売り止めとは、不動産の売主が売却を中断したり新規申し込みを停止したりする行為です。
適切に売り止めを行うことで、より良い条件の買主と契約できたり、より高い価格で売却できたりするケースがあります。
しかし、なかには売り止めを悪用して売主に不利益を与える不動産会社も存在します。そこで本記事では、「売り止め」の意味やリスク、悪用されないための対策などを詳しく解説します。
売り止めの意味には「売りやめ」と「売りどめ」がある
不動産業界での用語である売り止めには「売りやめ」と「売りどめ」2つがあり、以下のようにそれぞれ意味が異なります。
- 売りやめ：売却を中断すること
- 売りどめ：新規の申し込みを停止すること
売りやめ：売却を中断すること
不動産の売主が市場の変化や個人的な事情で、売却を取りやめる行為を「売りやめ」と言います。これは、売主が売却活動を停止し、物件を市場から引き下げるために行われるのが一般的です。
具体的には、売却価格が希望に達しない、家族の事情が変わった、経済状況の変化などが理由となる場合が多いです。売買契約を締結する前であれば、自由に「売りやめ」を選択できます。
しかし、契約後に中止する場合は、違約金や法的な問題が生じる可能性があるため、注意が必要です。
売りどめ：新規の申し込みを停止すること
「売りどめ」とは、一定の理由により新規の申し込みや販売を一時的に停止する措置です。不動産売却においては、申し込みが多数集まった際の対応調整や価格改定・販売戦略の見直しなどを目的として行われる場合があります。
「売りどめ」をすることで取引の混乱を防ぎ、既存の顧客対応を適切に進められるようになります。
売りどめは「囲い込み」のリスクがある
売りどめは、不動産売却の状況次第では必要な行為ですが、不動産会社による「囲い込み」のリスクも伴います。
ここでは、囲い込みの意味やデメリットを詳しく解説します。
- 囲い込みとは
- 囲い込みのデメリット
囲い込みとは
囲い込みとは、不動産仲介会社が売主から預かった物件を他社に紹介せず、自社の顧客だけで売却しようとする行為です。
囲い込みが起こると、購入希望者を見つけにくくなるため、売却価格が下がったり売却までの期間が長引いたりするリスクがあります。
特に「売りどめ」は、囲い込みの手段の一つとして問題視されています。本来、売却物件は不動産流通機構（レインズ）に登録され、全国の不動産仲介会社が紹介できる状態になります。
しかし、一部の仲介会社が「商談中」などの理由をつけ、他社からの買主紹介を制限することがあります。成約が確定していないのにこの対応を取る場合、意図的な囲い込みにあたる可能性があります。
囲い込みのデメリット
囲い込みには以下のデメリットがあります。
- 売却期間が延びる
- 売却価格が下がる
- 物件情報を適切に公開できない
囲い込みされると、物件情報が他の仲介会社に共有されず、買主を見つける機会が制限されます。その結果、購入希望者が集まりにくくなり、売却までの期間が長引く可能性があります。
また、複数の買主が競争する状況を作りにくいため、より良い条件での売却が難しくなります。他社の紹介が制限されることで、売主の希望よりも低い価格での売却となる場合もあるでしょう。
囲い込みを避けるには、レインズの「登録証明書」を確認し、物件情報が適切に公開されているかをチェックすることが重要です。
また、依頼した仲介会社が他社からの問い合わせに対応しているか、直接確認することも有効な対策です。
売りどめの悪用を防ぐための売買時の確認ポイント
売りどめの悪用を防ぐために、不動産売買時は以下の点を確認しておきましょう。
- 物件情報の公開状況を確認する
- 不動産会社の実績や口コミを確認する
物件情報の公開状況を確認する
売主は、売却物件の情報が適切に公開されているか定期的に確認しましょう。特に、仲介会社がレインズに正しく登録しているかをチェックすることが重要です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、仲介会社には物件情報をレインズに登録し、取引状況を「登録」「書面による購入申込有」「成約」「売主都合等による一時紹介停止」などのいずれかに設定する義務があります。
売主がレインズで直接公開状況を確認できるのは、専属専任媒介契約を結んだ場合のみです。この契約では、仲介会社から発行される登録証明書に記載されたIDとパスワードを使い、自分の物件のステータスをレインズでチェックできます。一方、専任媒介契約の場合は、仲介会社から登録状況を示す書面の提供を受ける形になります。
売却物件が適切に公開されているかどうか定期的に確認し、必要があれば仲介会社に状況を確認しましょう。
不動産会社の実績や口コミを確認する
依頼先の不動産会社が本当に信用できるのか確認するのも大切です。
例えば、不動産会社の過去の取引件数や販売実績を調べることで、その会社の信頼性を判断できます。公式ウェブサイトや業界団体の情報を参照し、具体的な数字や事例を確認しましょう。
また、SNSやインターネット上の口コミサイトや掲示板で、実際の 利用者の声を探すのも有効です。例えば、X（旧Twitter）には、不動産会社を利用した人のリアルな意見が投稿されているため、非常に参考になります。
ただし、口コミは主観的な意見であるため、複数の口コミを比較して判断することが大切です。
売りどめの悪用を未然に防ぐコツ
不動産会社が自社の利益を優先して売りどめを悪用されると、売主には不利益が生じてしまいます。
そのような事態を防ぐために以下の3点を確認してください。
- 複数の不動産会社へ依頼する
- 専属専任媒介契約・専任媒介契約で契約しない
- 定期的な報告を求める
複数の不動産会社へ依頼する
複数の不動産会社に売却を依頼するため、一般媒介契約を活用するのが有効です。一般媒介契約では複数の不動産会社と契約でき、各社が競って買主を探すので物件の露出度が高まり、早期売却や高値での売却が期待できます。
