不動産を売買する時に行うのが「売買契約」かと思いますが、これはどのような内容なのでしょうか？
売買契約とは売主の引き渡しの方法と、買主の支払いの方法を取り決めるものです。また、買主が売主に手付金を支払い、媒介契約を結んでいる不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。
では、その契約の時に決めた期日までに、引き渡しと残代金の支払を同時に行うことを「決済」と呼ぶ理解であっていますか？
残代金の決済と引き渡しは同じタイミングで行うため、当日集まって行う一連の手続きを「決済（残代金決済）」という人もいれば「引き渡し」という人もいますが、どちらの単語も支払いを実行し物件を引き渡す、この手続きのことを言います。
具体的な取引の流れを確認させてください。特に、トラブルは避けたいので、気を付けるべきポイントも把握したいです！
不動産売買の取引の中で最も重要といえるプロセスであるので、一般的な例をもとに、その注意点などを解説しましょう。
売買契約について
不動産売買の契約から決済までは、以下のように進みます。
決済のお話をする前に、まずは売買契約についてご案内します。
一般的には話が決まってからあっという間に契約を行う印象を持たれるかと思いますが、売買契約は以下のような内容を決める約束のことです。
物件の金額、支払方法
物件の代金の支払い方法は、売買契約時に手付金として売買代金の一部を支払い、決済時に残額を支払うことが一般的です。
買主は決済日までに売買代金の残額を払わなくてはいけませんが、多くの方は住宅ローンを利用して資金を準備します。
引き渡し時の物件状態
どのような状態で物件を引き渡すかを細かく規定します。
例えば、エアコンは売主が残したままにするのか、撤去するのかといった部分も、売主・買主が合意した上で決定することで引き渡し後のトラブルを防ぐことができるでしょう。
引き渡しの時期
売買契約では、いつまでに代金を支払って物件を引き渡すという期限の約束をします。
その期限が守られない場合は契約違反になってしまうので慎重に決めることになります。
引き渡しがうまくいかないときの約束事
買主が用意する代金の準備が間に合わなかったり、売主が約束した状態で引き渡せなかったり、引き渡し期限までに準備ができなかった場合はどうするかの取り決めを行います。
例として、もしローンが下りなかった場合に白紙撤回となる、いわゆるローン特約も、その方法や判断の時期など取り決めます。
何らかの事情のこの契約をやめにしたい場合に、手付金を放棄すれば解約ができるのか？なども 売買契約時に決める重要な事柄の一つです。
つまり売買契約で行う取り決めのほとんどは、決済、引き渡し方法のお話です。
残代金の決済までにやるべきこと
買主がやっておくこと
ローン契約・資金の準備
買主は決済日までにやっておかなくてはいけないことは、決済の日に代金を支払う準備です。
住宅ローンの本審査を完了し、決済日までにローンの契約を行って当日にローンを実行できる準備をします。
頭金がある場合は、その支払いの準備も必要です。
また現金で支払う約束である場合も、当日まで現金化しておくなど売主に支払いができるように準備しておきましょう。
売主がやっておくこと
売主は決済日までに、買主に引き渡せるような準備が必要です。
売買契約ではその不動産をどのような状態で引き渡すのかをしっかり取り決めます。
その取り決めた内容のとおり引き渡す準備を行います。
抵当権抹消準備
住宅ローンが残っていて決済代金で完済する人は、金融機関で抵当権抹消書類を取得するようにしましょう。
金融機関によっては準備に時間がかかるので、売買契約が完了したらすぐに書類の取得に取り掛かることをおすすめします。
決済当日に抵当権の抹消ができないと決済が成立しませんが、不動産会社が司法書士を手配して手続きを委任するのが一般的です。
隣地境界の確定
土地がある場合で隣地境界線が確定していない場合は、境界を確定させる必要があります。
境界確定は土地家屋調査士に依頼するもので、隣地の所有者と立会いで行うのが原則です。
相手の都合もあるので、早めに着手することを おすすめします。
契約前にやっておくケースも多いです。
引越
売買契約時は住んでいても大丈夫ですが、決済の日は売主のものではなくなります。
もし住んでいる場合は退去し、引き渡しを行える状態にしておく必要があります。
ライフライン等も契約を中断しておきましょう。
マンションの場合は管理組合に事前に通知が必要な場合もあります。
家具・家電等の家財道具に関しても、全て撤去して引き渡すのが一般的です。
不動産売買時の「決済」とは
売買契約書には、引き渡しの期限が記されています。
その引き渡しの期限までに、売主は物件を引き渡す準備をし、買主は契約時などに支払った手付金を引いた売買残代金を用意します。
そして引き渡しと残代金の支払いを同時に行うのが決済です。
決済は銀行振込と現金持参の2つの方法がありますが、いずれにしても高額なので注意が必要です。
残代金決済の時期
決済は、売買契約の2週間～2カ月後に行うことが多いです。
