「専任媒介契約にしたのに売れない」といったお悩みを抱えている方もいるでしょう。
専任媒介契約は一般媒介契約よりも制限がある分、不動産会社に積極的に取り組んでもらいやすい媒介契約です。
とはいえ、専任媒介契約にしたからといって必ず売れるわけではありません。
専任媒介契約を結んだものの、売却がうまく決まらず、他の不動産会社に売却を依頼したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、契約期間終了前に解約すると違約金が発生する恐れもあるので注意が必要です。
この記事では、専任媒介契約で売れない理由や売れない時の対策・更新しない場合の注意点などを分かりやすく解説します。
専任媒介契約を結んだ家が売れない理由
専任媒介契約で家が売れない理由としては、以下の3つが考えられます。
- 売却価格が相場よりも高い
- 不動産会社のリソースが足りておらず売却に消極的である
- 不動産会社が囲い込みをしているケースもある
それぞれ見ていきましょう。
売却価格が相場より高い
専任媒介契約かどうかに関わらず、相場よりも高値で売り出していると買い手から避けられやすくなります。
買い手は希望するエリアの物件価格を調査したうえで、希望の物件を探します。
そのため、相場や近隣の競合よりも高値の場合、物件検索の時点で候補から外されやすくなるのです。
また、査定価格を参考に売出価格をつけた場合でも、そもそも査定額が相場よりも極端に高いケースもあります。
これは、不動産会社が専任媒介契約を取るために、あえて査定額を高くしていたといった事情が考えられるでしょう。
不動産会社のリソースが足りておらず売却に消極的である
不動産会社の人員や予算不足で積極的な売却活動が行われないケースもあります。
不動産会社によっては広告費を予算内に収めるために、売れそうな物件のみを優先して掲載することが考えられます。
単純に人手不足という場合でも、売れそうな物件を優先され、営業が後手に回っているケースもあるでしょう。
また、不動産会社の得意分野と異なる物件を依頼していたり、担当者のスキルが十分でなかったりする場合も、売却につながりにくくなります。
不動産会社が囲い込みをしているケースもある
囲い込みとは、自社で買主を見つけるために他社からの介入を遮断する行為です。
具体的には、他社からの問い合わせを嘘の情報で断るなどして、自社以外で買主が見つからないようにする方法です。
その会社に販売力があれば問題ないですが、そうでない場合、買主がなかなか見つからず販売が長期化する恐れがあります。
不動産会社にとって囲い込みすることで、自社で買主を見つけられた場合は売主・買主の両方と仲介契約を結ぶ「両手仲介」となり、両方から仲介手数料を得られるため、利益が大きくなるのです。
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専任媒介契約で売れないときの3つの対策
専任媒介契約で売れない場合、以下の3つの 対策を検討するとよいでしょう。
- 売却価格を精査して値下げを検討する
- 更新時に一般媒介契約に変更する
- 契約違反があったときは途中解約する
売却価格を精査して値下げを検討する
価格が相場よりも高い場合は、価格を見直すことで売れる可能性があります。
まずは、相場を調査してみましょう。
相場の調べ方としては、以下のような方法があります。
- 国土交通省の不動産情報ライブラリで過去の成約価格を調べる
- レインズマーケットインフォメーションで過去の成約価格を調べる
- 不動産ポータルサイトなどで類似物件の売り出し価格を調べる
不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションでは、過去の取引の価格を調べられるので類似物件を調査し、自分の不動産にあてはめればおおよその相場が分かります。
また、SUUMOやHOME’S、at homeなどのポータルサイトで近隣物件の売り出し価格を調べるのも有効です。
精査の結果、相場から極端に外れているなら価格を見直すとよいでしょう。
ただし、いくら下げるかは慎重に判断する必要があるため、不動産会社に相談しながら決めることをおすすめします。
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更新時に一般媒介契約に変更する
専任媒介契約の期間終了時に更新せずに、一般媒介契約に変更するのも1つの手です。
一般媒介契約は他の不動産会社とも契約できるので、広告量が増え買い手の目に留まりやすくなる可能性があります。
また、複数の不動産会社と契約できるので囲い込みのリスクもありません。
ただし、契約期間中に一般媒介契約に変更すると、違約金やそれまでの販売にかかった費用が請求される可能性があるので、契約終了を待って変更することが大切です。
