売却時に不動産会社に囲い込みされると、売主にデメリットとなりかねません。
とはいえ、囲い込みされていてもどうすればいいのか分からないという方も少なくないでしょう。
この記事では、囲い込みの通報先や通報時の注意点・囲い込みされないための対処法など分かりやすく解説します。
囲い込みは2025年1月の宅建業法改正で行政指導の対象となっているので、法改正についてもこの記事で確認していきましょう。
不動産売却における「囲い込み」とは
囲い込みとは、不動産会社が他の不動産会社経由で買われないように意図的に売却活動を制限する行為です。
囲い込みされてしまうと、売却の長期化や好条件での売却チャンスを逃すなど売主にデメリットが生じやすくなります。
ここではまず、囲い込みの仕組みや目的を確認していきましょう。
囲い込みの仕組み
囲い込みでは、自社で見つける買主以外が購入できないように他社への売却活動を制限します。
具体的には、以下のような行為が行われるのが代表的です。
- 他社からの問い合わせに嘘の情報でこたえる
- 内覧の拒否
- レインズに登録しない・嘘の情報を登録する
- 広告の制限
通常の売却では、不動産会社との媒介契約後、不動産会社が使用する不動産情報システムのレインズに物件が登録され（登録義務があるのは専任媒介・専属専任媒介契約のみ）、広告などの売却活動が始まります。
売却活動中に問い合わせや内覧対応を行い、買主が見つかれば売却という流れです。
この際、買主になり得るのは、自社を直接訪れる人だけでなく、他の不動産会社経由で問い合わせや内覧してくる人も含まれます。
しかし、囲い込みされると他社経由の問い合わせや内覧は遮断されます。
たとえば、他社から問い合わせがあっても「すでに契約が進んでいます」などといって不動産会社が断ってしまうのです。
また、レインズや他社媒体の広告に掲載しないなど露出を制限し、問い合わせ自体来ないようにするケースもあります。
そのように他社での買主に買われないようにして、自社で見つけた買主のみに売却するようにするのが囲い込みです。
不動産会社が囲い込みする理由
囲い込みは、不動産会社が両手仲介を狙うために行われます。
片手仲介と両手仲介
両手仲介とは、仲介する不動産会社が売主・買主ともに契約し売買契約を成立させた状態です。
一方、売主か買主どちらかのみと契約している状態での売却は片手仲介と呼ばれます。
たとえば、売主と媒介契約を結び、他社で紹介された買主が購入した場合が片手仲介です。
片手仲介と両手仲介では、不動産会社の利益となる仲介手数料が大きく異なります。
売買契約成立時に発生する仲介手数料は、契約している売主・買主から得られるものです。
片手仲介ならどちらか一方からしか得られませんが、両手仲介なら売主・買主両方から得られるため利益も単純に2倍になります。
つまり、不動産会社の利益は両手仲介の方が大きくなるため、両手仲介を狙って囲い込みが行われるのです。
両手仲介を狙った囲い込みのデメリットが大きい
ただし、両手仲介自体は違法ではありません。
両手仲介であっても、販売力のある不動産会社であればスムーズに売却できる可能性は十分あります。
実際、顧客数の多い大手不動産会社では両手仲介になるケースは珍しくありません。
とはいえ、安く買いたい買主と高く売りたい売主の利益は相反します。
両手仲介を狙った不動産会社が買主側につくと、売主が不利益を被りかねません。
また、囲い込みで他社からの買主を遮断されると買い手の幅が限定され、とくに販売力がない不動産会社では売却が長期化するなどデメリットも生じやすいので慎重に対応することが大切です。
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▼関連記事：囲い込みをしない片手仲介専門の不動産会社を探すには？
【2025年】囲い込みが処分対象となる法改正実施
囲い込みが行われると売主が不利益を被りかねず、また不動産取引の公平性・透明性の妨げとなります。
不動産取引の健全化を目指し、2025年１月から囲い込みが処分対象となるように法改正が実施されました1。
2025年1月より囲い込みが規制対象へ
2025年１月に改正施行された宅地建物取引業法と「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え」では、囲い込みに関 して大きく以下の2点が改正されています。
- 依頼者への周知・説明
- 指定流通機構への登録等について
不動産会社と締結する媒介契約のうち、専任媒介契約と専属専任媒介契約では指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。
これまで、依頼者（売主）への周知としては、レインズへ登録した場合に交付される登録済証を確認することとされていました。