売買契約の際に引き渡しの期限を決めますが、その期限までの契約解除と、その期限を過ぎてからこの引き渡しを撤回することは売主・買主ともに問われる責任が大きく違います。
なお決済の期限は現金か住宅ローン利用を利用するかで変わってきます。
決済を行う場所
決済は高額な代金の授受になるため、基本的に銀行などの金融機関で行うのが安心です。
ネット銀行や現金決済の場合は、不動産仲介業者の事務所を利用することもあります。
現金決済の場合は、決済場所はどこでも大丈夫なのですが、多額の現金を持っての移動は気をつけたほうが良いため、速やかに金融機関の口座に入金できるような段取りが必要です。
決済に立ち会う人
決済には以下のような人々が立ち会います。
- 買主
- 売主
- 不動産業者
- 司法書士
- 金融機関のローン担当者（抵当権の設定・抹消がある場合など）
大きくは登記と支払ですので、当事者である売主・買主と、登記に関係する司法書士と、支払いに関係する金融機関の担当者が参加します。
そして、取引に関係した不動産業者も参加します。
残代金の決済に必要なもの（買主）
決済の際、買主は以下の持ち物、費用を用意します。
持参物
- 印鑑（実印）
- 印鑑証明書（抵当権を設定するときのみ）
印鑑証明書は、住宅ローンを組む際など抵当権を設定する際に必要になります。発行から3カ月以内のものを持参してください。 - 住民票
司法書士が所有権移転登記をするために必要です（住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記も行う）。 - 本人確認書類
費用
1. 残代金
契約時に取り決めた、売買代金から手付金を除いた残代金を用意します。
住宅ローンを利用する場合は、借入金で残代金を支払います。
2. 仲介手数料の残額
不動産業者との取り決めにもよりますが、契約時に仲介手数料の半額など、支払う仲介手数料の一部を払っていることが多いです。
決済時に残りの代金を支払います。
3. 固定資産税、都市計画税、管理費等の清算金
固定資産税と都市契約税は1月1日現在に所有している人に課税されます。
そのため年の途中で所有者が変わった場合は、決済前日までを売主、決済日から12月31日までを買主負担というように固定資産税の費用を分担します。
その年の固定資産税の納付は売主（厳密には1月1日に所有していた人）が支払いますので、買主から売主へ固定資産税の日割分を支払うのが一般的です。
また、マンションの管理費や修繕積立金は売主が毎月払っていますが、その分も日割にして買主から売主へ支払います。
管理会社への支払タイミングを確認して精算します。
4. 登記費用（登録免許税、司法書士への報酬）
司法書士へ支払う登録免許税や司法書士の報酬を支払います。登記をするために必要な費用となります。
これらの費用は、事前に不動産業者からいくら必要なのか提示があります。
当日は支払方法を指定されることもあり、現金での精算を指定されることもあります。
事前に支払方法を確認の上、準備を進めておくのが当日のスムーズな手続きの秘訣です。
残代金の決済に必要なもの（売主）
持参物
- 印鑑（実印）
- 印鑑証明書（発行から3カ月以内のもの1通）
共有名義の場合は名義人それぞれのものが必要です。 - 本人確認書類
登記名義人と売主が同一であるかを司法書士が確認します。本人確認など当たり前と思われるかもしれませんが、登記名義人と売主が同一でなかったために高額な売買が成立せず事件になったことが以前報道されていました。 - 登記関係書類
登記済証（権利証）または登記識別情報を用意してください。もし紛失している場合は、事前に司法書士に伝えておけば、証明書を作成してもらえます（費用負担あり）。 - 物件の鍵
物件の鍵は持っているすべての鍵を引き渡します。正面玄関のほかにマンションの場合はトランクルームや継続使用ができる駐車場の鍵（管理組合に確認が必要なことが多いです）、一戸建ては勝手口や倉庫の鍵なども引き渡す必要があります。鍵は、桁数の多い番号が入っているものを一般的にマスターキーや原本キーと呼び、数桁の記号のものをスペアキーと呼びます。スペアキーも作った分だけ引き渡してください。 - パンフレット等
購入時の資料は、あとからの入手が不可能なケースがほとんどです。パンフレットや 購入時の資料は持っているものを買主に引き渡してください。中古物件の購入者は、間取りや仕様の情報など意外と取りづらいものです。知りうる物件情報は買主に伝えるのが義務だと思っていただき、極力持っている情報は伝えるのが良いでしょう。
費用
1. 仲介手数料
不動産業者に支払う仲介手数料を用意します。
契約時に半金を支払っているケースもあると思いますが、決済時には残代金を支払います。
売買代金から支払うケースが多いため、事前にお金の流れを不動産会社に確認し、支払方法を伝えておきましょう。
2. 登記費用
登記費用は、抵当権の抹消登記（今までローンがあったため抵当権がついていたが、今回の売買で抵当権を抹消する場合など）、住所や氏名に変更がある場合に必要です。