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契約違反があったときは途中解約する
契約期間中でも、契約違反があれば違約金なしで途中解約できます。
例えば、以下のような場合は契約違反として途中解約できる可能性が高いです。
- 営業活動の報告義務を怠っている
- レインズに登録していない
- 営業活動が消極的で改善要求しても変わらない
- 囲い込みしている
上記のような行為を行っている不動産会社は信頼できるとはいえません。
新たに信頼できる不動産会社を見つけて契約し直したほうが、売却につながりやすくなるでしょう。
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そもそも専任媒介契約とは
専任媒介契約とは、不動産を仲介で売却する際に不動産会社と結ぶ「媒介契約」の一種です。
ここでは、専任媒介契約がどのような契約なのか見ていきましょう。
3つの媒介契約
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
それぞれの大まかな違いは以下の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 契約できる不動産会社 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| レインズへの登録義務 | なし | あり 契約から7日以内 | あり 契約から5日以内 |
| 営業活動の報告義務 | なし | あり 2週間に1回以上 | あり 1週間に1回以上 |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| 契約期間 | 定めなし 一般的には3ヵ月 | 最長3ヵ月 | 最長3ヵ月 |
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できる形態です。
買主の目に留まる機会も多くなるため、条件の良い物件であれば早期の契約が期待できます。
しかし、レインズへの登録や営業活動報告の義務がない点には注意しましょう。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産会社1社のみとしか契約できません。
レインズへの登録や営業活動報告の義務があるため、一般媒介契約よりも制限が強いものの、不動産会社が販売に力を入れやすい契約形態です。
媒介契約を結ぶ際には、それぞれの特徴を理解したうえで自分の売却スタイルに合わせて契約種類を選ぶことが大切で す。
専任媒介契約の売主側のメリット・デメリット
専任媒介契約を結ぶメリットとしては以下が挙げられます。
- レインズに登録してもらえる
- 営業活動の報告を受けられる
- 熱心な営業が期待できる
- 売却サービスを受けやすい
- 自己発見取引ができる
専任媒介契約は不動産会社としても仲介手数料を得られる契約形態のため、営業優先度が上がりやすく熱心な営業を期待できます。
不動産会社によっては、売主にハウスクリーニングやプロのカメラマン撮影などの売却サービスを提供しているケースも多くあります。
売却サービスは一般的に専任媒介契約・専属専任媒介契約を対象としているため、手厚いサービスを受けたい人にメリットとなるでしょう。
また、売主が買主を見つけて契約する自己発見取引は、一般媒介契約と専任媒介契約でのみ認められており、専属専任媒介契約では認められていません。
基本的には不動産会社に任せつつ、買主を自分で見つける可能性がある場合は、専任媒介契約が適しています。
一方、専任媒介契約には以下のようなデメリットがあります。
- 不動産会社の力量に左右されやすい
- 囲い込みのリスクがある
- 契約期間中の解約で違約金が発生する
専任媒介契約は1社のみとしか契約できないため、その1社に売却が左右されます。
販売力がない不動産会社と契約してしまうと、なかなか売却につながらない恐れがあるので、契約する不動産会社は慎重に選ぶことが大切です。
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専任媒介契約の業者側のメリット・デメリット
専任媒介契約における不動産会社側のメリットとしては、仲介手数料を得やすいという点があります。
一般媒介契約のように他の不動産会社と契約されることがないため、売却できれば確実に仲介手数料が入るのです。
さらに、買主も自社で見つけられれば両手仲介となり利益も大きくなります。
一方、レインズへの登録義務や営業活動報告義務など制限が多い点がデメリットと言えるでしょう。
不動産会社のなかには営業活動義務を怠る会社もいますが、これは義務違反です。
このような場合は、不動産会社に報告してもらうように催促し、改善が見られないようなら契約解除を検討するとよいでしょう。
