不動産の売却において、司法書士の役割は非常に重要です。高額の現金がやりとりされる不動産取引では、司法書士の存在を抜きにしては成り立たないからです。不動産売却をスムーズに進めるためにも、司法書士の役割について理解を深めましょう。
この記事では、不動産の売却における司法書士の役割を明らかにしたうえで、依頼する内容と費用について解説をしていきます。
不動産売却における「司法書士」の役目とは
不動産売却では所有権移転登記申請が不可欠です。
この登記手続きに大きく関わりをもつのが司法書士です。
では、司法書士は不動産の売買とどのように関わっているのでしょうか？
司法書士とはどんな職業？
司法書士は、専門的な法律知識に基づき登記や供託の代理を行う国家資格者です。
また裁判所や検察庁、法務局に提出する書類を作成する業務も行います。
不動産売却では司法書士に「登記」の依頼をする
司法書士は、土地や建物の権利関係について変更が生じた際に、所有者などからの依頼により、登記手続きを行います。
土地を売却したことで、土地や建物の所有者が変更された際には、所有権移転登記を行います。
また金融機関から住宅ローンの融資を受けた際には抵当権設定登記を、完済した際には抵当権抹消登記を行います。
この他、登記後に住所や氏名が変わった際には、変更登記を行います。
このような権利登記を「業務として行える」のは、司法書士のみです。
・土地や建物の所有権移転登記
・抵当権設定登記
・抵当権抹消登記
・変更登記 など
司法書士に登記の依頼をするメリット
不動産の登記手続きは、自分で行うことも可能です。
ただし、その場合には、いくつかのリスクが伴うことを失念してはいけません。
ここでは、司法書士に登記の依頼をするメリットについて解説していきましょう。
詐欺被害やトラブルを防げる
不動産売買は、高額の取引です。
手付金の割合は取引によって異なりますが、たとえば、3,000万円の売買で、売買契約時に300万円の手付金が支払われ、残金決済で2,700万円が支払われるとします。
この場合、残金決済で高額のお金が動くため、売主の立場からすれば、残金が支払われないかぎり、権利証(登記識別情報)や印鑑証明書を買主に渡したくないという心境になります。
一方で買主の立場からすれば、きちんと登記名義が自分に移り、権利証を手にしないことには、残金を支払いたくないという心理になるのもやむを得ないところでしょう。
このような状況下において、買主または売主が、自ら所有権移転登記申請をすると表明しても、相手の理解を得られることは不可能です。
このため、実際の不動産取引の場では、登記名義を買主に移すために必要な書類をすべて司法書士が確認します。
司法書士が売主と買主の間に入って手続きを代行する
司法書士が書類に不備がないことを告げることで、住宅ローンの融資が実行されます。
これにより、売主へ残金の支払いが実施されれば、司法書士が法務局に出向いて所有権移転登記等の申請をするのです。
司法書士は、権利証や印鑑証明書が偽造されたものでないかを精緻に確認します。
本人確認も司法書士の重要な 役割
また取引の場にいる人物が売主本人であるかについても、運転免許証などの公的身分証明書から確認をします。
さらには、売主本人が売却をする意思を明瞭に持ち合わせているかについても言及します。
この周到な確認作業によって、所有者を騙った詐欺行為や所有者が認知症だったために取引が無効になるといったトラブルを未然に防ぐことができます。
つまり、専門知識を有する国家資格者である司法書士が第三者の立場で書類などを確認することで、売主も買主も安心して取引を進められるのです。
このように司法書士は、不動産売買において、取引を円滑かつ安全に行うために重要な役割を担っています。
時間と労力を節約できる
不動産名義の変更手続きは、買主または売主本人が行うことも可能です。
しかし、法務局は平日しか業務を行っていないため、本人が手続きをしようと思えば、勤務を休んで行くことになります。
しかも不慣れであるため、登記相談を経て申請という流れが一般的であり、さらには不備があれば訂正のために再度法務局に赴く必要があります。
また管轄する法務局も決まっているため、物件の所在地によっては、遠方まで出向く場合もあります。
このように、本人が登記申請を行うと、時間と労力を大きく消費することになります。
司法書士に依頼することで、時間や労力が節約できるのです。
不動産売却時に必要になる司法書士の費用
不動産売却において、必要になる司法書士の費用を説明していきましょう。
司法書士へ支払う費用は、国に治める登録免許税と司法書士の報酬で構成されています。