しかし、今回の改正では登録済証の交付だけでなく、レインズのステータス管理機能の最新状況が登録されているかを確認することも注意喚起するようにしています。
レインズでは物件の販売状況を示すステータスとして「公開中」「書面による購入申し込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかを、不動産会社が選択して設定します。
このステータスが販売状況と異なる場合は処分の対象となります。
また、レインズやステータスが確認できることを依頼者（売主）に分かりやすく説明することが望ましいとしています。
したがって、囲い込みが強く疑われる場合には、他の不動産会社経由で物件情報の問い合わせを行うといった方法での確認も視野に入るでしょう 。
囲い込みが発覚した場合の処分内容
今回の改正では、専任媒介契約・専属専任媒介契約のレインズへの登録において、申し込み状況等の登録が事実と異なる場合は同法第65条第1項の処分対象（指示処分）としています。
処分があるとはいえ、売主自身も囲い込みやレインズへの登録について理解しておかなければ、そもそも囲い込みされているかもわかりません。
今回の改正にともない、国土交通省では売主向けにレインズやステータス管理の方法についてのリーフレットを公開しています。
媒介契約を検討している際には、リーフレットを確認してレインズの機能と役割を正しく理解しておくことも大切です2。
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囲い込みされた場合はどこに通報すればいい？
囲い込みされている場合、通報して是正を求めることが可能です。
とはいえ、囲い込みは警察に通報するわけではありません。
囲い込みの通報先としては以下の3つが挙げられます。
- 国 土交通省
- 都道府県
- レインズ
以下では、それぞれの通報先について詳しく解説します。
国土交通省
国土交通省では、不動産仲介業者を監督しています。
宅建業法に違反する行為についての通報が可能なので、レインズに登録してもらえないといった違反行為の際に通報するとよいでしょう。
通報後、状況に応じて不動産会社に是正の指示処分、悪質な場合には業務停止などが通達されます。
参考：地方整備局に関する窓口
都道府県
1つの県でのみ営業する宅建業者は、都道府県に届け出をして開業します。
このため、都道府県庁でも宅建業法違反についての通報が可能です。
売却する物件の所在地のある都道府県庁の窓口に相談するようにしましょう。
参考：都道府県に関する窓口
レインズ
物件不紹介などはレインズ（不動産流通機構）への通報もできます。
囲い込みが行われる際、レインズに登録しなかったり、実際の状況とは違う情報を登録したりすることがありますが、これはレインズの規約違反となります。
レインズは、東日本・中部・近畿・西日本の全国4つの地域に分けているので、該当のレインズに相談するとよいでしょう。
囲い込みを通報する際の注意点
囲い込みを通報する際には、以下の2点は押さえておきましょう。
- 両手仲介は違法ではない
- 通報する内容がどのような違反行為に該当するかを確認しておく
それぞれ解説します。
両手仲介は違法ではない
囲い込みは両手仲介を目的として行われますが、両手仲介自体は違法ではありません。
そのため、両手仲介だったからといって通報できるわけではありません。
囲い込みせず通常の営業を行い両手仲介となるケースもあるため、両手仲介＝囲い込みではない点には注意しましょう。
通報する内容がどのような違反行為に該当するかを確認しておく
通報する際には、正確な情報を提供できるように違反行為を具体的に把握しておくことが大切です。
囲い込みといってもどのような行為が行われるかは異なります。
「レインズに登録している内容と実際の状況が異なる」のと「そもそもレインズに登録していない」は状況が違ってくるでしょう。
自分では違反行為と思っていても違反には該当しないケースもあります。
まずは、どのような行為で違反しているのかを正確に把握するようにしましょう。
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囲い込みを回避するために売主ができる対処法
囲い込みされると売却が不利になりかねないため、囲い込みされないことが大切です。
ここでは、囲い込みを回避するためにできる対処法として以下の3つを解説します。
- 一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼する
- 不動産会社に物件情報を問い合わせてもらう
- 信頼できる不動産会社に売却を依頼する
それぞれ見ていきましょう。
一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼する