また、特定の不動産会社による囲い込みや売りどめの影響を受けにくい点もメリットです。他社にも販売活動の依頼ができるため、一社が売却情報を制限しても他の不動産会社が積極的に動けば販売機会を確保できます。
専属専任媒介契約・専任媒介契約で契約しない
専属専任媒介契約・専任媒介契約は、一社のみと契約する媒介契約です。
専属専任媒介契約では、売主は他の仲介会社だけでなく個人と直接取引することもできません。一方、専任媒介契約では、売主自身が買主を見つけることは可能です。
媒介契約の種類や特徴は以下の表を参考にしてみてください。
| 項目 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
| 複数社への依頼 | ✖ | ✖ | 〇 |
| 自己発見取引 | ✖ | 〇 | 〇 |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 制限なし |
| 報告頻度 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 報告義務なし |
| レインズへの登録 | 媒介契約から5日以内 | 媒介契約から7日以内 | 登録義務なし |
専属専任媒介契約・専任媒介契約は、レインズへの登録が義務付けられているため、情報が完全に独占されるわけではありませんが、一部の仲介会社が囲い込みを行うリスクはあります。
スムーズな売却のためにも契約内容を理解し、仲介会社の対応や売却の進捗を定期的に確認することが重要です。
定期的な報告を求める
媒介契約を結んだ不動産会社に対 して、販売活動の進捗状況を定期的に報告してもらうようにしましょう。
特に、専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、不動産会社は依頼者に対して一定の頻度での報告義務があります。（専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約は1週間に1回以上）
そのため、定期的に売却活動の報告を受け、状況を把握しておきましょう。
売りどめ・売りやめに関するトラブル事例
売りどめ・売りやめに関しては、以下のようなトラブルが起こりやすいです。
- 売主と不動産会社の認識違い
- 条件交渉中に売りどめ
- 購入申込後に売りやめ
ケース別で詳しく解説します。
売主と不動産会社の認識違い
売主と不動産会社で売却を停止する目的や認識が異なると、トラブルにつながる恐れがあります。
例えば、売主は一時的に販売を停止したいと考えているのに対し、不動産会社が自社の顧客との契約を優先する目的で売りどめする場合があります。
特に、他社の購入希望者を売主に報告せず、自社の顧客のみを対象に取引を進める「囲い込み」は問題となる行為です。囲い込みが行われると、売主が知らないうちに販売機会を逃す可能性があります。
トラブルを防ぐためには、不動産会社と「売りどめ」の条件や目的を明確にし、定期的に報告を求めることが重要です。また、媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）によって囲い込みのリスクが異なるため、契約前に内容を十分に確認する必要があります。
条件交渉中に売りやめ
不動産取引では、交渉中に「売りやめ（売却を中断）」が発生する場 合があり、買主に影響を及ぼします。
特に、条件交渉を進めている最中に売りやめが行われると、買主は時間や労力を無駄にし、他の物件購入の機会を逃すリスクがあります。売主が売却方針を変更するケースや他の買主と契約を進めるケースなど、理由はさまざまです。
このような事態を避けるために、買主は早めに購入の意思を示し、購入申込書（買付証明）を提出することで交渉の優先権を確保する方法があります。しかし、これは法的拘束力がなく、売主の判断で売りやめになる可能性もあるため、慎重に対応する必要があります。
また、売主側も買主に対し、交渉の進捗状況を適時に伝え、無用なトラブルを防ぐよう努めることが大切です。
購入申込後に売りどめ
購入申込をした後でも、売主の判断から「売りどめ（新規の申し込みを停止）」の状態に至る場合があります。
例えば、複数の購入希望者がいる状況で、より高い価格や好条件を提示した買主を選ぶ場合などです。購入申込書を提出しても契約の拘束力はないため、先に申込した買主が優先されるとは限りません。
また、売主の事情や市場の変化により売却を取りキャンセルするケースもあります。例えば、物件の価値が上昇し、売主が売却を再考する場合などです。ただし、売渡承諾書を交わした後に売主が撤回すると、トラブルにつながることがあります。
このようなトラブルを防ぐためには、売主から売渡承諾書をもらう、予約契約を締結する、信頼できる仲介業者を通すといった対策が必要です。
▼関連記事： 売却をキャンセルする際の注意点（違約金発生の有無などの条件も詳しく解説しています）
まとめ
売り止めの意味やリスクについて解説しました。
売り止めには「売りどめ」と「売りやめ」の2種類の意味があり、それぞれで意味が異なります。
売却活動を停止する理由としては、申し込みが多数集まった際の対応や価格調整・販売戦略の見直しなどが考えられるでしょう。また、売主の個人的な都合で行われる場合もあります。
しかし、売り止めの性質を利用して、不動産会社が囲い込みをする可能性もあります。囲い込みされると、売却価格が下がったり売却期間が長引いたりなどの被害を被る恐れがあるので注意が必要です。
これから不動産売却を始めようとしている方、すでに売買活動を始めている方は、ぜひこの記事で解説した「売り止め」の意味を理解して、トラブルなくスムーズな取引を実現させましょう。
