不動産を売買するときには売主と買主との間で売買契約書を取り交わします。
この売買契約書は、取引のプロである不動産会社の担当者が作成するため、ついお任せにしてしまいがちですが、いざ問題が起こったときは売主や買主も損害を被る可能性があります。
このため、任せきりにするのではなく、基本的な内容は自分で確認することが大切です。
本記事では、不動産売買契約書について記載内容や注意すべきポイントなどを解説していきます。
不動産売買契約書とは
不動産を売買するときは、その面積や地目、金額など確認した上で契約を結ぶ必要があります。
不動産売買契約書はその契約内容について記したもので、売買契約後に何らかのトラブルに発展した場合、原則として不動産売買契約書に記載の内容を元に判断が下されます。
例えば、売買契約後のトラブルには以下のようなものが考えられます。
- 土地の面積が話していた内容と異なる
- 土地の持分が話していた内容と異なる
- 不動産を引き渡した後、売買した不動産に何らかの欠陥(瑕疵)があった
土地の面積や持分が話していた内容と異なることが登記後に分かったような場合には、「話していた」だけではお互いどのような認識だったか分からないため、「不動産売買契約書にどう記載されているか」を見ることになります。
また、不動産を引き渡した後、知らされていない欠陥により雨漏りが発生したようなケースでは、不動産売買契約書に記載の内容次第では、売主が買主に対して損害を補償しなければならない場合もあります。
いずれにせよ、売買契約書に記載の内容については十分注意する必要があるといえるでしょう。
不動産売買契約の流れ
不動産売買契約の一般的な流れは、以下のようになります。
- 不動産売買契約書を読み上げる
- 内容に問題なければ署名・押印する
- 手付金を支払う
売買契約書を読み上げる
まず、不動産会社の担当者が売買契約書の内容について読み上げます。
物件の情報や売買価格など金額面の内容、約款部分についての説明で、おおよ そ10分～20分程度と考えるとよいでしょう。
なお、売買契約の前には宅建士による重要事項説明書の読み上げもあります。
重要事項説明書については、売買契約前に署名・押印していればよく、必ずしも売買契約と同時に行う必要はありませんが、同時に手続きを進めるのが一般的です。
問題なければ署名・押印する
売買契約書の内容について問題なければ署名・押印します。
印鑑については実印である必要はありません。
また、取引名義の本人が何らかの理由で同席できない場合、代理人による署名・押印で済ませることもあります。
手付金の支払い
売買契約書への署名・押印が済んだら、買主が手付金を支払い、売主が受け取ります。
作成した売買契約書については、その金額に応じて印紙を貼り付ける必要があるため、事前に準備しておいてもよいでしょう。
なお、不動産取引が成立したら不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
そのタイミングは不動産会社によって異なり、以下のように異なります。
- 売買契約時に50%、決済時に50%
- 売買契約時に100%
- 決済時に100%
事前に確認しておくようにしましょう。
不動産売買契約書の記載内容
不動産売買契約書には主に以下のような内容を記載します。
- 物件に関する情報
- 金額に関する情報
- 権利に関する情報
- 特約部分
- 約款部分
具体的な書式については、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の不動産売買契約書を参考にするとよいでしょう1。
以下、それぞれの内容について詳しく見ていきます。
売買の目的物の表示（物件に関する情報）
売買する不動産について、土地や面積や地番、地目、面積、持分、建物の所在や種類、構造、面積などを記載します。
基本的には登記簿謄本と同じ内容が記載されます。
土地を造成するようなケースや、建売住宅を購入するようなケースでは、土地の造成予定図や建物の確認申請書などを元に情報が記載されているか確認するようにしましょう。
また、上記のようなケースでは、土地造成や建物新築の前後で面積が異なることもありますが、面積が増えた場合、もしくは減った場合にはどのような取り扱いにするのかも決めておいたほうが安全です。
売買代金、手付金の額及び支払日（金額に関する情報）
売買価格やその内土地、建物が占める割合と消費税額を記載します。
なお、建物部分に消費税が課せられるのは売主が宅建業者の場合のみで、一般個人が売主の中古住宅を売買する際、消費税は非課税です。
手付金や中間金を支払う場合にはその額と日付を記入すると共に、最終的なお金の支払日と額も記載します。
手付金は売主・買主が契約解除を申し出る際の「解約手付」の役割があります。
手付金は売買価格の1割とするのが一般的で、基本的には、売主としてはできるだけ多い額に設定することをおすすめします。
売買契約の締結後、契約を解除する場合は、
- 売主：手付金の2倍の額を買主に支払う
- 買主：手付金を放棄する
という内容で手付解除可能です。
また、手付解除がいつまで可能かは特約部分に記載し、それを過ぎた場合は「違約解除」となり、さらに高額な違約金が発生し、不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけない可能性もあります（ローン特約や買い替え特約が適用される場合は白紙解除できる）。
特約部分（契約書末尾に記載）
不動産の状況によっては、売買の相手方と話し合って特約を定めます。
例えば、住宅用地の購入でがけ規制があり、売買契約時点では建物が建てられるか不明瞭なケースでは
- 建築確認申請の結果、建物が建てられない場合は白紙解約とする
- がけ規制への対応のための工事費用が100万円を超える場合は白紙解約とする
といった特約を設けることで、買主に安心して売買契約を結んでもらえることがあるでしょう。
住宅ローン特約
その他、多くの不動産売買契約で利用する特約として「住宅ローン特約」があります。
住宅ローン特約とは、「売買契約後の住宅ローン審査で否決となった場合に白紙解約とする」もので、住宅ローン特約には期限を設けるのが一般的です。