登録免許税が「不動産の数」によって定めている場合は、土地と建物は、それぞれ別にカウントします。
つまり、一戸建ての住宅やマンションでは、不動産の数は最小値でも2になります。
また土地の筆が複数ある場合は、1筆ごとにカウントします。
依頼する司法書士によって報酬設定は異なりますが、ここでは標準的な相場を紹介しています。
売主が負担する登記費用
売主が費用を負担する登記は、次のものがあります。
- 抵当権抹消登記
- 住所変更登記・氏名変更登記
- 相続登記(所有権移転登記)
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記とは、住宅ローンを完済した際に、金融機関が設定していた抵当権を抹消する手続きです。
登録免許税は「不動産の数×1,000円」、報酬は10,000～20,000円です。
住所変更登記
住所変更登記・氏名変更登記は、住所や氏名を現時点のものに変更する手続きです。
売買契約は、登記上の住所・氏名が現在のものと異なっていると締結ができません。
このため、家を購入した時点の当時の住所で登記していた場合や婚姻前の旧姓で登記していた場合には、住所変更登記・氏名変更登記を行います。
登録免許税は「不動産の数×1,000円」、報酬は10,000～20,000円です。
相続登記
相続登記は、相続によって自己所有物件になった際に所有権の移転を行う手続きです。
登録免許税は「固定資産税評価額×0.2％」、報酬は40,000～50,000円です。
買主が負担する登記費用
買主が費用を負担する登記は、次のものがあります。
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
所有権移転登記
所有権移転登記は、所有者の名義を買主に変更する手続きです。
登録免許税は「固定資産税評価額×0.2％」、報酬は40,000～50,000円です。
抵当権設定登記
抵当権設定登記は、住宅ローンを利用した場合、金融機関が抵当権を設定する手続きです。
登録免許税は「不動産の数×1,000円」、報酬は30,000～40,000円です。
不動産登記で必要になる書類は
それでは、不動産登記を行う場合、どのような書類が必要になるのかを紹介していきましょう。
なお、司法書士に登記を依頼した場合、次に紹介する書類に加えて、司法書士への委任状が必要になります。
売主が用意する必要書類
売主が用意する必要書類を手続き内容ごとに紹介していきましょう。
抵当権抹消登記
- 抵当権抹消登記申請書……法務局のホームページからダウンロードします
- 登録免許税……印紙貼用台紙に収入印紙を貼ります
- 登記原因証明情報……金融機関から預かります。名称が「解除証書」「弁済証書」となっていることがあります
- 登記識別情報または登記済証……金融機関から預かります
- 会社法人等番号または資格証明情報……金融機関の登記事項証明書や代表者事項証明書のことです。有効期限は発行から1カ月以内です
- 代理権限証明情報……金融機関からの委任状です
住所変更登記・氏名変更登記
住所変更登記には、次の書類が必要になります。
- 登記名義人住所・氏名変更登記申請書……法務局のホームページからダウンロードします
- 登録免許税……印紙貼用台紙に収入印紙を貼ります
- 現在の住民票……前住所から直接転居した場合
- 戸籍の附票……登記されている住所から何度か転居して現在の住所にいる場合
- 登記識別情報または登記済証
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
氏名変更には、次の書類が必要になります。
- 登記名義人住所・氏名変更登記申請書……法務局のホームページからダウンロードします
- 登録免許税……印紙貼用台 紙に収入印紙を貼ります
- 婚姻や養子縁組等で氏名が変わったことが記載されている戸籍謄本
- 現在の住民票……本籍地入りのもの
- 登記識別情報または登記済証
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
相続登記
相続登記では、相続の形態にかかわらず、次の書類が必要です。
- 相続登記申請書……法務局のホームページからダウンロードします
- 登録免許税……印紙貼用台紙に収入印紙を貼ります
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 住所証明情報……住民票の写し、印鑑登録証明書、戸籍の附票のいずれか
- 固定資産税評価証明書
登記簿上の所有者の住所が被相続人の住所と異なる場合は、同一人物であることを確認するために、被相続人の本籍地が登記上の住所と同一であることを確認します。
