海外に住みながらでも日本の不動産は売却できます。
しかし、通常の売却と比べて必要書類が多かったり売却までの流れが違ったりなど、さまざまな点が異なるため、手間や時間がかかります。
そこで本記事では、海外在住者の不動産売却手順や発生する税金、売却時の注意点などを詳しく解説します。
海外に住みながら日本の不動産を売りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
海外に在住していても不動産売却できる！
海外在住の場合でも不動産売却できますが、通常の売却と異なる点がいくつかあります。
例えば、「在留証明書」や「サイン証明書」など、通常の売却では使用しない書類が必要です。
また、不動産売却後は源泉徴収税がかかり、売却した翌年に確定申告が必要です。
ほかにも、海外にいながら不動産を売却するため、自分の代わりに手続きしてくれる代理人を選ぶ必要もあります。
これらのことから、通常の売却よりも手間や時間がかかるため、早めに準備することが重要です。
海外在住者が不動産を売却する時の流れ
海外に在住しながら不動産を売却する際は以下の流れで進めます。
- 不動産会社と司法書士を探す
- 必要書類を準備する
- 売却活動を始める
- 買主と売買契約を結ぶ
- 物件の引き渡しと決済
- 確定申告
各ステップを詳しく解説します。
STEP①：不動産会社と司法書士を探す
不動産会社を探す際に重要なのが、海外在住者の売却手続きに慣れているかどうかです。
過去の取引実績があったり経験豊富だったりすれば、スムーズに手続きを進められます。
司法書士とは、売却に必要な書類作成や手続きを代行してくれる専門家です。
選ぶ際には、対応の速さや親身な対応、他の専門家との連携力などを基準にするとよいでしょう。
これらの専門家は、インターネットでの検索や知人からの紹介、各地の司法書士会へ問い合わせなどで探せます。
STEP②：必要書類を準備する
海外に在住しながら不動産売却する際は以下の書類が必要です。
- 在留証明書
- サイン証明書
- 代理権限委任状
書類の意味や取得方法を確認しておきましょう。
在留証明書
在留証明書は、海外の住所を証明する書類で、日本の住民票の代わりとなります。
滞在先の日本大使館や総領事館で取得でき、申請にはパスポートや現地の住所を確認できる書類（例えば、公共料金の請求書や賃貸契約書）などが必要です。
手続きには時間がかかる場合があるため、早めに準備しましょう。
サイン証明書
サイン証明書とは、日本の印鑑証明書に相当し、売却手続きにおいて必要です。
現地の日本大使館や領事館で取得でき、申請時にはパスポートや売買契約書など署名が必要な書類を持参し、係官の前で署名する必要があります。
手数料は1,700円相当額を現地通貨で支払います。取得には時間がかかる場合があるため、早めに準備しましょう。
代理権限委任状
画像引用：総務省「委任状」
代理権限委任状とは、売主が直接手続きに参加できない場合に、信頼できる代理人に正式な権限を与える書類です。
この委任状があれば、代理人は売主に代わって売却手続きを進められます。
作成には、売主の署名や必要事項の記載が求められます。
STEP③：売却活動を始める
必要書類を準備したら売却活動を始めましょう。
まず、信頼できる不動産会社と媒介契約を結び、売却の計画を立てます。
媒介契約を結ぶことで、物件の市場価値の評価や適切な売却価格の設定などをおこなってくれます。
次に、物件の魅力を引き出すための準備をおこないます。
例えば、清掃や必要に応じて修繕をおこない、購入希望者によい印象を与えましょう。
さらに、効果的な広告活動も欠かせません。
不動産会社と協力して、インターネット上のポータルサイトやチラシなどを活用し、広く購入希望者を募ります。
STEP④：買主と売買契約を結ぶ
購入希望者が見つかったら売買契約を結びましょう。
契約書類は不動産会社が準備してくれるため、内容を事前にしっかり確認します。
通常、契約締結や物件引渡しの際には売主と買主の立ち会いが求められます。
しかし、海外在住で帰国が難しい場合、親族や司法書士を代理人として手続きを進められます。
この際、在留証明書やサイン証明書、代理権限委任状などの書類が必要なため、忘れずに用意 しておきましょう。
STEP⑤：物件の引き渡しと決済
売買契約が完了したら物件の引き渡しと決済をおこないます。
ここでは、買主からの支払いを確認し、物件の鍵や関連書類を正式に渡します。
売主が海外に居住している場合、直接立ち会うのが難しい場合があります。
その際は、信頼できる代理人や司法書士に手続きを任せるのが一般的です。
STEP⑥：確定申告
海外在住者が日本の不動産を売却した場合、翌年に日本で確定申告をおこなう必要があります。
確定申告では、売却によって得た利益（譲渡所得）に対する税金を計算して納付します。
この手続きは、納税管理人を通じておこなうのが一般的です。
納税管理人とは、海外在住者に代わって日本国内で税務手続きをおこなう人のことです。