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専任媒介契約を更新しない場合の注意点やポイント
なかなか売れない場合は不動産会社の変更を検討する必要があります。
専任媒介契約で不動産会社を変更する際には、契約 更新のタイミングで解約し、新たな不動産会社と契約を結ぶことになります。
しかし、契約更新しない場合はいくつか気を付けなければならない点もあるので慎重に対応するようにしましょう。
ここでは、契約更新しない場合の注意点やポイントを解説します。
専任媒介契約は自動更新されない
専任媒介契約の期間は最長3ヵ月です。
3ヵ月は上限であるためそれより短い期間に定めることも可能ですが、一般的には3ヵ月としている不動産会社がほとんどでしょう。
契約期間終了後は自動更新できないため、必ず更新手続きが行われます。
契約期間終了前に、契約終了後の意向について不動産会社から確認を受けるので、その際に契約更新しない旨を伝えましょう。
なお、更新しなかったからといってそれまでの広告費などの請求を受けることはありません。
何かしらの費用を請求される場合、その費用の詳細を確認し、納得できない場合は弁護士や各都道府県の宅地建物取引業界窓口などに相談してみるとよいでしょう。
専任媒介契約を更新しない場合は口頭ではなく書面を交わす
期間を更新しない場合は電話や対面など口頭で告げても問題ありませんが、後々のトラブルを避けるため書面での通知をおすすめします。
また、通知は内容証明郵便を使うことでより確実になります。
書面には以下のような内容を記載しましょう。
- 日付
- 不動産会社名
- 氏名・住所
- 契約を更新しない旨の文章
- 契約日と契約物件の詳細
契約違反でないのにも関わらず途中解約すると違約金が発生する可能性がある
契約期間終了後に更新しない場合、費用は発生しませんが、契約期間中に売主の一方的な都合で解約した場合は違約金やそれまでの広告費が請求される可能性があります。
違約金などについては、媒介契約書に記載されているので契約書を見直してみるとよいでしょう。
一方、不動産会社側の契約違反などであれば途中解約でも違約金などの費用は発生しません。
違約金を請求された場合は内容を精査する
違約金が請求された場合、その額を鵜呑みにしてすぐに支払うのではなく、内容をきちんと確認することが大切です。
請求された費用についての説明を受ける・明細書を見せてもらうなど、請求内容が不当でないかは必ず確認し納得してから支払うようにしましょう。
納得できない場合は不動産会社と交渉するか、他の不動産会社や弁護士等の専門家に相談することをおすすめします。
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専任媒介契約に関するよくある質問
最後に、専任媒介契約に関するよくある質問をみていきましょう。
専任媒介契約の期間を3ヵ月以上に設定することはできる？
3ヵ月以上に設定することはできません。
たとえ特約で3ヵ月以上と期間を設けた場合でも、3ヵ月以上は無効となります。
専任媒介契約で不動産会社から活動報告がない場合はどうすればいい？
専任媒介契約では２週間に１回以上の活動報告義務があります。
規定の活動報告義務を満たしていない場合、まずは報告を催促しましょう。
それでも報告してもらえないようなら、活動報告義務違反として契約解除が可能です。
専任媒介契約の更新は口頭でできる？
口頭でも有効ですが、トラブルをさけるために文書で行うことをおすすめします。
不動産会社から「媒介契約更新申込書」を取得し、記入して契約更新するようにしましょう。
専任媒介契約は自動で更新される？
特約で自動更新をつけることはできません。
仮に自動更新の旨が契約書に記載されていても無効となります。
一般媒介契約だと不動産会社のやる気がない可能性が高い理由とは？
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、他の不動産会社で売却されると仲介手数料を得られません。
仲介手数料以外の費用は請求できないため、それまで掛けた広告費などが無駄になる恐れがあります。
そのため、とくに売りにくい不動産では営業優先度が下がりやすくなってしまうのです。
まとめ
専任媒介契約を結んだ場合でも必ず売れるとは限りません。
相場より高かったり、不動産会社が営業に積極的でなかったりなどの理由で売れないケースが多いのです。
専任媒介契約で売れない場合は、価格や契約形態・不動産会社を見直してみるとよいでしょう。
ただし、専任媒介契約を売主都合で途中解約すると違約金を請求される恐れがあります。
不動産会社に契約違反がない限りは、契約終了を待って解約するようにしましょう。
また、解約後に信頼できる不動産会社と契約することも大切です。
複数の不動産会社を比較し、自分の不動産にぴったりの会社を見つけられるようにしてください。