この場合、追加される添付書類はありません。
しかし、本籍地と異なっている場合は、本籍地が記載された住民票の除票の住所が登記上の住所と一致していることを確認したうえで、この住民票の除票を添付して申請します。
さらに、住民票の除票によっても確認できない場合は、戸籍の附票によって、同一人物であることを証明することになります。
相続登記では、上述した必須の書類に加えて、相続の形態に応じて次の書類の用意が必要です。
法定相続分に応じて共有名義で登記をする場合
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
遺産分割協議で所有者が決まった場合
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
遺言で所有者が決まった場合
- 遺言書
- 被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本または除籍謄本
相続を放棄した人がいる場合
- 相続放棄申述受理証明書
買主が用意する必要書類
買主が用意する必要書類を手続き内容ごとに紹介していきましょう。
所有権移転登記
売買に伴う所有権移転登記において買主が用意する書類は「買主の住民票」及び「登録免許税」です。
この他に必要となる次の書類は売主が用意をします。
- 登記識別情報または登記済証
- 印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 売買契約証書……売主は実印を押印
抵当権設定登記
- 抵当件設定契約書……金融機関が用意
- 登録免許税……印紙貼用台紙に収入印紙を貼ります
- 買主の実印
- 登記済証または登記識別情報
- 印鑑証明書
- 身分証明書……運転免許証、パスポートなど
不動産登記手続きの流れ
所有権移転登記申請は残金決済と同日に行われます。
残金決済当日の流れを見ていきましょう。
１：関係者が集合する
不動産取引においては、高額の現金がやり取りされるので、金融機関の打合室などで行うのが一般的です。
売主と買主、司法書士や不動産会社の担当者が一堂に会して手続きを進めます。
２：司法書士が書類を確認する
司法書士が、売主が本人であることを身分証明書と照合をして確認をします。
本人確認は、すでに何度か顔を合わせている関係であっても必ず実施します。
そのうえで、権利証（登記識別情報）、実印、印鑑証明書などの登記に必要な書類が揃っていることを確認 します。
司法書士に登記を依頼する場合は、この場で委任状への署名と捺印をおこないます。
３：住宅ローンの融資
司法書士が必要書類に不備がないことを確認したら、金融機関担当者が住宅ローンの融資を実行します。
融資方法は、買主の口座に振り込まれるか直接現金を渡す方法が用いられます。
住宅ローン実行の融資手続きが完了するまでの間に、金融機関の出金伝票や振込伝票に記入します。
４：決済金の受け渡し
融資が実行され、現金の出金が完了すると、金融機関担当者が現金を持って戻ってきます。
買主が現金を確認をして売主に残金を支払います。
その後、諸費用の清算、支払い、鍵の受け渡しをすれば、残金決済は完了します。
５：登記申請
不動産取引関係者の手続きが完了したら、司法書士が法務局に出向き、所有権移転登記申請や抵当権設定登 記申請を行います。
売主が残金決済で住宅ローンを完済した場合
買主の残金支払いによって売主が住宅ローンを完済する場合は、売主が融資を受けている金融機関に着金を確認したうえで、抹消書類の受け取りに行く旨を伝えます。
書類の受け取りは司法書士が行いますが、金融機関によっては契約者本人も同席が求められることがあるため、事前に確認しておく必要があります。
まとめ
司法書士は、不動産の権利登記を業務として行うことができる唯一の国家資格です。
大金が動く不動産取引においては、豊富な法律知識に基づき中立的立場である司法書士の果たす役割は非常に重要です。
実際の取引になると、登記上の名義と所有者の名義が異なるという事態も発生します。
こうした事態においても、もつれた紐をほぐすように解決に導いてくれるのが司法書士です。
特に相続によって所有権を得た物件を売買する場合は、複数の登記手続きを進行させながら、売却活動を行うことになります。
不動産の売却で重要な役割をはたす司法書士の選定については細心の注意が必要ですが、一般的な不動産売買においては、住宅ローンを利用する買主側（仲介会社が手配したり、金融機関が指定することがある）が司法書士を手配し、所有権移転登記（または保存登記）・抵当権設定登記を委任し、売主の抵当権抹消登記も合わせて依頼するケースが多いでしょう。