例えば、住宅ローン特約の期限を売買契約から2週間後に設定した場合、2週間を過ぎてもローンの結果が出ない場合には、その後にローンが否決だったことが分かった場合でも住宅ローン特約を利用できません。
(とはいえ、実務上は買主からの申し入れで期限を延長するケースが多いです。)
売主としては、できるだけ短く設定した方が、買主のローン手続きを急かすことができますし、仮にローンが否決だった場合にすぐに次の買主を探すことができま す。
なお、売主側が住み替え先の購入を前提に売却したいと考えている場合、住み替え先のローン審査が不承認になったなどの理由で白紙解除できる「買い替え特約」の内容を盛り込むこともあります。
約款（約定）部分
売買契約書の約款部分ではその他細々とした取り決めをしています。
例えば、不動産を売買するときの所有権移転登記費用については売主と買主どちらが負担してもよいのですが、ほとんどの場合で買主負担とする内容になっています。
また、売買契約書には印紙を貼り付ける必要がありますが、費用負担は主に以下の2パターンです。
- 売買契約書を2部作成して、買主と売主の両者が契約書に印紙を貼る場合（それぞれが自分の分の印紙代を負担）
- 1部のみ作成し、どちらか一方が原本を、他方が写しを保管し、原本を持つ方（一般的には買主）が印紙代を負担する
危険負担と契約不適合責任
その他、重要な箇所として「危険負担」と「契約不適合責任」があります。
危険負担
危険負担とは、売買契約締結後、物件の引き渡し前に天災等により対象の物件が消失したときに、買主と売主どちらの負担にするかという取り決めをしたものです。
第16条 本物件の引渡し前に、天災地変その他売主又は買主のいずれの責めにも帰すことのできない事由によって、本物件が滅失し売主がこれを引渡すことができなくなったときは、買主は売買代金の支払いを拒むことができ、売主又は買主はこの契約を解除することができる。
▼関連記事：不動産売買における「危険負担」とは？
契約不適合責任
契約不適合責任とは、売買契約書に記載されていない不具合等が見つかったとき、売主は買主に対してそれらを補償する責任を 負うことです。
第20条 引渡された本物件が種類又は品質に関してこの契約の内容に適合しないものであるとき（以下「契約不適合」という。）は、買主は、売主に対し、本物件の修補を請求することができる。
この場合、売主又は買主は、相手方に対し、修補の方法に関し協議の申し入れをすることができる。
契約不適合責任では、「不適合を知ったときから1年以内」に請求できますが、引渡し後に長期間経ってから請求される可能性もあります。
そこで、中古住宅の売買契約書では「引渡しから3カ月以内」などと期限を設けるのが一般的です。
なお、売主が宅建業者の新築住宅は住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により10年間の瑕疵担保責任（構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分に関するもの）が義務付けられています。
また、宅建業者がリフォーム・再販売する買取再販住宅は、宅地建物取引業法により2年間の契約不適合責任が必要とされています。
個人間売買では特約により売主の責任を免責とすることも可能ですが、完全免責とする場合でも、買主と十分な合意を得た上で契約書に明記するようにしましょう。
不動産売買契約書の記載内容で特に確認しておきたいポイント
ここでは、不動産売買契約書の記載内容の内、特に確認しておきたいポイントをお伝えします。
権利関係を確認しておこう
まずは、売買する不動産について土地や建物の面積や地目、持分割合など話していた内容と相違ないかよく確認しておくようにしましょう。
住宅の売買時に、宅地部分とは別に道路持分を売却することもありますが、この道路持分についても十分注意が必要です。
土地の上に建物を建てるには「幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という接道義務があります。
道路持分を誤ると、この接道義務を満たせず、「建物を建てることのできない土地」となってしまう可能性もあります。
いずれも実際に土地を見ただけでは分かりづらい部分なので、不動産会社の担当者や司法書士などの専門家とよく相談しながら進めるようにしましょう。
特約部分を確認しておこう
不動産売買契約書の内容は、多くの取引で(物件情報等を除き)ほとんど同じ内容ということも少なくありませんが、特約部分については、物件ごとの事情を踏まえた内容を記載することになります。
事前に打ち合わせした内容と間違いがないかしっかり確認しておくようにしましょう。
また、先述の通り、住宅ローン特約や契約不適合責任については期限を定めますが、いずれも期限が短いほど売主に有利で、期限が長いと買主に有利という特徴を持ちます。
売り急ぎたいのであれば、これらの期限を長く設定することで、買主に契約してもらいやすくできるため状況に応じて検討するようにしましょう。
▼関連記事：不動産売買契約書の「特約」について売主・買主が確認すべき重要ポイントを解説
入金のタイミングを確認しておこう
不動産売買契約では、売買契約時に手付金の入金を受け、住宅ローンの審査など各種手続きを進めた後、残金を決済するのが一般的です。
この間の期間は1カ月程度を目処に定めることが多いですが、売買契約後に測量や整地をするようなケースや審査に時間がかかるケース、もしくは買主の転勤等の都合により1カ月より長い期間を定めることもあるでしょう。
このようなケースでは、あまり長い期間を空けてしまうと、買主の親戚が売買に反対するなど問題が起こり、解約につながってしまうこともある点に注意が必要です。
▼関連記事：家・土地が売れてからお金が入るまでの期間はどれぐらい？
まとめ
不動産売買契約書について、その記載内容やチェックすべきポイントなどお伝えしました。
不動産売買契約は扱う金額が大きい分、トラブルになったときは大きな問題となりやすいですが、そうならないよう、売買契約時に十分注意しておく必要があるといえます。
基本的には不動産会社の担当者が丁寧に説明してくれますが、売買契約の当事者も基本的な知識を身に着けておくようにしましょう。