抵当権の抹消登記の場合は必要書類は抵当権をつけていた金融機関の指定を受けます。
住所変更の場合は転居の回数によって違いがあるため（登記簿に記載された住所と現住所がつながらなくてはならないことが多い）、司法書士に確認しましょう。
氏名変更の場合は戸籍謄本が必要です。
3. 固定資産税・都市計画税納付書
不要といわれるケースも多いです。
買主の必要書類で記した通り、1月1日現在の所有者に支払い義務があるものですが、決済当日は引き渡し日から12月31日までの分を日割りで買主からもらうことになります。
念のため支払っているか、また精算額を決める元となる金額が記載されているという意味からも、持っていたほうが良いものです。
なお、固定資産税、都市計画税を分割で支払っている場合でも、納付書がすでに届いているものは売主が支払わなくてはいけません。
残代金決済当日の流れ
自己紹介
売主・買主は話を聞いているだけでも大丈夫ですが、司法書士や金融機関関係者は初めて会う場合があるので、挨拶をします。
司法書士の本人意思・書類確認
司法書士が登記のため、売主・買主の意思確認、本人確認を実施し、必要な書類を預かります。
司法書士が問題ないと判断すれば、支払い手続きを開始します。
逆にこの時点で必要な書類が不足していた場合は決済が成立しません。
費用の支払いと登記は同時履行の関係にありますが、現実的には費用が払われて司法書士が登記するまではタイムラグがあります。
登記が完了したら後日、登記識別情報が送られてきます。
代金の支払い
司法書士の指示があったあと、支払いを開始します。
融資の実行
ローンで購入する場合は、金融機関が用意した伝票に捺印し、住宅ローンを実行するまで数十分待つことになります。
現金の場合の振り込みも、金額が高額であるのですぐに終わらず少し待つ場合があります。
買主は決済時に、住宅ローンの実行のタイミングや振り込みのタイミングで仲介手数料や登記費用も同時に支払います。
売主はインターネットバンキングや通帳記帳などで着金が確認できる方法を用意しておきましょう。
売買代金の着金後、手数料等を支払う
着金が確認できたら、売主は仲介手数料や登記費用（必要な場合）を支払います。
このお金のやりとりに関して、一般的には不動産業者が領収書を 発行してくれるでしょう。
十分に確認が取れたら、売買代金や固定資産税・管理費等の精算金などの領収証を発行します。
鍵・パンフレット等の引き渡し
物件に付随する鍵や資料・パンフレットなどを渡します。
ここまでは一般的に1時間～1時間半程度で完了します。
司法書士の書類確認から代金の支払い・住宅ローンの実行まで少し時間がかかります。
世間話をしたりそのまま待っていたりなど、そのときの雰囲気で様子が変わりますが、諸手続きの完了まで少し待ちましょう。
残代金決済時の注意点
契約から決済までスムーズにいかないのは、どのような場合があるかも確認しておきましょう。
決済の前に、ローン契約が完了しない
ある程度ローンの見通しを立ててから契約をしますが、売買契約後、ローンの本審査の際に何らかの遅延理由があり決済に間に合わないこともあります。
事情を十分に説明し、リスケが必要な場合は不動産業者に相談が必要です。
登記に必要な書類が足りない場合
登記に住所や氏名の変更が必要な場合は、追加で書類が必要になります。
この時に書類が十分でないと決済が完了しません。
司法書士が支払OKの判断を出さないと決済ができませんので、事前に必要な書類は十分確認することをおすすめします。
また、登記手続きは「買主側が手配した司法書士」に委任するのが一般的ですが、場合によっては買主・売主双方の司法書士が2名で分担して行うケースが存在します。
この場合、所有権移転登記、抵当権抹消登記、抵当権設定登記をそれぞれどちらの司法書士が実行するのか確認が必要です。
基本的には仲介する不動産会社に司法書士の手配を任せる形になりますが、
- 売主（元の所有者）
- 買主（新しい所有者）
- 売主が利用していた金融機関（元の抵当権者）
- 買主が利用する金融機関（新しい抵当権者）
合計4者の委任を受けて3つの登記が実行されます。
必要な書類や委任手続きが準備できているかを確認して、残代金の決済に臨むのが安心です。
支払関連
決済当日、金融機関の書類の記載に 時間がかかってしまったり、支払先がいくつかあったりするので、金額や方法の確認に手間取るケースもあります。
口座から支払う場合は実印のほかに銀行届出印も必要なので、事前に不動産業者と詳細に打ち合わせをするのが良いでしょう。
まとめ
売買契約から残代金決済の流れで必要な知識をご案内しました。
決済では、
- 登記（司法書士）
所有権移転登記・抵当権抹消登記（売主の分）・抵当権設定登記（買主の分）がまとめて実行される。 - 住宅ローン融資の実行
- 支払（買主・金融機関）
- 物件の引き渡し（売主）
を同時に行います。
事前に不動産業者の案内のもとに準備して臨むものですが、少しでも滞ると手続きができなくなってしまいます。
スムーズにいけば1～1時間半で完了しますので、事前準備を十分にし、当日は気持ちよく決済が行えるようにしましょう。