納税管理人を選任し、税務署に届け出ることでスムーズに確定申告が進められます。
また、売却時に買主から源泉徴収される場合がありますが、確定申告を通じて正確な税額を精算できます。
確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
期限内に必要書類を準備し、確定申告を完了させましょう。
海外在住者が不動産を売却する際に発生する税金
海外在住者が日本にある不動産を売却した際、以下の税金がかかります。
- 譲渡所得税
- 源泉徴収税
これらを納めないとペナルティが課される恐れがあるので確認しておきましょう。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、売却価格から購入時の費用や売却時の手数料を差し引いた利益部分に課税される税金です。
例えば、3,000万円で購入した家を4,000万円で売却した場合、1,000万円の利益が生じます。この利益に対して税金が課されます。
売却した翌年の確定申告にて納税するため、売却した際は忘れないようにしましょう。
源泉徴収税
海外に住んでいる方が日本の不動産を売却すると、売却代金の10.21%が源泉徴収される場合があります。
これは、売主が日本に住んでいない非居住者とみなされるためです。
ただし、買主が個人で、その不動産を自分や親族の住まいとして購入し、かつ売買価格が1億円以下であれば、源泉徴収は不要です。
納税方法は譲渡所得と同様に確定申告にて納税します。
詳しくは、国税庁「海外勤務中に不動産を売却した場合」をご覧ください。
海外在住者が不動産を売却する際の注意点
海外に在住しながら不動産を売却する際は以下の点に注意が必要です。
- 代理人を選任する
- 売却後は期限内に確定申告する
これらを守らないと思わぬトラブルやペナルティが課される場合があるので確認しておきましょう。
代理人を選任する
海外に住みながら日本の不動産を売却するため、代理人を選ぶ必要があります。
代理人には、親族や友人、または専門知識を持つ司法書士や不動産業者を選ぶのが一般的です。
特に、法律や手続きに詳しい専門家を代理人とすることでスムーズに売却を進められます。
代理人を選任する際には、「代理権限委任状」という書類を作成し 、正式に権限を委任します。
代理人がいないと手続きが長引いてしまうため、早めに決めておきましょう。
売却後は期限内に確定申告する
不動産売却後は確定申告が必要と前述しましたが、期限を過ぎると延滞税や無申告加算税が課される可能性があります。
確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。
期間中は納税者が数多く税務署へ訪れたり問い合わせたりしているため、連絡がつきにくいです。
また、確定申告書の作成や記入に時間がかかる場合もあるため、余裕を持って申告しましょう。
海外在住者の不動産売却に関するよくある質問
海外在住者の不動産売却に関するよくある質問をご紹介します。
源泉徴収された分は還付されますか？
源泉徴収された金額が実際の課税額を超えている場合、適切な手続きを踏むことで、その差額が還付されます。
過剰に支払った税金を取り戻せる場合があるため、確定申告の仕組みや手順をよく理解したうえで進めましょう。
3,000万円特別控除は利用できますか？
海外在住の方が日本の不動産を売却する際、3,000万円の特別控除を利用できるかどうかは、売却する不動産が「居住用財産」として認められるかどうかによって異なります。
3,000万円特別控除の利用条件に「以前に住んでいた家屋」があり、以下のように記載されています。
住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ります。なお、その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません。
つまり、住まなくなってから3年以内での売却であれば利用できます。
3年を超えている場合は利用できないため、売却する前によく確認しておきましょう。
確定申告は自分でしないといけないですか？
自分でなくても納税管理人を通じて申告できます。
納税管理人は、売主に代わって税務手続きをおこなう人で、親族や税理士などが該当します。
売却後の確定申告に向けて、自分の代わりに確定申告してくれる人を見つけておきましょう。
まとめ
海外在住者が日本の不動産を売却する方法や流れを解説しました。
海外在住者による不動産売却は通常の売却と比べて手間がかかります。
「在留証明書」や「サイン証明書」など、通常の売却では使用しない書類を準備する必要があり、すべて揃っていないと余計に時間がかかります。
また、代理人の選任や確定申告を代理してくれる納税管理人の選任なども必要です。
さらに、売却後は譲渡所得税や源泉徴収税なども、確定申告にて納めなければなりません。
海外に住みながら日本の不動産を売却するのには手間や時間がかかるため、不動産売却を検討している方は、ぜひこの記事を参考に売却活動を進めてみてください。