不動産会社1社のみと契約する専任媒介契約・専属専任媒介契約とは異なり、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、囲い込みされる心配はありません。
ただし、一般媒介契約は複数の不動産会社が契約できるため、不動産会社としては仲介手数料を得られない可能性があり、営業に消極的になられる恐れがあります。
また、そもそも一般媒介契約ではレインズへの登録義務がない点にも注意が必要です。
広告すればすぐに買い手がつくような条件の良い物件であれば一般媒介契約が適していますが、買い手がつきにくい物件の場合は専任媒介契約・専属専任媒介契約が適していることがあるでしょう。
囲い込みされるリスクは下がるとはいえ、売却できなければ意味がありません。
物件の状況や自分の売却スタイルに応じて適切な媒介契約を選ぶことが大切です 。
他の不動産会社に物件情報を問い合わせしてもらう
依頼している不動産会社とは別の不動産会社に、自身の物件について問い合わせしてもらう方法もあります。
問い合わせの結果、「すでに売れている」など実際の状況とは異なる回答があれば囲い込みされている可能性が高いでしょう。
しかし、これは別の不動産会社の協力が必要になるため容易にできる方法ではない点に注意が必要です。
レインズへの登録状況は、売主であれば自分の物件を確認できるので、まずは登録内容をしっかりチェックしてみるとよいでしょう。
信頼できる不動産会社に売却を依頼する
そもそも囲い込みしない信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社を選ぶ際には、できるだけ多くの査定を比較するようにしましょう。
比較時には、査定額だけでなく実績や口コミ・評判・査定依頼の対応などを総合的にチェックすることで、信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
また、査定額が相場よりも極端に高い不動産会社は避けるのが無難です。
査定額が異様に高いケースでは、媒介契約のために高い査定を提示している場合があります。
その場合、相場よりも高値では基本的に売れません。
売れない期間が続くことを理由に値下げせざるを得なくなり、売却の長期化や安値での売却につながる恐れがあります。
相場よりも高い場合は、高値の根拠まで確認するようにしましょう。
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▼関連記事：不動産売却で信頼できる担当者を見つける方法
不動産売却時の囲い込みに関するよくある質問
最後に、不動産売却の囲い込みに関するよくある質問をみていきましょう。
レインズの登録証明書をもらってない場合はどうすればいい？
レインズの登録期間を過ぎても登録証が交付されない場合は、まずは不動産会社に確認するようにしましょう。
確認しても交付してもらえない場合、登録されていない可能性もあるためレインズなどに相談することをおすすめします。
囲い込みは違法なの？
囲い込みに関しては法改正がなされ、2025年1月よりレインズと登録情報が異なると処分の対象となっています。
ただし、囲い込みが違法になるケースとならないケースがあり、すべての囲い込みが違法にはならない点には注意しましょう。
また、一般媒介契約の場合レインズへの登録義務がないため、上記の処罰の対象とはなりません。
大手不動産会社なら囲い込みされない？
大手なら必ずしも安心とは限りません。
過去には大手が囲い込みしていたという記事が発表されたケースもあります。
しかし、現在も囲い込みが行われているかは不明であり、逆にないとも断言しにくいものです。
また、担当者や支店の営業方針が影響している部分も多く、ノルマ達成のために一定期間行うなどの対応が行われる 場面も想定されます。
不動産会社を選ぶ際には知名度だけで選ぶのではなく、実績や対応など慎重に見極めることが大切です。
▼関連記事：両手仲介と囲い込みの注意点
まとめ
不動産売却時に囲い込みされると、売却が長期化し売却価格も下がるなど不利益を被りかねません。
2025年１月の法改正により囲い込みの一部行為は処分の対象となっています。
また、囲い込みされた場合は国土交通省などの窓口に通報して是正を求めることも可能です。
とはいえ、囲い込みしない信頼できる不動産会社を見つけることが、何より重要です。
不動産選びの段階では、できるだけ多く比較し、あなたにぴったりの信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。
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不動産の売却を考えている方は、まずはイエウリの一括査定を利用されることをおすすめします。
