し、改めて販売活動を進めることが可能です。
売主として不利な状況に追い込まれないよう、契約前の交渉や契約後の進捗を慎重に確認しながら進めることが大切です。
家族の反対
不動産売却を進める中で、ご両親やご子息など家族の反対を受け、販売をキャンセルせざるを得ないこともあります。
こうした場合、まずは家族間でしっかり話し合いを行うことが重要です。
私の実務経験上、不動産業者が家族会議に同席し、状況を整理することでスムーズに進むケースもあります。
専門家の視点から売却のメリット・デメリットを冷静に説明することで、家族の理解を得やすくなるため、依頼している不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
もし現在の不動産会社がそうした対応をしてくれない場合は、家族間の調整にも対応できる会社を探すことも選択肢の一つです。
売却を進めるにせよ、見送るにせよ、家族全員が納得できる形を目指すことが大切です。
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健康上の理由
奥様のご妊娠や持病などの健康上の理由で、売却をキャンセルしたいと考えるケースもあるでしょう。
これまで説明したように、売却をストップするタイミングによっては違約金が発生する可能性があります。
しかし、健康上の理由による解約の場合、違約金を請求しない不動産会社も多いのが実情です。
また、媒介契約の解除ではなく「一時売り止め」という方法で一時的に販売活動を停止し、状況が落ち着いたタイミングで再開することも可能です。
売却を完全に取りやめるのではなく、柔軟な対応ができるよう不動産業者と相談してみるとよいでしょう。
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まとめ
物件売却をキャンセルする上で注意すべき点を、タイミングや理由別に説明させていただきました。
契約まで進んでいる場合には違約金等の費用負担があるケースがほとんどですが、販売中であれば対処可能なことも多いです。
一社に固執することなく、複数社の意見を取り入れて様々な角度から売却について見直してみることをおすすめします。
まずは、イエウリのサービスを利用して気になった会社と連絡をとり、販売戦略をもう一度考えてみてはいかがでしょうか。
